Дело № 2-2623/2023УИД91RS0003-01-2023-002450-30

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2023 года город Симферополь

Центральный районный суд города Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего - судьи Благодатной Е.Ю.,

при секретаре – Мурадове Н.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании аванса,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском о расторжении предварительного договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 и взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств, предоставленных по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 755 000,00 (один семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей, мотивируя свои требования следующим.

27.07.2022 г. между сторонами заключен Предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Продавец берет на себя обязательство по основному договору передать, а Покупатель купить земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ул. 50 лет СССР, земельный участок 29, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство.

Стоимость продаваемого объекта определена сторонами Предварительного договора в размере 55 000 долларов США, что эквивалентно 4 125 000 рублей по курсу 75 руб. за один доллар США.

В момент подписания указанного Предварительного договора Продавцом, был получен аванс в размере 23 400 долларов США, что эквивалентно 1 755 000 рублей.

Однако, после заключения Предварительного договора истцу стали известны существенные обстоятельства относительно объекта недвижимости, при наличии которых он бы не заключил настоящий договор.

В августе 2022 г. с целью погашения полной стоимости земельного участка и заключения договора купли-продажи земельного участка с последующей регистрацией перехода права, ФИО2 осмотрел земельный участок и ему стало известно, что он не свободен от застроек, на нем имеется ряд капитальных строений, занимающих значительную его площадь. Более того, земельный участок занят третьими лицами и доступа на него нет. Сведений о данных постройках в Едином государственном реестре недвижимости не имеется, фактически они являются самовольными. Кроме того, как позже истцу стало известно, имеются обременения на объект продажи - в виде запрещения регистрации на основании Постановления отдела судебных приставов по <адрес> УФССП РК.

Истец указывает, что был введен ответчиком в заблуждение. Ответчику было известно о наличии обременения на земельный участок, его застройки самовольными строениями, занятости третьими лицами, что он скрыл от истца. От возврата полученных денежных средств ответчик всячески уклоняется.

Истец направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и требованием возвратить аванс, однако, ответа не последовало, соглашение о расторжении предварительного договора не подписано, аванс в добровольном порядке не возвращен.

В судебное заседание представитель истца ФИО5 не явился, подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить по мотивам изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушании дела извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о дате, месте и времени слушания дела.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как установлено су<адрес>.07.2022г. между ФИО6 действующей в интересах ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи.

В соответствии с п. 1 Предварительного договора по основному договору Продавец берет на себя обязательство передать, а Покупатель купить земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ул. 50 лет СССР, земельный участок 29, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство.

Стоимость продаваемого объекта определена сторонами Предварительного договора в размере 55 000 (пятьдесят пять тысяч) долларов США, что эквивалентно 4 125 000 (четыре миллиона сто двадцать пять тысяч) рублей по курсу 75 руб. за один доллар США (п.3 Предварительного договора).

В счет предстоящей покупки и подписания основного договора купли-продажи покупатель передает продавцу, а продавец принимает от покупателя наличными денежными средствами аванс в размере 23400 долларов США, что эквивалентно 1 755 000 (один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей (п. 4 Предварительного договора).

Как указывает истец, вышеуказанный земельный участок (объект договора) он осмотрел в августе 2022г. и ему стало известно, что на нем имеется ряд капитальных строений, занимающих значительную его площадь. Сведений о данных постройках в Едином государственном реестре недвижимости не имеется. Более того, земельный участок занят третьими лицами и доступа на него нет.

Поскольку занятие третьими лицами земельного участка, а также наличие самовольных построек в значительной степени лишает истца того на что он рассчитывал при заключении Предварительного договора, 07.03.2023г. ФИО2 направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 27.07.2022г. с предложением подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченного аванса.

Согласно выписки из ЕГРН от 18.08.2022г. на земельный участок по адресу <адрес>, ул.50 лет СССР, 29 наложены обременения о запрете регистрационных действий на основании Постановления отдела судебных приставов по <адрес> УФССП РК.

Согласно ответа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 05.09.2023г. Единый государственный реестр недвижимости содержит записи:

1) об аресте земельного участка №, расположенный по адресу: <адрес>, ул.50 лет СССР, наложенном на основании определении Симферопольского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ. Запись об аресте погашена ДД.ММ.ГГГГ, на основании определения Симферопольского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ дело №;

2) о запрете должнику совершать любые сделки по отчуждению, передаче, и регистрировать право собственности на принадлежащее ему имущество, а именно земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>, с,Чистенькое, ул.50 лет СССР, наложенном на основании постановления ОСП по <адрес> УФССП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № по исполнительному производству №-ИП. Запись о запрете погашена ДД.ММ.ГГГГ, на основании постановления ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> и <адрес> от 22.11.2022 № по исполнительному производству №-ИП;

3) о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключении из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ул. 50 лет СССР, 29, кадастровый №, наложенном на основании постановления ОСП по <адрес> УФССГІ по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № по исполнительному производству №-ИП;

4) о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ул. 50 лет СССР, 29, кадастровый №, наложенном на основании постановления ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № по исполнительному производству 107349/22/82004-ИП:

5) о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ул. 50 лет СССР, 29, кадастровый №, наложенном на основании постановления ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № по исполнительному производству 83481/23/82004-ИП.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор..

Как следует из смысла положений статей 454, 455 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сторона вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ и п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ. По условиям Договора он может быть изменен или расторгнут в любое время по решению сторон. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующем законодательством.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной:

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

На основании ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим назначение платежа, предусмотренного договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости земельного участка после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

Иное законное основание владения и распоряжения ответчиком суммой внесенного истцом платежа отсутствует, и при не заключении основного договора эта сумма подлежит возврату покупателю в полном объеме, поскольку иначе у ответчика возникло бы обогащение за счет истца.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Из материалов дела усматривается, что основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости не заключен сторонами ввиду виновных действий ответчика, не представившего сведения о наличии на земельном участке объектов капитального строительства и наложенных судебными приставами обременений.

По мнению суда, наличие на земельном участке объектов капитального строительства и наложенных судебными приставами обременений, является существенным обстоятельством, влекущим расторжение договора, поскольку если бы ФИО2 знал об этом, он не заключил бы предварительный договор купли-продажи земельного участка.

В силу вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что ответчиком допущено существенное нарушение условий предварительного договора, которое привело к невозможности заключения сторонами основного договора, руководствуясь положениями статей 154, 160, 487, 309, 380, 429, 452, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании с ФИО1 денежных средств в размере 1755000 рублей, уплаченных покупателем в качестве аванса.

На основании изложенного исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании аванса – удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства, предоставленные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве аванса, в размере 1 755 000,00 (один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Верховный Суд Республики Крым через Центральный районный суд <адрес> Республики Крым.

Судья Е.Ю. Благодатная

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.