Решение по делу № 3А-12/2023 от 03.07.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июля 2023 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Мельничук О.В.,

при секретаре Шевчук М.С.,

с участием представителей административного истца ООО «Каргилл» по доверенности и ордеру адвоката Арса Л.М., по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика правительства Тульской области по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-12/2023 (3а-361/2022) по административному исковому заявлению ООО «Каргилл» к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Каргилл» обратилось в суд с административным иском о признании решения ГУ ТО «Областное БТИ» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок <данные изъяты>.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере <данные изъяты> руб. существенно превышает его рыночную стоимость, определенную составленным <данные изъяты> отчетом об оценке <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в порядке внесудебного урегулирования спора ООО «Каргилл» ДД.ММ.ГГГГ обращалось с соответствующим заявлением в ГУ ТО «Областное БТИ», однако решением данного учреждения <данные изъяты> в удовлетворении указанного заявления ему было отказано, что и послужило основанием для обращения с административным иском в суд.

Полагая, что принятое ГУ ТО «Областное БТИ» решение является необоснованным и немотивированным, со ссылкой на положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец просил суд признать его незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., определенной отчетом оценщика.

Представитель административного истца ООО «Каргилл» по доверенности и ордеру адвоката Арса Л.М. поддержала заявленные административные исковые требования в полном объеме, просила признать решение ГУ ТО «Областное БТИ» незаконным и установить кадастровую стоимость названного выше объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, указанной в отчете <данные изъяты>, полагая, что экспертизы, проведенные в рамках настоящего дела, имеют существенные пороки.

Представитель административного истца ООО «Каргилл» по доверенности ФИО1 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, а также позицию представителя административного истца ООО «Каргилл» по доверенности и ордеру адвоката Арса Л.М.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требования ООО «Каргилл» о признании решения ГУ ТО «Областное БТИ» незаконным. Пояснила, что установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной согласно отчету оценщика, представленному административным истцом, невозможно, необходимо исходить из имеющихся в материалах дела экспертиз. Разрешение данного требования оставила на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика правительства Тульской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании пояснил, что решение ГУ ТО «Областное БТИ» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> законно и обоснованно, просил в удовлетворении требований в данной части отказать. Полагал, что возможно установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключение эксперта <данные изъяты> №2390/4-4-22 от 26.12.2022.

Заинтересованные лица - администрация м.о. г.Ефремов, ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Тульской области, УФНС России по Тульской области, ООО «Компас-Фудс», ООО «Кубаньмасло-Ефремовский маслозавод» – своих представителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителей административного истца ООО «Каргилл» по доверенности и ордеру адвоката Арса Л.М., по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО3, представителя административного ответчика правительства Тульской области по доверенности ФИО2, допросив эксперта ФИО, эксперта ФИО, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом №269-ФЗ в Федеральный закон №237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации: 1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; 2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; 3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона №135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 года является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст.66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Судом установлено, что ООО «Каргилл» является собственником земельного участка <данные изъяты>.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.06.2023, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник вышеупомянутого земельного участка, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что административный истец вправе обратиться с указанным административным иском в суд.

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 №670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2020 на основании постановления правительства Тульской области от 05.11.2020 №670 и установлена в размере <данные изъяты> руб., что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.11.2022. Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 27.12.2020 и применяется с 01.01.2021. Данная кадастровая стоимость является архивной.

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2022 на основании постановления правительства Тульской области от 16.11.2022 №719 и установлена в размере <данные изъяты> руб., что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.06.2023. Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 30.12.2022 и применяется с 01.01.2023.

Судом установлено, что исполняя требования статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, административный истец подготовил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка <данные изъяты>, составленный <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка была определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Каргилл» обратилось в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере его рыночной стоимости.

Решением ГУ ТО «Областное БТИ» <данные изъяты> ООО «Каргилл» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком, на том основании, что представленный им отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что повлияло на итоговую рыночную стоимость земельного участка.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что оспариваемое административным истцом решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Закона №237-ФЗ.

Решение от ДД.ММ.ГГГГ принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи обществом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом.

Содержание решения также соответствует положениям статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство <данные изъяты>.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты> №2390/4-4-22 от 26.12.2022, отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО поддержала выводы, изложенные в экспертном заключении <данные изъяты> №2390/4-4-22 от 26.12.2022, возражала против замечаний представителя административного истца ООО «Каргилл» по доверенности и ордеру Арса Л.М.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

При рассмотрении дела представителем административного истца ООО «Каргилл» по доверенности и ордеру Арса Л.М. заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку, по мнению административного истца, экспертное заключение имело существенные нарушения стандартов оценки и требований законодательства РФ об оценочной деятельности, было выполнено с многочисленными ошибками, опечатками, содержит противоречия, которые вызывают сомнение в обоснованности заключения.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства определяет лишь заключение эксперта, показания эксперта, полученные в процессе допроса эксперта, а возможность исправления выводов экспертного заключения связывает исключительно с проведением дополнительной (с поручением тому же эксперту) либо повторной (с поручением иному эксперту) экспертизы.

Изучив представленные стороной административного истца замечания к заключению эксперта <данные изъяты> №2390/4-4-22 от 26.12.2022, а также допросив эксперта ФИО в судебном заседании, суд пришел к выводу о наличии сомнений в обоснованности и достоверности указанного заключения эксперта, в связи с чем назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты> №20/0623 от 01.06.2023, отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> руб.

Оценивая экспертное заключение, полученное в рамках повторной судебной экспертизы, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; применены необходимые корректировки и проведено исследование по применению каждого из корректирующих коэффициентов; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Эксперт ФИО является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Допрошенный эксперт ФИО, поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении <данные изъяты> №20/0623 от 01.06.2023, дал полные, ясные и однозначные ответы на поставленные перед ним в судебном заседании вопросы.

Относительно представленных административным истцом ООО «Каргилл» замечаний на заключение повторной судебной оценочной экспертизы поступили и письменные пояснения эксперта ФИО

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> №20/0623 от 01.06.2023 оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

В заключении эксперта приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемого им сравнительного подхода, определенная им стоимость объекта оценки соответствует рыночной конъюнктуре.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода мотивировано и корректно.

При применении сравнительного подхода эксперт верно определил сегмент рынка исследования. Вопреки доводам административного истца, подобранные экспертом 3 объекта-аналога сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Таким образом, при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов необходимо использовать объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам (передаваемым имущественным правам, условиям финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условиям продажи, виду использования и (или) зонирования, местоположению объекта и т.д.).

Из анализа экспертного заключения <данные изъяты> №20/0623 от 01.06.2023 следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировано 9 предложений о продаже земельных участков под производство. В качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам - расположенные в Тульской области, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальную застройку.

Проанализировав сложившуюся ситуацию на рынке на дату оценки, аналогичных объектов эксперту удалось подобрать объекты-аналоги, с максимально схожими количественными и качественными характеристиками с объектом оценки.

При выборе аналогов учитывались, прежде всего: физические характеристики – возможность подведения коммуникаций; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – под индустриальную застройку; местоположение – аналоги подбиралась исходя из сопоставимости с объектом оценки по факторам зависимости местоположения. Исходя из данных ценообразующих факторов и были выбраны соответствующие аналоги для расчета.

Довод административного истца ООО «Каргилл» о значительном отличии площади объектов-аналогов, использованных при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, и применении корректировок на указанный ценообразующий фактор, существенно искажающих итоговый результат, суд полагает необоснованным, поскольку, как следует из исследовательской части экспертного заключения, по состоянию на дату оценки экспертом были отобраны наиболее сопоставимые по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки объекты-аналоги, по выявленным отличиям которых им были введены соответствующие корректировки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, административный истец ООО «Каргилл» сослался на то, что эксперт необоснованно указал на возможность подведения ж/д ветки для объектов-аналогов №2 и №3, данный вывод является предположением эксперта и ничем не подтвержден.

Так, при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не) возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО пояснил, что проанализировав информацию о местонахождении (имеется адрес объектов), их удаленность от центральных инженерных коммуникаций и возможность в дальнейшем их подведения, он принял решение не применять корректировку на инженерные сети, поскольку аналоги расположены в районах с развитой инфраструктурой и имеют возможность подключения коммуникаций, что в данном случае сопоставимо с объектом оценки.

Довод административного истца ООО «Каргилл» о том, что экспертом необоснованно применена корректировка на наличие ветхих зданий, строений, сооружений (под снос) «+8,7%» для аналога №3, по мнению истца, ветхое состояние здания не подтверждено материалами дела, суд находит несостоятельным.

Эксперт ФИО в судебном заседании пояснил, что информация о ветхости здания, расположенного на объекте – аналоге №3, содержится в приложении в виде скриншота объявления (стр.99 заключения эксперта). В объявлении представлены фотоматериалы, проанализировав которые, он пришел к выводу, что здание ветхое.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Имеющаяся описка в заключении <данные изъяты> №20/0623 от 01.06.2023 на стр. 64 (источник информации – аналог №1 по данным исследуемого отчета) на правильность выводов эксперта не влияет.

Иные изложенные в возражениях административного истца ООО «Каргилл» доводы о том, что экспертное заключение не соответствует законодательству об оценочной деятельности; экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги; эксперт использует непроверенные данные, установить достоверность которых не представляется возможным; информацию об аналогах №2 и №3 нельзя считать актуальной и достоверной на дату оценки; заключение эксперта имеет внутренние противоречия; исследование проведено не всесторонне, сводятся к несогласию с заключением назначенной судом и проведенной по делу судебной экспертизы. Вместе с тем, административным истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего экспертное исследование.

Таким образом, возражения административного истца суд находит необоснованными.

Вопреки доводам административного истца ООО «Каргилл» надлежащее обоснование примененных корректировок в заключении приведено, экспертом при подборке аналогов соблюдены требования пункта 25 ФСО N 7, согласно которому выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суд исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется соответствующая подписка.

С учетом пояснений эксперта ФИО, полученных в судебном заседании, доводы, приводимые им в обоснование проведенного исследования, суд находит более убедительными.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, пояснениям экспертов, суд, с учетом причин расхождения в выводах первичной и повторной экспертизы, отдает предпочтение и полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке, и первичное заключение эксперта выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости земельного участка.

Сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Выводы судебного эксперта ФИО не опорочены и не опровергнуты.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом повторном экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта ФИО отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть, суд относит экспертное заключение <данные изъяты> №20/0623 от 01.06.2023 к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение <данные изъяты> №20/0623 от 01.06.2023 возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта на указанную дату.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной, с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении в отношении участка кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению.

Кроме того, принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения ГУ ТО «Областное БТИ» незаконным, поскольку судебным экспертом ФИО было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости равной рыночной, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 18 Федерального закона от №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В данном случае устанавливаемая рыночная стоимость применяется до даты начала применения новых результатов массовой оценки, то есть, по 31.12.2022, так как с 01.01.2023 действует новая кадастровая стоимость участка.

Согласно п.1.1 ст. 391 НК РФ, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи соответствующего заявления в рассматриваемом случае следует считать дату подачи истцом в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости – 09.08.2022. При этом суд полагает достаточным указания этой даты в мотивировочной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Каргилл» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты>, - по состоянию на 21.02.2022 равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий