Решение по делу № 3А-90/2023 от 08.08.2023 - о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2023-000101-31

Производство № 3а-90/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 августа 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Е.В. Черных,

с участием представителей административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО1, министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО2,

в отсутствие представителей административного истца ООО ГК «Промресурс», административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО ГК «Промресурс» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО ГК «Промресурс» (далее Общество, административный истец) 30.03.2023 обратилось в Белгородский областной суд с требованиями о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости указанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14.12.2022 в размере 369 773 164 руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания 476 963 356, 93 руб. превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате налога на имущество, исчисляемого от кадастровой стоимости нежилого здания, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке от 15.12.2022 № 181.1-12.2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

04.08.2023 в адрес суда через сервис «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-Портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» от представителя административного истца ООО ГК «Промресурс» ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Одновременно указано, что она уточняет административный иск по второму требованию, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО1 считал принятое бюджетным учреждением решение законным. Также пояснил, что положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обязывают бюджетное учреждение выявить, и указать все допущенные в представленном отчете об оценке нарушения, что и было сделано при проверке отчета представленного административным истцом. Полагал возможным установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания в размере рыночной, установленной экспертом, в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области и заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО2 полагала, что доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения может являться экспертное заключение составленное экспертом ФИО4 по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 25.07.2023) явку своего представителя в суд не обеспечил, ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей административного истца ООО ГК «Промресурс» и административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости ООО ГК «Промресурс» является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 22 238, 2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (выписка от 19.01.2023 № №).

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25.11.2020 № 662-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2020 с датой применения, - с 01.01.2021.

Кадастровая стоимость нежилого здания на 01.01.2020 утверждена в размере:

№п/п

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость руб.

1

№

476 963 356,93

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 01.01.2017 до 01.01.2023.

Согласно части 3 вышеуказанной статьи решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11.08.2020.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

15.12.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке составленный оценщиком ООО «<***>» от 15.12.2022 № 181.1-12.2022.

Решением бюджетного учреждения от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужило допущенное оценщиком при составлении отчета нарушение пункта 5 ФСО № 3, 22 «в» ФСО № 7, а именно, - оценщик относит объект оценки к высококлассной торгово-офисной недвижимости класса А, однако, при проведении анализа рынка оценщик изучает ограниченный рынок по продаже ТЦ в г. Губкин и г. Старый Оскол. В результате оценщик провел отбор объектов с диапазоном цен предложений от 13,468 тыс.руб./кв.м до 53,404 тыс.руб./кв.м, при этом исключил из дальнейших расчетов объекты с большими стоимостями. Ограничение территории исследования г. Губкин и г. Старый Оскол и исключение из анализа предложений по г. Белгороду не корректно, для корректировки по местоположению необходимо воспользоваться корректирующими коэффициентами. Поскольку оценщиком заведомо некорректно подобраны объекты-аналоги, то проведение дальнейших этапов сравнительного подхода и непосредственно расчета рыночной стоимости данным подходом привело к недостоверным результатам. Таким образом, можно сделать вывод о намеренном ограничении территории исследования и занижении итоговой рыночной стоимости объекта оценки; нарушение пункта 3, 5 ФСО № 3 – оценщик ссылается на Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утратил силу с 01.01.2020 на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» Указанное нарушение, вводит в заблуждение.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится в том числе, назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15.07.2020 № 372-р назначена ФИО5

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое Обществом решение от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317, соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора бюджетного учреждения ФИО6 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решение от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317 принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ООО «Полезная площадь» об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд административным истцом соблюден.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного нежилого помещения.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения бюджетного учреждения административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, в размере его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - требованию о признании незаконным решения, определением Белгородского областного суда от 13.04.2023 было удовлетворено ходатайство представителя административного истца ООО ГК «Промресурс» о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ООО «<***>» М.А.И. (город Воронеж).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1) допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке от 15.12.2022 № 181.1-12.2022 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности? 2) какова рыночная стоимость по состоянию на 14.12.2022 нежилого здания с кадастровым номером № площадью 22 238, 2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 17.07.2023 № В-230705/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос указал, что при составлении отчета об оценке от 15.12.2022 № 188.1-12.2022, подготовленного оценщиком ООО «<***>», допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из экспертного заключения № В-230705/С при изучении отчета об оценке от 15.12.2022 № 181.1-12.2022 подтверждены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317, а именно: - нарушение пункта 22 «в» ФСО № 7. С учетом положений пункта 11б ФСО № 7, ограниченное число сопоставимых аналогов (объекты недвижимости торгового назначения) в городе расположения объекта исследования предоставляет возможность расширить границы поиска до районов, сопоставимых по экономическим характеристикам с районом расположения объекта исследования. В частности, при ограниченном числе сопоставимых аналогов в г. Губкин, оценщик мог бы рассмотреть объекты из городов Старый Оскол и Белгород, сделав соответствующие обоснования их сопоставимости по социально-экономическим характеристикам. В решении бюджетного учреждения содержатся примеры предложений к продаже объектов торгового назначения в г. Старый Оскол и г. Белгороде. В тоже время проведенный экспертом в рамках исследования рынка анализ говорит о нецелесообразности использования данных объектов в качестве аналогов объекта исследования. Соответствующие обоснования представлены экспертом в разделах 2.3.4 и 2.5.3 заключения. Экспертом сделаны обоснования относительно невозможности адекватного применения в расчетах результатов анализа рынка в части цен предложений торговых объектов, сложившихся на дату оценки на рынке Белгородской области. В соответствии с этим эксперт считает, что сравнительный подход к оценке объекта исследования объективно не реализуем. При этом, предлагаемые бюджетным учреждением объекты также формируют рынок объекта исследования на дату оценки. Таким образом, в нарушение п. 22 «в» ФСО № 7, оценщиком не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, не обоснован отказ от их применения в расчетах; - нарушение пунктов 3, 5 ФСО № 3. Данное замечание формальное, не является стоимостным, оказывающим влияние на стоимость объекта исследования. При этом данное нарушение вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выявленные нарушения не носят формального характера, выявленных и отраженных в оспариваемом административным истцом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» нарушений достаточно, для принятия государственным бюджетным учреждением, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, поскольку такие нарушения в отчете связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317 не имеется.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:04:0204001:1210 в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение размера рыночной стоимости нежилого здания на 14.12.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 15.12.2022 № 181.1-12.2022 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от 17.07.2023 № В-230705/С, составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного административным истцом отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые, безусловно, влияют на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле под сомнение не поставлено.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 181.1-12.2022, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости нежилого здания проведена экспертом М.А.И. доходным подходом с использованием метода прямой капитализации.

Проводя экспертизу, эксперту удалось подобрать необходимое число сопоставимых с объектом исследования аналогов, достаточных для определения размера арендной платы, при расчете величины потенциального валового дохода объекта исследования. В соответствии с проведенным экспертом анализом рынка, условия действующих по состоянию на дату оценки договоров аренды нежилых помещений, входящих в состав объекта оценки, соответствуют текущим рыночным условиям аренды аналогичной недвижимости. Информация по объектам, использованным экспертом в качестве аналогов при расчете потенциального валового дохода объекта исследования, приведена в таблице 2-8 заключения. Описание объектов недвижимости, отобранных экспертом в качестве объектов-аналогов при расчете потенциального валового дохода объекта исследования, приведены в таблице 2-23 заключения. Исходя из сложившейся практики аренды объектов недвижимости Белгородской области, в качестве единицы сравнения эксперт принял стоимость аренды одного кв.м объекта недвижимости. В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие ценовые факторы, влияющие на стоимость аренды коммерческой недвижимости: передаваемые имущественные права (в т.ч. наличие обременений и ограничений); условия финансирования сделки; дата предложения/сделки; возможность торга; месторасположение в пределах города; расположение относительно «красной линии»; общая площадь; физическое состояние объекта, состояние внутренней отделки; функциональное назначение объекта; этаж расположения; наличие движимого имущества. В ходе анализа к арендным ставкам объектов-аналогов экспертом были внесены процентные (относительные) и стоимостные (абсолютные) корректировки на различия с объектом исследования. Обоснование корректировок описаны экспертом на стр. 66-69 заключения. После внесения корректировок, в качестве базиса стоимости исследуемого объекта недвижимости экспертом была рассчитана средневзвешенная арендная ставка по сравниваемым объектам. Внесение корректировок и расчет рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости представлен в таблице 2-25 заключения. Информация по объектам, использованным в качестве аналогов при расчете рыночной арендной платы, приведена экспертом в приложении № 2 к экспертному заключению. Полученная величина рыночной годовой арендной платы принята экспертом в качестве годового потенциального валового дохода для дальнейших расчетов стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода. Расчет величины действительного валового дохода объекта исследования определен экспертом в таблице 2-26 заключения. Расчет годового чистого операционного дохода объекта исследования определен экспертом в таблице 2-27 заключения. Итоговый расчет стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом указан в таблице 2-28 экспертного заключения.

Определяя рыночную стоимость объекта экспертизы методом прямой капитализации в рамках доходного подхода экспертом была получена стоимость единого объекта недвижимости (нежилого здания торгового центра с относящимся к нему земельными участками). Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий приведен экспертом в таблице 2-29 заключения.

Итоговая величина стоимости объекта экспертизы, определенная экспертом с применением доходного подхода составила 418 161 822 руб. (таблица 2-30 заключения эксперта).

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № В-230705/С.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости нежилого здания не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом доходного подхода, позволяют определить рыночную стоимость нежилого здания по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации, что позволило проверить их и убедиться в правильности произведенных расчетов; распечатки объявлений о предложениях на рынке объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, административное исковое заявление подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере равном его рыночной, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 15.12.2022.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО ГК «Промресурс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 22 238, 2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 418 161 822 руб. по состоянию на 14.12.2022.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости является 15.12.2022.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 13.01.2023 № ОРС-31/2022/000317 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 15.08.2023