№ 2-599/2025
УИД 26RS0012-01-2024-003424-18
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 февраля 2025 года город Ессентуки
Ессентукский городской суд Ставропольского края
в составе:
председательствующего судьи Емельянова В.А.,
при секретаре судебного заседания Калайчевой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Ессентуки Ставропольского края о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Ессентуки Ставропольского края о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что с ФИО2 он знаком с 1978 г., т.е. с момента его рождения, т.к. она является его крестной. С этого момента она принимала непосредственное участие в его воспитании. В 2014 г. ФИО2 сказала, что хочет написать на него завещание, т.к. у нее родственников не имеется, а она заболела онкологическим заболеванием.
В связи с тем, что ФИО2 была ему не чужим человеком и никого родных у неё не было, он всячески помогал ей физически и материально. В 2023 г. в связи с тем, что он был ей единственным родным человеком <дата> они заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной <адрес>. При этом ФИО2 в присутствии свидетелей им была передана денежная сумма в размере ***** рублей.
Договор купли-продажи квартиры в установленном законом порядке не был зарегистрирован, т.к. ФИО2 попала в больницу в связи с осложнением её заболевания.
В июле 2023 г. ФИО2 скончалась. Он так же организовал её похороны и произвел все необходимые действия для захоронения ФИО2
На основании ч. 2 ст. 218 ПС РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае все условия договора были отражены и достигнута по ним договоренность.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК Российской Федерации).
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона от <дата> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Отсутствие госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между покупателем и продавцом (п. 60 Постановления Пленума ВС ***** и Пленума ВАС РФ ***** от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Он полностью выполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, но до сих пор не имеет возможности зарегистрировать за собой право собственности в установленном законом порядке, т.к. ответчик не исполнил свое обязательство по передаче недвижимого имущества в его собственность по независящим от него обстоятельствам в связи с его смертью.
В связи с вышеизложенным считает, что у истца возникло право собственности на указанное имущество.
На основании изложенного, просит суд:
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый *****, заключенный между ФИО2 и ФИО1 - заключенным.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый *****.
Истец ФИО1 и представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования просят удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика администрации г. Ессентуки ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, считал спорное имущество выморочным.
Свидетель ФИО5 в судебном заседании дала пояснения, что она присутствовала при подписании договора купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 на сумму около миллиона рублей. ФИО2 претензий не имела. ФИО2 получила денежные средства и подписала расписку.
Свидетель ФИО6 в судебном заседании дал пояснения, что он присутствовал при подписании договора купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 ФИО2 давала отчет своим действия и все делала добровольно.
Оценив письменные доказательства, выслушав явившиеся стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, их относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствие со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Из ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции РФ, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.
В условиях состязательности процесса (ст. 123, ч. 3, Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В силу ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 164 (п. 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) является договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При этом ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В ст. ст. 554, 555 ГК РФ определены существенные условия договора продажи недвижимости, а именно о предмете договора и о цене недвижимого имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации *****, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ***** от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из системного толкования п. 3 ст. 551, абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации *****, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ***** от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.
Судом установлено, что <дата> между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры № *****, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 договора, стоимость указанной квартиры составляет *****, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, о чем свидетельствует расписка в получении денежных средств от <дата> в присутствии свидетелей ФИО7 и ФИО6
В соответствии с п. 8 договора, передача указанного недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем фактически уже осуществлена, в связи с чем стороны пришли к соглашению: Передаточный акт не составлять и считать настоящий говор документом, подтверждающим факт передачи недвижимого имущества.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, был заключен сторонами.
Руководствуясь положениями ст. 166 Гражданского кодекса РФ, разъяснениям, содержащимся в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив вышеприведенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи спорного жилого помещения заключена в соответствии с действующим законодательством, спорная квартира не является выморочным имуществом
В соответствии со с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу изложенного, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на спорную квартиру
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации г. Ессентуки Ставропольского края о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру – удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый *****, заключенный между ФИО2 и ФИО1 - заключенным.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый *****.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1, <дата> г.р. на квартиру № ***** с кадастровым номером *****, расположенной по адресу: <адрес>, в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Ессентукский городской суд Ставропольского края.
Мотивированное решение изготовлено 07 марта 2025 года
Председательствующий, судья В.А. Емельянов