Решение по делу № 3А-61/2025 от 23.12.2025 | Липецкий областной суд (Липецкая область)

УИД 48OS0000-01-2025-000171-10

дело № 3а-61/2025

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2025 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Амбарцумян Н.В.

при секретаре Пересыпкиной П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению АО «Стагдок» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 27 мая 2025 года №ОРС-48/2025/000030, №ОРС-48/2025/000032, №ОРС-48/2025/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Стагдок» обратилось в ФИО2 областной суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

29 апреля 2025 года в ОБУ «Центр кадастровой оценки» поданы заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № В-241101/Н/1-1 от 28 апреля 2025 года, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО6 Однако решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 мая 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 ноября 2024 года в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

Определением суда от 22 июля 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Липецкого муниципального района Липецкой области.

Определением суда от 14 августа 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке стоимости объектов недвижимости № В-241101/Н/1-1 от 28 апреля 2025 года, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО6, требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности административному истцу АО «Стагдок», по состоянию на 1 ноября 2024 года. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО10

Определением суда от 23 октября 2025 года производство по административному делу было приостановлено для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности административному истцу АО «Стагдок», по состоянию на 1 ноября 2024 года, с учетом поступивших возражений на заключение эксперта от 16.10.2025 года с приложением, ответов на запросы суда от ресурсоснабжающих организаций – МУП «Водоканал Липецкого муниципального округа» от 16.10.2025 года, 20.10.2025 года, ООО «РВК-Липецк» от 16.10.2025 года, 17.10.2025 года, АО «Газпром газораспределение Липецк» от 16.10.2025 года, 20.10.2025 года, филиала ПАО «Россети Центр» - «Липецкэнерго» от 20.10.2025 года, МУП «Задонский водоканал» от 20.10.2025 года, а так же ответа департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка от 16.10.2025 года.

Проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № в размере рыночной по состоянию на 1 ноября 2024 года, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7 от 25 сентября 2025 года, а именно, в размере 18438 000 рублей, 30338 000 рублей и 183975 000 рублей, соответственно.

Указала, что определением суда от 11.12.2025 года производство по административному делу по административному исковому заявлению АО «Стагдок» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения от 27 мая 2025 года № ОРС-48/2025/000031 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости было прекращено в связи с отказом от иска в части.

Заключение дополнительной судебной экспертизы не оспаривала. Ходатайства о назначении дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявляла.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 мая 2025 года №ОРС-48/2025/000030, №ОРС-48/2025/000032, №ОРС-48/2025/000033 возражала, полагая их законными и обоснованными. Установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной по дополнительному заключению эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7 № 08/1/09/2025 от 20 ноября 2025 года отнесла на усмотрение суда. Дополнительное заключение эксперта в судебном заседании не оспаривала. Ходатайства о назначении дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявляла.

Представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области, администрации Липецкого муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17 декабря 2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29 мая 2017 года №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве аренды принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером №, площадью 27 000 +/- 1438 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 72 876 +/- 2362 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 136044 +/- 3227 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 915300 +/- 1674 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д. 13-117 Т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 131 от 9 ноября 2022 года, по состоянию на 1 января 2022 года составляла 6858 810 рублей и применялась с 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 июля 2025 года (л.д. 118 Т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 131 от 9 ноября 2022 года, по состоянию на 1 января 2022 года составляла 18512690,28 рублей и применялась с 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 июля 2025 года (л.д. 119 Т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 131 от 9 ноября 2022 года, по состоянию на 1 января 2022 года составляла 34559257, 32 рублей и применялась с 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 июля 2025 года (л.д. 120 Т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 131 от 9 ноября 2022 года, по состоянию на 1 января 2022 года составляла 232513 659 рублей и применялась с 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 июля 2025 года (л.д. 121 Т.1).

Согласно ответу Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области от 29 июля 2025 года № 04641/25 кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков действует с 1 января 2023 года по настоящее время (л.д. 55 Т.3).

Полагая кадастровую стоимость земельных участков, действующую в период с 1 января 2023 года по настоящее время, завышенной, административный истец 29 апреля 2025 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № В-241101/Н/1-1 от 28 апреля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО6

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 мая 2025 года №ОРС-48/2025/000030, №ОРС-48/2025/000031, №ОРС-48/2025/000032, №ОРС-48/2025/000033 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № В-241101/Н/1-1 от 28 апреля 2025 года, а именно:

- нарушение требований п. 11 б, в ФСО №7. Анализ рынка выполнен не в полном объеме. Представленные данные о ценах предложений не позволяют проверить достоверность сделанных оценщиком выводов относительно анализа рынка, диапазона цен оцениваемых объектов;

- нарушение требований п. 4 ФСО V, п. 22б ФСО №7. Нарушен принцип замещения. Не учтены градостроительные ограничения использования объекта-аналога №2;

- нарушение требований пп. 2 п. 2 ФСО VI. В отчете содержится противоречивая информация в части значения корректировки на месторасположение к объекту-аналогу №2;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. В отчете отсутствует информация, позволяющая понять логику применения данных из различных справочников для определения корректировок;

- нарушение требований пп. 2 п. 2 ФСО VI. Не исследована и не подтверждена существенная информация об обеспеченности объектов оценки и объектов-аналогов №1 и №2 коммуникациями;

- нарушение требований пп. 1 п. 2 ФСО VI, п.22д ФСО №7. Необоснованно применены корректировки на отсутствие свободного подъезда при расчете рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами №; №.

- нарушение требований пп.1 п.2 ФСО VI. Отчет об оценке не содержит существенной информации, использованной для расчета коэффициента торможения, использованного оценщиком, при определении корректировки на площадь.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 14 августа 2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7 от 25 сентября 2025 года, отчет № В-241101/Н/1-1 от 28 апреля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО4, об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, по состоянию на 1 ноября 2024 года, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № по состоянию на 1 ноября 2024 года определена в размере 8316 000 рублей, 18438000 рублей, 30338000 рублей, 183975000 рублей, соответственно, а согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы № 08/1/09/2025 от 20 ноября 2025 года, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № по состоянию на 1 ноября 2024 года определена в размере 8304120 рублей, 18397546 рублей, 30337812 рублей и 220320368 рублей, соответственно.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости 241101/Н/1-1 от 28 апреля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО6, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО11 №08/09/2025 от 25 сентября 2025 года, при составлении отчета об оценке № В-241101/Н/1-1 от 28 апреля 2025 года выявлены следующие нарушения:

1. На стр. 78 отчета об оценке оценщик ошибочно не вводит корректировку на «условия финансирования» для объекта-аналога №1, поясняя, что все подобранные объекты-аналоги, продаются на рыночных условиях. Данное утверждение ошибочно для объекта-аналога №1, так как реализация объекта-аналога №1 проводилась с торгов по делу о банкротстве. В объявлении о продаже присутствует информация, что предложение ограничено по времени. В таблице 10-1 на стр. 75 отчета об оценке показательно видна разница в стоимости цены предложения за 1 кв.м. объекта-аналога №1 и объектов-аналогов №2, 3 (цена предложения за 1 кв.м. объекта-аналога №1 ниже цены предложения объектов-аналогов №2, 3 в 3 раза), что подтверждает нетипичные условия продажи.

2. На стр. 76 отчета об оценке оценщик указывает: «С целью выявления аналогов Объекта оценки, Оценщиком был проанализирован рынок купли-продажи земельных участков Белгородской области, с использованием источников: БД (https://ruads.net/), БД «АрхивОценщика» (https://архивоценщика.рф/) и др.», что не соответствует действительности.

3. На стр. 81 отчета об оценке, а также в табл. 10-2 неверно рассчитан коэффициент перехода изменения цены во времени.

В соответствии с представленным выше источником информации, общий индекс изменения рыночной цены (или стоимости) за длительный период равен произведению всех полугодовых индексов данного вида недвижимости, находящихся в промежутке между сравниваемыми датами, исключая первый индекс, умноженных на полугодовые поправочные территориальные коэффициенты.

Дата предложения аналога №3 - 18.07.2023. Дата оценки – 01.11.2024.

Из приведенной выше таблице следует, что по состоянию на 01.01.2024 года индекс изменения цены составляет 1,02 (К 1); по состоянию на 01.07.2024 года (К 2) индекс составляет 1,09.

Территориальный коэффициент - 1.

Изменение относительно даты публикации извещения и даты оценки должен составить 1,09*1,02*1,0=1,11.

4. На стр. 90, а также в таблицах 10-7, 10-8, оценщик необоснованно вводит корректировку на отсутствие свободного подъезда к земельным участкам с кадастровыми номерами №, №. В отчете об оценке отсутствует документальное подтверждение ограниченной возможности подъезда к участкам, нет подтверждающей информации о зарегистрированном праве ограниченного пользования на смежные земельные участки, через которые возможен или осуществляется доступ к объектам исследования.

Таким образом, эксперт приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № В-241101/Н/1-1 от 28 апреля 2025 года, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО6, были нарушены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 мая 2025 года №ОРС-48/2025/000030, №ОРС-48/2025/000032, №ОРС-48/2025/000033, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия, в результате проведенной судебной оценочной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельных участков в размере равном их рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав административного истца как собственника земельных участков, при оплате земельного налога, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта от 25 сентября 2025 года № 08/09/2025, выполненным экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7, по состоянию на 1 ноября 2024 года рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 136044 +/- 3227 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>), составляет 30338 000 рублей;

В соответствии с дополнительным заключением эксперта от 20 ноября 2025 года № 08/1/09/2025, выполненным экспертом ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7, по состоянию на 1 ноября 2024 года рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 136044 +/- 3227 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 30337 812 рублей;

Суд проверяет заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Анализируя заключение эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7 от 25 сентября 2025 года № 08/09/2025, заключение эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7 по дополнительной судебной оценочной экспертизе № 08/1/09/2025 от 20 ноября 2025 года, суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение по дополнительной экспертизе содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания дополнительного заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, реестровых дел на земельные участки.

Экспертом для определения рыночной стоимости земельных участков использовалась методология сравнительного подхода (метод сравнения продаж), эксперт обосновал отказ от применения затратного и доходного подхода для оценки объектов исследования.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)» при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно п. п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В дополнительном заключении эксперта, выполненного с учетом поступивших замечаний, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в заключениях сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

При выполнении заключения эксперта ООО «Международный центр оценки и консалтинга» ФИО7 по дополнительной судебной оценочной экспертизе от 20 ноября 2025 года проведена дополнительная проверка доводов стороны административного ответчика о необходимости применения корректировки на наличие коммуникации при сравнении объектов оценки и объектов аналогов и иные доводы административного ответчика указанные в письменных возражениях от 16 октября 2025 года.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объектов недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленных заключений недопустимым доказательствами не имеется (статья 61 КАС РФ).

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объектов, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключениям эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключения эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

На все представленные стороной административного ответчика замечания экспертом даны ответы в выполненных заключениях, а так же представлены письменные пояснения, содержащие опровержения утверждений о порочности экспертных заключений, со ссылкой на нормы действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертиз.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключений судебных экспертиз сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключений, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, на основании выводов дополнительного заключения эксперта от 20 ноября 2025 года № 08/1/09/2025.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, кроме проведенного экспертом дополнительного исследования от 20 ноября 2025 года, не имеется, учитывая, что данным дополнительным заключением подтвержден размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу, что по состоянию на 1 ноября 2024 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 72 876 +/- 2362 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, составляет 18397 546 рублей; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 136044 +/- 3227 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 30337812 рублей; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915300 +/- 1674 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, составляет 220320368 рублей.

Определением суда от 11.12.2025 года производство по административному исковому заявлению АО «Стагдок» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения от 27 мая 2025 года № ОРС-48/2025/000031 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости было прекращено в связи с отказом от иска в части.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 29 апреля 2025 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 мая 2025 года №ОРС-48/2025/000030, №ОРС-48/2025/000032, №ОРС-48/2025/000033, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного, с АО «Стагдок» в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований АО «Стагдок» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 27 мая 2025 года №ОРС-48/2025/000030, №ОРС-48/2025/000032, №ОРС-48/2025/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление АО «Стагдок» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 72 876 +/- 2362 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 ноября 2024 года в размере его рыночной стоимости – 18397 546 рублей (восемнадцать миллионов триста девяносто семь тысяч пятьсот сорок шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 136044 +/- 3227 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 ноября 2024 года в размере его рыночной стоимости – 30337 812 рублей (тридцать миллионов триста тридцать семь тысяч восемьсот двенадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915300 +/- 1674 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 ноября 2024 года в размере его рыночной стоимости – 220320 368 рублей (двести двадцать миллионов триста двадцать тысяч триста шестьдесят восемь) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № считать 29 апреля 2025 года.

В удовлетворении требований АО «Стагдок» к Министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости отказать.

Взыскать с АО «Стагдок» в пользу ООО «Международный центр оценки и консалтинга» оплату за проведение судебной экспертизы - 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной

форме принято 23 декабря 2025 года.