Решение по делу № 2-3227/2025 от 29.09.2025 - о признании расписки о получении денежных средств договором купли-продажи, признании права собственности на жилое помещение.

Дело № 2-3227/25

Решение

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года г. Владикавказ

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Губакиной Н.В.,

при помощнике судьи Абаевой Ф.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, третье лицо ФИО1 о признании расписки о получении денежных средств договором купли-продажи, признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО2 через своего представителя обратилась в суд к ФИО3 с вышеуказанным иском. Свои требования мотивировала тем, что на основании ранее оговоренных условий купли-продажи комнаты № в общежитии по адресу: <адрес> ФИО2 13.04.2015г. в присутствии свидетеля ФИО5 передала собственнику продаваемой квартиры ФИО3 (ранее ФИО7) денежные средства в размере 450 000,00 рублей. При составлении расписки продавец указала, что берет указанную сумму в долг и обязуется вернуть их в течение 6-ти месяцев, при этом на предложение ФИО2 обратиться к нотариусу отказалась, сославшись на срочные дела. При этом, продавец, зная о неграмотности ФИО2 убедила ее в том, что ранее 6-ти месяцев она не сможет переоформить долю своего несовершеннолетнего сына в комнате №, снять его с регистрационного учета и зарегистрировать по другому адресу, чем объясняется содержание расписки. Однако обязательства по переоформлению квартиры не выполнены ответчиком по настоящее время. Истица считает, что вышеуказанная расписка является договором купли-продажи, т.к. денежные средства были переданы ею ФИО3 именно за покупку указанной квартиры.

Также в письменном заявлении на имя Главы РСО-Алания ФИО3 указала, что принадлежащую ей комнату в общежитии продала под расписку 10 лет назад, переоформить не может, потому что в долевой собственности ребенка.

Вместе с тем для приобретения комнаты ФИО3 ФИО2 продала принадлежащую ей на праве собственности комнату в общежитии, чтобы оплатить стоимость спорной комнаты.

Ссылаясь на положения ст.ст.1,8,12,196,205 ГК РФ в иске просит признать расписку о получении денежных средств в размере 450 000 рублей, составленную 13.04.2015г. между ФИО4 (ФИО3) Е.А. и ФИО2 договором купли-продажи и признать за ФИО2 право собственности на комнату №, расположенную по адресу: <адрес>.

Определением суда 08.07.2025г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, был привлечен собственник 333/1000 долей в праве общей долевой собственности в <адрес> ФИО1

Истец ФИО2 при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО2 – ФИО6, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в иске. Также указала, что ФИО2, имеющей комнату в общежитии по указанному адресу на праве собственности, стало известно о том, то их соседка ФИО7 (ныне ФИО3) продает принадлежащую ей комнату №, повесив объявление об этом на входной двери в подъезд общежития. ФИО2 решила купить спорное жилое помещение для чего продала принадлежащую ей комнату в этом же общежитии, чтобы рассчитаться с ФИО7 Оговоренную стоимость комнаты в размере 450 000 рублей ФИО2 передала ФИО7 в присутствии свидетеля ФИО5, за что ФИО7 выдала ФИО2 собственноручно написанную ею расписку, однако в содержании расписки указала, что сумма в размере 450 000 рублей взята ею в заем на срок шесть месяцев. Поскольку ФИО2 такое содержание расписки не устроило, ФИО3 уверила ее, что, поскольку помимо нее долевым собственником комнаты значится ее несовершеннолетний сын, то ранее чем через 6 месяцев она не сможет переоформить квартиру на ФИО2, заверив ФИО2, что после устранения указанного обстоятельства будет заключен договор купли-продажи комнаты. В подтверждении заключения договора купли-продажи ФИО3 выехала из комнаты, сводный брат ФИО3 вывез все принадлежащие ей вещи из спорного жилого помещения. ФИО2 сделала косметический ремонт в комнате, поменяла окно, дверь, платит все коммунальные платежи, однако на имя ФИО7, поскольку лицевые счета на ФИО2 не переоформляют в связи с отсутствием соответствующих документов. Представленная расписка является по своей сути договором купли-продажи. Сама ФИО3 имеет много долговых денежных обязательств как перед банками, так и перед физическими лицами.

ФИО2 лишилась своего жилого помещения, продав его, чтобы расплатиться с ФИО3 за спорное жилое помещение, лишилась денег, является тяжело больным человеком в отношении которой ФИО3 совершены мошеннические действия. Считает, что срок давности ФИО2 не пропущен, ФИО2 не обращалась в суд поскольку ФИО3 все это время уверяла, что переоформит квартиру на нее, постоянными обещаниями оттягивала обращение истицы в суд. И только после того, как обратившись с соответствующим заявлением в правоохранительные органы, ФИО2 стало известно, что ФИО3 отказывается о того, что продала ей свою комнату, ссылаясь на заем денежных средств, ФИО2 обратилась с иском в суд, в связи с чем срок давности следует исчислять с момента как ФИО2 стало известно об этом. На этом основании просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3 при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя.

Представитель ответчика П.-ФИО8, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании иск не признал, просил суд об отказе в удовлетворении иска сославшись в обосновании своих возражений на доводы, приведенные в письменных возражениях на иск. Указал, что расписка ФИО3 была составлена не как договор купли-продажи, а как долговая расписка с возвратом указанной суммы в течение 6-ти месяцев. Ссылаясь на положения ст.ст.431,432,550,549,554 ГК РФ считает, что представленная истцом расписка не соответствует требованиям закона, относящимся к договору купли-продажи недвижимого имущества ни по форме, ни по содержанию. Также считает, что истцом пропущен срок исковой давности, что является основанием к отказу в удовлетворении иска.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, на имя суда представил письменные возражения на иск, в которых указал, что является собственником 1/3 долей в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение. На момент составления долговой расписки ему было 8 лет. Об указанной ситуации ему известно со слов матери, что она заняла деньги и по неизвестным ему причинам не смогла их вовремя вернуть. О том, что мать якобы продала принадлежащую им недвижимость ему не известно, речи о продаже комнаты при нем никогда не велось, возражает против продажи указанной квартиры.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1).

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2). При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Основания приобретения права собственности определены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 1 Кодекса граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам или отказе собственника от права собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Представленная в материалы дела истцом расписка от 13.04.2015г. согласно которой ФИО7 взяла у ФИО2 450 000 рублей в долг и обязуется вернуть их в течение шести месяцев, не свидетельствует о заключении между сторонами сделки купли-продажи спорного объекта, поскольку в нарушении положений статьи 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в расписке отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе его площадь, индивидуальные характеристики, позволяющие идентифицировать спорный объект, и данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Недвижимое имущество, в отношении которого заявлены исковые требования о признании права собственности, не указано в расписке от 13 апреля 2015 г. Таким образом, данную расписку нельзя признать договором купли-продажи недвижимого имущества, поскольку в ней не указаны существенные для договора купли-продажи сведения об объекте недвижимого имущества, необходимые для регистрации перехода права собственности (полное описание предмета сделки, права и обязанности покупателя и продавца, условия и порядок передачи объекта).

Отсутствие признаков индивидуализации объекта недвижимости в расписке, которую истец просит признать договором купли-продажи от 13 апреля 2015 г., а также исходя из содержания расписки не позволяет установить истинную волю продавца на именно на продажу и именно спорного жилого помещения, право собственности на которое ФИО2 просит признать за собой.

Разрешая заявленные требования по существу и приходя к выводу об отказе в их удовлетворении, суд исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь положениями статей 131, 160, 165, 218, 223, 420, 432, 454, 549, 550, 551, 554, 556 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", проанализировав установленные по результатам исследования доказательств фактические обстоятельства дела, исходит из того, что расписка от 13.04.2015г., подписанная непосредственно только ФИО7, не отвечает требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, в связи с чем суд не находит оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости.

При этом суд учитывает, что фактические отношения сторон не могут быть квалифицированы как возникшие из договора купли-продажи.

Пояснения свидетелей ФИО9 и ФИО10, данные ими в судебном заседания, о том, что им известно, что ФИО7 продавала принадлежащую ей комнату путем размещения объявления об этом на входной двери в общежитие, а также из ее устных разговоров и то, что ФИО2 купила ее у ФИО7 за 450 000 рублей, по своей сути не являются основанием для признания судом расписки от 13.04.2015г. договором купли-продажи, заключенным между ФИО2 и ФИО7 (ныне ФИО3) на комнату № по <адрес>.

Не дают суду таких оснований и исследованный в судебном заседании отказной материал № КУСП № от 25.07.2023г. в отношении ФИО3 по заявлению ФИО2, а также заявление ФИО3 на имя главы РСО-Алания, в котором она указывает на факт продажи спорной квартиры, однако из него не усматривается, что квартира была ею продана непосредственно ФИО2 на основании расписки от 13.04.2015г.

Представленные в материалы дела квитанции об оплате коммунальных платежей свидетельствуют о том, что ФИО2 проживая в спорной квартире с согласия ответчика производит оплаты за потребленные ею поставляемые ресурсоснабжающими организациями услуги.

Суд при постановлении решения учитывает также следующее.

В силу положений статьи 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.

Согласно сведениям, содержащимся в Выписке из ЕГРН по состоянию на 08.07.2025г., собственниками жилого помещения -однокомнатной <адрес> местами общего пользования (№№,14,13,16,17,18), расположенного в многоквартирном доме по адресу: РСО-Алания, <адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу (Постановление № от 23.10.2023г.) на праве собственности принадлежит: ФИО1 -333/1000 долей в праве общей долевой собственности и ФИО3 -667/1000 в праве общей долевой собственности на спорную квартиру на основании договора на передачу квартир в собственность граждан АМС <адрес> от 02.12.2008г.

Из искового заявления, пояснений истца, данных ею в судебном заседании 11.08.2025г., усматривается что истцом при заключении договора купли-продажи не были приняты разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение спорного имущества, в том числе в части наличия у продавца права собственности не на всю квартиру в целом, а лишь на ее часть, и права собственности на часть квартиры, зарегистрированным за несовершеннолетним. Более того, истица указала, что также усматривается из искового заявления, что доля в праве на квартиру принадлежит несовершеннолетнему сыну истицы и зарегистрировано за ним, что является препятствием продавцу в оформлении квартиры на покупателя.

Продать долю в квартире или жилом доме, принадлежащую несовершеннолетнему, можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от ... N 48-ФЗ).

Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).

Между тем, зная об этом, истцом был проигнорирован данный факт.

Сведений о том, что несовершеннолетний собственник доли в спорном жилом помещении отказался от своего права собственности, суду не представлено. Более того, ФИО1 на имя суда представлены письменные возражения на иск, в которых указано, что он возражает против продажи указанной квартиры.

При таких обстоятельствах признание права собственности на спорное жилое помещение в целом за ФИО2 противоречит закону, а также нарушает права несовершеннолетнего собственника, имеющего право в общей долевой собственности на спорный объект недвижимости.

Ответчиком заявлено о применении судом срока исковой давности пропуск которого в силу п.2 ст.199 ГК РФ является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ согласно которой если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 8 Постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" Согласно п. 2 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Поскольку ФИО2 является стороной так называемого ею договора купли-продажи, то на нее распространяется общий срок исковой давности в соответствии с ч.1 ст.196 ГК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Поскольку как следует из пояснений истца, данных ею в судебном заседании, ее требования к ответчику о заключении договора купли-продажи в нотариальном порядке возникли с момента написания ответчиком расписки в получении денег (13.04.2015г.), то суд считает срок для обращения с настоящим иском в суд пропущенным, а право истца в том виде, в каком заявлено требование о его восстановлении, не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, третье лицо ФИО1 о признании расписки о получении денежных средств договором купли-продажи, признании права собственности на жилое помещение оставить без удовлетворения в виду их необоснованности, а также в связи с пропуском срока исковой давности для обращения с настоящим иском в суд.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания через Советский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Судья Губакина Н.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 сентября 2025г.