Дело № 2-61/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22сентября2022года г.Давлеканово

Давлекановский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Галимзянова В.Р.,

при секретаре Халитовой А.А.,

с участием представителя истца ООО «Маяк» ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Маяк» к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности и аннулировании права,

по встречному исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» о признании добросовестным приобретателем;

по встречному исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» о признании сделки состоявшейся,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Маяк» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности и аннулировании права.

Иск мотивирован тем, что согласно свидетельству о государственной регистрации права ООО «Маяк» на праве собственности принадлежало недвижимое имущество – помещение, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маяк» и ФИО2 подписан договор купли-продажи указанного помещения, по условиям которого ФИО2 покупает у ООО «Маяк» данное помещение за 700000 рублей. Предварительная договоренность по реализации данного имущества осуществлялась между матерью покупателя ФИО2 – ФИО5 и ФИО6 – супругой единственного учредителя ООО «Маяк». Оформлением и подготовкой договора купли-продажи также занималась ФИО5, осуществляющая в г. Давлеканово риэлторскую деятельность. Его ФИО7 пригласили лишь на подписание составленного ФИО5 договора купли-продажи. При подписании договора купли-продажи им подписан акт приема-передачи денежных средств в размере 700000 рублей. Однако каких-либо наличных денежных средств по данному договору купли-продажи он не получал. ФИО5, уговорив его супруг ФИО6 на совершение данной сделки, обещала рассчитаться за данное помещение виртуальными деньгами «Фенико», которые якобы были у ФИО5 Однако договор купли-продажи стороной покупателя не исполнен в виду введения заблуждения со стороны покупателя, обмана и злонамерного действия, отсутствия реальной оплаты по договору. Акт приема передачи денежных средств им подписан без отсутствия реальной оплаты по договору в виду введения в заблуждение со стороны покупателя, обмана и злонамерного действия. Узнав о таком положении дел, он обратился к ФИО5 с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате в собственность ООО «Маяк» данного имущества. Однако ФИО5 игнорирует какие-либо встречи. После неоднократных обращений к ФИО5 и осознания того, что ни она, ни покупатель ФИО2, рассчитываться по договору купли-продажи не собираются, им подано заявление в ОМВД России по Давлекановскому району о привлечении ее к уголовной ответственности. Полагает, что поскольку расчет по договору купли-продажи не был осуществлен, то договор подлежи расторжению в судебном порядке. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 60,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маяк» и ФИО2 Право собственности, зарегистрированное за ФИО2, на указанное недвижимое имущество прекратить. Аннулировать запись в едином государственном реестре права на недвижимое имущество о регистрации права собственности за ФИО2 на указанное недвижимое имущество. Признать за ООО «Маяк» право собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, по адресу: <адрес>.

В дополнении к исковому заявлению ООО «Маяк» просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 60,3, этаж 1, по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маяк» и ФИО2 Прекратить право собственности за ФИО2 и аннулировать запись в единому государственному реестра права на недвижимое имущества о регистрации права собственности за ФИО2 на указанное недвижимое имущество. Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 02:71:020132:20, общей площадью 60,3, этаж 1, по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО8 Прекратить право собственности, зарегистрированное за ФИО3 и аннулировать запись в единому государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности за ФИО3 на недвижимое имущество по адресу: <адрес>. Признать право собственности за ООО «Маяк» на недвижимое имущество – нежилое помещение с кадастровым номером 02:71:020132:20, общей площадью 60,3 кв.м., по адресу: <адрес>. Ссылается на то, что ФИО2 в сложившейся ситуации неосновательно обогатилась, получив в свою собственность, за которую не рассчиталась по договору купли-продажи и по акту приема-передачи денежные средства. ФИО3 не может быть в судебном порядке признана добросовестным приобретателем, поскольку ФИО2 была осведомлена о незаконности договора купли-продажи, а также о том, что расчет за данную недвижимость не произведен. Она не являлась законным владельцем данного имущества, так как договор не был исполнен надлежащим образом, и соответственно она не имела право его отчуждать. Более того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировала права на спорное имущество и уже якобы ДД.ММ.ГГГГ оформила договор купли-продажи на другое лицо. Скорость перепродажи указывает на мошеннические действия в отношении спорного имущества. Однако ООО «Маяк» считает необходимым обратить внимание суда на тот факт, что договор купли-продажи спорной недвижимости, якобы оформленный ДД.ММ.ГГГГ, сдан на регистрацию в Росреестр только ДД.ММ.ГГГГ. На тот момент в суде находился иск ООО «Маяк». Кроме того, как следует из условий подписанного договора, объектом договора купли-продажи указано нежилое помещение по адресу: <адрес>. Согласно свидетельству о государственной регистрации права ООО «Маяк» на праве собственности принадлежало имущество – помещение, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маяк» и ФИО2 подписан договор купли-продажи помещения, по условия которого ФИО2 приобрела у ООО «Маяк» помещение по адресу: <адрес>. Однако в договоре купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 указано имущество–помещение, по адресу: <адрес>. Таким образом, объект купли-продажи недвижимости по договору от ДД.ММ.ГГГГ указан не верный, а следовательно условие о продаже имущества не согласовано, договор купли-продажи является незаключенным, недействительным.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчика привлечена ФИО3

Во встречном исковом заявлении ФИО3 просит признать ее добросовестным приобретателем нежилого помещения, с кадастровым номером 02:71:020132:20, общей площадью 60,3, этаж 1, по адресу: <адрес>. Указывает, что с исковыми требования ООО «Маяк» не согласна. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым с кадастровым номером №, общей площадью 60,3, этаж 1, по адресу: <адрес>. Стоимость указанного нежилого помещения согласована между ними в размере 700000 рублей, что указано в п. 3 Договора. С момента регистрации договора купли-продажи данного нежилого помещения, недвижимость поступила в ее полное распоряжение и владение. Дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Указанная недвижимость приобретена ею для того, чтобы в дальнейшем сдать дочери в аренду под стоматологический кабинет. ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ФИО9 договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 22,5 кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, и зарегистрировала права собственности в Росреестре. Так как для стоматологических клиник установлены определенные нормы и санитарные правила, которые регулируют минимальную площадь помещения, она приобрела указанные объекты недвижимости для того, чтобы их объединить, так как без этого они не отвечают нормам площади стоматологических клиник. В начале октября 2021 года в помещении по адресу: <адрес>, произошел прорыв системы отопления. Естественно как добросовестный приобретатель она устранила последствия затопления, вложила деньги в ремонт системы отопления. То есть при указанных обстоятельствах стоит признать, что она приобрела право собственности с кадастровым номером №, общей площадью 60,3, этаж 1, по адресу: <адрес>. Сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенная между ФИО2 и ООО «Маяк» в лице ФИО7 проверялась государственными регистраторам и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно договора ранее ООО «Маяк» не предъявлял. На момент приобретения спорного недвижимого имущества ограничений в совершении регистрационных действий не было, документы были в порядке, ключи переданы, оригинал договора купли-продажи имеется. Каких-либо доказательство ее недобросовестных действий не имеется.

Во встречном исковом заявлении ФИО2 просит признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 60,3 кв.м., этаж, по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ООО «Маяк» состоявшееся. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Маяк» в лице ФИО7 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 60,3 кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>. Стоимость указанного нежилого помещения согласована между ними на сумму в 700000 рублей, что указано в п. 3 Договора. Подписав договор купли-продажи и акт приема передачи лично истец подтвердил факт оплаты ее стоимости и соответственно надлежащего исполнения как покупателем по договору купли-продажи. В этой связи, с учетом наличия подписанного сторонами договора и акта приема-передачи, согласно которым расчет между сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведен в полном объеме, факт несоблюдения ею обязанности по оплате стоимости нежилого помещения, не может быть установлено лишь на основании объяснения истца, при отсутствии соответствующих письменных доказательств. Такие доказательства суду не предоставлены.

В судебное заседание представитель истца ООО «Маяк» ФИО1 исковые требования поддержала, со встречными исковыми требованиями не согласилась.

Представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО4 с исковыми требованиями ООО «Маяк» не согласилась, встречные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2, ФИО3, третьи лица ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив и оценив материалы гражданского дела, выслушав лиц, участвующих в деле, дав оценку всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ), а также цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пп. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО «Маяк» на праве собственности принадлежало помещение, назначение: нежилое, общая площадь 60,3 кв.м., этаж 1, адрес объекта: РБ <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маяк» в лице ФИО7 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает, а покупатель покупает в личную собственность помещение, назначение нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 60,3 кв.м, этаж 1, по адресу: <адрес>.

В силу п. 3 договора продавец продал нежилое помещение покупателю за 700000 рублей.

Расчет с продавцом производится в день подписания настоящего договора наличным путем, что подтверждается актом приема передачи (п. 4).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Маяк» в лице ФИО7 передал, а ФИО2 приняла в личную собственность помещение, назначение нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 60,3 кв.м, этаж 1, по адресу: <адрес>. В день подписания настоящего акта приема передачи покупатель передал, а продавец принял денежную сумму в размере 700000 рублей. Расчет с продавцом произведен в полном объеме. Переданный объект недвижимости покупатель осмотрел. Никаких претензий по качеству, техническим характеристикам, а также финансового характера стороны друг к другу не имеют. Все условия договора выполнены.

Подлинность своей подписи в договоре купли-продажи недвижимости, акте приема-передачи истец не оспаривает.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на спорное имущество за ФИО2

Из условий договора купли-продажи недвижимого имущества усматривается, что стороны ознакомлены с ценой и характеристиками имущества, в том числе стоимостью, порядком оплаты, о чем свидетельствует личная подпись в договорах.

Недвижимое имущество передано ответчику, что не отрицается последним, из чего следует, что стороны подтвердили надлежащее исполнение своих обязательств и отсутствие взаимных претензий друг к другу, о чем также свидетельствует и подписанное между сторонами акт приема-передачи.

Поскольку заключенный договор является двухсторонними сделками, требующими согласия обеих сторон при их заключении по всем условиям договора, в случае несогласия сторон с условиями таких сделок они были вправе в любой момент отказаться от их заключения до подписания договора. Договоры купли-продажи подписаны лично, что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

Сторонами согласованы все существенные условия договоров, четко выражены их предмет, а также воля сторон. Текст договоров стороны подписали добровольно, с содержанием и правовыми последствиями данной сделки ознакомлены.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений возможности по своему усмотрению вступать в договорные отношения с другими участниками, определяя условия таких отношений, а также заключать договоры как предусмотренные, так и прямо не предусмотренные законом.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Вместе с тем, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено достоверных и допустимых доказательств в подтверждение доводов о том, что договоры заключены под влиянием заблуждений, обмана, какого-либо насилия либо угроз.

Таким образом, поскольку истец не доказал, что в момент заключения договора отсутствовала оплата его цены, он в результате предоставления ему недостоверной информации ответчиком введен в заблуждение или обманут относительно оплаты и цены имущества, следовательно, оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 60,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маяк» и ФИО2 не имеется.

Более того, в действиях ФИО5 и ФИО2 мошеннических действий не установлено, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.

Потому данную сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 60,3 кв.м. по адресу: <адрес>, заключенную между ООО «Маяк» и ФИО2, суд признает состоявшейся.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает, а покупатель покупает в личную собственность помещение, назначение нежилое, с кадастровым номером № общей площадью 60,3 кв.м, этаж 1, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на спорное имущество за ФИО3

Достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что в момент подписания договора волеизъявление ФИО2 и ФИО3 не соответствовало действительным намерениям, суду не представлено. Сделка совершена в установленной для данного вида сделок форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи, подписана сторонами. Стороны обратились в установленном законом порядке в регистрирующий орган за государственной регистрацией сделки, которая была произведена.

При этом приобретатель убедилась, что право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано за продавцами ФИО2 в установленном законом порядке. Факт уплаты денежных средств по договору подтвержден. Из материалов дела с очевидностью не следует, что у ФИО3 знала об отсутствии у ФИО2 права распоряжаться спорным имущество и не проявила должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могла узнать об отсутствии у них такого права.

После приобретения недвижимого имущества ФИО3 вступила в права владения и пользования им, в частности ею произведена замена радиаторов в спорном помещении.

По смыслу закона приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

В этой связи суд приходит к выводу к выводу о том, что ФИО3 применительно к абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ является добросовестным приобретателем, поскольку со стороны истца суду не представлено доказательств того, что ФИО3 не знала и не могла знать о каких-либо возможных правопритязаниях на спорное имущество со стороны истца, а продавец имущества ФИО2 согласно сведениям из ЕГРН являлась законным и единственным его владельцем.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, а также об удовлетворении встречных требований ответчиков.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Маяк» к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности и аннулировании права отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» о признании добросовестным приобретателем и о признании сделки состоявшейся удовлетворить.

Признать состоявшейся сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 60,3 кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес>, заключенную между Обществом с ограниченной ответственностью «Маяк» и ФИО2.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем нежилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 60,3 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Давлекановский районный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий В.Р.Галимзянов

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2022 года.