Решение по делу № 02-0475/2025 от 23.04.2025 - о признании недействительными решений общего собрания собственников объектов недвижимого имущества в здании по адресу: адрес.

УИД 77RS0021-02-2022-021428-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2025 года

Мотивированное решение составлено 23 апреля 2025 года

11 февраля 2025 года Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Жребец Т.Е., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-475/2025 по иску ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России к адрес – Санкт-Петербург» о признании недействительными решений общего собрания собственников объектов недвижимого имущества в здании по адресу: адрес,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России обратилось в суд с исковым заявлением к адрес – Санкт-Петербург» о признании решений общего собрания недействительными.

Требования мотивированы тем, что истцу принадлежат на праве оперативного управления нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:01:0004028:4547, 77:01:0004028:4607, 77:01:0004028:4608, 77:01:0004028:4609, 77:01:0004028:4611, 77:01:0004028:4612, 77:01:0004028:4613, 77:01:0004028:4614, 77:01:0004028:4616, 77:01:0004028:4617, 77:01:0004028:4618, 77:01:0004028:4619, 77:01:0004028:4620, 77:01:0004028:4627, 77:01:0004028:4628, 77:01:0004028:4629, 77:01:0004028:4630, 77:01:0004028:4631, 77:01:0004028:4632, 77:01:0004028:4633, 77:01:0004028:4634, 77:01:0004028:4635, 77:01:0004028:4636, 77:01:0004028:4640, 77:01:0004028:4641, 77:01:0004028:4642, 77:01:0004028:4643, 77:01:0004028:4644, 77:01:0004028:4645, 77:01:0004028:4646, 77:01:0004028:4647, 77:01:0004028:4648, 77:01:0004028:4649, 77:01:0004028:4650, 77:01:0004028:4651, 77:01:0004028:4652, 77:01:0004028:4653, 77:01:0004028:4654, 77:01:0004028:4655, 77:01:0004028:4656, 77:01:0004028:4657, 77:01:0004028:4658, 77:01:0004028:4659, 77:01:0004028:4660, общей площадью 25 103,5 кв. м.

Указанные помещения расположены в здании, по адресу: адрес. Истец не является единоличным правообладателем всех помещений указанного Здания. Наряду с Истцом помещениями в указанном здании на праве собственности обладают в адрес – Санкт-Петербург», Филиал КОО «Сагитус инвестментс лимитед» в адрес и ряд иных юридических и физических лиц, исчерпывающий перечень которых достоверно установить не представляется возможным по обстоятельствам, изложенным в разделе 9 настоящего искового заявления.

28.03.2022 адрес – Санкт-Петербург» инициировало проведение очередного собрания собственников объектов недвижимости в Здании в очно-заочной форме, о чем уведомило Учреждение.

Очная часть собрания была проведена 18.04.2022 в период с 17:00 до 17:45 по адресу: адрес, Отель «Марриотт», 1 этаж, конференц-зал «Зал «Пушкин».

По заочной части собрания прием заполненных и подписанных решений (бюллетеней) собственников осуществлялся в офисе адрес – Санкт-Петербург» на 2 этаже здания по адресу: адрес нарочно и путем почтовых отправлений.

В повестку дня общего собрания собственников помещений были включены следующие вопросы:

1) Избрание Председателя и Секретаря очередного общего собрания собственников помещений в Здании по адресу: адрес, для ведения очной части собрания, подведения итогов и составления и подписания Протокола общего собрания.

2) Избрание состава счетной комиссии для подсчета голосов собственников помещений Здания по адресу адрес по бюллетеням (решениям), подведения итогов и подписания Протокола общего собрания.

3) Утверждение отчетов управляющей организации - ООО «УК «Звезды Арбата» - перед собственниками помещений об исполнении договора о предоставлении услуг по управлению Зданием по адресу: адрес за период 2019, 2020, 2021 гг.

4) О заключении собственниками помещений от своего имени договоров о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, а также договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

5) Выбор способа управления Зданием по адресу: адрес - управляющая организация.

6) Выбор Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звезды Арбата» управляющей организацией Здания по адресу: адрес на срок 5 лет (с 28.04.2022 по 27.04.2027).

7) Утверждение Состава общего имущества, бремя содержания которого отнесено на собственников Здания по адресу: адрес.

8) Утверждение правил пользования Зданием по адресу: адрес

9) Утверждение Порядка определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений, в т.ч. машино-мест, размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы, о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества.

10) Утверждение условий (формы) и заключение с управляющей организацией Договора о предоставлении услуг по управлению зданием многофункционального коммерческого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: адрес.

11) О текущем ремонте общего имущества в Здании по адресу: адрес на 2022 г.

12) О благоустройстве относящегося к общему имуществу Здания земельного участка, на котором расположено Здание по адресу: адрес, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

13) Предоставление права ООО «УК «Звезды Арбата» на распоряжение путем передачи в аренду или возмездное пользование мест общего пользования и/или помещений общего пользования свободных от инженерных систем, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в здании адрес.

14) Определение лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров аренды и/или возмездного пользования местами общего пользования и/или помещениями общего пользования, свободными от инженерных систем, в том числе на заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в здании адрес.

15) Определение цели расходования денежных средств от сдачи в аренду и/или возмездное пользование местами общего пользования и/или помещений общего пользования, свободных от инженерных систем, в том числе от договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в здании по адресу: адрес - благоустройство придомовой территории и здания.

16) Подтверждение правомерности оказанных Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звезды Арбата» услуг и выполненных работ в связи с фактическим продолжением выполнения функций управляющей организации здания по адресу - адрес за период с 30.11.2021 до выбора управляющей организации на новый срок по настоящему протоколу на ранее утвержденных собственниками решениями, выраженными в протоколах от 30.11.2016 и 05.07.2019, условиях и необходимости их оплаты собственниками.

17) Определение места (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование.

18) Об уведомлении собственников помещений о принятых решениях путем размещения объявлений в подъездах здания со следующего дня за оформлением протокола и до 28.04.2022 г. Ознакомление с протоколом настоящего собрания проводить по адресу: адрес рабочие дни с 10 по 17 часов, с перерывом на обед с 13 до 14 часов.

Истец участвовало на очной части собрания, голосовало «против» принятия решений по всем вопросам повестки, за исключением вопроса 4 повести собрания.

По результатам проведенного общего собрания и после подсчета голосов был изготовлен и подписан председателем общего собрания – фио, секретарем общего собрания – фио и членами счетной комиссии – фио, фио, фио Протокол общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 № 1.

В исковом заявлении приводятся доводы по каждому из вопросов, вынесенных на голосование, и по которым принято решение, однако, которые по мнению истца, приняты незаконно, и должны быть признаны недействительными.

При изложенных обстоятельствах истец просит суд:

- Признать недействительным решение, принятое по третьему вопросу повестки дня, закрепленное Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 № 1, как противоречащее ч. 11 ст. 162 ЖК РФ.

- Признать недействительным решение, принятое по пятому вопросу повестки дня, закрепленное Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 № 1, как противоречащее ч. 3 ст. 36, ч. 4 ст. 37 и ч. 9 ст. 161 ЖК РФ.

- Признать недействительным решение, принятое по шестому вопросу повестки дня, закрепленное Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 № 1, как противоречащее ч. 3 ст. 36, ч. 4 ст. 37 и ч. 9 ст. 161 ЖК РФ.

- Признать недействительным решение, принятое по седьмому вопросу повестки дня, закрепленное Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 № 1, как противоречащее ч.ч. 1, 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 162 ЖК РВ, а также правоустанавливающим и правоподтверждающим документам на здание с кадастровым номером: 77:01:0004028:3949.

- Признать недействительным решение, принятое по восьмому вопросу повестки дня, закрепленное Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 № 1, как противоречащее ч. 3 ст. 36, ч. 4 ст. 37 и ч. 9 ст. 161 ЖК РФ.

- Признать недействительным решение, принятое по девятому вопросу повестки дня, закрепленное Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 № 1, как противоречащее ч. 3 ст. 36, ч. 4 ст. 37 и ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, а также как противоречащее ч. 1 ст. 37 и ч.ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ.

- Признать недействительным решение, принятое по десятому вопросу повестки дня, закрепленное Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 N 1, как противоречащее ч.ч. 1, 3 ст. 36, ч.ч. 1, 4 ст. 37, ч.ч. 1, 2 ст. 39, ч. 9 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, а также правоустанавливающим и правоподтверждающим документам на здание с кадастровым номером: 77:01:0004028:3949.

- Признать недействительным решение, принятое по двенадцатому вопросу повестки дня, закрепленное Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме от 27.04.2022 № 1, в связи с фактическим отсутствием документа, им утвержденного.

Решением Пресненского районного суда адрес от 17.04.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.11.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции решение Пресненского районного суда адрес от 17.04.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.11.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Пресненский районный суд адрес.

В судебном заседании 04.02.2025г. объявлялся перерыв до 11.02.2025г.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, извещенных о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся представителей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России принадлежат на праве оперативного управления нежилые помещения, общей площадью 25103,5 кв. м, в здании по адресу: адрес.

28.03.2022 адрес – Санкт-Петербург» инициировало проведение очередного собрания собственников объектов недвижимости в очно-заочной форме.

27.04.2022 были подведены итоги общего собрания собственников, проводимого в очно-заочной форме. На собрании были приняты решения следующие решения: 1. Избрание председателя и секретаря очередного общего собрания собственников помещений Здания по адресу: адрес, для ведения очной части собрания, подведения итогов и составления и подписания Протокола общего собрания. 2. Избрание состава счетной комиссии для подсчета голосов собственников помещений Здания по адресу: адрес по бюллетеням (решениям), подведения итогов и подписания Протокола общего собрания. 3. Утверждение отчетов управляющей организации - ООО «УК «Звезды Арбата» - перед собственниками помещений об исполнении договора о предоставлении услуг по управлению зданием по адресу: адрес за период 2019, 2020, 2021 г.г. 4. О заключении собственниками помещений от своего имени договоров о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, а также договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. 5. Выбор способа управления зданием по адресу: адрес - управляющая организация. 6. Выбор общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звезды Арбата» управляющей организацией здания по адресу: адрес на срок 5 лет, 7. Утверждение состава общего имущества, бремя содержания которого отнесено на собственников здания по адресу: адрес. 8. Утверждение Правил пользования зданием по адресу: адрес. 9. Утверждение Порядка определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений, в т.ч. машино-мест, размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы, о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества. 10. Утверждение условий (формы) и заключение с управляющей организацией Договора о предоставлении услуг по управлению зданием многофункционального коммерческого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: адрес. 11. О текущем ремонте общего имущества в здания по адресу адрес на 2022 г. 12. О благоустройстве относящегося к общему имуществу здания земельного участка, на котором расположено здание по адресу: адрес, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке. 13. Предоставление права ООО «УК «Звезды Арбата» на распоряжение путем передачи в аренду или возмездное пользование мест общего пользования и/или помещений общего пользования свободных от инженерных систем, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в здании по адресу: адрес. 14. Определение лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров аренды и/или возмездного пользования местами общего пользования и/или помещениями общего пользования, свободными от инженерных систем, в том числе на заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в здании адрес. 15. Определение цели расходования денежных средств от сдачи в аренду и/или возмездное пользование местами общего пользования и/или помещений общего пользования, свободных от инженерных систем, в том числе от договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в здании по адресу: адрес - благоустройство придомовой территории и Здания. 16. Подтверждение правомерности оказанных обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звезды Арбата» услуг и выполненных работ в связи с фактическим продолжением выполнения функций управляющей организации здания по адресу - адрес период с 30.11.2022 до выбора управляющей организации на новой срок по настоящему протоколу на ранее утвержденных собственниками решениями, выраженными в протоколах от 30.11.2016 и от 05.07.2019, условиях и необходимости их оплаты собственниками. 17. Определение места (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование. 18. Об уведомлении собственников помещений о принятых решениях путем размещения объявлений в подъездах здания со следующего дня за оформлением протокола и до 28.04.2022 г. Ознакомление с протоколом настоящего собрания проводить по адресу: адрес рабочие дни с 10 по 17 часов, с перерывом на обед с 13 до 14 часов.

Обращаясь в суд, истец просил признать недействительными решения принятые по 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 вопросов повестки дня.

В соответствии со статьей 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно пункту 3 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании (пункт 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу положений подпункта 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещений в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Согласно утвержденной на общем собрании форме договора о предоставлении услуг по управлению зданием, расположенным по адресу: адрес, исполнителю (ООО Управляющая компания «Звезды Арбата») в управление передается здание.

При этом пунктом 1.6 договора определено, что зданием является - многофункциональная часть 13 этажного нежилого здания кадастровый 77:01:6004028:3949 «Российской научного центра восстановительной медицины и курортологии Министерства здравоохранения Российской Федерации и многофункционального коммерческого комплекса с подземной автостоянкой», расположенного по адресу: адрес, за исключением наземной части нежилого дома, принадлежащего Российской Федерации и ФГБУ «НМИЦК РК» Минздрава России, с относящейся к ней крышей, инженерией и проходом/проездом по земельному участку и т.д.

Здание по адресу: адрес было построено в результате реализации инвестиционного договора № 01 от 17.07.2003.

По итогам строительства между адрес – Санкт-Петербург» (инвестор) и ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России подписан акт от 22.09.2014 о результатах реализации инвестиционного договора, по результатам которого общая площадь построенного здания составляет 104 051,8 кв.м, из них: жилая площадь в нежилом здании – 26 551,1 кв.м, торговая площадь – 292,2 кв.м, площадь бытового обслуживания – 13 158 кв.м, гаражи – 33 746,1 кв.м, учрежденческая – 2 662,7 кв.м, общественного питания – 4 852,1 кв.м, лечебно-санитарная – 18 664,7 кв.м, прочая – 4 160,9 кв.м.

В результате подписания акта от 22.09.2014 о результатах реализации инвестиционного договора ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России принадлежат помещения общей площадью 25 103,5 кв.м, в собственность адрес – Санкт-Петербург» перешли помещения общей площадью 74 883,6 кв.м.

Пунктом 3.1.19. формы договора, утвержденной собранием собственников, указана обязанность управляющей компании предоставлять отчетность Заказчику в порядке, утвержденном собранием собственников.

При этом, Указом Мэра адрес от 29 марта 2020 г. № 34-УМ в Москве введены ограничения были введены связанные с коронавирусной инфекцией. Данный указ внес изменения в первоначальный Указ от 5 марта 2020 г. № 12-УМ о введении в адрес режима повышенной готовности в связи с распространением коронавирусной инфекции. Ограничения, выраженные в обязанности не покидать мест проживания (пребывания), касались всех жителей Москвы, за исключением случаев:

- обращения за экстренной (неотложной) медпомощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью,

- следования к месту (от места) работы, которая не приостановлена, осуществления деятельности, связанной с передвижением по территории города, если такое передвижение непосредственно связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена (это касается транспортных услуг и услуг доставки);

- в целях следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена;

- выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания):

- выноса отходов до ближайшего места накопления отходов.

Таким образом, собрание в 2020 г. не могло быть проведено по причине введенных ограничений.

Руководствуясь ст. 162 ЖК РФ, т.к. собранием не принималось решений об установлении иной периодичности предоставления собранию собственников отчетов и п. 3.1.9 формы договора не противоречит ч. 11 ст. 162 ЖК РФ.

Руководствуясь изложенным, принимая во внимание наличие п. 3.1.9 в форме договора, ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для признания недействительным решения по п. 3 повестки собрания собственников.

Истец считает недействительными решения по 5 вопросу собрания собственников: "Выбор способа управления Зданием по адресу: адрес - управляющая организация." и по 6 вопросу: "Выбор Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звезды Арбата" (управляющей организацией Здания по адресу: адрес на срок 5 лет (с 28.04.2022 г. по 27.04.2027 г.).

Как следует из текста искового заявления, истец считает недействительным оспариваемое решение на основании не включения части здания, переданной ему на праве оперативного управления.

В соответствии с ч. 4 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Истец самостоятельно осуществляет и эксплуатирует места общего пользования расположенные в границах принадлежащей ему наземной части здания, на основании следующего.

Согласно пункту 7 Акта о результатах реализации Инвестиционного договора № 01 от 17.07.20103 г. в собственность Российской Федерации с последующей передачей в оперативное управление ФГБУ "НМИЦК" Министерства здравоохранения РФ перешло 25 103,5 кв. м, в соответствии с Перечнем изложенного в Приложении № 1 к Акту. Данным Приложением установлено, что в собственность РФ перешли не только полезные помещения, но и места общего пользования (бытового, технического обслуживания, инженерные сети, коммуникации).

Согласно п. 8 Акта о результатах реализации Инвестиционного договора 3 01 от 17.07.20103 г. в собственность Инвестора и соинвесторов перешли в собственность помещения общей площадью 74 8883,6 кв. м, как помещений полезных, так и места общего пользования (бытового, технического обслуживания, инженерные сети, коммуникации), в соответствии с перечнем изложенным в Приложении № 2 к Акту.

Согласно п. 9. Акта о результатах реализации Инвестиционного договора № 01 от 17.07.20103 г. в общую долевую собственность РФ и Инвестора перешли помещения общей площадью 4 064,7 кв. м (места общего пользования и инженерного назначения), при этом доля РФ в праве общей собственности составляет 25,11% на указанные помещения, а доля Инвестора и соинвесторов составляет 74,89%.

В связи с тем, что указанные 4 064,7 кв. м, расположены в паркинге, обеспечение которых возложено на собственников машиномест, то установление платы сохранило указанный в п. 9 Акта баланса разграничения.

Соответственно, как следует из возражений ответчика, не оспоренных истцом, требование о распределении расходов по содержанию мест общего пользования переданных в собственность юридических и физических лиц (в т.ч. собственников апартаментов, офисов, отеля) и указанных в Приложении № 2 на истца, к Акту противоречит нормам действующего законодательства. Также не может соответствовать сохранению баланса интересов всех собственников объединение расходов по содержанию мест общего пользования истца и ответчика, т.к. в наземной части здания, принадлежащей им находятся сети расчитанные на обеспечение работы бассейна, кабинетов физиотерапии, реанимационных, оборудования для реабилитации пациентов, стационарного лечения, оказания скорой медицинской помощи. Кроме того, на придомовой территории находящейся в эксплуатационной ответственности истца находятся скважины минеральной воды глубиной порядка 1 000 метров и 500 метров под землю, для снабжения лечебными минеральными водами.

Истец является медицинским комплексом осуществляющим лечение, реабилитацию больных, работу научных сотрудников, следовательно, высокая проходимость и специфика работы также увеличивает стоимость уборки, обслуживание лифтов, иных помещений общего пользования.

Изложенное выше свидетельствует о том, что принятое на общем собрании решение не противоречит и, в первую очередь, защищает интересы собственников офисов и апартаментов от увеличения расходов на содержание общего имущества в зависимости от увеличения истцом потребления коммунальных услуг, увеличения нагрузки на инженерные сети и увеличения количества, и предотвращение злоупотребления своими правами.

Так, в ч. 9 п. 6. Постановления Конституционного Суда указано, что Суд же при оценке правомерности обжалуемого решения, действуя в пределах предоставленной ему дискреции и исходя из конкретных обстоятельств дела, во всяком случае не должен руководствоваться исключительно формальным критерием распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, установленным частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем он вправе признать такое решение недействительным лишь в том случае, если придет к выводу о нарушении им требований закона, действующее законодательство не исключает возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств. которые могут служить достаточными основаниями для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества, ставило бы под сомнение свободу собственников помещений в многоквартирном доме в принятии ими решений, связанных с управлением таким домом, и в нарушение статьи 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации приводило бы к умалению конституционных гарантий права собственности, затрагивая само существо данного права.

Вместе с тем, со стороны истца каких-либо предложений о форме управления зданием, а также о кандидатуре управляющей организации, даже сама по себе просительная часть искового заявления не восстанавливает каких-либо прав самого истца.

При этом согласно бюллетеню голосования (решение собственника) ответчика по вопросам повестки дня очередного общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, проводимого в очно-заочной форме процент голосов ответчика учитывался исходя из 25 103,5 кв. м принадлежащих им помещений на праве оперативного управления, что составляет 33,5573296%. Таким образом, утверждение истца о непринятии во внимание при подсчете голосов всех собственников является несостоятельным.

Следовательно, заявленные требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Истец считает недействительными решений собрания собственников по вопросам № 7 "Утверждение Состава общего имущества, бремя содержания которого отнесено на собственников здания по адресу: адрес" и № 8 "Утверждение Правил пользования Зданием по адресу: адрес"

Доводы истца о признании недействительными вышеуказанных решений сводятся к неверному расчету площади мест общего пользования.

Как следует из акта реализации инвестиционного договора, техническому паспорту общая площадь здания составляет 104 051,8 кв. м.

Частью II пункта 4. Акта о результатах реализации Инвестиционного договора № 01 от 17.07.20103 г. в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.03.2009 г., № 2 от 18.02..2010 г., № 3 от 15.09.2011 г., № 4 от 19.09.2014 г. по строительству Российского научного центра восстановительной медицины и культурологии Министерства Российского социального развития РФ и многофункционального коммерческого административного комплекса (включая апартаменты для длительного проживания, гостиничный комплекс, офисные помещения) с подземной автостоянкой по адресу: адрес, от 22.09.2014 г., согласно техническому паспорту Объекта (здания) установлена следующая классификация помещений:

Жилая в нежилом помещении

Торговая

Учрежденческая.

Лечебно-санитарная

Общественного питания, бытового обслуживания, прочая.

В том числе, различная классификация помещений указана в техническом паспорте и экспликациях.

Таким образом, апартаменты являются жилой площадью в нежилом здании, предназначенной для длительного проживания, имеющих, в зависимости от планировки, помимо жилой изолированной площади, санузлы, ванные комнаты, кухни.

Магазины и офисы включают в себя торговые и учрежденческие площади, не имеющие кухни, ванных комнат, подразумевающие под собой офисные помещения, не рассчитанные на проживание и не требующие отдельного, например, водоотведения, иного по характеристикам тепло- и энергоснабжения, а равно дающие меньшую нагрузку на эксплуатацию инженерных сетей. Кроме того, данные помещения имеют выходы не в холлы, коридоры, а выход на улицу. Что не исключило включение в обязательные платежи стоимость обслуживание инженерных сетей, лифтов, придомовой территории, содержание мест общего пользования. Таким образом для соблюдения балансов интересов размер обязательных платежей был снижен для магазинов и офисов по сравнению с апартаментами (соответственно сумма и сумма), в связи с тем, что обслуживание таких помещений дают меньшую эксплуатационную нагрузку на инженерные сети, не имеют выхода в МОПы, требующие отопления, освещения, вентиляции, сезонных украшений и благоустройства.

Наземная и подземная части здания имеют отдельные инженерные сити различное потребление электроэнергии, отопления, вентиляции. Расположение здания в деловом центре города, на адрес, с высокой плотностью застройки, в том числе зданий, построенных в прошлых столетиях и не имеющих парковки, паркинга, обуславливает приобретение машиномест не только собственниками помещений, но и третьими лицами.

Суд обращает также внимание на то обстоятельство, что факт владения и использования истцом помещения для машиномест уже был установлен судом (по спорам № А40-100353/2020-181-748, А40-148335/21-61-1048 в Арбитражном суде между истцом и ответчиком по настоящему делу).

Тот факт, что указанное нежилое помещение включает в себя 107 машиномест, подтверждается проектом планировки, ранее заключенным контрактом от 24.02.2017 г. на 2017 год, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда адрес от 18.09.2020 г. по делу № А40-100353/20-181-748, А40-148335/21-61-1048. Более того, согласно акту от 08.09.2021 г. на указанных машиноместах было зафиксировано нахождение автотранспортных средств ответчика. Нахождение автотранспортных средств ответчика на спорных машиноместах также подтверждается фотографиями, на которых видно нанесение разметки для машиномест, а также обозначение - парковка ФГБУ НМИЦ РКМ МИНЗДРАВА РОССИИ. Таким образом, имущество, принадлежащее ответчику, используется им для размещения автотранспортных средств. Акт реализации, на котором основывает свои требования истец, был составлен в 2014 г.

Указанные выводы суда первой инстанции были также исследованы Верховным судом и подтверждены определением ВС РФ от 27.12.2022 г, № 305-ЭС22-20964. Более того, в соответствии с контрактом от 14.02.2017 г. истец также подтвердил наличие у себя 107 машиномест,

В помещениях №№ 23,31, 33, 41, 46, 49, 53, 55 запроектировано, смонтировано и введено в эксплуатацию в 2013 г. инженерное и технологическое оборудование, обеспечивающее бесперебойное функционирование здания МФК, за исключением наземной части РНЦ. Данное инженерное и технологическое оборудование обслуживается ООО "Управляющая компания "Звезды Арбата". Для исключения проникновения посторонних лиц и несанкционированного вмешательства в работу сетей и оборудования изначально на входные двери в помещения были установлены замки, т.к. иначе нет гарантий бесперебойной работы и качественного функционирования оборудования.

Вместе с тем, список общего имущества никак не влияет на результаты голосования по данному вопросу.

Истцом не приводится обоснования в иске по требованию о признании недействительным решения по вопросу 8 "Об утверждении Правил пользования зданием".

Правила пользования зданием регулируют порядок функционирования Здания и взаимодействия Управляющей Компании, Собственников, Арендаторов и Пользователей в целях его оптимального использования, в т.ч. правила прохода в здание, вывоз мусора, соблюдения правил техники безопасности и противопожарной безопасности, правила пользования парковкой и прилегающей территорией и т.д. Утверждение правил пользования никак не затрагивает и не ущемляет права истца.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что не подлежат удовлетворению заявленные требования о признании недействительными решений по вопросам об утверждении списка имущества и правил пользования.

Истец считает недействительным решение по вопросу 9 - "Утверждение Порядка определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений, в т.ч. машино-мест, размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы, о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества."

Протоколом N 1 общего собрания в форме очно-заочного голосования собственников помещений в многофункциональном здании, расположенном по адресу: адрес от 27.04.2022 г. года (далее Протокол), принятого большинством голосов собственников, ООО "УК "Звезды Арбата" избрано управляющей организацией и осуществляет обслуживание Здания, расположенного по адресу: адрес, с учетом особенностей, установленных решением собственников. Так по результатам голосования по Повестке дня собрания указанного выше Протокола утверждены условия и форма Договора.

Содержание помещений общего пользования и общего имущества (отопление, водо- и электроснабжение мест общего пользования Здания) Рассчитывается на 1 кв. м, площади исходя из фактического месячного объема потребления и выставленных поставщиками ресурсов сумм по действующим у них тарифам в соответствующем периоде начисления. Доля участия Заказчика в расходах устанавливается как пропорция, выраженная в процентах и рассчитывается как площадь помещения Заказчика в кв. м, деленное на общую площадь зоны апартаментов/ офисов/магазинов/кладовок Рассчитывается на 1 машино-место исходя из фактического месячного объема потребления и выставленных поставщиками ресурсов сумм по действующим у них тарифам в соответствующем периоде начисления.

Ответчиком приведено обоснование установленной стоимости для Отеля и истца, т.к. на территории отеля и ФГБУ НМИЦК РК установлены более дорогостоящие в эксплуатации инженерные сети, чем на территории апартаментов и офисов, паркинге. Такие дорогостоящие системы установлены для осуществления хозяйственной деятельности из которой собственники апартаментов прибыли не извлекают, системы не используют, а следовательно и переплачивать за обслуживание таких сетей не должны.

Обстоятельства установления дифференцированных ставок уже были предметом исследования Пресненского районного суда адрес по гражданскому делу № 2-5637/2019. При рассмотрении спора между одним из собственников и управляющей компанией "Звезды Арбата" судами первой и второй инстанции были сделаны выводы о правомерности и законности установления дифферцированных ставок по услугам в зависимости от назначения помещения. При установлении платы за машиноместа в расчет берется единица объекта что полностью соответствует требованиям п. 43 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.

Требования истца в указанной части не подлежат удовлетворению, поскольку суду не представлено оснований для их удовлетворения.

Истец просит недействительным решение по вопросу № 12 "О благоустройстве относящегося к общему имуществу Здания земельного участка, на котором расположено Здание по адресу адрес, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке."

Решением собрания собственников был утвержден план благоустройства земельного участка. Истец обосновывает свои требования отсутствием документов. Вместе с тем, ответчик просит обратить внимание на следующее. В соответствии с действующим законодательством к уведомлению о проведению собрания собственников в адреса собственников был направлен пакет документов:

1. Отчеты за 2019 г., 2020 г., 2021 г. управляющей организации - ООО "УК "Звезды Арбата" перед собственниками помещений об исполнении договора о предоставлении услуг по управлению зданием РНЦ и многофункциональным комплексом с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: адрес, д. 32адрес.

2. Состав общего имущества, бремя содержания которого отнесено на собственников Здания по адресу адрес.

3. Правила пользования Зданием по адресу адрес.

4. Порядок определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений, в т.ч. машино-мест, размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы, о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества.

5. Форма Договора о предоставлении услуг по управлению зданием - многофункционального коммерческого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу - адрес.

6. План проведения текущего ремонта и благоустройства на 2022 год.

7. Решение (бюллетень) собственника по вопросам повестки дня общего собрания.

Таким образом, приложением № 6 к уведомлению является план благоустройства на 2022 г. При этом, действующим законодательством не требуется оформления в виде отдельного документа, а требуется предоставления плана благоустростройства. Ввиду наличия документа и сведений заявленное требование о недействительности решения по вопросу № 12 также не подлежит удовлетворению.

Судом также установлено, в период с 20.12.2024 по 28.12.2024 было проведено общее собрание собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес очно-заочной форме, инициатором которого выступило ООО «Управляющая компания «Звезды Арбата».

Протоколом общего собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес № 01 от 07.01.2025 собрание признано состоявшимся, на разрешение собственников поставлены следующие вопросы:

1. Избрание председателя и секретаря очередного общего собрания собственников помещений, здания по адресу: адрес для ведения очной части собрания, подведения итогов и составления и подписания протокола общего собрания;

2. Избрание состава счетной комиссии для подсчета голосов собственников помещений здания по адресу: адрес по бюллетеням (решениям), подведения итогов и подписания протокола общего собрания;

3. Подтверждение следующих принятых на общем собрании собственников помещений решений, оформленных Протоколом № 1 от 27.04.2022 г.: Утверждение способа управления Зданием посредством управляющей организации. Выбор общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звезды Арбата» (управляющей организацией Здания на срок 5 лет (с 28.04.2022 г. по 27.04.2027 г.). Утверждение Порядка определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений, в т.ч. машино-мест, размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы, о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (Приложение № 1).

4. Утверждение с 01.01.2025 г. Изменений по составу общего имущества собственников помещений в Здании по адресу: адрес (Приложение № 2), в связи с включением в него общего имущества, относящегося к наземной части Здания, в которой расположены принадлежащие РФ и ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России помещения.

5. Распространение с 01.01.2025 г. способа управления Зданием посредством управляющей организации на наземную часть Здания, в которой расположены принадлежащие РФ и ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России.

 6.⁠ ⁠Об обязании РФ и ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России не позднее 9 часов 00 минут 01 января 2025 г. предоставить ООО «УК Звезды Арбата» и представителям собственников доступ к крыше Здания и иному общему имуществу собственников Здания, поведенному в Приложении № 2 для комиссионной передачи в управление, фиксации его состояния в Акте осмотра и формирования дефектной ведомости на восстановительный ремонт. Определить состав комиссии: обязательные члены: представители ООО «УК Звезды Арбата» фио и фио, представители собственников фио и фио, необязательные члены: представители РФ и ФГБУ «НМИ РК» Минздрава России по их усмотрению и наличию на осмотре в 9 часов 01.01.2025 г.

7. Об обязании ООО «УК Звезды Арбата» не позднее 9 часов 00 минут 01 апреля 2025 г. предоставить очередному общему собранию собственников на утверждение смету по восстановительному ремонту крыши Здания и иного общего имущества собственников Здания, приведенного в Приложении№ 2, за счет ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России.

8. Утверждение на период с 01.01.2025 г. порядка определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт нежилых помещений, в т.ч. машино-мест, размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы, о размере расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в Здании (Приложение № 3).

9. Определение места (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование.

10. Утверждение измененных условий (формы) Договора о предоставлении услуг по управлению Зданием в новой редакции/дополнительного соглашения об изменении условий соответственно (Приложение 4).

11. Утверждение измененных Правил пользования Зданием (Приложение 5).

12.⁠ ⁠Об уведомлении собственников помещений о принятых решениях путем размещения объявлений в подъездах здания со следующего дня за оформлением протокола общего собрания собственников.

В силу положений статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Таким образом, судом установлено, что на общем собрания собственников объектов недвижимости в здании по адресу: адрес, оформленным протоколом № 01 от 07.01.2025, в том числе были приняты решения, касающиеся состава общего имущества здания по адресу: адрес (вопросы № 4 и № 7).

Доводы стороны истца об исключении из числа доказательств указанного протокола общего собрания не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данное решение общего собрания незаконным не признавалось, достаточных и достоверных доказательств суду, что при проведении собрания было допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания в ходе рассмотрения дела не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком были нарушены права и законные интересы истцов, что общим собранием собственников истцам причинены какие-либо убытки.

Совокупность предусмотренных законом оснований для признания решения общего собрания, оформленного протоколом от 27.04.2022, недействительным в данном случае отсутствует.

Требования закона, регламентирующего порядок проведения собрания и оформления его результатов, соблюдены, существенных нарушений при созыве и проведения собрания, а также при составлении протокола от 27.04.2022 не допущено, собрание проведено при наличии кворума, доказательств нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов истцов не представлено, в связи с чет суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФГБУ «НМИЦ РК» Минздрава России к адрес – Санкт-Петербург» о признании недействительными решений общего собрания собственников объектов недвижимого имущества в здании по адресу: адрес, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья Жребец Т.Е.