Решение по делу № 2-2496/2024 от 10.01.2025

Дело 2-2496/2024

УИД: 56RS0027-01-2024-002841-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2024 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Евсеевой О.В.,

при секретаре Уразалиновой Э.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к финансовому управляющему ФИО2 – ФИО3, финансовому управляющему ФИО2 – ФИО8 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО9 признана несостоятельной (банкротом) с открытием процедуры реализации имущества граждан. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № утверждено Положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника ФИО9 в редакции финансового управляющего ФИО3 ФИО10, представленной в суд ДД.ММ.ГГГГ

Выявленное к реализации имущество должника, не обремененное залоговыми обязательствами и подлежащее включению в конкурсную массу - помещение с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадью 44,4 кв.м., вид права: доля в праве – общая долевая собственность ?.

ДД.ММ.ГГГГ состоялись открытые торги путем публичного предложения.

В результате данных торгов (протокол №) победителем признан ФИО11, который подал заявку ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ внес задаток в размере 10 % стоимости доли на момент окончания приема заявок – 7 688,25 руб., а также предложил наиболее высокую цену по лоту за имущество – 77 777,77 руб.

26 декабря между ответчиком и ФИО11 был заключен договор купли-продажи ? доли помещения с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадью 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность ?.

По прошествии времени, весной 2024 г. ответчиком было предложено истцу реализовать свое право преимущественной покупки, так как истец тоже является сособственником общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадь 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность, ?.

Истец написала заявление о выкупе конкурсной доли и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и финановым управляющим ФИО3 был заключен договор купли-продажи ? доли помещения с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадью 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность ?.

Стоимость имущества составляла 77 777,77 руб., сформированной по результатам проведения торгов.

В Определении Верховного суда РФ от 04.06.2020 г. N? 306-ЭС19-22343 указано, что при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.

По условиям договора (п. 2.4.) истец произвела оплату полной стоимости покупки этого имущества (1/4 доли) 31 марта 2024 г. по платежному поручению N? 398360.

В соответствии с п. 3.4. договора право собственности на имущество переходит покупателю после выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое имущество.

До настоящего времени истец не может зарегистрировать право собственности на указанную долю, так как нотариусы города Оренбурга отказывают в регистрации по разным основаниям, так как кроме договора купли-продажи у истца нет никаких законных оснований и документов, дающих право приобретения указанной ? доли.

В договоре купли-продажи нет сведений реализации покупателем его преимущественного права покупки.

Истец неоднократно обращалась к ответчику о координации дальнейших действий, об оказании методической помощи в нотариальном оформлении сделки, разъяснении нотариусам процедуры регистрации сделок в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N? 127-Ф3 «О несостоятельности (банкротстве)». Всякий раз ответчик отказывал, о чем свидетельствует также переписка 28 мая 2024 г.

На основании п. 3.3. Договора купли-продажи (б/н) от 25.03.2024 г. принятое покупателем имущество возврату не подлежит. Кроме того, истом полностью оплачена стоимость имущества по договору в размере 77 777,77 руб.

Конституционный Суд РФ указал на недопустимость ущемления добросовестных приобретателей доли имущества гражданина-банкрота.

Истец полностью выполнила свои обязательства по вышеуказанному договору купли-продажи, но до сих пор ответчик не исполнил свое обязательство по передаче имущества в собственность истца, он фактически уклоняется от доведения сделки до конца, переложив всю ответственность на истца, как на покупателя.

В связи с вышеизложенным считает, что у истца возникло право собственности на ? долю жилого помещения с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, площадью 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность ?, стоимостью 77 777,77 руб.

Просит суд признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество: помещение с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадь 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность, ?, зарегистрировать переход права собственности по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ (б/н) на недвижимое имущество: помещение с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадь 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность, ?.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, в представленном заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.

Ответчики финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3, финансовый управляющий ФИО2 – ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще с учетом положений ст. 165.1 ГЕК РФ.

Третье лицо ФИО11 в судебном заседании не присутствовал, представил письменный отзыв, в котором указал, что приобрел ? долю спорного жилого помещения на торгах, в связи с чем просил в иске ФИО1 отказать, обязать финансового управляющего передать спорный объект ФИО11, признав за ним право собственности на объект.

Остальные участвующие в деле лица - третьи лица АО «Альфа-Банк», КБ "Ренессанс Кредит" (ООО), ООО "Траст", ФИО15, ФИО15 в судебное заседание не явились, извещение надлежащее, в том числе с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в порядке, определенном статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд приходит к следующему выводу.

При рассмотрении дела судом установлено, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ФИО16 (Горн) ФИО6 признана несостоятельной (банкротом) с открытием процедуры реализации имущества граждан. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО3.

В силу п. 1.2 Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника ФИО16 (Горн) ФИО6 продажа имущества осуществляется следующими этапами: первый этап - проведение торгов по продаже Имущества Должника по начальной цене продажи имущества; второй этап - проведение повторных торгов по продаже имущества с понижением начальной цены, установленной на первоначальных торгах, на десять процентов; третий этап - проведение торгов посредством публичного предложения.

Продажа имущества должника производится на открытых торгах в форме аукциона (п. 2.1 Положения).

Согласно п. 2.2. начальная цена продажи имущества устанавливается Арбитражным судом в соответствии с действующим законодательством РФ, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Продажа выставленного на торги Имущества должника осуществляется наивысшей предложенной цене, при этом цена продажи не может быть ниже начальной цены продажи.

Победителем торгов признается участник торгов, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

В соответствии с п. 2.5 Положения с течение пяти календарных дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов финансовый управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение воспользоваться преимущественным правом покупки имущества по цене, сформированной по результатам проведения торгов.

В случае отказа указанных лиц от преимущественного права покупки финансовый управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене имущества.

Оплата приобретенного на торгах Имущества производится в соответствии с настоящим Положением. Оплата имущества в рассрочку не допускается. Оплата приобретенного на торгах Имущества осуществляется на специальный счет Должника (п. 2.7).

Оформление перехода права собственности на имущество в уполномоченном органе осуществляется победителем торгов за свой счет в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 2.9).

Согласно ответу об определении вероятной рыночной стоимости ? доли жилого помещения его стоимость на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 284 750 руб.

ДД.ММ.ГГГГ состоялись открытые торги путем публичного предложения.

В результате данных торгов (протокол №) победителем признан ФИО12, который подал заявку ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ внес задаток в размере 10 % стоимости доли на момент окончания приема заявок – 7 688,25 руб., а также предложил наиболее высокую цену по лоту за имущество – 77 777,77 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим ФИО14 О.Р. – ФИО7 Р.А. (продавец) и ФИО12 (покупатель) был заключен договор купли-продажи ? доли помещения с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадью 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность ?.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 внес 70 089,52 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на счет должника ФИО2

Согласно выписке из ЕГРН жилое помещение с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадью 44,4 кв.м, находится в общей долевой собственности ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (1/4 доля), ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (1/4 доля), ФИО17 (1/4 доля), ФИО18 (1/4 доля), дата регистрации права общей долевой собственности – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила финансовому управляющему ФИО3, предложение, в котором ответчику было предложено реализовать право преимущественной покупки истца, так как истец тоже является сособственником общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадь 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность, ?.

Истец написала заявление о выкупе конкурсной доли и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и финансовым управляющим ФИО19 (продавец) был заключен договор купли-продажи ? доли помещения с кадастровым номером №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: <адрес>, площадью 44,4 кв.м, вид права: доля в праве: общая долевая собственность ?.

Стоимость имущества составляла 77 777,77 руб., сформированной по результатам проведения торгов (п. 2.1 договора).

Передача имущество продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 3.1).

Передача имущества должна быть осуществлена в течение 5 рабочих дней со дня его оплаты (п. 3.2).

Право собственности на имущество переходит к покупателю после выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемой имущество (п. 3.4 договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 осуществила перевод денежных средств на счет должника ФИО14 О.Р. в размере 77 777,77 руб. Назначение платежа – оплата по дкп от ДД.ММ.ГГГГ за имущество жилого помещения. <адрес>, доля ?, что подтверждается также платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 неоднократно обращалась к финансового управляющего ФИО3 с требованием осуществить регистрацию перехода права собственности на спорную долю, о чем свидетельствует представленная в материалы дела переписка, однако, переход права собственности до настоящего времени не произведен.

Судом неоднократно направлялся запрос в адрес финансового управляющего ФИО3 с требованием представленная письменного мотивированного отзыва на исковое заявление с указанием причин, по которым до настоящего времени судьба ? доли спорного жилого помещения не решена, однако, запросы суда финансовым управляющим были проигнорированы.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № финансовым управляющим ФИО14 О.Р. утверждена ФИО5

Аналогичный запрос был направлен судом в адрес нового финансового управляющего ФИО14 О.Р. - ФИО5 с требованием представления письменного мотивированного отзыва на исковое заявление с указанием причин, по которым до настоящего времени судьба ? доли спорного жилого помещения не решена, однако, запрос суда финансовым управляющим был проигнорирован.

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе). По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве. Из данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на нежилое помещение, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам.

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).

Такой подход, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N №, помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Поскольку цена доли должника ФИО2 определена по результатам электронных открытых торгов, после определения в отношении доли должника победителя торгов, сособственнику ФИО1 должна быть предоставлена возможность воспользоваться преимущественным правом покупки.

Таким образом, в случае нарушения в указанной ситуации преимущественного права сособственника имущества на приобретение доли, принадлежащей должнику и реализованной на торгах, такой сособственник вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному по результатам торгов, в течение трех месяцев с момента, когда ему стало или должно было стать известно о совершении сделки, в судебном порядке.

Своим правом ФИО1 воспользовалась, обратилась к финансовому управляющему с предложением о заключении с ней, как сособственником жилого помещения, договора купли-продажи, который был заключен между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оплатила в полном объеме стоимость спорной доли. Однако, от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ финансовый управляющий уклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на ? долю жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и финансовым управляющим должника ФИО2 – ФИО20, в связи с тем, что с даты признания должника ФИО2 банкротом всем имуществом должника распоряжается финансовый управляющий, который уклоняется от осуществления действий по регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 61 названного постановления разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 16 мая 2023 г. N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО21.» пункт 1 статьи 250 ГК Российской Федерации признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащиеся в нем положения в системе действующего правового регулирования и с учетом правоприменительной практики являются неопределенными в части возможности и порядка реализации гражданами - участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина.

Федеральному законодателю надлежит - исходя из требований Конституции Российской Федерации и принимая во внимание правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженные в настоящем Постановлении, - внести в действующее правовое регулирование соответствующие изменения. Впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК Российской Федерации, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.

Таким образом, проанализировав указанные нормы закона и разъяснения по их применению, исследованные доказательства, учитывая фактические обстоятельства по делу, а также то, что продавец имел право на отчуждение спорного имущества по договору купли-продажи, предмет и цена которого определены, продавцом исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем ФИО1 исполнена обязанность по оплате, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является уклонение финансового управляющего по обращению в уполномоченный орган для регистрации перехода права, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании за ней права собственности на спорное недвижимое имущество.

Возражения третьего лица ФИО11, являющегося победителем торгов, не принимаются судом во внимание, поскольку право собственности на спорную доли жилого помещения могло возникнуть у него только после реализации сособственником недвижимого имущества, находящего в долевой собственности с должником ФИО2, права преимущественной покупки, о чем прямо указано в ГК РФ. У ФИО11, как победителя торгов, право на приобретенное на торгах недвижимое имущество, могло возникнуть только в случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления на преимущественное право покупки в течение определенного срока с даты получения им предложения.

Своим правом ФИО1 воспользовалась, направив финансовому уполномоченному предложение с преимущественным правом покупки спорной доли, с ней был заключён договор купли-продажи, уплачена выкупную цену. Иное ведет к нарушению порядка реализации преимущественного права покупки долевых сособственников при проведении торгов при реализации спорной ? доли недвижимого имущества.

Ссылка ФИО11 на цену выкупа, определенную в отчете управляющего, не состоятельна, поскольку экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены. К тому же правовые нормы о банкротстве гражданина (пункт 2 статьи 213.26) не обязывают финансового управляющего проводить экспертную оценку имущества должника.

Более того, ФИО11 не лишен права защиты своих прав иным предусмотренным законом способом, в том числе, права требования возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены как неосновательного обогащения.

В силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 и части 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу судебное решение является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 января 2025 года

Судья: О.В. Евсеева