№ 3а-118/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 ноября 2023 г. Астраханский областной суд в составе
председательствующего судьи Лавровой С.Е.,
при секретаре Максимовой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-118/2023 по административному исковому заявлению Общества с ограниченно ответственностью «ЮСИ» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Астраханской области «Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» и установлении кадастровой стоимости,
установил:
ООО «ЮСИ» обратилось в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" (далее – бюджетное учреждение) от ДД.ММ.ГГГГ г. № № а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 28298 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 18511000 руб. по состоянию на 31 марта 2023 г.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. постановлением министерства имущественных и градостроительных отношений № от ДД.ММ.ГГГГ г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Астраханской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в размере 33805356 руб. 76 коп.
Административный истец 27 апреля 2023 г. обратился в Государственное бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по состоянию на 31 марта 2023 г. в размере 18511000 руб. К заявлению приложен отчет об определении рыночной стоимости №, подготовленный ООО Коммерческая фирма «АЛЬФА».
Решением БТИ от 18 мая 2023 г. № № отказано в установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Просил признать незаконным решение БТИ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, их неявка, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.
Административный истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
Представитель Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" ФИО1 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Выслушав представителя административного ответчика, исследовав представленные доказательства, допросив специалистов ФИО2, ФИО3, эксперта ФИО4, изучив материалы административного дела, Астраханский областной суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.
Порядок производства по административным делам об установлении кадастровой стоимости предусмотрен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом № 269-ФЗ.
В силу части 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.
Стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Административный истец является собственником земельного участка. Решением Государственного бюджетного учреждения Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» административному истцу отказано в установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке, подготовленного ООО Коммерческая фирма «АЛЬФА».
Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии права у административного истца на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения БТИ, поскольку относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости.
Оспаривая решения БТИ, административный истец исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка завышена, чем нарушены его права, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами административного дела, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28298 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. постановлением министерства имущественных и градостроительных отношений № от 17 ноября 2022 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Астраханской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в размере 33805356 руб. 76 коп.
Согласно отчету об оценке № №, подготовленному ООО Коммерческая фирма «АЛЬФА», рыночная стоимость этого объекта недвижимости по состоянию на 31 марта 2023 г. составляет 18511000 руб.
Административный истец 27 апреля 2023 г. обратился к административному ответчику с заявлением об установление кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной вышеуказанным отчетом об оценке.
Решением БТИ № № от 18 мая 2023 г. отказано в удовлетворении заявления, в связи с несоответствием отчета об оценке нормам законодательства об оценочной деятельности.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости и зарегистрированных правах, правоустанавливающими документами.
Анализируя установленные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, суд полагает, что оспариваемые решения приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка их принятия (правомочным составом, форма решений соответствует установленным нормам, содержит необходимые реквизиты, подписаны руководителем бюджетного учреждения, процедура принятия решения не нарушена), что не оспаривалось и административным истцом.
Представленный административным истцом отчет об оценке №, подготовленный ООО Коммерческая фирма «АЛЬФА», проверен экспертной рабочей группой ГБУ АО «БТИ».
Согласно протоколу рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной Экспертной рабочей группы ГБУ АО «БТИ» № от 17 мая 2023 г. при исследовании отчета об оценке эксперты обнаружили ошибки и нарушения, оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Рекомендовано доработать отчет с учетом замечаний.
В судебном заседании представитель административного ответчика пояснила, что основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки, при проведении исследования отчета об оценке осуществлена совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком указанных требований законодательства, выявленные в отчете об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчеты вводят в заблуждение и являются недостоверными, а также противоречат Федеральным стандартам оценки. В качестве объекта-аналога в рамках сравнительного подхода был выбран объект в 28 раз меньше по площади оцениваемого объекта. Сопоставимость объектов в отчете не подтверждена. В отчете отсутствует исследование факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов оценки, а именно удаленность объектов-аналогов от цента города. Что касается требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, то в этой части в удовлетворении требований не возражали.
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
При обращении в суд с настоящим административным иском административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости № №, подготовленный ООО Коммерческая фирма «АЛЬФА», который был предметом исследования экспертной рабочей группы ГБУ АО «БТИ».
Поскольку вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения размера рыночной стоимости объектов оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено «НЕО центру» индивидуальному предпринимателю ФИО4
Согласно заключению судебной экспертизы № от 27 октября 2023 г. - Отчет об определении рыночной стоимости № № подготовленный ООО Коммерческая фирма «АЛЬФА», требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности не соответствует.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28298 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 31 марта 2023 г. составляет 30471000 руб.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.
Участвующие в деле лица ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика в судебном заседании согласилась с результатами судебной экспертизы, полагала, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом правильно, доводы административного истца не свидетельствуют о неправильности экспертного заключения.
Административный истец представил письменные возражения, в которых с выводами эксперта не согласился, полагая заключение недопустимым доказательством, и просил назначить по делу повторную экспертизу.
Исследовав в судебном заседании заключение судебной экспертизы и оценив в соответствии со статьями 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в совокупности с представленными доказательствами, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам "Виды стоимости (ФСО II)", "Процесс оценки (ФСО III)", "Задание на оценку (ФСО IV)", "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.
Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Экспертом исследован рынок недвижимости в Астраханской области, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемыми объектами недвижимости, для сравнения выбраны объекты-аналоги, их перечень и характеристики содержатся в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В результате примененных корректировок, полученные экспертом значения имеют минимальную разницу между ценами объектов-аналогов, что подтверждает достоверность расчетов. В заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Допрошенный в судебном заседании эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, подтвердил указанные в заключении сведения. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Сомнения административного истца в экспертном заключении и определенных размерах рыночной стоимости объекта оценки, изложенные в письменных возражениях, не содержат объективных и убедительных доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта. Приведенные данные не ставят под сомнение выводы эксперта.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 31 марта 2023 г.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется, не имеется и оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные административным истцом возражения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности Отчета об определении рыночной стоимости № №, подготовленного ООО Коммерческая фирма «АЛЬФА», и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки.
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявлений административного истца у бюджетного учреждения не имелось установленных пунктом 1 части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, в связи с чем полагает оспариваемые решения БТИ в части не соответствия отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положениям Федеральных стандартов оценки обоснованными.
Признание оспариваемых решений БТИ законными не препятствует разрешению требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.
В силу части 1 пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств Астраханский областной суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и установить кадастровую стоимость по состоянию на 31 марта 2023 г. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28298 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 30471000 руб.
Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в Государственное бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» 27 апреля 2023 г.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Астраханский областной суд
решил :
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28298 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: №, по состоянию на 31 марта 2023 г. в размере рыночной стоимости 30471000 (тридцать миллионов четыреста семьдесят одна тысяча) рублей.
В остальной части административные исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Астраханского
областного суда С.Е. Лаврова
В окончательной форме решение принято 6 декабря 2023 г.
Судья Астраханского
областного суда С.Е. Лаврова