Дело № 2-18/2023 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 января 2023 года с. Елань-Колено
Новохоперский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего судьи КАМЕРОВА И.А.,
при секретаре БУГАЕВЕ А.Ю.,
с участием:
истца ФИО1,
представителя ответчиков ФИО2, ФИО3 - адвоката филиала Воронежской областной коллегии адвокатов «Адвокатская консультация Новохоперского района» ФИО4, представившего удостоверение № 3383 и ордер № 631 от 14.12.2022.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на квартиру по договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на квартиру по договору купли-продажи, по тем основаниям, что в октябре 1999 года она приобрела себе в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО2 и её дочери ФИО3 по 1/3 доле на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного в Терновской сельской администрации ДД.ММ.ГГГГ, регистрации в БТИ ДД.ММ.ГГГГ и по 1/6 доле на обеих, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Новохоперского нотариального округа Воронежской области ФИО5, зарегистрированного в реестре за №, дата регистрации в БТИ ДД.ММ.ГГГГ.
19 октября 1999 года от ее имени сын ФИО6 передал ФИО2 9 000 рублей в счет покупки вышеуказанной квартиры, о чем ФИО2 собственноручно написала расписку. В дальнейшем они договорились надлежащим образом оформить документы о купле-продаже.
В марте 2000 года, ФИО2 и её дочь ФИО3 решили срочно уехать за границу, предположительно в Германию, на постоянное место жительства. ФИО2 от своего имени и от имени дочери ФИО3 дала доверенность ее сыну ФИО6 на совершение необходимых действий по купле-продаже данной квартиры, сроком на три года. Сразу после этого ФИО2 и ее несовершеннолетняя дочь ФИО3 уехали за границу. Больше она их не видела и не знает, где они сейчас.
02.02.2003 года между нею и ФИО6, действующим на основании доверенности от имени ФИО2 и ФИО3 был составлен простой письменной форме договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> Этим же числом датируется передаточный акт на данную квартиру. Сразу после подписания вышеуказанного договора она со своей семьей переехала на постоянное место жительство в указанную квартиру, где проживает до настоящего времени без регистрации уже более 19 лет. За данной квартирой она следит с февраля 2002 года, делает ремонт, а в 2012 году она начала осуществлять газификацию домовладения. В связи с этим сделала пристройку, и общая площадь домовладения увеличилась на 11,9 кв.м, и составила 59,1 кв.м., а жилая увеличилась на 12 кв.м, и составила 46,5 кв.м., о чем свидетельствует справка БТИ от ДД.ММ.ГГГГ за №. За указанный период ни квартирой, ни ее состоянием никто на интересовался.
Сразу после подписания договора купли - продажи квартиры, она не смогла оформить документы о праве собственности на данную квартиру. Затем срок доверенности выданной на имя ее сына ФИО9 истек. В связи с этим она пыталась связаться с ответчиками, чтобы решить вопрос по оформлению квартиры в собственность, но место их нахождения ей неизвестно.
Просит суд с учетом уточненных требований признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней с одной стороны и ФИО2 и ФИО3 с другой стороны, состоявшимся и фактически исполненным, признать за ней право собственности на квартиру кадастровый №, инвентарный №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 47.3 кв.м., наименование - жилое, этаж № и прекратить право собственности ФИО2 и ФИО3 на вышеуказанную квартиру.
Истец ФИО1 в судебном заседании подтвердила свои исковые требования и просила их удовлетворить.
Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6 против удовлетворения иска не возражал, подтвердив в суде факт заключения 2 февраля 2003 года договора купли продажи между его матерью и семьей К-вых, от имени которых он действовал по доверенности в качестве продавца. В связи с истечением полномочий по доверенности он не смог зарегистрировать квартиру на имя ее собственников, а затем переход права по сделке. Деньги по договору были полностью переданы продавцам, а последние освободили квартиру и передали ключи от ней, документы, его матери. В данной квартире мать проживает более 19 лет, владеет ею как своей собственной.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в заявлении просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, одновременно сообщило, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости имеется актуальная запись о помещении с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Право на данный объект недвижимости не зарегистрировано.
Суд рассмотрел дело в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие указанных лиц.
Заслушав пояснение истца, третьего лица, допросив свидетелей. изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон.
На основании статей 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 и 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1).
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшей на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из положений ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 22 марта 2011 года по делу № 412-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Б.А. и Б.Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 ГК РФ" государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основания.
Отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи) при условии выполнения сторонами ее содержания не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя и нежелании сторон осуществить переход права собственности на квартиру.
Как установлено из материалов дела, истец ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гражданка, паспорт № № выдан Елань-Коленовским отделением милиции Новохоперского РОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, СНИЛС №, зарегистрирована по адресу: <адрес>, фактически с ДД.ММ.ГГГГ проживает по адресу: <адрес>. (л.д. 5, 14).
Согласно договору на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Терновской сельской администрации ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 и ФИО3 принадлежат по 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу <адрес>.
Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 получила от ФИО6 денежные средства в сумме 9 000 рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу <адрес> (л.д.13).
Как следует из справки БТИ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 принадлежат по 1/6 доле квартиры, расположенной по адресу <адрес>., на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Новохоперского нотариального округа <адрес> ФИО8, зарегистрированного в реестре за №, дата регистрации в БТИ ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно договора о купле-продаже квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ФИО6, действующим на основании доверенности от имени ФИО2 и ФИО3 в простой письменной форме, истец приобрела у последних квартиру, расположенную по адресу <адрес>, принадлежащую ФИО2 и её дочери ФИО3 по 1/3 доле на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Терновской сельской администрации ДД.ММ.ГГГГ, регистрации в БТИ ДД.ММ.ГГГГ и по 1/6 доле на обеих, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Новохоперского нотариального округа <адрес> ФИО8, зарегистрированного в реестре за №, дата регистрации в БТИ ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8, 10, 11, 18-19).
В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт, согласно которому ФИО6, действующий на основании доверенности от имени ответчиков ФИО2 и ФИО3 передал истцу ФИО1 данную квартиру (л.д.9)
Согласно выписке из похозяйственной книги № администрации Терновского сельского поселения на 1997-2001г.г., лицевой счет №, квартира, расположенная по адресу <адрес> принадлежит ФИО2 и ФИО3 (л.д. 15-17).
Согласно справке администрации Терновского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 с семьей проживает по адресу: <адрес>. с 2003 года 9л.д.14).
Таким образом, обращаясь с иском о признании права собственности, истец обязан в порядке статьи 56 ГПК РФ представить суду доказательства наличия оснований приобретения им права собственности, а также нарушение имущественных прав действиями ответчика.
Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58).
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59).
Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи не является основанием для признания отсутствующим у продавца права собственности на такое имущество, и, соответственно, права распоряжения им (в отличие от сделок, совершенных продавцом с имуществом, право собственности на которое возникло у него после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
С учетом приведенных норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, оценив договор купли-продажи от 02.02.2003 года, при толковании его условий суд приходит к выводу об исполнении обязательств по нему как стороной продавца, так и стороной покупателя, в том числе по оплате стоимости приобретаемой квартиры, состоявшейся до подписания договора, в отсутствие сведений об оспаривании ответчиком возникшего у истца права на спорный объект, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании договора состоявшимся и фактически исполненным купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности ответчиков на спорную квартиру.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 с одной стороны и ФИО2, ФИО3, с другой, состоявшимся и фактически исполненным.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гражданкой РФ, паспорт № № выдан Елань-Коленовским отделением милиции Новохоперского РОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № №, зарегистрированной по адресу: <адрес>, право собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру кадастровый №, инвентарный №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 47.3 кв.м., наименование - жилое, этаж №.
Прекратить право собственности ФИО2 и ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 47.3 кв.м., наименование - жилое, этаж № 01.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Новохоперский районный суд.
Судья И.А. Камеров
Мотивированное решение изготовлено 18 января 2023 года