11RS0010-01-2024-002030-25
№ 2-33/2025
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Эжвинский районный суд г.Сыктывкара Республики Коми в составе судьи Баудер Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рудометовой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 4 февраля 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» о защите прав потребителя,
установил:
ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» о защите прав потребителя.
В обоснование требований истец указала, что 28.05.2024 между сторонами заключен Договор купли-продажи №..., предметом которого является квартира, расположенная по адресу ..., общей площадью (без учета площади балконов, лоджий и террас) ... кв.м., на 3 этаже, состоящая из 1 комнат. В результате проведенного 21.06.2024 обследования квартиры на предмет соответствия обязательным строительным нормам и правилам, условиям Договора, обнаружены недостатки, которые были зафиксированы в Актах комиссионного осмотра и Экспертном заключении №... от 28.06.2024. В соответствии с расчетом стоимость устранения выявленных недостатков составила 148 226,82 руб. По условиям договора истец внес плату за приобретение квартиры с уже выполненным новым ремонтом, с использованием материалов, не подвергавшихся ранее использованию. В нарушение требований ст. 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» ответчик не представил детальное описание или аннотации, касающиеся используемых отделочных и строительных материалов. Истец в соответствии с предварительным заключением основывает свою позицию на том, что эти материалы не подлежат демонтажу и последующему монтажу без ущерба для их характеристик. Следовательно, в рамках пропорциональной реституции предполагается вычет из общей стоимости квартиры суммы, соответствующей затратам на новый ремонт с применением новых отделочных материалов. В связи с изложенным согласно п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» у истца возникает право требовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены. Кроме того, в нарушение условий договора площадь квартиры без учета летних помещений составила 23,64 кв.м., что на 0,26 кв.м. меньше согласованной в договоре купли-продажи. По расчету истца компенсация за разницу в площади составит 55 155,69 руб. (212 137,28 (цена за 1 кв.м.) х 0,26). По мнению истца, заключенный между сторонами договор в этой части подлежит расторжению. Истец обратилась к ответчику с претензией о выплате в счет снижения стоимости квартиры и компенсации в счет разницы в ее площади сумм в размере 148 226,82 руб. и 55 155,69 руб. соответственно, которая получена ответчиком 22.07.2024. по расчету истца неустойка, подлежащая взысканию с ответчика за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона о защите прав потребителей сроков, за период с 02.08.2024 (день по истечении 10 дней с момента получения ответчиком претензии) по 07.08.2024 (дата подготовки иска) составит 8 893,61 руб. Указанными действиями ответчика истцу причинен моральный вред. Кроме того истец понесла судебные расходы.
В связи с изложенным истец просит взыскать с ответчика в качестве соразмерного снижения покупной цены денежные средства в размере 148 226,82 руб., за разницу в площади жилого помещение – в размере 55 55,69 руб., компенсацию морального вреда в сумме 72300 руб., неустойку за просрочку выполнения требований потребителя за период с 02.08.2024 по 07.08.2024 в сумме 8893,61 руб. и далее до фактического исполнения из расчета 1482,26 руб. за каждый день просрочки, штраф, судебные расходы: на досудебную экспертизу – 75 900 руб., на изготовление нотариальной доверенности – 2000 руб., на организацию осмотра – 17 500 руб., на досудебную подготовку и подачу иска в суд – 25 000 руб., почтовые расходы – 1057,22 руб.
Истец в судебном заседании участия не принимала, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.
Ответчик в судебное заседание представителя не направил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении делав его отсутствие.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске. С выводами заключения судебной экспертизы не согласился, ссылаясь на рецензию №... от 29.01.2025.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что 29.01.2024 между ФИО1 и ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №..., согласно которому стороны обязуются в будущем в установленный срок (п. 1.3 Договора – не позднее 30.04.2026) заключить договор (Основной договор) купли-продажи жилого помещения - квартиры №..., общей площадью ... кв.м., на 3 этаже, состоящей из одной комнаты, в жилом доме по по адресу ....
В предварительном договоре в разделе 1 «Предмет договора» сторонами согласовано условие о передаче квартиры с отделкой и инженерным оборудованием.
Так, пунктом 1.5.1, 1.5.2 предварительного договора предусмотрено, что квартира передается с инженерными коммуникациями, с отделкой: полы – кварцвиниловая плитка, в санузле, ванной, помещении постирочной – керамическая плитка; потолки – во всех помещениях, кроме лоджий, - натяжные; на лоджии – монолитная железобетонная плита, окраска фасадной краской; стены - во всех помещениях, кроме санузлов, ванных комнат, лоджий, балконов – оклейка обоями под покраску, в санузлах, ванных комнатах – облицовка плиткой, за исключением мест прохождения стояков, стояки зашиваются пластиковой панелью; сантехническое оборудование; межкомнатные двери, входные двери, окна металлопластиковые со стеклопакетом.
Данным разделом договора предусмотрено, что качество передаваемой квартиры должно соответствовать обязательным строительным нормам и правилам, утвержденным уполномоченными государственными органами, а так же Требованиям к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденным Продавцом. Покупатель подтверждает, что ознакомлен с Требованиями к качеству, размещенными на сайте Продавца. Стороны согласовали применение Требований к качеству, в том числе при приемке квартиры Покупателем.
Согласно п. 2.2 Договора Продавец обязуется передать Покупателю квартиру, отвечающую характеристикам, указанным в п. 1.5 Договора, в день подписания Основного договора, имеющего силу передаточного акта.
27.04.2024 ФИО1 и ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» подписан акт осмотра квартиры к Предварительному договору №... от 29.01.2024, согласно которого проектная площадь квартиры составила 24,18 кв.м, общая площадь – 23,9 кв.м. Наличие недостатков не установлено.
29.01.2024 в соответствии с п. 3.3 предварительного договора истцом произведена уплата обеспечительного платежа в сумме 1020000 руб.
28.05.2024 стороны подписали Договор №... купли-продажи квартиры.
Согласно п. 1 договора Продавец продал, а покупатель купил квартиру №..., общей площадью 23,9 кв.м., этаж 3, кадастровый №..., расположенную по адресу ....
Цена квартиры определена в размере 5070081 руб. (п. 3 Договора).
В соответствии с п. 6 Договора покупатель ознакомлен с техническим (строительным) состоянием квартиры и претензий к Продавцу не имеет.
Согласно п. 8.1 Договора качество квартиры соответствует обязательным строительным нормам и правилам, утвержденным уполномоченными государственными органами, а так же Требованиям к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденным Продавцом. Покупатель подтверждает, что ознакомлен с Требованиями к качеству, размещенными на сайте Продавца. Стороны согласовали применение Требований к качеству, в том числе при приемке квартиры Покупателем.
В соответствии с п. 8 Договора квартира подлежит передаче по акту приема-передачи в течение 120 календарных дней с даты регистрации перехода права собственности к Покупателю и поступления на расчетный счет Продавца в полном объеме цены квартиры.
В соответствии с п. 20 Договора срок, в течение которого Покупатель вправе предъявить претензии Продавцу в связи с обнаружением недостатков квартиры, составляет два года с даты передачи квартиры по акту приема-передачи.
28.05.2024 истцом внесена в пользу продавца сумма в размере 4050064 руб.
17.06.2024 сторонами подписан без замечаний акт приема-передачи спорной квартиры, согласно которому Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанную квартиру площадью 23,9 кв.м. Переданная квартира соответствует условиям договора и не имеет каких-либо недостатков. Стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий. Покупатель не имеет претензий к Продавцу по качеству передаваемой квартиры и сроку ее передачи.
Заключенным между сторонами договором от 29.01.2024, хотя и поименованным предварительным, между тем согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры, определены характеристики объекта недвижимости и требования к его качеству, предусмотрена обязанность истца в полном объеме к моменту заключения основного договора купли-продажи уплатить цену спорной квартиры в полном объеме, а ответчиком принято обязательство передать истцу спорную квартиру путем заключения основного договора.
Согласно выводам, отраженным в экспертном заключении №... от 28.06.2024, выполненном по инициативе истца, в квартире имеются строительные и иные нарушения, по которым выявлены отступления от обязательных требований, приведшие к ухудшению качестве объекта, установлено несоответствие качества выполненных строительно-отделочных работ условиям договора купли-продажи №... от 28.05.2024, действующим нормам и правилам.
В качестве недостатков указано:
- часть глухого остекления окон более 400 мм (ширина) (лоджия);
- слив не закреплен или застеклен некорректно (комната);
- отсутствуют детские замки или откидно-поворотный механизм открывания (лоджия);
- механические повреждения подоконников, оконных откосов (трещины, сколы, царапины и т.д. (комната));
- на подоконнике с торцов отсутствуют или не закреплены заглушки (комната);
- зазоры в местах стыковки угловых и Т-образных соединениях профилей более 0,5 мм, уступы/зазоры между прижимными штапиками или штапиками и оконными конструкциями более 1 мм (лоджия);
- загрязнения стеклопакетов строительными составами (лоджия);
- обои не оклеены за отопительными приборами (комната);
- наличие пустот при проведении простукивания по всей плоскости укладки настенной плитки (санузел);
- провисание натяжного потолка более 10 мм на 1 м (комната);
- некорректный монтаж декоративного плинтуса или вставки (отсутствие) между натяжным потолком и стеной/наличие наплывов краски на плинтус/вставке и полотне, щель потолок-стена (комната, холл, санузел);
- нет гильз в местах пересечения трубопроводами стен, перегородок и перекрытий (комната);
- канализационные трубы не скрыты (санузел);
- некорректная работа фурнитуры/личинка замка не по размеру входной двери;
- загрязнения входного дверного блока краской/строительными смесями;
- отсутствие дверных упоров (комната)?
В соответствии с указанным экспертным заключением стоимость устранения недостатков в квартире составляет 148226,82 руб.
В связи с обнаруженными недостатками квартиры 10.07.2024 истец направила в адрес ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» письменную претензию, в которой, ссылаясь на экспертное заключение, указала на наличие в переданной квартире недостатков и просила в течение 10 дней перечислить сумму в размере 148226,82 руб. в счет снижения покупной цены на сумму ремонта, денежную сумму в размере 55155,69 руб. в счет компенсации за разницу в площади, расторгнуть договор №... купли-продажи от 28.05.2024 в части разницы в площади.
Претензия получена ответчиком 22.07.2024 и оставлена без удовлетворения.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.
В ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2). Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (п. 4).
Продавец в соответствии со ст. 476 Гражданского кодекса РФ отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Статья 549 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По смыслу закона под качеством товаров (продукции, услуг, работ) понимается такая совокупность свойств и признаков, которая позволяет удовлетворять нужды заказчика, соответствовать назначению и предъявляемым требованиям. Такие требования могут определяться стандартами, договорами, запросами потребителей.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 4 Закона о защите прав потребителей продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе, сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг), правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 настоящей статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг).
В п. 4 статьи 12 Закона о защите прав потребителей установлена презумпция отсутствия у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работ, услуг).
На основании п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
В силу п. 2 приведенной нормы требования, указанные в пункте 1 настоящей статьи, предъявляются потребителем продавцу либо уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю.
В соответствии с п. 3 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить требования, указанные в абзацах втором и пятом пункта 1 настоящей статьи, изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру. Вместо предъявления этих требований потребитель вправе возвратить изготовителю или импортеру товар ненадлежащего качества и потребовать возврата уплаченной за него суммы.
В случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны провести экспертизу товара за свой счет. Экспертиза товара проводится в сроки, установленные статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона для удовлетворения соответствующих требований потребителя. Потребитель вправе присутствовать при проведении экспертизы товара и в случае несогласия с ее результатами оспорить заключение такой экспертизы в судебном порядке. Если в результате экспертизы товара установлено, что его недостатки возникли вследствие обстоятельств, за которые не отвечает продавец (изготовитель), потребитель обязан возместить продавцу (изготовителю), уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру расходы на проведение экспертизы, а также связанные с ее проведением расходы на хранение и транспортировку товара (п. 5 Закона о защите прав потребителей).
Согласно п. 6 ст. 18 Закона о защите прав потребителей продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, на который не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.
Статья 19 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.
Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования (ст. 22 Закона о защите прав потребителей).
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что после принятия квартиры в ней выявлены недостатки, площадь жилого помещения не соответствует условиям договора купли-продажи.
По ходатайству ответчика определением суда от 21.10.2024 по делу назначена и проведена экспертами ООО «...» судебная строительно-техническая экспертиза.
Из заключения эксперта №... от 09.12.2024 следует, что в квартире №..., расположенной по адресу ..., имеются недостатки (дефекты), указанные в экспертном заключении №... от 28.06.2024, а именно:
1. «Загрязнения стеклопакетов строительными составами (лоджия)»;
2. «Слив не закреплен или застеклен некорректно (комната)»;
3. «Некорректный монтаж декоративного плинтуса или вставки (отсутствие) между натяжным потолков и стеной, щель потолок-стена»;
4. «Некорректная работа фурнитуры/личинка замка не по размеру входной двери».
Характер образования выявленных недостатков (дефектов) в исследуемой квартире:
1. «Загрязнения стеклопакетов строительными составами (лоджия)» - Производственный (загрязнение стеклопакета строительными материалами при выполнении отделочных работ);
2. «Слив не закреплен или застеклен некорректно (комната)» - Производственный (работы выполнены с отступлением от проектной документации);
3. «Некорректный монтаж декоративного плинтуса или вставки (отсутствие) между натяжным потолков и стеной, щель потолок-стена» - Производственный (несоответствие требованиям строительных норм и правил при устройстве натяжного потолка);
4. «Некорректная работа фурнитуры/личинка замка не по размеру входной двери» -Производственный (некачественное выполнение работ по монтажу замка).
Выявленные в квартире недостатки (дефекты) нарушают следующие нормы:
1. «Загрязнения стеклопакетов строительными составами (лоджия)» - Нарушение п.9.19ГОСТ 24866-2014;
2. «Слив не закреплен или застеклен некорректно (комната)» - Нарушение проектных решений;
3. «Некорректный монтаж декоративного плинтуса или вставки (отсутствие) между натяжным потолков и стеной, щель потолок-стена» - Нарушение п.7.8.2 СП 71.13330.2017;
4. «Некорректная работа фурнитуры/личинка замка не по размеру входной двери» - Нарушение п.5.5.4 ГОСТ 31173-2016.
Нарушений Требований к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки», утвержденных 01.04.2022 года ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» экспертами не выявлено.
Выявленные недостатки (дефекты) не нарушают положений Раздела 3. «Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания..» Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. №..., таким образом, качество отделочных и строительно-монтажных работ, выполненных в квартире №..., соответствует условиям Договора №... купли-продажи от 28.05.2024.
Стоимость устранения строительных (производственных) недостатков/дефектов в квартире №..., расположенной по адресу ..., составляет 9 286,09 руб.
Фактическая площадь квартиры №..., расположенной по адресу ... составляет:
1. Площадь помещения №1 (Коридор) = 3,1 кв.м;
2. Площадь помещения №2 (Кухня-гостиная) = 17,7 кв.м;
3. Площадь помещения №3 (Совмещенный с/у) = 2,9 кв.м;
Итого площадь помещений №№1-3 составляет 23,7 кв.м;
4. Площадь помещения №4 (Лоджия) = 3,7 кв.м (без понижающего коэффициента).
Общая площадь квартиры определена с учетом существующих отделочных покрытий.
Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. 79, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на основании определения суда. Выводы экспертного заключения являются обоснованными, основаны на материалах гражданского дела, строительной документации. Нарушений требований закона при проведении экспертизы не допущено. Экспертное заключение содержит выводы на поставленные судом вопросы, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, он предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса РФ. Оснований считать указанное экспертное заключение недопустимым доказательством, не имеется.
На основании изложенного экспертное заключение суд признает относимым и допустимым доказательством по делу, отвечающим требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Представленное стороной истца заключение №... от 21.01.2025, составленное по результатам рецензирования заключения судебной экспертизы по инициативе истца специалистом ФИО7, т.е. лицом, выполнявшим по заказу истца исследование для целей обращения к ответчику с претензией, а в последующем в суд с настоящим иском, судом в качестве допустимого доказательства приято быть не может, поскольку нормами Гражданского процессуального кодекса РФ не предусмотрена возможность оспаривания экспертного заключения рецензией другого экспертного учреждения, в связи с тем, что специалист, составивший данное заключение не предупреждался судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ. По своей сути данное заключение содержит субъективное мнение эксперта-специалиста относительно выводов проведенной по делу экспертизы, однако само по себе экспертным заключением оно не является. При этом оценка доказательства в виде заключения эксперта относится к исключительной компетенции суда.
Разрешая исковые требования ФИО1 на основе приведенных положений закона с учетом установленных по делу обстоятельств, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что в ходе разбирательства дела установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступлением неблагоприятных последствий для истца, установлен факт передачи квартиры истцу ненадлежащего качества, квартира имеет недостатки, возникшие при ее строительстве и до передачи истцу, которые не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи квартиры и которые не могли быть выявлены при покупке без применения специальных познаний и инструментов. Суд учитывает, что на момент приобретения спорной квартиры и ее приемки у истца отсутствовала реальная возможность оценить ее техническое состояние в полном объеме.
Указанные обстоятельства являются основанием для применения к ответчику гражданско-правовых мер ответственности за нарушение обязательства.
Исковые требования предъявлены истцом к ответчику с соблюдением ст. 19 Закона о защите прав потребителей, в пределах двухлетнего срока, предусмотренного статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичный срок предусмотрен заключенным между сторонами договором.
В связи с вышеуказанным исковые требования о взыскании денежной суммы в размере затрат, необходимых для исправления недостатков предварительно оплаченной истцом квартиры, предъявлены истцом в суд обоснованно. В связи с чем, суд приходит к выводу о праве истца потребовать уменьшения покупной цены квартиры соразмерно стоимости устранения выявленных недостатков в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей.
Из материалов дела следует, что 23.01.2025, в ходе судебного разбирательства ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» произвело перечисление на банковский счет истца, открытый в ПАО «...», суммы в размере 9286,09 руб. по результатам судебной экспертизы в счет уменьшения покупной цены жилого помещения, что стороной истца не оспаривается.
На основании вышеизложенного, учитывая, что в ходе разбирательства дела на основании заключения судебной экспертизы установлен размер суммы, необходимой для исправления недостатков переданной истцу квартиры, оснований для ее определения в большем размере судом не установлено, исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика в качестве соразмерного снижения покупной цены денежных средств в размере 148 226,82 руб. удовлетворению не подлежат.
Разрешая требования истца о взыскать с ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» денежных средств за разницу в площади жилого помещение – в размере 55 55,69 руб., суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2). В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3).
Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2). В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3).
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Таким образом, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить механизмы ответственности продавца за недостатки передаваемой вещи, в том числе и путем снижения цены продаваемого имущества. Как следствие, бремя доказывания факта произведенного возмещения при продаже недвижимости с недостатками возлагается на продавца, как на лицо, виновное в причинении убытков.
Исходя из положений предварительного договора купли-продажи жилого помещения №... от 29.01.2024, договора №... купли-продажи квартиры от 28.05.2024, Требований к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденных 01.04.2022 ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест», стороны оценили квартиру в 5070 081 руб., при этом стоимость одного квадратного метра квартиры сторонами не согласовывалась.
В соответствии с Порядком передачи квартир, являющимся приложением к Требованиям к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки, процедура подписания пакета документов включает в себя, в том числе, подведение итогов (отклонения по площади, расчет доплат/выплат в случае, если отклонения будут более 1 кв.м. в любую сторону), осуществление доплаты/выплаты в случае наличия расхождения в площади.
Квартира площадью ... кв.м. была принята истцом по акту приема-передачи 17.06.2024, без каких-либо замечаний, в акте указано, что расчеты между сторонами произведены, какие-либо претензии друг к другу у них отсутствуют, по поводу продажной цены квартиры, указанной в договоре, и ее площади каких-либо уточнений акт не содержит.
В ходе разбирательства дела на основании заключения судебной экспертизы установлено, что площадь приобретенной истцом на основании вышеуказанных договоров купли-продажи квартиры на момент рассмотрения составляет 23,7 кв.м, что на 0,2 кв.м. меньше площади квартиры, указанной в договоре купли-продажи.
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости квартира №..., общей площадью ... кв.м., по адресу ..., поставлена на кадастровый учете 22.12.2023 по результатам проведения кадастровых работ кадастровым инженером, а равно с учетом обмера площади.
Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 03.06.2024 за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 23,9 кв.м. Квартира именно такой площади и была продана ответчиком истцу по договору купли-продажи.
Доказательств, что истцу передана квартира меньшей площади, чем предусмотрена договором, истцом не представлено. Изменение по каким-либо причинам площади квартиры уже во время ее нахождения в собственности истца не может повлечь для ответчика негативных последствий в виде уменьшения установленной договором купли-продажи стоимости квартиры.
Суд учитывает, что установленная в ходе проведения судебной экспертизы разница в площади жилого помещения является незначительной, не превысила установленного Порядком передачи квартир, являющимся приложением к Требованиям к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки, показателя отклонения по площади передаваемого объекта. Определенная в досудебном порядке заключением специалиста разница в площади квартиры (0,26 кв.м.) не исключает погрешность измерительных приборов, использованных привлеченным стороной истца специалистом. Кроме того, из материалов дела следует, что обмер площади производился после выполнения отделочных работ, что не ставит под сомнение размеры жилого помещения, которые определил в целях кадастрового учета кадастровый инженер.
Таким образом, основания для уменьшения цены квартиры отсутствуют, исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика денежных средств за разницу в площади жилого помещение в размере 55 55,69 руб. удовлетворению не подлежат.
С учетом изложенного, применительно к требованиям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 6 и 8 п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры в соответствующей части не имеется.
Разрешая требования истца о взыскании неустойки за просрочку выполнения требований потребителя, суд приходит к следующему выводу.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.
Исходя из содержания данной нормы закона, а также статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения обязательства и мерой ответственности за его неисполнение.
За нарушение указанного срока пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей установлена ответственность в виде неустойки, которую продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки в размере одного процента цены товара.
Порядок определения цены товара назван в абзаце 2 данной нормы Закона, согласно которому цена товара определяется исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Принимая во внимание, что в ходе разбирательства дела подтвержден факт передачи ответчиком истцу квартиры с недостатками, ответчиком в добровольном порядке не исполнено в срок до 02.08.2024 требование истца об уменьшения покупной цены квартиры соразмерно стоимости устранения выявленных недостатков, полученное 22.07.2024, суд приходит к выводу, что расчет неустойки должен быть произведен за период с 02.08.2024 по 23.01.2025 (день добровольного исполнения требований истца в ходе разбирательства дела), исходя из размера несвоевременно выплаченной истцу суммы, необходимой для устранения недостатков, определенной заключением судебной экспертизы, в размере 9286,09 руб.
Таким образом, размер неустойки составит 16250 руб. 66 коп., исходя из расчета: 9286,09 х 1% х 175 дней.
С учетом отсутствия у истца тяжких последствий в результате нарушения ответчиком ее права на своевременное получение суммы, необходимой для устранения недостатков, а также с учетом общеправовых принципов разумности, справедливости и соразмерности, суд считает, что неустойка в указанном размере является соразмерной последствиям нарушения продавцом своего обязательства по выплате истцу суммы, необходимой для устранения недостатков.
Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения неустойки суд не усматривает.
Статья 15 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Поскольку действиями ответчика нарушены права истца как потребителя, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.
Установив факт нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, суд, руководствуясь положениями статей 151, 1101 Гражданского кодекса РФ, статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом конкретных обстоятельств дела, длительности периода, в течение которого нарушались права истца как потребителя, принципа разумности и справедливости, считает необходимым взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Сэтл Инвест» в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 5 000 рублей.
В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Пунктом 46 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Наличие судебного спора по взысканию суммы, необходимой для устранения недостатков переданной по договору квартиры, после отказа ответчика удовлетворить аналогичное требование о выплате, указанное в претензии от 10.07.2024, указывает на неисполнение ответчиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем частичное удовлетворение требований истца в период рассмотрения спора в суде не освобождает ответчика от выплаты штрафа.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 05.02.2014, данная норма предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа. Ответственность продавца, как следует из положений п. 3 ст. 13 и ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", наступает, в том числе, в форме возмещения вреда, компенсации морального вреда. Следовательно, размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом.
Поскольку по вине ответчика права истца были нарушены, в добровольном порядке ответчик требования истца не удовлетворил, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию предусмотренный приведенной правовой нормой штраф в размере 15268,37 руб., исходя из расчета: (9286,09+16250,66 + 5000) х 50 %.
Доводы ответчика о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а так же Постановлений Правительства Российской Федерации N 326 от 18 марта 2024 г., N 479 от 26 марта 2022 г., поскольку в данных правоотношениях ответчик являлся застройщиком, что подтверждается представленными в материалы дела разрешениями на строительство, несостоятельны в силу следующего.
Содержанием заключенных между сторонами предварительного и основного договоров подтверждается, что правоотношения сторон возникли не из договора участия в долевом строительстве, а из договора купли-продажи квартиры. Доказательств того, что истец и ответчик являются участниками правоотношений, возникающих из долевого строительства, материалы дела не содержат. Квартира продана истцу после окончания строительства многоквартирного жилого дома, ввода его в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру первоначально за продавцом. Денежные средства получены от покупателя в полном объеме в момент заключения основного договора 28.05.2024, с уплатой обеспечительного платежа при заключении предварительного договора 29.01.2024.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически между сторонами возникли отношения, вытекающие из договора купли-продажи товара, по которому предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью до передачи продавцом товара. По условиям договора установлен срок передачи квартиры, квартира передана по акту от 17.06.2024. Предусмотренные договором условия по строительно-монтажным работам, включающие отделку квартиры, которые должны быть выполнены к указанному сроку, не свидетельствуют о том, что воля сторон в действительности была направлена на заключение договора участия в долевом строительстве. В этой связи положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к данным правоотношениям сторон применению не подлежат, равно как и положения Постановлений Правительства Российской Федерации N 326 от 18 марта 2024 г., N 479 от 26 марта 2022 г., а потому основания для освобождения ответчика от обязанности уплатить в пользу истцу неустойку и штраф отсутствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу бюджета МО ГО «Сыктывкар» подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена, в размере, определенном на основании абз. 2 п. 1, абз. 2 подп. 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день предъявления истцом в суд настоящего иска), т.е. в сумме 950,03 руб.
Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» ...) в пользу ФИО1 (...) компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя в размере 16 250,66 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 15268,37 руб., всего взыскать 36519,03 руб.
Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» о взыскании денежных средств в счет снижения покупной цены в размере 148 226,82 руб., за разницу в площади жилого помещение в размере 55 55,69 руб., неустойки за просрочку выполнения требований потребителя за период с 24.01.2025 до фактического исполнения, расторжении договора в части - оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Инвест» (...) в доход бюджета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» государственную пошлину в размере 950,03 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Эжвинский районный суд города Сыктывкара в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Е.В.Баудер
Мотивированное решение изготовлено 18.02.2025.