Решение по делу № 2-973/2023 от 11.08.2023 - о признании договора ипотеки частично недействительным.

Дело № 2-973/2023

УИД 45RS0008-01-2023-000994-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кетовский районный суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Аверкиной У.А.,

при секретаре Боблевой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 августа 2023 г. в с. Кетово Кетовского района Курганской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Кетовский коммерческий банк» о признании договора ипотеки частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кетовский районный суд <адрес> с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кетовский коммерческий банк» (далее - ООО «Кетовский коммерческий банк», а также ООО КБ «Кетовский») о признании договора залога недвижимости (договора ипотеки) №и17 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО КБ «Кетовский» и ФИО2, недействительным в отношении объекта незавершённого строительства степенью готовности 70 %, расположенного по адресу: <адрес>В. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ «Кетовский» и ФИО2 был заключен договор залога недвижимости (договор ипотеки) №и17 (далее - также договор залога) в целях обеспечения исполнения обязательств ФИО2 перед залогодержателем по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ. Предметом ипотеки являлось недвижимое имущество в соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ договора залога: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – для торговых целей, площадью 240 кв.м, с кадастровым номером: 45:08:031208:301, расположенный по адресу: <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ) по делу № исковые требования ФИО1 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества удовлетворены, произведен раздел совместно нажитого имущества П-выми. Указанным решением выделено ФИО1 и признано за ней право собственности, в том числе, на земельный участок и объект незавершенного строительства, степенью готовности 70 %, расположенные по адресу: <адрес>, ФИО1 стала собственником указанных выше объекта незавершенного строительства и земельного участка. Решением Кетовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «Кетовский коммерческий банк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены. Обращено в пользу ООО «Кетовский коммерческий банк» взыскание, в том числе, на заложенный по договору залога земельный участок, площадью 240 кв.м, с кадастровым номером 45:08:031208:301, расположенный по адресу: Россия, <адрес> этом расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, степенью готовности 70 % не был предметом ипотеки. В отношении данного объекта недвижимости решение суда об обращении взыскания не выносилось. Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «КБ «Кетовский» была зарегистрирована ипотека в отношении указанного объекта незавершенного строительства. Указанным выше договором залога не установлен календарный срок залога, договор не содержит указание на событие, которое неизбежно должно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Однако кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключен на определенный срок - ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия ипотеки также указывает на эту дату. По мимо прочего, оценка объекта незавершенного строительства, степенью готовности 70 % не проводилась. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным. При этом законодательством не предусмотрена возможность произвольного определения цены заложенного недвижимого имущества. В результате обращения взыскания на заложенное имущество лицо лишается права собственности на него. В нарушение закона при регистрации ипотеки в силу закона его стоимость не согласовывалась с ФИО1 При несогласовании цены и при неустановлении рыночной стоимости на момент регистрации ипотеки по заявлению банка она ничтожна и не влечет юридических последствий, а также без установления цены невозможно определить значительность допущенного заемщиком нарушения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, ее представитель, действующий на основании доверенности ФИО3, в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам иска.

Представитель ответчика ООО КБ «Кетовский» ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании выразил несогласие с заявленными требованиями, поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве на иск, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. Запись об ипотеке такого имущества вносится без заявления правообладателя. Объект незавершенного строительства следует судьбе земельного участка. Договор ипотеки земельного участка с кадастровым номером 45:08:031208:301 не оспаривается. Договор залога недвижимости содержит указание на стоимость земельного участка, а ипотека объекта незавершенного строительства возникла в силу закона и не обязывает указывать оценку предмета ипотеки в договоре. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности о признании договора залога недвижимости (договор ипотеки) № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, который истек ДД.ММ.ГГГГ, при этом перемена лица в обязательстве не влечет изменение срока исковой давности. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении иска ФИО1

Третьи лица ФИО2, его финансовый управляющий ФИО5, ФИО6, ее финансовый управляющий ФИО7, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом мнения участников процесса, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно части 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 334.1 ГК РФ определено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами (пункт 1 статьи 341 ГК РФ).

В силу пункта 1 стати 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой, залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу частей 1 и 3 статьи 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ «Кетовский» и ФИО2 заключен кредитный договор №, по условиям которого последнему предоставлен кредит в размере 5 000 000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен договор залога недвижимости (договор ипотеки) №и17 от ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ «Кетовский» (залогодержателем) и ФИО2 (залогодателем). По условиям заключенного договора залога залогодатель предоставил в залог 12 объектов недвижимости, из них: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для торговых целей, площадью 240 кв.м, с кадастровым номером 45:08:031208:301, расположенный по адресу: Россия, <адрес>В (п. ДД.ММ.ГГГГ). Указанное имущество считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое (п. 2.3). Начальная продажная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 85 000 руб. (п. 2.5).

Решением Кетовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведен раздел совместно нажитого имущества супругов П-вых. В пользу ФИО1 выделено и признано за ней право собственности на имущество, в том числе на земельный участок, площадью 240 кв.м, расположенный по адресу: Россия, <адрес> В, стоимостью 85 000 руб., а также объект незавершенного строительства, степенью готовности 70 %, расположенный по адресу: Россия, <адрес>В, стоимостью 100 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кетовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ изменено в части размера взысканной с ФИО2 в пользу ФИО1 денежной компенсации разницы несоразмерности долей. В остальной части решение Кетовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Таким образом, ФИО1, являясь собственником земельного участка и объекта незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес> В, в силу закона несет все обязанности ФИО2 по договору залога недвижимости/договора ипотеки №и17 от ДД.ММ.ГГГГ. Сведений о наличии соглашений между ООО КБ «Кетовский» и ФИО1 об освобождении от бремени несения какой-либо из обязанностей по указанному договору суду не представлено.

Решением Кетовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО КБ «Кетовский» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены. С ФИО1 в пользу ООО «Кетовский коммерческий банк» взыскана задолженность в сумме 3 916 536 руб. 92 коп., а именно: по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ – 3 300 000 руб. – сумма основного долга, 616 536 руб. 92 коп. – проценты за пользование кредитом. Обращено в пользу ООО «Кетовский коммерческий банк» взыскание на заложенное имущество, определив порядок реализации с публичных торгов, в том числе на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для торговых целей, площадью 240 кв.м, расположенный по адресу: Россия, <адрес>В, кадастровый №, начальная продажная стоимость 59 500 руб.

Дополнительным решением Кетовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимости (договору ипотеки) №и17 от ДД.ММ.ГГГГ и договору залога недвижимости (договору ипотеки) №и17 от ДД.ММ.ГГГГ, определив порядок реализации с публичных торгов, в том числе на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов - для торговых целей, площадью 240 кв.м, расположенного по адресу: Россия, <адрес>В, кадастровый №, начальная продажная стоимость 59 500 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кетовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части взыскания задолженности в размере 3 916 536 руб. 92 коп. и обращении взыскания на объекты недвижимости. При этом дополнительное решение Кетовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 ссылается на то, что на земельном участке, с кадастровым номером 45:08:031208:301, расположенном по адресу: Россия, <адрес>В, находится объект незавершенного строительства степенью готовности 70 %, который не был предметом ипотеки, стоимость данного имущества не согласовывалась сторонами, решение об обращении взыскания на указанный объект недвижимости судом не принималось.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные решения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, отчуждение земельного участка не может быть совершено без отчуждения объекта, который на нем находится.

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу пункта 1 статьи 65 указанного закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

При этом пунктом 2 указанной нормы предусмотрено, что возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 45:08:031208:779 (дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по адресу: Россия, <адрес>В, площадью 126 кв.м, кадастровой стоимостью 173 378,21 руб., расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 45:08:031208:301; зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в пользу ООО «Кетовский коммерческий банк», дата государственной регистрации обременения ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.ст. 68, 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке обращение взыскания на земельные участки, не будучи сделкой по отчуждению этого имущества, является условием заключения соответствующего договора купли-продажи на торгах (ст. 278 ГК РФ), где продажа данного имущества будет осуществляться судебным приставом-исполнителем одновременно с находящимися на земельном участке строениями, то есть этапом на пути к совместной реализации данных объектов (земельных участков) с расположенными на них домом или объектом незавершенного строительства.

Доводы стороны истца о том, что договор залога в отношении указанного объекта незавершенного строительства является ничтожным, правило о государственной регистрации такого договора не соблюдено, стоимость заложенного имущества не определялась, в отношении объекта незавершенного строительства судебного акта об обращении взыскания не принималось, в суд с иском об обращении взыскания на объект незавершенного строительства ООО «Кетовский коммерческий банк» не обращался, не могут служить основанием для признания недействительным договора залога в оспариваемой части и свидетельствовать о его ничтожности.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно положениям пунктов 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Истечение срока исковой давности, о котором заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске (абз. 2 пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Поскольку законом установлено единство судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, а Законом об ипотеке предусмотрен залог в силу закона объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, являющимся предметом залога, то право залога объекта незавершенного строительства по адресу: Россия, <адрес>В, расположенного в пределах земельного участка, с кадастровым номером 45:08:031208:301, являющегося предметом залога по договору №и17, исполнение которого началось с ДД.ММ.ГГГГ, не может быть признано недействительным (ничтожным) поскольку не противоречит закону.

Кроме того, ФИО1 было дано согласие ФИО2 на передачу в залог ООО КБ «Кетовский» на сумму и на условиях по его усмотрению, нажитого П-выми в браке имущества, в том числе: земельного участка расположенного по адресу: Россия, <адрес>В, которое удостоверено ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Кетовского нотариального округа <адрес> ФИО8 (серии <адрес>2). Более того, данный факт исследовался при рассмотрении дела о разделе совместно нажитого имущества между супругами П-выми с участием ООО КБ «Кетовский» в качестве третьего лица.

Таким образом, истцу было известно о наличии договора залога указанного выше земельного участка, а с момента раздела совместного нажитого имущества, истец в силу закона приняла на себя обязанности залогодателя.

При этом в силу ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

С учетом вышеизложенного суд находит, что на момент обращения ФИО1 с настоящим иском в суд установленный законом трехлетний срок исковой давности по оспариванию договора залога недвижимости (договора ипотеки) №и17 от ДД.ММ.ГГГГ в части залога указанного выше объекта незавершенного строительства истек.

Помимо прочего, суд отмечает, что при рассмотрении Кетовским районным судом <адрес> гражданского дела № по иску ООО КБ «Кетовский» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество, последняя вправе была заявлять свои возражения в части обращения взыскания на указанный выше земельный участок, однако таким правом не воспользовалась.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что при залоге земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, исполнительский иммунитет в данном случае не распространяется на имущество являющееся предметом ипотеки, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Кетовский коммерческий банк» о признании договора ипотеки частично недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение изготовлено 30.08.2023.

Судья У.А. Аверкина