дело №а-6/2025 (№а-197/2024)
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
16.01.2025 г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе:
председательствующего судьи Андреева И.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельник А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Екторс» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Екторс» (далее – ООО «Екторс») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере 95 074 653 рублей, 37 копеек равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023.
В обоснование административного иска указано, что ООО «Екторс» является собственником здания, утвержденная административным ответчиком кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования поддержала.
Представители административного ответчика Министерства имущества, заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ПКК «Роскадастр» по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», МИФНС России № 17 по Челябинской области в судебное заседание при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства не явились.
Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных и не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.
Заслушав представителя административного истца, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости ООО «Екторс» с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (т. 1, л.д. 8-26).
Приказом Министерства имущества Челябинской области от 14.11.2023 № 190-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Челябинской области» кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена в размере 339 845 957 рублей 94 копейки, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023. Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 30.12.2023, применяются с 01.01.2024 (т.1 л.д. 7).
Положения части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федеральный закон № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
С настоящим административным иском ООО «Екторс» обратилось в суд в установленный процессуальным законодательством срок.
Положениями статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, пунктом 1 постановления Правительства Челябинской области от 18.07.2017 № 377-П «О дате перехода к государственной кадастровой оценке» установлено, что на территории Челябинской области государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ осуществляется с 01.09.2017.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 2), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2021, указано, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» переходный период устанавливается до 01.01.2026.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что оспариваемый размер государственной кадастровой оценки нежилого помещения определен после 01.09.2017, а на территории Челябинской области высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации не принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 указанного кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного кодекса, лежит на административном истце.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в обоснование заявленных требований административный истец представил отчет частнопрактикующего оценщика ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 95 074 653 рублей, 37 копеек (т. 1, л.д. 101-189).
Определением Челябинского областного суда от 07.10.2024 по ходатайству Министерства имущества Челябинской области назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, а также в случае его недостоверности, определении рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Антей-Эксперт» ФИО2 (т 2, л.д. 4-8).
05.12.2024 в суд поступило заключение судебного эксперта ООО «Антей-Эксперт» ФИО2 от 05.12.2024 № 22/Э-1024 (т. 2, л.д. 18-241).
Судебный эксперт ООО «Антей-Эксперт» ФИО2 выявила следующие замечания:
оценщик ошибочно не сделал анализ рынка коммерческой недвижимости г. Магнитогорска, в связи с чем невозможно оценить достоверность результатов оценки;
оценщик не сделал корректировку на локальное местоположение, учитывающую, что объект оценки расположен в самом центре города, в отличие от всех объектов-аналогов;
оценщик не сделал корректировку на расположение относительно красной линии к аналогам № 1 и № 4, расположенным внутри квартала, в отличие от объекта оценки;
оценщиком не сделана корректировка на физическое состояние здания ко всем аналогам, поскольку построены до 2000 года, в отличие от объекта оценки;
оценщик ошибочно завысил корректировку на торг на 2 % в сравнительном подходе, неправильно определил группу, к которой относится г. Магнитогорск, что привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки;
оценщик ошибочно включил в расчет один и тот же земельный участок в качестве объектов-аналогов № 1 и № 3, что привело к искажению рыночной стоимости как земельного участка, так и объекта исследования,
оценщик не сделал корректировку на локальное местоположение, учитывающую, что объект оценки расположен в самом центре города, в отличие от объектов-аналогов;
оценщик ошибочно не сделал корректировку на наличие инженерных коммуникаций, что привело к искажению рыночной стоимости как земельного участка, так и объекта исследования;
оценщик ошибочно определил корректировку на объем передаваемых прав для аналога № 2, что привело к искажению рыночной стоимости как земельного участка, так и объекта исследования;
10) оценщик ошибочно не сделал корректировку на наличие капитальных улучшений для аналога № 4, что привело к искажению рыночной стоимости как земельного участка, так и объекта исследования;
11) оценщик некорректно определил корректировку на масштаб на основе зависимости, рассчитанной для другого сегмента рынка и для другого периода времени;
12) оценщик ошибочно завысил корректировку на торг на 2 % при оценке рыночной стоимости земельного участка, неправильно определив группу, к которой относится г. Магнитогорск, что привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки.
Судебным экспертом сделан вывод о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отчет об оценке и полученная в результате расчетов величина рыночной стоимости объекта недвижимости недостоверны.
Также судебным экспертом определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 208 833 000 рублей по состоянию 01.01.2023.
В судебном заседании эксперт ООО «Антей-Эксперт» ФИО2 предоставила письменные пояснения, относительно проведения экспертизы, обосновав каким-образом подбирались объекты-аналоги и рассчитывалась стоимость, на вопросы участников процесса даны исчерпывающие пояснения.
Оценивая заключение эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Суд также учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Административным истцом подготовлена рецензия оценщиком ООО «Аналитическое агентство оценки» ФИО5 на заключение эксперта, из которой следует, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщик установил, что итоговая величина стоимости не может быть признана подтвержденной, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В части 1 статьи 59 КАС РФ дано понятие доказательств по административному делу, это полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно части 2 статьи 59 КАС РФ в административном деле в качестве доказательств допускаются письменные доказательства. При этом в соответствии с частью 1 статьи 70 названного Кодекса письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для административного дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой и графической записи, полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет, по каналу видеоконференц-связи (при наличии технической возможности для такой передачи документов и материалов) либо иным способом, позволяющим установить достоверность документа.
По смыслу данного положения Закона к письменным доказательствам может быть отнесена рецензия специалиста, также как и письменные мнения эксперта.
Суд, изучив рецензию, выполненную специалистом ФИО5, не может признать данное доказательство допустимым, поскольку специалист, в отличие от эксперта, не проводит исследований в порядке, предусмотренном статьей 77 КАС РФ, а дает разъяснения по вопросам, входящим в его профессиональную компетенцию.
Вместе с тем к компетенции специалиста не относится оценка заключения эксперта, с точки зрения его допустимости как доказательства, поскольку в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ проверка и оценка доказательств по административному делу, находящемуся в производстве суда, относится к исключительной компетенции суда.
При указанных обстоятельствах, оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебного эксперта ООО «Антей-Эксперт» ФИО2 от 05.12.2024 № 22/Э-1024,.
Таким образом, учитывая, что кадастровая стоимость спорного здания существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов, подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере 208 833 000 рублей по состоянию 01.01.2023.
В абзаце третьем пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В абзацах втором, третьем пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 7), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2021, в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Согласно материалам дела административное исковое заявление подано ООО «Екторс» через организацию почтовой связи 06.09.2024.
Одновременно с заключением судебного эксперта в суд поступило заявление об оплате расходов на проведение судебной экспертизы в размере 140 000 рублей (т. 2, л.д. 16).
Предварительная оплата судебной экспертизы внесена Министерством имущества Челябинской области на депозитный счет Челябинского областного суда в размере 115 460 рублей согласно платежному поручению от 25.09.2024 № 953550 и в размере 24 540 рублей согласно распоряжению от 25.10.2024 № 1020332 (т. 1, л.д. 193, т.2 л.д. 12).
Определением судьи Челябинского областного суда от 16.01.2025 денежные средства в размере 140 000 руб., поступившие от Министерства имущества Челябинской области на депозитный счет Челябинского областного суда по указанному поручению и распоряжению перечислены ООО «Антей-Эксперт» в счет оплаты за судебную экспертизу по данному делу.
По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу статьи 106 названного кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.
Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).
Проверяя конституционность положений статьи 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд Российской Федерации, исходя из того, что даваемые Верховным Судом Российской Федерации разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранения неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11.07.2017 № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статей 19 (частей 1 и 2), 35 (частей 1, 2 и 3), 46 (частей 1 и 2), 53, 55 (части 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
В этом же постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем, этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №, утвержденная административным ответчиком, на 38,5% ((339 845 957 рублей 94 копейки - 208 833 000) * 100% / 339 845 957 рублей 94 копейки) превышает рыночную стоимость, определенную судебным экспертом.
Принимая во внимание приведенные выше положения и разъяснения, с учетом приданного им Конституционным Судом Российской Федерации толкования, суд полагает, что допущенное, при установлении кадастровой стоимости здания, расхождение с рыночной стоимостью на ту же дату в 38,5%, по мнению суда, является допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенной, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, учитывая допустимое расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью здания с кадастровым номером №, большую стоимость здания, налоговую выгоду, которую получит административный истец при уплате налога с рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца ООО «Екторс» в пользу Министерства имущества Челябинской области.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 208 833 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 06.09.2024.
Взыскать с ООО «Екторс» в пользу Министерства имущества Челябинской области расходы на проведение судебной экспертизы в размере 140 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий И.С. Андреев
Мотивированное решение изготовлено 22.01.2025.