Дело № 3а-157/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23.10.2023 г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лопаткиной Л.А.,

при секретаре судебного заседания Мельник А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании определения результатов кадастровой стоимости,

установил:

ИП ФИО2 обратился в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 868 800 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022.

В обоснование административного иска указано, что административный истец арендует названный земельный участок, расчет платы за аренду рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 674 109 рублей 42 копейки. Установленная административным ответчиком кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости земельного участка, чем нарушает права заявителя, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержал требования об установлении рыночной стоимости согласно рецензии на заключение судебного эксперта.

Административный истец ИП ФИО2, представители административного ответчика Министерства имущества, заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ПКК «Роскадастр» по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Магнитогорска в судебное заседание при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства не явились.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных и не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Заслушав представителя административного истца, судебного эксперта ФИО9., свидетеля ФИО10., исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Из материалов административного дела следует, что ИП ФИО2 с 14.09.2021 арендует земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2698+/-18, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 13.08.2021 №, расчетом платы за аренду земли к названному договору, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 7-10, 40-41, 78).

Приказом Министерства имущества Челябинской области от 15.11.2022 № 187-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области» утверждена по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 674 109 рублей 42 копеек. Сведения внесены в ЕГРН 29.12.2022 и применяются с 01.01.2023 (л.д. 87).

Положения части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федеральный закон № 237-ФЗ).

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При этом одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Положениями статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), пунктом 1 постановления Правительства Челябинской области от 18.07.2017 № 377-П «О дате перехода к государственной кадастровой оценке» установлено, что на территории Челябинской области государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ осуществляется с 01.09.2017.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 2), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2021, указано, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» переходный период устанавливается до 01.01.2026.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что оспариваемый размер государственной кадастровой оценки земельного участка определен после 01.09.2017, то оспаривание результата определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

С настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился в суд в установленный процессуальным законодательством срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеназванные положения, принимая во внимание имеющуюся у ИП ФИО2 обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером №, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, суд полагает, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 указанного кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного кодекса, лежит на административном истце.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в обоснование заявленных требований административный истец представил отчет №, подготовленный 07.02.2023 специалистом ООО «Гарант» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 868 800 рублей по состоянию на 01.01.2022 (л.д. 11-42).

Определением Челябинского областного суда от 30.06.2023 по ходатайству Министерства имущества Челябинской области назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, а также в случае его недостоверности, определении рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение судебной экспертизы поручено частнопрактикующему эксперту ФИО1 (Т. 1, л.д. 229-230).

14.09.2023 в суд поступило заключение эксперта ФИО1 от 13.09.2023 № (л.д. 123-169), согласно которому отчет №, подготовленный 07.02.2023 специалистом ООО «Гарант» ФИО6, не является достоверным, поскольку отчет содержит внутренние противоречия, допускает неоднозначное толкование и вводит пользователей в заблуждение. В отчете выявлены формальные и существенные нарушения, которые привели к искажению рыночной стоимости объекта недвижимости: неверно определен сегмент рынка объекта оценки; в качестве аналогов взяты объекты, относящиеся к иному сегменту рынка; в рамках сравнительного подхода не введена поправка на вид разрешенного использования; приведена недостоверная информация об аналоге № 2, отсутствует корректировка на объем передаваемых имущественных прав; приведена недостоверная информация об аналоге № 3; результаты расчетов не соответствуют анализу рынка.

Также судебным экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 956 000 рублей.

Оценивая заключение эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждение информации приложены скриншоты предложений.

Суд также учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Представленная административным истцом рецензия от 12.10.2023 №, подготовленная частнопрактикующим оценщиком ФИО5, выводы судебного эксперта не опровергает.

Доводы, изложенные в указанной рецензии, отклоняются с учетом пояснений судебного эксперта ФИО1, допрошенного в судебном заседании 23.10.2023 с участием представителя административного истца, на вопросы которого эксперт дал аргументированные ответы, содержащие опровержения утверждений о порочности заключения судебного эксперта.

При указанных обстоятельствах, оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебного эксперта ФИО1 от 13.09.2023 №.

Таким образом, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов, подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 956 000 рублей.

В абзаце третьем пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 7), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2021, в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Настоящее административное исковое заявление направлено ИП ФИО2 в Челябинский областной суд через организацию почтовой связи 05.06.2023 (л.д. 68). Вместе с тем, до подачи административного иска 21.02.2023 ИП ФИО2 обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Челябинской области при Министерстве имущества Челябинской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной по состоянию на 01.01.2022 (л.д. 45-59).

Таким образом, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21.02.2023.

Одновременно с заключением судебного эксперта, в суд поступило ходатайство судебного эксперта об оплате расходов на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 рублей (л.д. 122).

Определением Челябинского областного суда от 30.06.2023 на Министерство имущества Челябинской области возложена обязанность, как на лицо, заявившее ходатайство о проведении судебной экспертизы, в течение 14 рабочих дней со дня вынесения определения внести на счет Челябинского областного суда денежные средства, подлежащие выплате экспертному учреждению, в размере 35 000 рублей.

До настоящего времени указанная сумма на счет Челябинского областного суда не поступала.

По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу статьи 106 названного кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Проверяя конституционность положений статьи 111 КАС РФ применительно к вопросу о возмещении административному истцу судебных расходов, понесенных при рассмотрении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, Конституционный Суд Российской Федерации, исходя из того, что даваемые Верховным Судом Российской Федерации разъяснения по вопросам судебной практики с целью устранения неопределенности нормы применительно к конкретной сфере общественных отношений в судебной практике допускают придание тем или иным законоположениям нормативно-правового смысла, влекущего нарушение реализуемых на их основе конституционных прав, в постановлении от 11.07.2017 № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статей 19 (частей 1 и 2), 35 (частей 1, 2 и 3), 46 (частей 1 и 2), 53, 55 (части 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В этом же постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П указано, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка №, установленная в результате очередной массовой кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость, определенную судебным экспертом на 46,76% ((3 674 109 рублей 42 копеек - 1 956 000 рублей) * 100% / 3 674 109 рублей 42 копеек).

Принимая во внимание приведенные выше положения и разъяснения, с учетом приданного им Конституционным Судом Российской Федерации толкования, суд полагает, что допущенное, при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, расхождение с рыночной стоимостью на ту же дату на 46,76%, по мнению суда, является допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенной, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая допустимое расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером № большую стоимость объекта недвижимости, выгоду, которую получит административный истец при уплате арендных платежей с рыночной стоимости земельного участка, стоимость судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца ИП ФИО2 пользу судебного эксперта ФИО1

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2698+/-18, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 956 000 рублей по состоянию на 01.01.2022.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21.02.2023.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу частнопрактикующего эксперта ФИО1 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.А. Лопаткина

Мотивированное решение изготовлено 31.10.2023.