Решение по делу № 2-3472/2022 от 30.09.2022 | Бийский городской суд (Алтайский край)

Дело № 2-3472/2022

УИД: 22RS0013-01-2022-004909-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2022 года город Бийск

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего Корниенко С.А.,

при секретаре Алексеевой М.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1 – адвоката Медведевой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО7 к ФИО1 ФИО8 о возложении обязанности заключить договор аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил возложить на ФИО1 обязанность заключить с ФИО2 договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> кадастровый № на следующих условиях:

- срок аренды 12 месяцев;

- стоимость аренды: первые два месяца из расчета 20 000 руб. в месяц плюс оплата коммунальных платежей (электроэнергия согласно прибора учета, водоснабжение, водоотведение согласно прибора учета) последующие месяца 30 000 руб. в месяц;

- возможность сдачи арендованного нежилого помещения в субаренду.

В обосновании заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> кадастровый № ФИО1, был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения.

С учетом положений ст. 159 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор аренды был заключен в устной форме. Истец ФИО2 и ответчик ФИО1 оговорили существенные условия заключения основного договора аренды, а именно: срок аренды и стоимость арендной платы, условия внесения арендной платы по договору.

Далее ФИО1 сообщил данные своего представителя (юриста) которому ФИО2 передал свои идентификационные данные для составления основного договора аренды в письменном виде. По условиям предварительного договора, основной договор должен был быть составлен и подписан не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ через мессенджер «Ватс Ап» абоненту № (ответчик ФИО1) была направлена досудебная претензия, а которой ответчику предлагалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> кадастровый № на условиях оговоренных сторонами ДД.ММ.ГГГГ в устной форме.

По непонятным причинам договор аренды на указанное нежилое помещение в определенный срок не был заключен, ответчик по настоящее время уклоняется от заключения основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика заказной корреспонденцией была направлена претензия, в которой ответчику предлагалась в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор аренды, данное обстоятельство подтверждается квитанцией об отправке заказного письма по известному истцу адресу ФИО1: <адрес>.

По настоящее время договор аренды с ФИО2 не заключен, на претензию ФИО1 не ответил.

В соответствии с ч.1,2 ст. 159 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.

Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.

Справедливо полагать, что заключенный с ФИО1 предварительный договор аренды является законным, так как ФИО1 является физическим лицом и в данном случае соблюдение письменной формы договора законодательством не требуется.

Поскольку истцом соблюден досудебный порядок разрешения споров и он лишен возможности в ином порядке защитить свои нарушенные имущественные права, последний обратился в суд с указанным иском.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен в установленном законом порядке. Заявлений о рассмотрении дела отсутствие в суд от истца не поступало.

Представитель истца ФИО2 – ФИО3, участвующий в деле по устному ходатайству, занесенному в протокол, в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен в установленном законом порядке.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело по существу в присутствии его представителя.

Представитель ответчика ФИО1 – адвокат Медведева Л.В. в судебном заседании возражала против оставления искового заявления без рассмотрения в связи с неявкой истца без уважительных причин в суд, ходатайствовала о рассмотрении спора по существу.

В обосновании своих возражений указала, что ФИО1 действительно является собственником нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. ФИО2 выходил к нему с инициативой о заключении договора аренды указанного помещения, однако, ему было отказано, поскольку указанное помещение сдано в аренду другому лицу (ООО «МАНИТАЙМ»), о чем имеется письменный договор. Предварительный договор аренды с ФИО2 не заключался, условия договора аренды не оговаривались. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 присутствовал при описи имущества арендатора ООО «МАНИТАЙМ», с которыми заключен договор аренды нежилого помещения, которое не используется по назначению, арендные платежи не вносятся. От лица ООО «МАНИТАЙМ» при описи имущества принимал участие ФИО2

В настоящее время в Арбитражном суде Новосибирской области рассматривается спор между ИП ФИО1 и ОООО «МАНИТАЙМ» о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным расходам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 387 626 руб. 36 коп.

Полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя ответчика, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при сложившейся явке.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров.

П. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Из п. 3 договора следует, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

П. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

П. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Недостающие условия предварительного договора могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В п. 3 указанной нормы права указано, что, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Из п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, существенными условиями договора аренды являются:

- указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено при рассмотрении дела по существу, ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> кадастровый №, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ООО «МАНИТАЙМ» заключен договор аренды нежилого помещения на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.1). Арендатор по истечении срока договора при прочих равных условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с требованиями к ООО «МАНИТАЙМ» о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным расходам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 387 626 руб. 36 коп.

Между тем, как следует из пояснений истца, ДД.ММ.ГГГГ между ним и собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> кадастровый № ФИО1, был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения по указанному адресу. ФИО2 и ФИО1 в устной форме оговорили существенные условия заключения основного договора аренды, а именно: срок аренды и стоимость арендной платы, условия внесения арендной платы по договору. ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 подписал акт передачи имущества, что свидетельствует о заключении между сторонами соглашения о сдачи помещения в аренду. В дальнейшем ФИО1 от заключения основного договора аренды уклонился.

Как следует из пояснений ответчика, последний действительно является собственником нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. ФИО2 выходил к нему с инициативой о заключении договора аренды указанного помещения, однако, ему было отказано, поскольку указанное помещение сдано в аренду другому лицу (ООО «МАНИТАЙМ»), о чем имеется письменный договор. Предварительный договор аренды с ФИО2 не заключался, условия договора аренды не оговаривались. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 присутствовал при описи имущества арендатора ООО «МАНИТАЙМ», с которыми заключен договор аренды нежилого помещения, которое не используется по назначению, арендные платежи не вносятся.

В п. 2. ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Предварительный договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО1 в письменной форме в суд не представлен.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, оснований полагать, что соглашение между сторонами в устной форме от ДД.ММ.ГГГГ является предварительным договором аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> у суда не имеется, стороны не пришли к соглашению о существенных условиях договора аренды. Акт передачи описи имущества арендатора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче имущества в аренду стороне истца не свидетельствует.

Поскольку, доказательств заключения предварительного договора аренды между ФИО2 и ФИО1 стороной истца в суд не представлено, требования истца о возложении на ФИО1 обязанности заключить с ФИО2 договор аренды нежилого помещения, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку истцу в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, судебные расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины, возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

ФИО2 ФИО10 (<данные изъяты>) в удовлетворении исковых требований к ФИО1 ФИО9 ((<данные изъяты>) о возложении обязанности заключить договор аренды нежилого помещения, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.

Судья С.А.Корниенко

Мотивированное решение составлено 07.10.2022.