Решение по делу № 2-1181/2022 от 21.07.2022 - о признании договора купли-продажи заключённым, обязательства выполненными и о признании права собственности на квартиру.

Дело № 2-1181/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. ФИО3, Московской области 21 июля 2022 года

Реутовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего – судьи Матвеевой Н.А.,

при секретаре Макеевой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БестЛайн» о признании договора купли-продажи заключённым, обязательства выполненными и о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «БестЛайн» в лице Конкурсного управляющего ФИО2 о признании основного договора купли-продажи заключённым, обязательств по нему выполненными и о признании права собственности на квартиру.

Свои требования истец мотивировала тем, что 31 января 2013 года между ФИО1 и ООО «ЭкоПрестиж» был заключён предварительный договор купли продажи № , согласно которому Стороны по указанному договору обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры секции ., расположенной в многоквартирном жилом доме, строительство которого ведётся на земельных участках по адресам: Московская область, город ФИО3, ; - Московская область, город ФИО3,

Согласно п. 2.1. вышеуказанного договора, Договор купли-продажи квартиры (основной договор) должен быть заключён Сторонами не позднее 30 июня 2016 года.

Согласно п. 2.2. вышеуказанного договора, не позднее 7 рабочих дней, считая с даты регистрации права собственности Продавца на квартиру, продавец направляет в адрес ОАО АКБ «Балтика» и Покупателя уведомление о такой регистрации. Данное уведомление должно быть направлено в порядке, предусмотренном п. 8.2. Договора.

Согласно п. 2.3. вышеуказанного договора, в течение 15 рабочих дней с момента получения Покупателем уведомления, указанного в п. 2.2. настоящего Договора, последний обязуется заключить с Продавцом основной договор.

Согласно п. 2.7. Стороны пришли к соглашению, что цена квартиры, составляет денежную сумму в размере 2 858 636 рублей 50 копеек.

Согласно п. 2.8. Стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору Покупатель обязуется перечислить на расчётный счёт Продавца обеспечительный платёж (гарантийную сумму) в размере 2 858 636 рублей 50 копеек.

Обеспечительный платёж (гарантийная сумма) является способом обеспечения исполнения обязательств Покупателя по заключению Основного договора в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ (договорный способ обеспечения исполнения обязательств) и не является задатком.

При этом после заключения Основного договора указанные выше денежные средства, составляющие Обеспечительный платёж (гарантийную сумму), будут зачтены Продавцом в счёт оплаты основного Договора.

Согласно пункту 3.2. вышеуказанного договора, в оплату Основного договора Продавец обязуется зачесть денежные средства, перечисленные Покупателем в соответствии с п. 2.8., п. 2.10 настоящего договора к моменту заключения основного договора.

После проведения расчётов по основному договору Стороны подписывают акт, в котором подтверждают факт полной оплаты Покупателем приобретённой им квартиры и факт приёма-передачи квартиры. Указанный акт подлежит предъявлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации перехода права собственности. 19.10.2016 года ООО «ЭкоПрестиж» прекратило свою деятельность путём реорганизации в форме присоединения, правопреемником, в силу статьи 58 пункта 2 ГК РФ, стало ООО «БестЛайн».

Определением судьи Арбитражного суда Московского области от 18.01.2019 года к производству принято заявление о признании ООО «БестЛайн» банкротом. 15.09.2020 года была введена процедура наблюдения, 22.04.2021 года признан банкротом с введением конкурсного производства. Конкурсным управляющим назначен ФИО2.

По вышеуказанному предварительному договору истцом ФИО1 были выполнены все обязательства в полном объёме, стоимость квартиры оплачена полностью.

Многоквартирный дом, в котором находится квартира, в отношении которой был заключён предварительный договор и Стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи, построен и сдан в эксплуатацию.

Согласно акту приёма – передачи квартиры от 16 апреля 2018 года, подписанному ООО «БестЛайн» и ФИО1, было подтверждено, что между Сторонами заключён Предварительный договор № , в соответствии с которым Стороны приняли на себя обязательства в сроки, установленные Предварительным договором, заключить договор купли-продажи (основной договор) квартиры № , расположенной по адресу: Московская область г. ФИО3, .

Настоящим актом стороны пришли к соглашению о передаче Продавцом Покупателю квартиры во временное владение и пользование до момента заключения основного договора и настоящий акт является надлежащим подтверждением указанной передачи квартиры от Продавца Покупателю.

С даты подписания настоящего акта Покупатель обязуется нести расходы по содержанию квартиры, в том числе, но не ограничиваясь, путём заключения и исполнения соответствующего договора с управляющей компанией, предложенной Продавцом. Вышеуказанная квартира была осмотрена ФИО1, что подтверждается актом осмотра передаваемой квартиры.

16.04.2018 года ФИО1 были получены ключи от вышеуказанной квартиры и приняты приборы учёта воды, тепла и электроэнергии, что подтверждается актом.

За нарушение сроков исполнения обязательств по предварительному договору должником ООО «БестЛайн» определением судьи Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2022 года в реестр требований кредиторов ООО «БестЛайн» включено требование ФИО1 в размере 466 903 рубля 33 копейки суммы неустойки в третью очередь.

Однако до настоящего времени ООО «БестЛайн» своих обязательств по заключению с ФИО1 основного договора не исполнило, квартиру ей по основному договору по акту приёма-передачи не передало, что препятствует производству государственной регистрации её права собственности на указанную квартиру. В адрес конкурсного управляющего была направлена соответствующая претензия, которая осталась без ответа.

Вышеуказанная квартира в конкурсную массу не входит.

Истец считает, что, поскольку условия, срок порядок заключения договора купли-продажи (основного договора) и условия его регистрации определены предварительным договором и полностью исполнены, все обязательства ею выполнены, то основной договор считается заключенным на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи, в связи с чем просит основной договор считать заключённым с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, который будет определён и указан судом в решении суда. Поскольку при исполненных обязательствах по договору купли-продажи ответчик уклоняется от заключения основного договора и находится на стадии банкротства, в связи с чем имеются основания для признания основного договора заключённым на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи, то имеются основания в силу ст. 218 ГК РФ для признания за истцом права собственности на квартиру № 141, расположенную по адресу: Московская область г. ФИО3, Юбилейный проспект, дом № 68.

ООО «БестЛайн» не имеет возможности исполнить данное обязательство надлежащим образом в настоящее время в связи с решением Арбитражного суда Московской области от 22.04.2021 года о признании несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве к ООО «БестЛайн» не применены.

Уклонение ООО «БестЛайн» от обязанности заключить Основной договор купли-продажи квартиры является причиной невозможности оформления истцом в установленном законом порядке права собственности.

Просит суд:

Считать заключённым основной договор купли-продажи квартиры № , расположенной по адресу: Московская область г. ФИО3, между ФИО1 и ООО «БестЛайн» на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи от 31 января 2013 года за № , заключённом между ФИО1 и ООО «ЭкоПрестиж».

Указать, что основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.

Признать обязательства по договору купли-продажи исполненными. Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № , расположенную по адресу: Московская область г. ФИО3, .

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в её отсутствие.

Представитель истца ФИО4, действующая по доверенности в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в её отсутствие.

Представитель ответчика – ООО «БестЛайн» в лице конкурсного управляющего ФИО2 – в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – в судебном заседании отсутствует, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Разрешая вопрос о рассмотрении дела при данной явке, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ч. 3 ст. 38 ГПК РФ стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства, на которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значения для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статей 1, 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений.

В судебном заседании установлено и следует из представленных в материалы дела доказательств, что 31 января 2013 года между ФИО1 и ООО «ЭкоПрестиж» был заключён предварительный договор купли продажи № , согласно которому Стороны по указанному договору обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры секции ., расположенной в многоквартирном жилом доме, строительство которого ведётся на земельных участках по адресам: Московская область, город ФИО3, . Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами не позднее 30 июня 2016 года. Цена квартиры составляет 2 858 636 рублей 50 копеек. (п. 2.7).

Из платёжного поручения и писем на перевод денежных средств следует, что ФИО1 в полном объеме перечислила денежные средства в адрес ООО «ЭкоПрестиж» по Предварительному договору№ .

ООО «ЭкоПрестиж» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «БестЛайн», которое стало его полным правопреемником.

Жилой дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, введен в эксплуатацию на основании Распоряжения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Администрацией г. ФИО3, и ему был присвоен почтовый адрес: Московская область г. ФИО3, на основании Распоряжения г.о. ФИО3.

Согласно п. 1.2. названного договора Застройщиком является ООО «БестЛайн».

Согласно акту приёма – передачи квартиры от 16 апреля 2018 года, подписанному ООО «БестЛайн» и ФИО1, было подтверждено, что между Сторонами заключён Предварительный договор № , в соответствии с которым Стороны приняли на себя обязательства в сроки, установленные Предварительным договором, заключить договор купли-продажи (основной договор) квартиры №

Настоящим актом стороны пришли к соглашению о передаче Продавцом Покупателю квартиры во временное владение и пользование до момента заключения основного договора и настоящий акт является надлежащим подтверждением указанной передачи квартиры от Продавца Покупателю.

С даты подписания настоящего акта Покупатель обязуется нести расходы по содержанию квартиры, в том числе, но не ограничиваясь, путём заключения и исполнения соответствующего договора с управляющей компанией, предложенной Продавцом. Вышеуказанная квартира была осмотрена ФИО1, что подтверждается актом осмотра передаваемой квартиры.

16.04.2018 года ФИО1 были получены ключи от вышеуказанной квартиры и приняты приборы учёта воды, тепла и электроэнергии, что подтверждается актом.

За нарушение сроков исполнения обязательств по предварительному договору должником ООО «БестЛайн» определением судьи Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2022 года в реестр требований кредиторов ООО «БестЛайн» включено требование ФИО1 в размере – 466 903 рубля 33 копейки суммы неустойки в третью очередь, что также подтверждает права истца на указанную квартиру.

В соответствии с разделом II Договора после государственной регистрации права собственности продавец обязан заключить Основной договор и передать в собственность покупателю квартиру, уведомив надлежащим образом последнего в течение 7 рабочих дней.

Истец после принятия ключей от приобретенной по Договору квартиры, расположенной по адресу: Московская область г. ФИО3, что подтверждается Актом приема-передачи ключей от помещения, заключила Договор возмездного оказания услуг/выполнения работ по управлению и эксплуатацию многоквартирным жилым домом, расположенным по указанному адресу. В настоящее время ООО «УК «РеутКомфорт» оказывает услуги/выполняет работы по управлению и эксплуатацию многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Московская область г. ФИО3, однако Продавец (ответчик) не исполнил свои обязательства, предусмотренные Договором надлежащим образом в части передачи квартиры в собственность истца (покупателя).

С 16 апреля 2018 года и по настоящее время истец фактически владеет, пользуется квартирой и несет бремя за ее содержание на законных основаниях.

Таким образом суд считает, что спорное жилое помещение было фактически передано истцу.

ООО «БестЛайн» не имеет возможности исполнить данное обязательство надлежащим образом в настоящее время в связи с решением Арбитражного суда Московской области от 22.04.2021 о признании несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 Правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве к ООО «БестЛайн» не применены.

Согласно со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно с п. 1 с. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 ГК РФ, а способы защиты – в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки истец вправе защищать свои права путем обращения в суд с заявлением о регистрации перехода права. Решение суда является основанием для регистрации права собственности истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности, относимости, допустимости, суд приходит к выводу о том, что истец приобрела право собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру секции

При этом суд учитывает, что право ФИО1 на квартиру по вышеуказанному адресу возникло после того, как истцом были выполнены в полном объеме обязательства по оплате жилого помещения (квартиры), следовательно, истец обладает всеми правами на указанную квартиру.

Принимая во внимание изложенное, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить и признать заключённым основной договор купли-продажи квартиры № , расположенной по адресу: Московская область, г. ФИО3, , между ФИО1 и ООО «БестЛайн» на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи от 31 января 2013 года за № , заключённом между ФИО1 и ООО «ЭкоПрестиж», с момента вступления в законную силу решения суда, признать обязательства по договору купли-продажи исполненными.

Также суд считает необходимым признать за ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру .

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец при подаче иска в суд оплатила сумму государственной пошлины в размере 1 300 рублей 00 копеек, что подтверждается чек-ордером и чеком по операции (л.д. 7,8), следовательно, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца сумму государственной пошлины в размере 1 300 рублей 00 копеек.

При этом сумма государственной пошлины при цене иска в размере 2 858 636 рублей 50 копеек составляет 22 493 рубля 18 копеек. Следовательно, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать сумму государственной пошлины в размере 21 193 рубля 18 копеек (22 493,18 – 1 300,00 = 21 193,18).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БестЛайн» о признании договора купли-продажи заключённым, обязательства выполненными и о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать заключённым основной договор купли-продажи квартиры № , расположенной по адресу: Московская область г. ФИО3, , между ФИО1 и ООО «БестЛайн», на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи от 31 января 2013 года за № , заключённом между ФИО1 и ООО «ЭкоПрестиж», с момента вступления в законную силу решения суда, признать обязательства по договору купли-продажи исполненными. Признать за ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру секции находящуюся по почтовому адресу: Московская область г. ФИО3,

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БестЛайн» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 300 (одна тысяча триста) рублей 00 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БестЛайн» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 21 193 (двадцать одна тысяча сто девяносто три) рубля 18 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Н.А. Матвеева

В окончательной форме решение принято 21 июля 2022 года.

Судья (подпись) Н.А. Матвеева