Решение по делу № 02-1581/2025 от 09.04.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело 2-1581/2025

УИД 77RS0035-02-2024-018483-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года адрес

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Решетовой Е.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк в лице филиала - Московского Банка ПАО Сбербанк к фио Хусравджону Руслановичу о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк в лице филиала - Московского Банка ПАО Сбербанк (далее также Банк) обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что 20 июля 2022 г. ПАО Сбербанк и ФИО1 заключили кредитный договор №116619063, в соответствии с условиями которого Банк предоставил заемщику денежные средства (кредит) в размере сумма под 11,1% годовых на срок - 180 месяцев на приобретение земельного участка №134/2 и размещенной на нем части жилого дома №133А по адресу: адрес. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом приобретаемых объектов недвижимости и неустойкой. Заемщик ФИО1 свои обязательства по возврату кредита в порядке и в сроки, предусмотренные договором, исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность. Требование Банка о погашении задолженности заемщиком оставлено без ответа.

В связи с указанным истец просит расторгнуть кредитный договор №116619063 от 20 июля 2022 г., заключенный ПАО Сбербанк и ФИО1;

взыскать с фио в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору №116619063 от 20 июля 2022 г. в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма;

обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предметы залога:

часть жилого дома, кадастровый номер 77:22:0000000:3908, расположенного по адресу: адрес, часть 1;

земельный участок, кадастровый номер 50:27:0030202:1165, расположенный по адресу: адрес, земельный участок №132/2.

установить начальную продажную цену предмет залога на публичных торгах в размере сумма

В судебном заседании представитель истца по доверенности фио исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, поддержал, просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Суд в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие неявившегося лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не просившего суд об отложении судебного разбирательства в связи с неявкой по уважительной причине.

Заслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд удовлетворяет исковые требования по следующим основаниям.

Судом установлено, что 20 июля 2022 г. ПАО Сбербанк (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключили кредитный договор №116619063, по условиям которого кредитор обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить кредит «Приобретение готового жилья» в соответствии с Индивидуальными условиями кредитования и Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов (далее - Общие условия кредитования).

В соответствии с Индивидуальными условиями кредитования сумма кредита составляет сумма, процентная ставка установлена в размере 11,10% годовых, срок возврата кредита определен по истечении 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Полная стоимость кредита составляет 12,441% годовых, в денежном выражении - сумма

Погашение кредита осуществляется ежемесячными аннуитетными платежами, количество платежей - 180, ежемесячный платеж определен в размере сумма Платежная дата - 20 число месяца, первый платеж - 22 августа 2022 г.

В расчет полной стоимости кредита включены платежи по погашению срочной задолженности по кредиту и по уплате срочных процентов за пользование кредитом (пункт 2.4 Общих условий кредитования).

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом (ипотекой) недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 20 июля 2022 г.:

земельного участка общей площадью 327 кв.м, кадастровый номер 50:27:0030202:1165, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: адрес;

части жилого дома общей площадью 45,2 кв.м, кадастровый номер 77:22:0000000:3908, расположенного по адресу: адрес, часть 1.

Залоговая стоимость объектов недвижимости сторонами согласована в размере 90% от их стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

25 июля 2022 г. государственная регистрация ипотеки объектов недвижимости (земельного участка и части жилого дома) осуществлена одновременно с государственной регистрацией права собственности фио на земельный участок общей площадью 327 кв.м, кадастровый номер 50:27:0030202:1165, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: адрес, земельный участок №132/2, и часть жилого дома общей площадью 45,2 кв.м, кадастровый номер 77:22:0000000:3908, расположенного по адресу: адрес, часть 1, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи регистрации.

Пунктом 13 индивидуальных условий кредитования предусмотрена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора кредита, обеспеченного ипотекой, согласно которому за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплаты процентов за пользование кредитом (в соответствии с пунктом 3.3 Общих условий кредитования) в размере 9,5% годовых (соответствующем размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения договора) от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату полного погашения просроченной задолженности по договору (включительно);

за несвоевременное страхование/возобновление страхования объекта(ов) недвижимости, оформленного(ых) в залог (в соответствии с пунктом 4.4.2 Общих условий кредитования), а также в случае нарушения сроков по надлежащему оформлению объекта недвижимости в собственность и/или в залог, предусмотренных пунктом 22 договора в соответствии с пунктом 4.4.11 Общих условий кредитования: в размере 1/2 процентной ставки, установленной в пункте 4 договора (с учетом возможного снижения процентной ставки за пользование кредитом или ее изменения в соответствии с пунктом 4 договора), начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательств(а), по дату предоставления заемщиком кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных(ого) обязательств(а) (включительно).

Банк свои обязательства выполнил, предоставил ФИО1 денежные средства (кредит) в размере и в порядке, предусмотренными договором, что подтверждается выпиской по счету, справкой ПАО Сбербанк о зачислении суммы кредита на указанный заемщиком счет.

ФИО1 принятые на себя обязательства исполнял ненадлежащим образом, нарушал условия кредитного договора в отношении сроков возврата основной суммы долга и уплаты процентов с 20 сентября 2022 г.

С учетом поступивших платежей задолженность по кредитному договору по состоянию на 24 октября 2024 г. составляет сумма

Требование ПАО Сбербанк о досрочном возврате всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами за пользование кредитом и предложение расторгнуть кредитный договор оставлены без ответа, что послужило основанием обращения Банка в суд с иском о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в силу свободы договора и возможности определения сторонами его условий (при отсутствии признаков их несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными как для сторон, так и для суда при разрешении спора, вытекающего из данного договора.

Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе).

В соответствии со статьей 821.1 ГК РФ кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно (пункт 3 статьи 809 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу положений пункта 3 статьи 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заем считается возвращенным в момент передачи его займодавцу, в том числе в момент поступления соответствующей суммы денежных средств в банк, в котором открыт банковский счет займодавца.

Таким образом, обязательство должника будет считаться исполненным в момент возврата денежных средств кредитору.

В силу положений пункта 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора регулирует Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее - Закон о потребительском кредите).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о потребительском кредите нарушение заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по договору потребительского кредита (займа) влечет ответственность, установленную федеральным законом, договором потребительского кредита (займа), а также возникновение у кредитора права потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе с причитающимися по договору потребительского кредита (займа) процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа) в случае, предусмотренном настоящей статьей.

В случае нарушения заемщиком условий договора потребительского кредита (займа) в отношении сроков возврата сумм основного долга и (или) уплаты процентов продолжительностью (общей продолжительностью) более чем шестьдесят календарных дней в течение последних ста восьмидесяти календарных дней кредитор вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе с причитающимися процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа), уведомив об этом заемщика способом, установленным договором, и установив разумный срок возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа), который не может быть менее чем тридцать календарных дней с момента направления кредитором уведомления (часть 2 статьи 14 Закона о потребительском кредите).

Общими условиями кредитования в пункте 4.3.4 предусмотрено право кредитора потребовать от заемщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить проценты за пользование кредитом и неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (статья 329, пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с частью 21 статьи 5 Закона о потребительском кредите размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату потребительского кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму потребительского кредита (займа) не может превышать двадцать процентов годовых от суммы просроченной задолженности по договору потребительского кредита (займа) в случае, если по условиям договора потребительского кредита (займа) на сумму потребительского кредита (займа) проценты за соответствующий период нарушения обязательств начисляются, или в случае, если по условиям договора потребительского кредита (займа) проценты на сумму потребительского кредита (займа) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются, 0,1 процента от суммы просроченной задолженности по договору потребительского кредита (займа) за каждый день нарушения обязательств.

Пунктом 13 индивидуальных условий кредитования предусмотрена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора кредита, обеспеченного ипотекой, в виде обязанности должника уплатить кредитору неустойку в определенном договором размере.

Нарушение ФИО1 условий кредитного договора в отношении сроков возврата сумм основного долга и уплаты процентов установлено.

В связи с этим у Банка возникло право потребовать досрочного возврата оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами и уплаты неустойки, предусмотренной условиями договора.

Согласно представленному Банком расчету сумма задолженности по кредитному договору №116619063 от 20 июля 2022 г. по состоянию на 24 октября 2024 г. составляет сумма, в том числе сумма - задолженность по основному долгу, сумма - задолженность по процентам, сумма - неустойка, начисленная на просроченный основной долг, сумма - неустойка, начисленная на просроченные проценты, сумма - неустойка, начисленная за неисполнение условий договора.

Возражений относительно представленного Банком расчета задолженности ответчиком не заявлено, иной расчет задолженности не представлен.

Представленный Банком расчет задолженности соответствует фактическим обстоятельствам, проценты за пользование кредитом, неустойка начислена в соответствии с условиями договора, задолженность рассчитана с учетом произведенных заемщиком на указанную дату платежей.

При исследовании вопроса о допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ суд исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм не находит оснований для уменьшения размера неустойки, при этом суд учитывает конкретные обстоятельства дела, а именно допущенное должником нарушение, характер и продолжительность нарушения, соотношение взыскиваемых сумм, необходимость соблюдения баланса прав и интересов сторон спорного правоотношения, принципы разумности и справедливости.

При таких обстоятельствах и поскольку обязательства заемщиком до настоящего времени не исполнены (доказательств иного не представлено), суд признает исковые требования о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и процентов за пользование кредитом обоснованными и взыскивает с фио в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору №116619063 от 20 июля 2022 г. по состоянию на 24 октября 2024 г. в размере сумма, в том числе сумма - задолженность по основному долгу, сумма - задолженность по процентам, сумма - неустойка, начисленная на просроченный основной долг, сумма - неустойка, начисленная на просроченные проценты, сумма - неустойка, начисленная за неисполнение условий договора.

При разрешении исковых требований о расторжении кредитного договора суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При установлении нарушения заемщиком условий кредитного договора в отношении сроков возврата суммы основного долга и уплаты процентов продолжительностью более чем шестьдесят календарных дней в течение последних ста восьмидесяти календарных дней суд признает нарушение условий кредитного договора существенным.

При таких обстоятельствах и поскольку требование о расторжении кредитного договора предъявлено в суд после неполучения ответа от должника в срок, указанный в предложении расторгнуть кредитный договор, требование Банка о расторжении кредитного договора №116619063 от 20 июля 2022 г. подлежит удовлетворению.

При разрешении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора заключенного в простой письменной форме (пункт 1 статьи 334.1, пункт 3 статьи 339 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 2 статьи 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 ГК РФ).

Основания возникновения ипотеки (залога недвижимости) и ее регулирование предусмотрены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон о залоге недвижимости).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона о залоге недвижимости общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным кодексом или настоящим федеральным законом не установлены иные правила.

Пунктом 1 статьи 1 Закона о залоге недвижимости предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о залоге недвижимости ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 5 Закона о залоге недвижимости определено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона о залоге; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона о залоге недвижимости залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) может быть заложено имущество, в том числе земельный участок, часть жилого дома, принадлежащие на праве собственности залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абзацем вторым части первой статьи 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 78 Закона о залоге недвижимости обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IХ Закона о залоге недвижимости.

Из приведенных положений закона следует, что обращение взыскания на заложенное жилое помещение возможно как в случае, когда жилое помещение заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона. То обстоятельство, что жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные залогом обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество установлены статьей 54.1 Закона о залоге недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 Закона о залоге недвижимости обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с пунктом 5 статьи 54.1 Закона о залоге недвижимости, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона о залоге недвижимости, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Поскольку с заемщика подлежит взысканию досрочно вся сумма кредита с причитающимися по кредитному договору процентами и неустойка (пени), размером неисполненного денежного обязательства является вся взыскиваемая сумма - сумма

Согласно заключению о стоимости имущества №2-24-1009-132889, составленному оценщиком ООО «Мобильный оценщик», рыночная стоимость имущества по состоянию на 9 октября 2024 г. составляет сумма, из них сумма стоимость части жилого дома, сумма стоимость земельного участка.

Поскольку доказательств изменения стоимости предметов ипотеки, влекущего установление начальной продажной цены в ином размере, не представлено, суд определяет начальную продажную цену земельного участка и части жилого дома на основании отчета оценщика.

Возражений о несогласии с предложенной истцом начальной продажной ценой предметов ипотеки от ответчика не поступило.

Сумма неисполненного должником обязательства (сумма) составляет более чем пять процентов от размера стоимости предметов ипотеки - 127 850 (5% от сумма).

В связи с этим и поскольку период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет более чем три месяца при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, нарушение обеспеченного ипотекой обязательства не может быть признано крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости предмета ипотеки.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона о залоге недвижимости.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона о залоге недвижимости, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание отчет оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества и исходя из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона о залоге недвижимости суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества при реализации равной восьмидесяти процентам его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, - сумма (80% от сумма).

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество и обращает взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности по договору купли-продажи от 20 июля 2022 г., - земельный участок общей площадью 327 кв.м, кадастровый номер 50:27:0030202:1165, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: адрес, земельный участок №132/2, и часть жилого дома общей площадью 45,2 кв.м, кадастровый номер 77:22:0000000:3908, расположенного по адресу: адрес, часть 1, путем продажи с публичных торгов и определяет начальную продажную цену заложенного имущества в размере сумма при реализации с публичных торгов.

При решении вопроса о судебных расходах суд исходит из следующего.

При обращении в суд с иском истцом уплачена государственная пошлина в размере сумма

В соответствии с частью первой статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцу, в пользу которого состоялось решение суда, суд присуждает с ответчика расходы по оплате государственной пошлины размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО Сбербанк (ИНН <***>) к фио Хусравджону Руслановичу (паспортные данные...) о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №116619063 от 20 июля 2022 г., заключенный ПАО Сбербанк и фио Хусравджоном Руслановичем.

Взыскать с фио Хусравджона Руслановича в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору №116619063 от 20 июля 2022 г. в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество, принадлежащее фио Хусравджону Руслановичу на праве собственности по договору купли-продажи от 20 июля 2022 г.:

земельный участок общей площадью 327 кв.м, кадастровый номер 50:27:0030202:1165, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: адрес, земельный участок №132/2;

часть жилого дома общей площадью 45,2 кв.м, кадастровый номер 77:22:0000000:3908, расположенного по адресу: адрес, часть 1.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах в размере сумма

Взыскать с фио Хусравджона Руслановича в пользу ПАО Сбербанк расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Троицкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.А. Решетова

Решение суда в окончательной форме принято 9 апреля 2025 года.