№ 2-2348/2025
УИД 52RS0002-01-2025-001410-39 (данные обезличены)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 ноября 2025 года г. Нижний Новгород
Канавинский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Лацплес М.О., при ведении протокола судебного заседания ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задатка, процентов, морального вреда, судебных расходов
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился к индивидуальному предпринимателю (ИП) ФИО3 с иском о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ за период с (ДД.ММ.ГГГГ.) по день вынесения решения суда и далее по день фактического исполнения обязательств, компенсации морального вреда, расходов по оплате государственной пошлины.
Требования мотивированы тем, что (ДД.ММ.ГГГГ.) между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчик ИП ФИО3 должна была передать в собственность ФИО4, которого стороны поименовали «Будущим Покупателем»:
- земельный участок площадью 390 кв. метров с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: (адрес обезличен), земельный участок 31А;
- и в будущем построенный на данном земельном участке жилой дом, количество этажей 2, подземных этажей 0, общей площадью ориентировочно 100 кв. м, расположенный по адресу: (адрес обезличен), которые должен оплатить «Будущий Покупатель» до (ДД.ММ.ГГГГ.) за счет своих собственных денежных средств и кредитных средств, предоставляемых «Будущему Покупателю» Банком.
Указанный земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.), для регистрации перехода права документы были поданы (ДД.ММ.ГГГГ.) в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
В соответствии с пунктом 9 предварительного договора истец ФИО2 передал ответчику денежные средства в качестве задатка в размере 100 000 рублей в день подписания договора (ДД.ММ.ГГГГ.) и 500 000 рублей (ДД.ММ.ГГГГ.) по расписке к предварительному договору после регистрации права собственности на имя ФИО3 земельного участка с кадастровым номером: (№) по адресу: (адрес обезличен) (адрес обезличен)
Согласно пункту 5 предварительного договора, основной договор должен был быть заключен ИП ФИО3 и ФИО4 в срок до (ДД.ММ.ГГГГ.) Однако до (ДД.ММ.ГГГГ.) основной договор между ФИО4 и ФИО3 заключен не был, поскольку ФИО4 не смог оформить кредит по условиям «Семейной ипотеки» по первоначально одобренным заявкам в ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», Дом РФ. Поскольку (ДД.ММ.ГГГГ.) в ПАО «Сбербанк» и других Банках были изменены условия по выдаче семейной ипотеки, а именно был увеличен первоначальный взнос с 20% до 50%. Таким образом, со стороны ФИО4 основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был заключен по независящим от него обстоятельствам.
Кроме того, истец полагает, что указанный предварительный договор имеет признаки незаключенного, а именно: предметом договора является находящийся в стадии строительства жилой дом, на который у ответчика «Будущего Продавца», право собственности отсутствовало, в договоре не указаны индивидуальные признаки данного объекта, договор не подписан со стороны «Будущего Покупателя» ФИО4
Ответчик на совершении сделки не настаивал, требований о заключении основного договора не в адрес истца, ни в адрес ФИО4 не направлял. В суд с требованиями о понуждении заключения основного договора не обращались.
Указанные обстоятельства свидетельствуют об утрате интереса сторон к заключению основного договора купли-продажи, поскольку ни одна из сторон не совершила действий по его заключению.
Претензия истца от (ДД.ММ.ГГГГ.) о возврате суммы задатка оставлена ответчиком без удовлетворения.
Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, истец просил взыскать с ответчика в свою пользу задаток в размере 600 000 рублей; в счет компенсации морального вреда - 100 000 рублей; проценты, предусмотренные п.1 ст.395 ГК РФ за период с (ДД.ММ.ГГГГ.) по день вынесения решения суда и далее по день фактического исполнения обязательств; в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины – 17241,64 рублей.
Представитель истца ФИО2, третьего лица ФИО4 ФИО7 по доверенности и ордеру исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ФИО8 по ордеру в деле исковые требования не признал, полагая, что между сторонами заключен договор в простой письменной форме. Основной договор не заключен по вине истца, поэтому задаток должен остаться у ответчика.
Свидетель ФИО9, поясняла, что сопровождала спорную сделку. Ответчик и ее группа продает дома, а агентство недвижимости «Новый Мир» знает об их домах и предлагат клиентам. В агентство обратился клиент ФИО2, ему были показаны объекты, принадлежащие ФИО3 У ФИО4 была одобрена семейная ипотека, в связи с чем, был оформлен предварительный договор с внесением задатка, до заключения основного договора купли-продажи. ФИО4 была подана заявка в Сбербанк на семейную ипотеку, ему предложено представить документы для подзагрузки для оформления ипотеки, но когда были подгружены документы, то в банке закончился лимит по семейной ипотеке. Когда появились лимиты и субсидии, то была другая процентная ставка. ФИО4 не хотел переплачивать проценты, хотел оформить семейную ипотеку. На момент заключения предварительного договора купли-продажи семейная ипотека ФИО4 была одобрена, но задаток по договору пришел вносить ФИО2, он сказал, что ФИО4 в командировке, и что он доверяет ему внесение задатка без оформления доверенности. ФИО2 было разъяснено, что задаток вноситься самим клиентом, но ФИО2 уверял, что задаток вноситься по договору ФИО4 ФИО4 она не видела. Сумма задатка передавалась между сторонами, агентство недвижимости в передаче денежных средств не участвовало.
Свидетель ФИО10, поясняла, что ФИО4 ее сводный брат, истец ФИО2 является ее супругом в настоящее время. В 2024 году, ею, родителями и братом ФИО4 было принято решение приобрести для семьи в ипотеку недвижимость - дом. В сентябре 2024 года началась процедура оформления дома. На тот период времени была одобрена семейная ипотека, но не был построен дом и документация к дому. В ноябре 2024 г. вышли на сделку, но отменили семейную ипотеку, так как закончились лимиты. Когда появились лимиты, то банк не был готов взять под ипотеку дом, поэтому не смогли его приобрести. Оплатили сначала 100 000 рублей, потом через 2 недели еще 500 000 рублей. Деньги были ее семьи и ФИО4 Лимиты банка закончились до (ДД.ММ.ГГГГ.) Когда не было лимитов, то банк не одобрял семейную ипотеку ни под какой процент, в связи с чем, не могли оформить дом.
Третьи лица, будучи извещенными надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, рассмотрел дело при данной явке.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, (ДД.ММ.ГГГГ.) ФИО2 заключил с ИП ФИО3 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), с переуступкой в будущем права покупки объекта недвижимости и всех обязательств по договору гражданину ФИО4, поименовав его «Будущий Покупатель».
В соответствии с условиями предварительного договора, ИП ФИО3 обязалась передать в собственность ФИО4, а ФИО4 принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:
- земельный участок площадью 390 кв. метров с кадастровым номером (№) расположенный по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен)
- и в будущем построенный на данном земельном участке жилой дом, количество этажей 2, подземных этажей 0, общей площадью ориентировочно 100 кв. м, с характеристиками: стены-газосиликатный блок толщиной 300 мм, утепление мин.вата по всему периметру 50 мм., облицовка-керамический кирпич, перекрытия -1 и 2 эт.монолит, чердачное перекрытие деревянное, утепление мин.вата 200мм., лестница между 1 и 2 этажами-монолитная, крыша-металлочерепица коричневого цвета, стропильная 4-х скатная, расположенный по адресу: Нижегородская область городской округ (адрес обезличен), жилой район Боталово-4, (адрес обезличен), земельный участок 31А, которые должен оплатить Будущий Покупатель до (ДД.ММ.ГГГГ.) за счет своих собственных денежных средств и кредитных средств, предоставляемых «Будущему Покупателю» Банком.
Согласно условиям предварительного договора, «Будущий Продавец» уведомил «Будущего Покупателя», что на момент подписания договора на указанный земельный участок право собственности на его имя не возникло. Документы, в том числе договор купли продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.) для регистрации перехода права поданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (л.д. 14).
(ДД.ММ.ГГГГ.) Постановлением администрации г.о.(адрес обезличен) Нижегородской области (№), на основании заявления ФИО3, жилому дому площадью 102,4 кв. метров с кадастровым номером 52:20:1100073:9190, расположенному в границах земельного участка с кадастровым номером 52:20:1100073:8853 на (адрес обезличен) в ж/р Боталово-4 (адрес обезличен) присвоен адрес: (ДД.ММ.ГГГГ.) (адрес обезличен), (адрес обезличен)А (л.д. 42).
(ДД.ММ.ГГГГ.) между ФИО12 и ФИО3 заключен договор купли - продажи земельного участка общей площадью 390 кв.метров, кадастровый (№) по адресу Нижегородская область, городской округ (адрес обезличен), жилой район Боталово-4, (адрес обезличен)А. (л.д.106-113).
Продавцу ФИО11 на праве собственности, на основании договора купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.) принадлежит земельный участок с кадастровым номером (№) по адресу: Нижегородская (адрес обезличен) дата регистрации в ЕГРН (ДД.ММ.ГГГГ.); жилой дом площадью 102,4 кв.метров, кадастровый (№) по адресу: (адрес обезличен)А, дата регистрации в ЕГРН (ДД.ММ.ГГГГ.) (л.д.43-58).
Стоимость недвижимого имущества согласно пункту 8 предварительного договора от (ДД.ММ.ГГГГ.) составляет 7 500 000 рублей (земельный участок оценивается в 1 500 000 рублей, жилой дом оценивается в 6 000 000 рублей). Расчет между сторонами договора будет производится за счет собственных средств «Будущего Покупателя» и кредитных средств, предоставляемых «Будущему Покупателю» Банком.
Согласно пункту 9 исполнение обязательств по исполнению основного договора обеспечено задатком в размере 600 000 рублей, в следующем порядке: 100 000 рублей «Будущий Покупатель» выплачивает «Будущему Продавцу» в день подписания данного договора в качестве задатка; 500 000 рублей «Будущий Покупатель» обязуется выплатить «Будущему Продавцу» в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на имя «Будущего Продавца» земельного участка с кадастровым номером (ДД.ММ.ГГГГ.) по адресу: (адрес обезличен). Оставшуюся сумму «Будущий Покупатель» передает «Будущему Продавцу» за счет собственных и кредитных средств (л.д.14).
ФИО2 передал ответчику денежные средства в качестве задатка в размере 100 000 рублей в день подписания договора (ДД.ММ.ГГГГ.) и 500 000 рублей (ДД.ММ.ГГГГ.) по расписке к предварительному договору в качестве задатка и одновременно первоначального взноса (л.д. 14-15), что не оспаривается ответчиком.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст.380 ГК РРФ).
В случае сомнения, в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения письменной формы соглашения, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон, задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4).
Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, по смыслу приведенных норм и положений статьи 329 ГК РФ, регламентирующей способы обеспечения исполнения обязательств, обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного обязательства и может существовать лишь при условии наличия и действия основного обязательства.
Применительно к возмездному приобретению недвижимости задатком могут обеспечиваться обязательства по предварительному договору или обязательства по договору купли-продажи.
Согласно пункту 1 статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Как следует из статей 454, 549, 555, 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя конкретный объект недвижимости, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу статьи 154 ГК РФ для заключения договора наличие и выражение согласованной воли всех его сторон является обязательным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статье 438 ГК РФ (пункт 3 статьи 434 ГК РФ).
С учетом приведенных положений гражданского законодательства, неисполнение участником гражданских правоотношений договорных обязательств и возникновение оснований для возложения на него ответственности в виде лишения произведенного платежа как задатка может быть установлено лишь при доказанности как факта заключения между сторонам этого договора (предварительного договора), так и факта заключения (вместе или раздельно) соглашения о задатке.
Отсутствие договора (предварительного договора), устанавливающего основное обязательство, препятствует квалификации полученных одной стороной от другой денежных средств как задатка и исключают применение, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ негативных последствий, выражающихся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
При заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию, так и удостоверительную и обеспечительную функции.
Оценивая представленный предварительный договор от (ДД.ММ.ГГГГ.), суд полагает следующее.
ФИО2 и ИП ФИО3 были участниками гражданско-правовых отношений, между ними заключен предварительный договор от (ДД.ММ.ГГГГ.), в предмет которого входило выполнение определенных действий ФИО4, как «Будущим Покупателем». ФИО4 в заключении данного договора участия не принимал, обязательств на себя по исполнению договора не брал и данный договор был исполнен в части передачи денежных средств как задатка именно ФИО2 Договор уступки прав между ФИО2 и ФИО4 в письменной форме отсутствует.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). ни предварительный договор (с условием обеспечения обязательства задатком), ни договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО4 и ИП ФИО3 не заключался.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (ДД.ММ.ГГГГ.) N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.
Суд приходит к выводу о том, что спорный договор является незаключенным, исходя из того, что при его заключении все необходимые и существенные условия договора сторонами оговорены не были, что влечет его недействительность.
Поскольку представленный предварительный договор, содержащий условия о задатке не позволяет установить его существенные условия и взаимные обязательства сторон, суд приходит к выводу о том, что денежные средства в сумме 600 000 рублей являются авансом.
В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции и представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В связи с изложенным, независимо от того, как исполнено обязательство, возникло ли оно, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.
Когда покупателем предъявляется требование о возврате суммы предварительной оплаты за товар, продавец становится должником по денежному обязательству и на сумму удержанного аванса могут быть начислены проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Согласно сведениям почты России отслеживания отправлений, находящимся в свободном доступе, требование истца о возврате аванса до (ДД.ММ.ГГГГ.) направлено ответчику (ДД.ММ.ГГГГ.) (ШПИ 60644096024520), (ДД.ММ.ГГГГ.) было готово к выдаче, не получено адресатом, в связи с чем, возвращено в адрес отправителя (ДД.ММ.ГГГГ.) за истечением срока хранения (л.д.16,17).
Таким образом, претензия считается доставленной адресату в день ее поступления в почтовое отделение связи по месту жительства получателя, даже если она не была востребована и получена адресатом.
Суд соглашается с требованием о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с (ДД.ММ.ГГГГ.) по день вынесения решения суда ((ДД.ММ.ГГГГ.)) при сумме задолженности 600 000 рублей.
Формула: сумма долга*ключевая ставка Банка России*количество дней в году*количество дней просрочки
Период, дн., дней в году, ставка, %проценты,
(ДД.ММ.ГГГГ.) (ДД.ММ.ГГГГ.) 129 365 21 44531,51
(ДД.ММ.ГГГГ.) – (ДД.ММ.ГГГГ.) 49 365 20 16109,59
(ДД.ММ.ГГГГ.) 49 365 18 14498,63
(ДД.ММ.ГГГГ.) – (ДД.ММ.ГГГГ.) 42 365 17 7684,93
(ДД.ММ.ГГГГ.) – (ДД.ММ.ГГГГ.) 22 365 16,5 5967,12
Всего: 92843,84 рублей.
Взыскивая в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 92 843,84 рублей, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 395 ГК РФ исходит из необоснованного удержания ответчиком денежных средств в размере 600 000 руб. в период с (ДД.ММ.ГГГГ.) по (ДД.ММ.ГГГГ.).
Расчет процентов, после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве).
Рассматривая вопрос о виновной стороне в случае действительности договора (о задатке), суд, оценивая представленные по делу доказательства, приходит к выводу о том, что стороны, с требованием о понуждении к заключению основного договора не обращались, из показаний свидетелей следует, что после заключения предварительного договора стороны принимали меры к исполнению договора.
Из представленного предварительного договора следует, что выражая согласие об оплате земельного участка и строящегося дома за счет кредитных средств, предоставляемых Банком, не определяли, каким образом ФИО2, ФИО4, ФИО3 должны действовать при исполнении договора в той части, в которой предусмотрена оплата за счет ипотечного кредита, в том числе на условиях льготной ипотечной программы («семейной ипотеки»), а также в части представления необходимых для получения кредита документов, что позволяло сторонам полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора.
При таких обстоятельствах, действия сторон не могут быть квалифицированы как нарушение условий договора и свидетельствовать о наличии вины в их действиях по незаключению договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в действиях сторон отсутствует виновное поведение, которое являлось бы основанием для возложения на одну из сторон ответственности за нарушение обязательства и взыскания штрафных санкций.
Требование о компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей истец обосновывает незаконным удержанием денежных средств и необходимостью отстаивания своих прав в судебном порядке.
Спорные правоотношения по поводу возвращения ответчиком суммы аванса касаются исключительно имущественных прав истца, при котором компенсация морального вреда законом не предусмотрена. Таким образом, оснований для компенсации морального вреда применительно к положениям статей 150, 151 и главы 59 ГК РФ суд не усматривает и приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в части взыскании компенсации морального вреда.
Принимая во внимание положения статьи 98 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную государственную пошлину за требования имущественного характера в размере 17 251,64 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд –
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задатка, процентов, морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН (данные обезличены) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ.) года рождения (паспорт (№)) денежные средства в размере 600 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с (ДД.ММ.ГГГГ.) по (ДД.ММ.ГГГГ.), рассчитанными по правилам статьи 395 ГК РФ в размере 92843 рублей 84 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из суммы задолженности 600 000 рублей, исчисляемые в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период с (ДД.ММ.ГГГГ.) по день фактического исполнения обязательства об уплате основного долга, расходы по оплате государственной пошлины в 17 241 рублей 24 копейки.
В удовлетворении требований ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через районный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено (ДД.ММ.ГГГГ.).
(данные обезличены)
(данные обезличены)
Судья М.О.Лацплес
(данные обезличены)