УИД 74RS0012-01-2025-000479-06
Дело № 2-516/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 октября 2025 год село Варна
Варненский районный суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Зотовой А.С.,
при секретаре судебного заседания Нейгум М.А.,
с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2022 незаключенным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился с исковыми требованиями к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2022 незаключенным, одновременно ходатайствует о восстановлении пропущенного процессуального срока.
В обосновании иска указал, что 02 апреля 2022 ФИО1, договорившись с лицом, которому ране была выдана нотариальная доверенность ФИО4, действуя в собственном интересе, заключила договор купли-продажи от 02.04.2022, согласно которому он (в лице представителя ФИО4) продал спорный земельный участок с кадастровым номером № ФИО1 за сумму 40 000 рублей с условием отсрочки платежа, оставшиеся денежные средства в размере 30 000 рублей, согласно п.3.2 Договора должны быть переданы ему в течение 5 дней с момента государственной регистрации договора. Указанная сделка была совершена без наличия на это его воли. 30 декабря 2015 года ему было выдано свидетельство о праве на наследство на земельную долю площадью 12,33 га. в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 39946960 кв.м., находящийся в границах Лейпцигского сельсовета Варненского района Челябинской области на землях сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Данную долю он намеревался сформировать в качестве самостоятельного земельного участка, которым собирался владеть пользоваться и распоряжаться. Для чего он обратился к ФИО5, который по его сведениям оказывал услуги по оформлению земельных участков. Для этого им была выдана доверенность на гражданина ФИО5, однако данное лицо никаких фактических действий не совершило и участок не выделило. В последующем он никому в пользование свою долю не передавал, ни с кем никаких соглашений не заключал. В начале 2022 года он уполномочил ФИО6 на совершение действий связанных с оформлением земельного участка. Нотариусом была выдана общая доверенность на совершение всех операций. Сделано это было по просьбе ФИО4 так как, она мотивировала это тем, что если он надумает распорядиться земельным участком у нее уже будут полномочия по оказанию ему помощи, лишний раз ему не придётся тратить свое время и средства на совершение действий с землей. Никаких поручений ей относительно заключения договора он не давал. В рамках исполнения поручения ФИО8 были сданы соответствующие документы в Управления Росреестра, после чего земельный участок был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН (к/н №). Более никаких поручений по реализации участка кому бы то ни было он не давал. 04.04.2022 г. он заключил с ФИО10 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. В начале мая 2022 года он от ФИО10 узнал, что в государственная регистрация договора аренды от 04.04.2022 между ним и ФИО10 приостановлена, так как в производстве Варненского районного суда Челябинской области находится гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к исполнению договора. В рамках производства по гражданскому делу № 2-308/2023 по его ходатайству была назначена судебная почерковедческая экспертиза, которая установила, что подпись в договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № выполнена не его представителем ФИО4, а другим лицом с подражанием. Решением Варненского районного суда от 09.11.2023 исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворены. Не согласившись с решением суда, он обратился с апелляционной жалобой на решение. В ходе производства по делу в суде апелляционной инстанции, ответчиком ФИО1 в материалы дела был представлен еще один экземпляр договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 02.04.2022, технически отличающийся от имевшегося в деле ране. В связи с указанным, по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, которая хоть и установила, что подпись в договоре от имени ФИО4 выполнена ей самой, однако листы договора между собой не идентичны, то есть второй лист договора от 02.04.2022 взят от какого-то иного договора. Ответчик ФИО1 утверждает, что между нею и ФИО3 в декабре 2016 года был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, оплата по которому была включена в порядок оплаты по оспариваемой сделке – договору купли-продажи земельного участка от 02.04.2022. Указанное не соответствует закону, так как согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На момент якобы имевшего место заключения предварительного договора, объект недвижимости еще не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, следовательно, не мог являться объектом купли-продажи. Денежные средства ему якобы передавал сын ответчика, что не может быть квалифицировано как передача денег от ФИО1 к нему, так как доказательств уполномочивания на передачу денежных средств не представлено. Кроме того, отсутствуют надлежащие доказательства оплаты оставшейся части по договору в размере 30 000 рублей. Указание ФИО1, что оплата была произведена 26.08.2022, является ошибочным так как дата оплаты, наступила после того, как спор активно рассматривался в Варненском районном суде и не может являться доказательством добросовестности истца. Он не мел желания и воли на выбытие имущества из его законного владения, он не согласовывал с представителем сам факт отчуждения имущества, не согласовывал условия договора купли-продажи, не получал оплаты по спорному договору. Просит признать незаключенным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от 02.04.2022.
Истец ФИО3, его представитель Повный Д.А. в судебное заседание при надлежащем извещении не явились.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, также просила отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с пропуском ФИО3 срока исковой давности.
Третьи лица ФИО10 и ФИО11 в судебное заседание при надлежащем извещении не явились.
Заслушав представителя ответчика ФИО2, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).
Как установлено п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно пункту 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 дано разъяснение, что соглашение сторон, свидетельствующее о заключенности договора, может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании установлено, что в декабре 2016 года между ФИО1 и ФИО3 была достигнута договоренность о купле-продаже земельной доли, находящейся в границах Лейпцигского сельсовета Варненского района Челябинской области. В счет оплаты земельного участка истец передала ответчику денежные средства в размере 10 000 рублей (т. 1 л.д. 25). Кроме того, по договоренности, дополнительно ФИО1 должна была нести все расходы по оформлению права собственности на ответчика, выделению земельного участка в натуре и заключению договора купли-продажи. Земельная доля была передана ФИО1 во владение и пользование. Письменный договор заключен не был, поскольку документы на ответчика оформлены не были, земельная доля, на тот момент, принадлежала матери ответчика ФИО12, умершей 09.01.1998 года. Для оформления сделки необходимо было оформить на ответчика наследство. 30 декабря 2015 года нотариусом Варненского муниципального района было выдано свидетельство о праве общей долевой собственности на земельный участок.
Для дальнейшего оформления сделки ответчиком 26.03.2022 была выдана доверенность на ФИО6 с правом регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в натуре в счет земельной доли, площадью 12,33 га, находящийся в границах Лейпцигского сельсовета Варненского района Челябинской области с КН №, выделении его в натуре, продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, подписания договора купли-продажи, передаточного акта (т. 2 л.д. 71). Данная доверенность была подписана лично ответчиком и удостоверена нотариусом.
В рамках действия полученной доверенности ФИО4 были поданы документы на регистрацию права собственности на выделенный земельный участок. 01 апреля 2022 года Росреестром по Челябинской области на основании свидетельства о праве на наследство было зарегистрировано право собственности за ответчиком на выделенный в натуре земельный участок площадью 123300+/-3072 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.
Затем, в рамках действия указанной доверенности 02 апреля 2022 года между истцом ФИО1 и ФИО4, действующей от имени ответчика ФИО3 был составлен и заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № за цену 40 000 руб. (т. 2 л.д. 72-75), приобщенный в судебном заседании 22.10.2025. Согласно которого Покупатель производит оплату в размере 25% цены земельного участка, что составляет 10 000 руб. в срок до 19.01.2016; оставшаяся часть в размере 75% от цены участка, что составляет 30 000 руб., уплачивается покупателем в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю Согласно заключения эксперта по гражданскому делу № 11-1262/2024 от 16.05.2024 подпись в графе «Продавец» выполнена самой ФИО4 (т. 1 л.д. 19-24).
Согласно приложения № к указанному договору купли-продажи между ФИО1 и ФИО4, действующей от имени ответчика ФИО3 заключен акт приема-передачи спорного земельного участка (т. 2 л.д. 76). Согласно заключения эксперта № от 17.10.2023 подпись на строке «Продавец» выполнена самой ФИО4 (т. 2 л.д. 77-83).
04 апреля 2022 года доверенность на имя ФИО4 была отменена ответчиком. В связи с отменой доверенности договор купли-продажи земельного участка не был подан на государственную регистрацию.
Расчет за земельный участок ФИО1 произвела в полном объеме:
- 10 000 рублей до подписания договора 19 января 2016 года (т. 1 л.д. 25) и
- 30 000 рублей переведены представителем ФИО9 26 августа 2022 года по поручению ФИО1 на банковскую карту ФИО3 в счет окончательного расчета по договору купли-продажи от 02 апреля 2022 года земельного участка с кадастровым номером № (т. 2 л.д. 85-86).
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки (предмет, стоимость имущества, права и обязанности сторон), договор заключен в письменной форме, подписан покупателем ФИО1 и представителем продавца ФИО3 - ФИО4, действующей на основании нотариальной доверенности. Кроме того, договор купли-продажи от 02 апреля 2022 года заключен в надлежащей форме и фактически исполнен сторонами: земельный участок фактически передан ФИО1, а ФИО3 получена оплата по договору в сумме 40 000 рублей.
В связи с чем, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 02 апреля 2022 года является заключенным и оснований для признания его незаключенным не имеется.
Доводы истца ФИО3 о том, что сделка купли-продажи спорного земельного участка была совершена без наличия на это его воли, он не давал ФИО4 никаких поручений относительно заключения данного договора, являются несостоятельными и опровергаются материалами дела, в частности распиской о получении им 10 000 рублей за продажу земельного пая (т. 1 л.д. 25), доверенностью, выданной на имя ФИО4 с правом продажи земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению (т. 2 л.д. 71).
Содержание доверенности, перед ее подписанием, было лично прочитано ФИО3 и зачитано нотариусом вслух. ФИО3 в доверенности указал, что как участник сделки понимает правовые последствия совершаемой сделки, условия которой соответствуют его действительным намерениям.
Таким образом, заключив с ФИО1 договор купли-продажи от 02 апреля 2022 года, ФИО6 выполнила поручение ФИО3 в соответствии с его волей и предоставленными полномочиями.
Несоответствие стоимости спорного земельного участка, указанной в договоре купли-продажи от 02 апреля 2022 года, и стоимости установленной заключением эксперта от 04.09.2025, само по себе не свидетельствует о том, что ФИО6 при совершении сделки вышла за пределы предоставленных ей полномочий, поскольку ФИО3 поручил ФИО4 продать земельный участок за цену и на условиях по своему усмотрению, не указав размер минимальной стоимости, за которую ФИО6 должна была продать его.
Решением Варненского районного суда Челябинской области от 09.11.2023 (с учетом апелляционного определения Челябинского областного суда от 05.05.2025 и определения судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2025) в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 02.02.2022 и применении последствия недействительности сделки, отказано в полном объеме (т. 2 л.д. 87-108).
В связи с чем, исковые требования ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2022, не подлежат удовлетворению.
Разрешая вопрос о восстановлении пропущенного процессуального срока, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 109 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право на совершение процессуальных действий погашается с истечением установленного федеральным законом или назначенного судом процессуального срока.
Из п. 1 ст. 112 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.
В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу течение срока исковой давности начинается не со дня нарушения права, а с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно исследованным в судебном заседании материалам дела, истцу ФИО3 о существовании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 02 апреля 2022 года стало известно как минимум 21.04.2022, что подтверждается заявлением ФИО3, поданного им в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-308/2023 (т. 2 л.д. 109-110). При этом в суд с настоящим исковым заявлением он обратился 29.04.2025, то есть за пределами срока исковой давности. Кроме того, сам истец, не оспаривает факт пропуска им срока исковой давности, о чем указывает в исковом заявлении (т. 1 л.д. 2-3).
Каких-либо причин, объективно исключавших возможность своевременного обращения в суд с исковым заявлением и не зависящих от лица, подающего ходатайство о восстановлении срока, суд не усматривает.
Из разъяснений, изложенных в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. второй п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что истец ФИО3 пропустил срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока, при этом представителем ответчика ФИО1 – ФИО7 заявлено об истечении срока исковой давности, суд отказывает в удовлетворении заявленных истцом исковых требований.
В ходе рассмотрения данного гражданского дела по ходатайству представителя истца – адвоката Повного Д.А. определением суда от 17.07.2025 приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении земельного участка, общей площадью 123300+/-3072 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В связи с тем, что в настоящее время спор по существу рассмотрен, в связи с чем, суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска по вступлению в законную силу решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании незаключенным договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2022 отказать в полном объеме.
По вступлению в законную силу решения суда отменить меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении земельного участка, общей площадью 123300+/-3072 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи жалобы в Варненский районный суд.
Председательствующий: А.С. Зотова