дело № 3а-178/2023
УИД 26OS0000-04-2023-000053-53
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 мая 2023 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания ФИО2
с участием представителя административного истца ФИО6, представителя административного ответчика ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО3
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> «<адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № вид объекта недвижимости «Здание», назначение Нежилое, наименование КАФЕ, площадью 276,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3649000 рублей в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-KS/2021, выполненным ООО «Капитал Инвест».
Административный иск обоснован тем, что приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 11 303 040,83 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налогов, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.
В судебное заседание административный истец (заявлено о рассмотрении дела в его отсутствие), представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска Ставропольского края не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не предоставили, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал требования административного иска, представитель административного ответчика просила отказать в удовлетворении требований. Результаты проведенной по делу судебной оценочной экспертизы – заключение ООО «Юридическое агентство «Аргумент» № 31-Э/04/2023 ото 10 апреля 2023 года участниками процесса не оспаривались.
Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.
В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации (в действующей до 01 января 2021 года редакции), налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 ст.3 Федерального закона № 237-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.
Из материалов дела видно, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, вид объекта недвижимости «Здание», назначение Нежилое, наименование КАФЕ, площадью 276,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ- 001/2023-25084730.
Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 11 303 040,83 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-25088200.
В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-KS/2021, выполненным ООО «Капитал Инвест» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 649 000 рублей.
Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно положениям статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и пункта 4 статьи 245 КАС РФ административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, не обращался.
С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО4 №-Э/04/2023 ото ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 7607000 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» №-Э/04/2023 ото ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.
Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 06.04.2023, сопоставил данные, использованные в материале административного дела, с данными, полученными при визуальном осмотре.
При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка – объекты недвижимости коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческого назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт кроме сравнительного подхода методом сравнительного анализа (50%) применил также метод прямой капитализации в рамках доходного подхода (50%), рассчитав стоимость объекта оценки с приведенным в заключении обоснованием результатов.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Обоснование применения определенных подходов и корректировок, как и отказ от применения иных подходов и корректировок при оценке объекта исследования экспертом в заключении изложено.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.
На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, также опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, установленной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Оснований для отказа в удовлетворении требований к ГБУ СК «Ставкрайимущество» не имеется, поскольку данное учреждение в качестве административного соответчика заявлено административным истцом как полномочное лицо на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в силу частей 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке, приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 г. № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края», которым в 2019 г. на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, а также приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. № 1175, которым утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, в том числе и в отношении спорного объекта недвижимости, по состоянию на 1 января 2019 г., приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 г. № 570.
В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2019 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.
С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 60000 рублей, которое с учетом положений ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 КАС РФ, разъяснений в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и установленного завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит удовлетворению.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 31 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенных в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.
Разрешая в порядке ст.111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы разница между рыночной стоимостью объекта оценки и кадастровой стоимостью (32,7%) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.
В данном случае постановленное решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, который не имеет противоположных с административным истцом юридических интересов, поскольку ответчик, утверждая акт о государственной кадастровой оценке в соответствии с действующим законодательством, действовал в рамках своих полномочий, ошибок при проведении массовой оценки в оценке объекта недвижимости истца не выявлено. Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и не может служить основанием для взыскания судебных расходов за проведение судебной экспертизы с административного ответчика.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 26:33:230202:118, вид объекта недвижимости «Здание», назначение Нежилое, наименование КАФЕ, площадью 276,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7607000 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:33:230202:118.
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 14 февраля 2023 года.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 60000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты.
общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент»
фактический адрес: <адрес>
Телефон: <***>
ОГРН <***>
ИНН <***>
КПП 263401001
БИК 040702615
к/счет 30№
р/счет 40№
ПАО «Сбербанк».
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.
Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Ситькова О.Н.