УИД 38RS0036-01-2025-005984-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 сентября 2025 Свердловский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Дубровской Ж.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бучневой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4489/2025 по иску ИП ФИО3 КФХ ФИО2 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи, взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
В Свердловский районный суд г. Иркутска обратился ИП ФИО3 КФХ ФИО2 к ФИО1 о взыскании неустойки.
В обосновании доводов искового заявления, указано, что между истцом и ответчиком были заключены договоры купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>.
В соответствии с пунктом 2.2 договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, стороны договорились, что оплата будет производиться в следующем порядке 300500 рублей стоимости объекта оплачивается покупателем при подписании настоящего договора; оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается покупателем равными частями в течение 36 месяцев после подписания договора путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным продавцом согласно графику платежей.
В соответствии с пунктом 2.2 договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, стороны договорились, что оплата будет производиться в следующем порядке 300100 рублей стоимости объекта оплачивается покупателем при подписании настоящего договора; оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается покупателем равными частями в течение 36 месяцев после подписания договора путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным продавцом согласно графику платежей.
В соответствии с пунктом 2.2 договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, стороны договорились, что оплата будет производиться в следующем порядке: 300000 рублей стоимости объекта оплачивается покупателем при подписании настоящего договора; оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается покупателем равными частями в течение 36 месяцев после подписания договора путем перечисления денежныхсредств по реквизитам, указанным продавцом согласно графику платежей.
В соответствии с пунктом 2.2 Договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, стороны договорились, что оплата будет производиться в следующем порядке:300000 рублей стоимости объекта оплачивается покупателем при подписании настоящего договора; оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается покупателем равными частями в течение 36 месяцев после подписания договора путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным продавцом согласно графику платежей.
По указанным договорам купли-продажи земельных участков последние платежи были зачислены <Дата обезличена>, далее платежи от ответчика не поступали, по состоянию на <Дата обезличена> общая задолженность по договорам составила 1589650 рублей. Также, в связи с длительной неоплатой и невнесением ежемесячных платежей начислению подлежат пени в общем размере 289868,04 рублей.
В связи с изложенным, ИП ФИО3 КФХ ФИО2, увеличив исковые требования в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, просит суд: расторгнуть договоры купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, заключенные между ИП ФИО3 КФХ ФИО2 и ФИО1,И.; обязать ФИО1 возвратить продавцу в собственность земельные участки с кадастровыми номерами 38:06:130817:5485, 38:06:130817:5487, 38:06:130817:5482, 38:06:130817:5480, расположенные по адресу <адрес обезличен>, Мамонское муниципальное образование, <адрес обезличен>, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика в пользу истца сумму пени за просрочку платежей в период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> в размере 289 868,04 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца сумму расходов на оплату государственной пошлины в размере 4000 рублей.
В судебное заседание истец ИП ФИО3 КФХ ФИО2 не явился, о дате, времени и месте судебного заседания не явился, в судебное заседание для представления своих интересов направил представителя ФИО5
Суд, полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ в отсутствие неявившегося истца, извещенного надлежащим образом.
Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности от <Дата обезличена>, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объёме по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражений относительно требований не заявила, суду пояснила, что инициатором покупки земельных участков являлся ее супруг, планировал заниматься бизнесом, однако в связи с жизненными обстоятельствами, смог внести только первоначальный платеж. В настоящее время супруг умер, возможности погасить образовавшую задолженность у ответчика не имеется, задолженность по оплате ответчиком не оспаривалась..
Суд, огласив исковое заявление, выслушав представителя истца, ответчика, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об удовлетворении в полном объеме.
На основании пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно положениям статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1, статья 421 ГК РФ).
Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда - 1) при существенном нарушении договора другой стороной, 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как установлено судом, и следует из материалов дела, не оспаривается сторонами, между ИП ФИО3 КФХ ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключены следующие договоры:
- договор купли-продажи <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает объект недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, Мамоновское муниципальное образование, <адрес обезличен>;
- договор купли-продажи <Номер обезличен> от <Дата обезличена>,по условиям которого, продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает объект недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, Мамоновское муниципальное образование, <адрес обезличен>;
- договор купли-продажи <Номер обезличен>, от <Дата обезличена> по условиям которого, продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает объект недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, иркутский р-н, Мамоновское муниципальное образование, <адрес обезличен>;
- договор купли-продажи <Номер обезличен>, от 17.05.2024по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает объект недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, Мамоновское муниципальное образование, <адрес обезличен>.
Факт передачи земельных участков ответчику, подтверждается актами-приема передачи, оформленных к каждому из договоров купли-продажи и подписанных сторонами, а также не оспаривалось самой ФИО1 в судебном заседании.
Согласно выпискам из ЕГРН от <Дата обезличена>, право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, зарегистрировано <Дата обезличена>, на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> – <Дата обезличена>, на земельный участок с кадастровым номером 38:06:130817:5485 – <Дата обезличена>, на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> – <Дата обезличена>.
В соответствии с условиями договора купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, стоимость земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> составляет 1407900 рублей. Оплата по договору производится в размере 300000 рублей, оплачивается при подписании настоящего договора, оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается покупателем равными частями в течение 36 месяцев после подписания договора в соответствии с графиком (пункт 2.1, 2.2 договора).
Согласно условиям договора купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, стоимость земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> составляет 1405 330 рублей. Оплата по договору производится в размере 300100 рублей, оплачивается при подписании настоящего договора, оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается покупателем равными частями в течение 36 месяцев после подписания договора в соответствии с графиком (пункт 2.1, 2.2 договора).
Договором купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, стоимость земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> определена в размере 1394 900 рублей. Оплата по договору производится в размере 300500 рублей, оплачивается при подписании настоящего договора, оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается покупателем равными частями в течение 36 месяцев после подписания договора в соответствии с графиком (пункт 2.1, 2.2 договора).
Договором купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:06:130817:5482 определена в размере 1393 600 рублей. Оплата по договору производится в размере 300 000 рублей, оплачивается при подписании настоящего договора, оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается покупателем равными частями в течение 36 месяцев после подписания договора в соответствии с графиком (пункт 2.1, 2.2 договора).
Основанием для обращения в суд с настоящим иском послужило неисполнение ответчиком обязанности по оплате стоимости земельных участков в порядке и размере, установленными условиями вышеуказанных договоров.
Так, истец указал, что последние платежи ответчиком были внесены <Дата обезличена>, ИП ФИО3 КФХ ФИО2, обратился к ФИО1 с претензией, в которой просил в срок до <Дата обезличена> исполнить обязательства и погасить образовавшуюся задолженности в размере 611375 рублей.
Вместе с тем, как указывает истец, до настоящего момента, обязательства ФИО1 не исполнены, по состоянию на <Дата обезличена> общая сумма задолженности по договорам <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> составила 1589650 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 424 ГГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу пункта 1 статьи 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Общие основания и порядок расторжения договора купли-продажи предусмотрены статьями 450, 454 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из указанных норм права, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.
Таким образом, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>, ФИО1 по договору <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> оплачено 332300 рублей, остаток долга – 1073000 рублей, по договору <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> – 330500 рублей, остаток долга – 1064400 рублей, по договору <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> – 330000 рублей, остаток долга – 1063 600 рублей, по договору <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> – 330000 рублей, остаток долга – 1077900 рублей.
Указанный акт ФИО1 в ходе рассмотрения дела не оспаривала, напротив, подтвердила, что платежи в счет оплаты спорных договоров после <Дата обезличена> ею не вносились, на сегодняшний день имеется задолженность по оплате договоров, возможность погасить задолженность у нее отсутствует.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, пояснения ответчика ФИО1, суд приходит к выводу, что обязательства по оплате истцу стоимости земельных участков по договорам купли-продажи ответчик не исполнила, произвела лишь частичную оплату стоимости спорных участков в размере первого платежа по каждому из договором.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, так как истец лишился лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора - получение денежных средств в размере и в сроки, установленные договорами купли продажи. В силу указанных обстоятельств продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата ему спорных земельных участков с прекращением права собственности ФИО1 на них.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований требований ИП ФИО3 КФХ ФИО2 о расторжении договоров купли продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен> М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, заключенныхс ФИО1, возложении на ФИО1 обязанности возвратить в собственность продавца ИП ФИО3 КФХ ФИО2 земельные участки с кадастровыми номерами 38:06:130817:5485; 38:06:130817: 5487; 38:06:130817: 5482; 38:06:130817: 5480, расположенные по адресу <адрес обезличен>,Мамонское муниципальное образование, <адрес обезличен> в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
При этом, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Рассмотрев требования о взыскании с ФИО1 пени за просрочку платежей за период с 22.06.2024 по 23.06.2025 в размере 289868,04 рублей, суд приходит к следующему выводу.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Пунктом 4.2 оспариваемых договоров установлено, что при просрочке оплаты за земельные участки согласно графику платежей, покупатель обязан уплатить продавцу пени в размере 0,1% стоимости остатка задолженности за земельные участки за каждый день просрочки.
В соответствии с абзацем 2 п.3 ст. 453 ГК РФ, в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются прекращенными.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки по договору купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> в размере 73244,44 рубля, неустойки по договору купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> в размере 72206,80 рублей, неустойки по договору купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> в размере 72 210 рублей, неустойки по договору купли-продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена> в размере 72206,80 рублей.
Расчет неустойки, представленный истцом, был проверен судом, является арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями договоров купли-продажи. Обязательства ответчика на момент рассмотрения судом настоящего спора по договорам купли-продажи не прекращены.
Размер неустойки ответчиком не оспорен, ходатайств о снижении неустойки и доказательств ее несоразмерности в суд ответчиком не представлено. В силу указанных обстоятельств, исковые требования в части взыскания неустойки признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в общем размере 289868,04 рублей.
Частью 1 статьи 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела, истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей, оплата которой подтверждается чеками по операции от <Дата обезличена> на сумму 800 рублей, платежным поручением <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на сумму 1600 рублей, платежным поручением <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на сумму 1600 рублей.
В связи с удовлетворением требований ИП ФИО3 КФХ ФИО2, данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь сттст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договоры купли продажи <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен> М6 от <Дата обезличена>, <Номер обезличен>М6 от <Дата обезличена>, заключенные между ИП ФИО3 КФХ ФИО2, ИНН <Номер обезличен> и ФИО1, паспорт <Номер обезличен>, выдан ГУ МВД России по <адрес обезличен> <Дата обезличена>, код подразделения 380-004..
Обязать ФИО1 возвратить в собственность продавца ИП ФИО3 КФХ ФИО2 земельные участки с кадастровыми номерами <Номер обезличен>;<Номер обезличен>: <Номер обезличен>; <Номер обезличен>; <Номер обезличен>, расположенные по адресу <адрес обезличен>,Мамонское муниципальное образование, <адрес обезличен> в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО3 КФХ ФИО2 пени за просрочку платежей в период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> в размере 289868, 04 рубля, расходы на оплату государственной пошлины в размере 4000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированный текст решения изготовлен 22 сентября 2025 года.