Дело № 2-2135/2025
УИД 41RS0002-01-2025-003077-66
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 декабря 2025 года г. Елизово Камчатского края
Елизовский районный суд Камчатского края в составе:
председательствующего судьи Дмитриенко Ю.А.,
при секретаре ФИО6,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО7, ФИО8 о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО7, ФИО8 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств.
В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Елизовский муниципальный район, Пионерское сельское поселение, <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №. Согласованная сторонами цена дома и земельного участка определена в сумме 9 000 000 руб. Указанную недвижимость ФИО2 планировала приобрести за счет собственных средств и с привлечением ипотечных средств по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» в ПАО Сбербанк. Во исполнение своих обязательств истец оплатила ФИО4 задаток в размере 100 000 руб., ФИО3 в размере 200 000 руб. Истцом были направлены необходимые документы в банк для оформления договора кредитования, однако в ходе рассмотрения банком документов было установлено, что помимо ответчиков сособственниками недвижимости также являются их несовершеннолетние дети, в связи с чем, для продажи дома и земельного участка необходимо согласие органов опеки и попечительства, оформление кредитования было приостановлено. При этом сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению. Предварительный договор по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ также подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Истец обращалась к ответчикам о возврате денежных средств, однако денежные средства ответчиками не были возвращены. В связи с чем она просит взыскать с ФИО4 денежные средства в размере 100 000 руб., с ФИО3 в размере 200 000 руб.
Истец ФИО5 участия в судебном заседании не принимала.
Ее представитель ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требований. Сообщила, что истец не намерена заключать мировое соглашение с ответчиками. При этом ФИО8 и ФИО7 с ней не связывались. У ответчиков было достаточно времени чтоб вернуть денежные средства истцу.
Ответчики ФИО8 и ФИО7 о времени и месте судебного заседания извещены, участия в судебном заседании не принимали, просили отложить судебное разбирательство по делу для заключения мирового соглашения с истцом. Указали, что 20 июля 2025 года ФИО7 заключил предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с ФИО9, основной договор должен был быть заключен до 18 октября 2025 года. 17 ноября 2025 года срок заключения основного договора продлен до 17 февраля 2026 года. Также сообщили, что не могут принимать участие в судебном заседании, поскольку ФИО8 проживает в другом городе, а ФИО7 занят, в связи с чем, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Учитывая, что лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, а, определив, реализует их по своему усмотрению, руководствуясь положениями статьи 154 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), обязывающей суд рассмотреть спор в разумный срок, а также в соответствии с положениями статей 165.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), 167 ГПК РФ, суд, с учетом мнения представителя истца, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников гражданского судопроизводства.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Покупатель) и ФИО4, ФИО3 (Продавцы) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №:№ и земельного участка с кадастровым номером 41:№, расположенных по адресу: <адрес>, Елизовский муниципальный район, Пионерское сельское поселение, <адрес>.
Пункт 1.2 предварительного договора предусматривает, что стороны обязуются заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласованная сторонами цена дома и земельного участка определена в сумме 9 000 000 руб. В счет причитающихся с покупателя по договору купли-продажи платежей, в доказательство намерение заключить основной договор и в обеспечение его исполнения, покупатель передает, а продавец принимает задаток за указанную недвижимость в сумме 100 000 руб. Оставшуюся сумму денег, которая составляет 8 900 000 руб., покупатель обязуются уплатить продавцу в следующем порядке: сумму в размере 200 000 руб. покупатель передает продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся сумму в размере 8 700 000 руб. покупатель уплачивает продавцу за счет собственных и кредитных средств ПАО Сбербанк с использованием сервиса «безопасные расчёты» ПАО Сбербанк после подписания договора купли-продажи и регистрации в Управлении Росреестра по <адрес> в течение пяти банковских дней (пункты 1.4, 1.5 предварительного договора купли-продажи).
На договоре имеется расписка о получении ФИО4 суммы в размере 100 000 руб., ФИО3 в размере 200 000 руб.
По доводам иска ФИО2 были направлены необходимые документы в банк для оформления договора кредитования, однако в ходе рассмотрения банком документов было установлено, что помимо ответчиков сособственниками недвижимости также являются их несовершеннолетние дети, в связи с чем, для продажи дома и земельного участка необходимо согласие органов опеки и попечительства, оформление кредитования было приостановлено.
Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
На основании пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, влечет его ничтожность.
При этом, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункты 1, 2 статьи 167 ГК РФ).
Поскольку предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25 ноября 2024 года с задатком заключен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, он является ничтожным.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО5 подлежат удовлетворению. Денежные средства, уплаченные в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, подлежат взысканию в пользу истца с ФИО8 в размере 100 000 руб., с ФИО7 в размере 200 000 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО5 удовлетворить.
Взыскать с ФИО8 (паспорт №) в пользу ФИО5 (паспорт №) денежные средства в размере 100 000 руб.
Взыскать с ФИО7 (паспорт №) в пользу ФИО5 (паспорт №) денежные средства в размере 200 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2025 года.
Судья подпись Ю.А. Дмитриенко
Верно:
Судья Ю.А. Дмитриенко