№
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Кинель Самарская область ДД.ММ.ГГГГ
Кинельский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Потаповой А.И.,
при секретаре ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-887/2025 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о взыскании суммы задатка, переданного по предварительному договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании суммы задатка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен устный договор о продаже дома с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. В качестве обеспечения устных договоренностей истцу был перечислен задаток в размере 100000 рублей посредством перевода через онлайн-банк на счет внука ответчика ФИО4 - ФИО2 Д. по номеру телефона № в Альфа-Банк, т.к. ответчик сообщила, что у нее не имеется онлайн-банка. Истец сообщила, что готова выйти на сделку в ближайшее время, но ответчик сообщила, что документы для оформления отчуждения Объекта не готовы и потребуется время, ориентировочно 1-2 месяца, для подготовки документов к оформлению сделки. Истец подтвердила готовность подождать. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи объекта. По вопросу подготовки документов с истцом по телефону общалась дочь ответчика - ФИО3. Именно от нее ДД.ММ.ГГГГ истец узнала, что документы на отчуждение объекта готовы и можно записаться на сделку к нотариусу. Было предложено записаться на сделку 4-5 марта, однако при подаче документов к нотариусу было выявлено, что документы подготовлены не в полном объёме (нет полных нотариальных отказов от преимущественного права покупки сособственников), в результате чего дочь ответчика - ФИО3, предложила оформить сделку у нотариуса ФИО8, у которого оформляли отказы, но после ДД.ММ.ГГГГ, т.к. данный нотариус находился в отпуске. ДД.ММ.ГГГГ у истца изменились обстоятельства, связанные со здоровьем, в результате которых нет возможности приобрести вышеуказанный объект. ДД.ММ.ГГГГ истец в телефонном разговоре с дочерью ответчика - ФИО3, было предложено расторгнуть предварительный договор и вернуть денежные средства, перечисленные им в качестве задатка. И в качестве компенсации истец предложила вернуть не полную сумму задатка в размере 100 000 рублей, а половину от указанной суммы, т.е. 50 000 рублей. В телефонном разговоре дочь ответчика согласилась вернуть денежные средства в размере 50 000 рублей. Однако, в тот же вечер поступил звонок от внука ответчика, который сообщил что возвращать денежные средства отказываются, ни в каком объеме, ссылаясь на упущенное время о выходе на сделку. Несмотря на то, что у собственника объекта не были оформлены документы на объект надлежащим образом. В течение нескольких дней были неоднократно предприняты попытки договориться о возврате денежных средств, но договоренности достигнуто не было. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензию о возврате денежных средств. Также истец обнаружила, что объявление о продаже объекта вновь выставлено на сайте Авито. Истцом были предприняты все возможные действия, направленные на примирение, однако эти действия ответчиком приняты не были. Ссылаясь на указанное, истец просит взыскать с ответчика ФИО4 задаток по предварительному договору купли-продажи дома с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, в сумме 100000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 руб.
Истец ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, ходатайств не заявляла.
Ответчик ФИО4, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила отзыв, в котором просила в удовлетворении требований отказать, поскольку её вина отсутствует. Документы для сделки были подготовлены. Истец была приглашена на сделку ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу, но не прибыла, соответственно за неисполнение договора несет ответственность истец. Ответ на претензию истца был направлен посредством Ватсап, с телефона её внука, и продублирован почтой. Также просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Определением Кинельского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО2
Третье лицо ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил отзыв, в котором указал, что между сторонами был подписан предварительный договора купли-продажи, сумма задатка в размере 100000 руб. была переведена на его счет в банке, поскольку у ответчика счета в банке нет.
В соответствии с требованиями положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает, что дело может быть рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
По правилам ч. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч. 2).
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (ч. 3).
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 380 ГК РФ определено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено и следует из материалов дела, ответчику ФИО4 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области, а также 1/3 доля в праве общей долевой собственности за жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.
Между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется продать и передать земельный участок и право на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, а покупатель обязуется купить и принять в собственность указанное имущество, расположенное по адресу: <адрес> (п. 1), указанные объекты будут проданы за 1700000 руб. (п. 4), основной договор должен быть заключен ДД.ММ.ГГГГ. Договор подписан сторонами.
В пункте 5 предварительного договора указано, что в соответствии со статьями 380,381 ГК РФ, при подписании настоящего договора покупатель передает, а продавец принимает задаток в размере 100000 рублей в счет причитающихся с покупателя платежей по договору купли-продажи объекта недвижимости по вышеуказанному адресу, в доказательство заключения договора, и в обеспечение его исполнения. В соответствии со ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение настоящего договора несет ответственность покупатель, то уплаченная сумма в размере 100000 руб. остается в распоряжении продавца, если за неисполнение настоящего договора несет ответственность продавец, он обязан уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере, т.е. 200000 рублей, в течение одного рабочего дня с момента предъявления такого требования.
Сумма задатка в размере 100000 рублей была перечислена на счет ФИО2 – внука ФИО4, по договоренности между сторонами, поскольку у ФИО4 отсутствуют открытые счета для перевода.
Перевод задатка подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100000 руб.
К моменту заключения основного договора продавец и покупатель обязаны подготовить необходимые документы для регистрации сделки отчуждения объекта. В случае если стороны не успели подготовить документы, настоящей договор может быть пролонгирован на необходимый срок по соглашению сторон (пункт 8).
Таким образом, при заключении предварительного договора, стороны установили в нем ответственность за неисполнение обязательств по заключению договора купли-продажи.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение, основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.
Согласно пункту 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Как установлено судом, подтверждается представленными письменными доказательствами, ответчик ФИО4 со своей стороны выполнила все условия предварительного договора и заключения договора основного - собрала необходимый пакет документов, в том числе, другими собственниками долей в праве общей долевой собственности на жилой дом оформлены нотариально удостоверенные отказы от преимущественного права покупки согласно статье 250 ГК РФ, а также ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 была снята с регистрационного учета из продаваемого жилого дома.
Общей между сторонами предварительного договора осуществлялось путем переписки в мессенджере WhatsApp со стороны покупателя через «риелтора» - представителя покупателя ФИО3 и ФИО2 – внука продавца ФИО4
В материалы дела представлен протокол осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, произведенный ФИО10, нотариусом города Самары Самарской области, произведен осмотр доказательств: электронной переписки между аккаунтом № «ФИО5» и аккаунтом № «Риэлтор» в мессенджере WhatsApp, хранящейся на представленном смартфоне, осмотр произведен в присутствии заявителя ФИО2 и в отсутствии других заинтересованных лиц, ФИО3 была уведомлена о предстоящем осмотре телеграммой ДД.ММ.ГГГГ, в Приложении 10 Изображение скриншота экрана с перепиской между участниками от ДД.ММ.ГГГГ, в 14:58 от контакта «Риэлтор» получено сообщение с текстом «ФИО5, здравствуйте. Направляем вам письмо о возврате задатка», во вложении содержится Претензия. В Приложении 11. Изображение скриншот претензии ФИО3, в которой заявитель указывает, что на дату подписания предварительного договор у продавца отсутствовал полный пакет документов для оформления договора купли-продажи, для чего было представлено время более 1 месяца, в срок до ДД.ММ.ГГГГ покупатель была готова выйти на сделку, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ее обстоятельства изменились, просит вернуть сумму задатка.
Суд принимает протокол осмотра доказательств нотариусом ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно получено с соблюдением закона из установленных источников, закреплено законным способом и средствами, фиксирует данные, объективно связанные с обстоятельствами, подлежащими доказыванию. Протокол осмотра доказательств составлен в соответствии с требованиями закона компетентным лицом, оформлен надлежащим образом, имеет все обязательные реквизиты и подписи. Достоверность доказательства не вызывает у суда сомнений.
Таким образом, судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ покупатель по предварительному договору купли-продажи отказалась от заключения основного договора купли-продажи и потребовала вернуть задаток.
При этом, как установлено судом, ответчик не отказывалась от заключения основного договора. Условий предварительного договора не нарушала.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлены доказательства того, что сделка купли-продажи не состоялась по вине ответчика.
ДД.ММ.ГГГГ посредством Ватсап, с телефона ФИО2, был направлен ответ ФИО4 на претензию, который ДД.ММ.ГГГГ продублирован почтовой телеграммой по адресу: <адрес>, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ.
Из ответа ФИО4 на претензию следует, что поскольку предварительным договором срок заключения основанного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ и он не истек, ФИО3 приглашена ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 час. на сделку к нотариусу ФИО8 по адресу: <адрес>.
Указанная переписка посредством мессенджера подтверждена вышеуказанным протоколом осмотра доказательств, удостоверенного нотариусом г. Самары ФИО10
Также из материалов дела установлено, что истец ФИО3 на сделку не явилась. Договор купли-продажи объектов недвижимости между сторонами не был заключен.
Указанные действия истца, по мнению суда, свидетельствуют об ее отказе от заключения договора купли-продажи с ответчиком.
Ответчик же напротив предпринял все меры для заключения основного договора, а именно, представил документы об отсутствии зарегистрированных лиц, нотариальный отказ других собственников жилого помещения от преимущественной покупки, а также иные документы необходимые для совершения сделки купли-продажи недвижимости, пригласила на сделку покупателя.
Таким образом, учитывая установленную соглашением сторон ответственность покупателя, т.е. ФИО3 за отказ от покупки объекта недвижимости – принадлежащего ответчику жилого помещения и земельного участка, оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика уплаченной по предварительному договору суммы не имеется.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья /подпись/ А.И. Потапова
Копия верна
Подлинник решения подшит в гражданское дело № 2-887/2025 в Кинельском районном суде Самарской области.
Судья А.И. Потапова