Решение по делу № 3А-4/2025 от 17.01.2025

дело № 3а-4/2025 (3а-610/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000484-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителей административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2 и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратилась с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2023 г. объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

№, площадью 140,9 кв.м., вид объекта недвижимости: помещение, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое, расположенный по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 953 000 рублей;

№, площадью 284,4 кв.м., вид объекта недвижимости: помещение, наименование: нежилые помещения, назначение: нежилое, расположенный по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 061 000 рублей,

установленном отчетом об оценке ООО «Капитал Инвест» от 28.06.2024 г. № 124-КS/2024.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет для помещения с кадастровым номером № – 9754498,55 рублей, для помещения с кадастровым номером №- 19688994,94 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость помещений значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

В судебное заседание административный истец (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие истца), представители административного ответчика - Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц – филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители административного ответчика и заинтересованного лица просили отказать в удовлетворении требований, указав на законность и обоснованность установленной кадастровой стоимости, поддержали письменные возражения с замечаниями на заключение судебной оценочной экспертизы ГБУ СК «Ставкрайимущество», которое просили признать недопустимым доказательством.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив эксперта ФИО5, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО4 является собственником объектов недвижимости:

№, площадью 140,9 кв.м., вид объекта недвижимости: помещение, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 19.06.2024 г., запись регистрации от 11.02.2010 г. № (т. 1 л.д. 13-15);

№, площадью 284,4 кв.м., вид объекта недвижимости: помещение, наименование: нежилые помещения, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 19.06.2024 г., запись регистрации от 09.11.2009 г. № (т. 1 л.д. 16-18).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет для помещения с кадастровым номером № – 9754498,55 рублей, для помещения с кадастровым номером №- 19688994,94 рублей по состоянию на 01.01.2023 г., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 28.06.2024 г. № КУВИ-001/2024-170183534, № КУВИ-001/2024-170182904 (т. 1 л.д. 11-12).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке ООО «Капитал Инвест» от 28.06.2024 г. № 124-КS/2024 рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 1 953 000 рублей для нежилого помещения с кадастровым номером №, 3 061 000 рублей для нежилого помещения с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 19-72).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО8 № ЭЗ 152/2024 от 16.12.2024 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 5 271 300 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 9 532 700 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО5 № ЭЗ 152/2024 от 16.12.2024 г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 28.11.2024 г.

Идентификация объектов проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Экспертом проведена фотофиксация объектов исследования.

Эксперт сопоставил данные использованные в материале административного дела с данными полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации. При идентификации объектов исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Из экспертного заключения следует, что рассматриваемые объекты экспертизы принадлежат к вторичному рынку офисно-торговой недвижимости, к классу офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости.

Для проведения анализа экспертом был использован массив объявлений из архива объявлений ruads.org. Из данного архива было выгружено 306 объявлений, удовлетворяющих основным параметрам: местоположение – г. Пятигорск, период публикации с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г., назначение коммерческое. Далее все выгруженные объявления о продаже объектов недвижимости были разделены на две категории – первая: недвижимость промназначения и вторая: недвижимость коммерческого назначения. После этого был проведен анализ дынных объявлений на выявление дубляжей, наличия объявления о продаже земель с имеющимися на них зданиями, удаление объявлений, существенно отличающихся от объектов оценки по набору ценообразующих параметров. В результате проведенного экспертом анализа в период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. выявлено 13 уникальных предложений, (предложения наиболее соответствующие объекту оценки в которых было указано достаточное количество основных ценообразующих параметров).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, № экспертом применялся доходный (30%) и сравнительный подходы (70%), затратный подход не применялся.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объектов исследования.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы заключения экспертизы поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, в которых привел полное, мотивированное обоснование к расчету, выбору подходов, получению и использованию информации об объектах, подборке и применению объектов аналогов, корректировок. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

По окончанию допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами и их представителями не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки на дату их государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска, основанного на результатах судебной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 9 июля 2024 года.

Вместе с экспертным заключением поступило заявление Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 рублей.

Согласно ст.106, ч.3 ст.108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО5 кадастровая стоимость объекта недвижимости № завышена более чем в два раза (51,58%), что свидетельствует о нарушении прав административного истца. Данную разницу нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

Вместе с тем, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № согласно тому же экспертному заключению в расхождении с государственной кадастровой оценкой составляет менее 50% (45,96%).

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет обеих сторон (административного истца и Министерства имущественных отношений Ставропольского края) в пропорциональном соотношении в соответствии с представленной калькуляцией.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 5 271 300 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 9 июля 2024 года.

Взыскать в пользу Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» (АНО МАСЭ) судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы с ФИО4 в сумме 40000 рублей и с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в сумме 40000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» (АНО МАСЭ), юридический адрес: <данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 20 января 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.