Решение по делу № 02-0155/2025 от 31.01.2025 - о признании недействительным решения внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений.

УИД: 77RS0024-02-2023-016029-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2025 года Симоновский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кабановой Н.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-155/2024 по иску ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС», ФИО1 к Товариществу собственников недвижимости «Слобода, 19», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, фио, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании недействительным решения внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений

УСТАНОВИЛ :

Истцы ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС», ФИО1 обратились к ответчикам ТСН «СЛОБОДА, 19», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО9, ФИО10, ФИО6, ФИО7, ФИО8 с иском о признании недействительным по всем вопросам повестки собрания решения внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений в здании Бизнес-центра «Омега Плаза» (далее БЦ «Омега Плаза»), кадастровый номер 77:05:0002001:1254, которое было организовано и проведено ответчиками в период с 09 марта 2021 года по 29 апреля 2023 года.

Свои исковые требования истцы мотивировали тем, что в период с 09 марта 2023 года по 29 апреля 2023 года, то есть с момента принятия решения о проведении собрания, и до момента составления протокола о результатах собрания, ответчиками было инициировано и проведено очно-заочное собрание собственников помещений в БЦ «Омега-Плаза».

В мае 2023 года ответчики уведомили собственников помещений БЦ «Омега Плаза» о проведенном собрании и принятых решениях.

Истцы полагают, что принятые решения являются недействительными, поскольку при проведении собрания были допущены существенные нарушения порядка подготовки и проведения собрания, подсчета и оценки результатов голосования, подведения и оформления итогов общего собрания, которые оказали существенное влияние на волеизъявление участников гражданско-правового сообщества (собственников помещений в здании).

Истцы также указали, что после оглашения результатов проведенного собрания собственников ответчики довели до сведения заинтересованных лиц только протокол от 29 апреля 2023 года с итоговыми результатами собрания, но при этом ответчики уклонились от предоставления истцам, а также другим собственникам помещений документы, подтверждающие изложенные ответчиками в итоговом протоколе сведения, а именно, извещения, почтовые документы, доверенности, бюллетени, реестры, таблицы с расчетами итогов голосования, выписки из ЕГРН и другие.

Также, по мнению истцов, организаторами собрания был неправомерно учтен голос крупнейшего собственника ООО «УК «ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ» (д.адрес «ОС РЕАЛТИ»), поскольку на момент проведения оспариваемого собрания, помещение с кадастровым номером 77:05:0002001:10711, собственником которого является указанное ООО, уже не существовало в качестве объекта недвижимости

По подсчетам истцов, общее количество голосов (сумма площадей помещений), не подлежащих учету при подсчете результатов голосования, включая голос ООО «УК «ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ» (д.адрес «ОС РЕАЛТИ»), на собрании собственников помещений составляет - 21 150,60 кв.м. или 35% от голосов принявших участие в собрании собственников.

Также, по мнению истцов, ответчиками не представлено надлежащих доказательств того, что все собственники помещений, которые не приняли участия в собрании, были уведомлены надлежащим образом о его проведении.

Согласно представленным истцом расчетам, организаторы собрания не уведомили надлежащим образом о его проведении 75 собственников помещений, которым в общей сумме принадлежит 15 272,50 кв.м. площадей помещений, или 19, 68 % от голосов всех собственников (которым всего принадлежит 77 607,90 кв.м. площадей помещений), что существенным образом повлияло на результаты голосования.

Протокол общего собрания собственников помещений от 29 апреля 2023 года, по мнению истца, содержит явные ошибки в подсчетах и положения, противоречащие требованиям закона, что ставит под сомнение все изложенные в данном протоколе сведения.

Также истцы в обоснование своих требований указали, что оспариваемое общее собрание собственников помещений было проведено в смешанной форме, как очно-заочное, без получения предварительного единогласного одобрения от всех участников (собственников помещений), что является нарушением п. 1.2 ст. 181.2 ГК РФ.

О невозможности проведения собрания в такой очно-заочной смешанной форме истцы и другие собственники неоднократно заявляли организаторам собрания как до его проведения, так и непосредственно во время проведения собрания, однако, ответчики не приняли данные возражения собственников во внимание и провели собрание в незаконной форме.

Кроме того, истцы указали, что по вопросу №2 повестки оспариваемого собрания собственников помещений за избрание ТСН «СЛОБОДА, 19» в качестве управляющей организацией здания БЦ «Омега Плаза» проголосовало недостаточное количество собственников помещений, поскольку в соответствии с применяемыми по аналогии нормами п. 4 и п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ за решение о выборе способа управления зданием и за решение об избрании управляющей организации здания должны были проголосовать не менее чем 50% от всех собственников помещений в здании, а не только лишь от принявших участие в собрании, как это произошло в данном случае.

Согласно представленным истцом в письменных объяснениях расчетам, минимальное число голосов, необходимое для принятия решения о выборе способа управления зданием или избрании управляющей организации, то есть 50% от общей площади здания, за вычетом помещений, являющихся общим имуществом всех собственников здания, составляет: (90 741 кв.м. - 12895,70 кв.м. - 237,40 кв.м.) * 50% = 38 803,95 кв.м.

При этом, по подсчетам истца за избрание ТСН "СЛОБОДА,19" в качестве управляющей организации проголосовали только лишь собственники 24 359,90 кв.м. площадей помещений или только лишь 31,39% от общей площади голосующих помещений. Таблица с соответствующими расчетами была изложена истцом в представленных суду письменных объяснениях.

После предоставления ответчиками суду документов, подтверждающих результаты обнародованных результатов оспариваемого собрания собственников помещений, истцом ООО "БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС" были уточнены доводы относительно допущенных ответчиками нарушений, из-за которых проведенное собрание собственников является недействительным, в частности, к таким нарушениям можно отнести следующие обстоятельства.

Представленные ответчиками документы (извещения, почтовые документы, доверенности, бюллетени, реестры, таблицы с расчетами итогов голосования, выписки из ЕГРН и другие) имеют недостатки, которые не позволяют считать их надлежащими доказательствами голосов собственников помещений, поданных за предложенные для утверждения ответчиками варианты голосования, поскольку на собрании собственников помещений в здании БЦ "Омега Плаза" в ряде случаев голосовали лица, которые не являются собственниками указанных в бюллетенях помещений, а также лица, у которых отсутствовали надлежащим образом оформленные полномочия для голосования на этом собрании. Подобные недостатки содержатся в документах, подтверждающих голосование таких собственников, как ООО «121 МАРКЕТИНГ», фио, ООО «БИОБОКС», фио, ФИО11, адрес.

В судебном заседании 06 ноября 2024 года истец уточнил исковые требования в части написания даты оспариваемого решения общего собрания, и просил признать недействительным решение внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений, проведенного именно в период с 09 марта 2023 года по 29 апреля 2023 года.

Истец – представитель ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» в суде исковые и уточненные исковые требования поддержал, представлены письменные объяснения по иску, дополнительные письменные объяснения по иску.

Истец ФИО1 в суд не явился, о дате судебного заседания извещен, причины неявки суду неизвестны.

Ответчик – представители ТСН «Слобода, 19» в суде исковые требования не признали, представлены письменные возражения на иск.

Ответчики - ФИО2, ФИО3, фио в суде исковые требования не признали, письменные возражения не представлены.

Свои возражения на иск ответчики мотивировали тем, что большинство собственников и арендаторов помещений недовольны деятельностью ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» по эксплуатации помещений бизнес-центра, и организовали оспариваемое общее собрание для избрания ТСН «СЛОБОДА, 19».

Ответчики считают, что решения на оспариваемом общем собрании собственников помещений здания БЦ «Омега Плаза» считаются принятыми по всем вопросам повестки дня, поскольку порядок созыва, подготовки и проведения собрания, влияющие на волеизъявление участников собрания соблюдены в полном объеме

Протокол общего собрания собственников составлен в соответствии с п. 4 ст. 181.2 ГК РФ, решения принимались по всем вопросам, включенным в повестку дня. Кворум по всем четырем вопросам повестки дня имеется. Все вопросы повестки дня относятся к компетенции общего собрания собственников.

По мнению ответчиков, довод истца о том, что ООО «УК «ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ» (д.адрес «ОС РЕАЛТИ»), не могло голосовать на собрании голосами от нежилого помещения с к/н 77:05:0002001:10711 площадью 13 415,6 кв.м., поскольку это помещение на момент голосования уже не существовало, а образованные из него новые помещения являлись общим имуществом всех собственников здания, ответчики считают неверным, поскольку решение Арбитражного суда адрес по делу №А40-198119/21-16-1369, которым места общего пользования были признаны общим имуществом всех собственников, вступило в законную силу лишь 04.08.2023, то есть после подсчета голосов на оспариваемом собрании собственников помещений в БЦ "Омега Плаза" и опубликования сообщения об итогах голосования.

Таким образом, по мнению ответчиков, ООО "УК "ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ" могло принимать участие в голосовании, так как на момент проведения собрания являлось собственником помещений.

Ответчики не согласны с доводами истца, о том, что бюллетени собственника нежилого помещения к/н 77:05:0002001:8555 площадью 111,40 фио, собственника нежилого помещения к/н 77:05:0002001:8667 площадью 869 кв.адрес "БИОБОКС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 772501001), собственника нежилого помещения к/н 77:05:0002001:8562 площадью 2 643,00 кв.м, и нежилого помещения к/н 77:05:0002001:9356 площадью 2 896,60 кв.адрес, собственника нежилого помещения к/н 77:05:0002001:9735 площадью 142,60 кв.м., нежилого помещения к/н 77:05:0002001:9736 площадью 144,10 кв.м, и нежилого помещения к/н 77:05:0002001:10179 площадью 472,00 кв.адрес, собственника нежилого помещения к/н 77:05:0002001:8521 площадью 95 кв.м., нежилого помещения к/н 77:05:0002001:10147 площадью 50 кв.м, и нежилого помещения к/н 77:05:0002001:8511 площадью 23,9 кв.адрес (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 502901001) имеют недостатки, которые не позволяют считать их надлежащими доказательствами голосов собственников помещений поданных за предложенные ответчиками варианты. Ответчики считают данные недостатки несущественными и не влияющими на общие результаты голосования.

Ответчики - ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в суд не явились, о дате рассмотрения дела извещались, причины неявки суду неизвестны, возражения на иск не представлены.

В судебном заседании 04 сентября 2024 года по делу в качестве 3-го лица было привлечено адрес, представитель которого в суд не явился, о дате рассмотрения дела извещен, причины неявки суду неизвестны, в своем письменном ходатайстве исковые требования поддержал.

В судебном заседании 20 декабря 2024 года по ходатайству представителя ТСН «Слобода, 19» в качестве 3-го лица по делу был привлечен ФИО12, представитель которого в суде возражал против удовлетворения исковых требований, представлены письменные возражения на иск.

В судебном заседании 23 декабря 2024 года по инициативе суда в качестве 3-х лиц были привлечены собственники нежилых помещений, а именно:

ФИО13, ИП ФИО14, ФИО15, ООО «121 маркетинг», ООО «Гофропак-Славянка», ИП ФИО16, ИП ФИО17, ИП ФИО4, ООО «Блок Восток», ФИО18, ИП ФИО19, ООО «Омега-Эстейт», ООО «Мястрог», ФИО20, ИП ФИО2, ИП ФИО21, ООО «АВЕК», ИП ФИО22, ИП ФИО11, ИП ФИО8, ФИО23, ООО «Веста Групп», ФИО24, ООО «ФМ Юридическая Группа», ООО «Умника», ФИО25, ФИО26, ФИО27, ИП ФИО28, ООО «Арт эссэст менеджмент», ИП ФИО29, ФИО30, ООО «ГлобалТрас Технолоджи», ИП ФИО31, ФИО32, ООО «Европейский Центр оценки», ООО «Деловой Партнер», ФИО33, ФИО34, ФИО35, ООО «Мегаполис-эстейт», ФИО36, ФИО37, ИП ФИО38, ФИО39, ООО «Технопартнер», ФИО40, ФИО41, ФИО42, ИП ФИО43, адрес АНАЛИСТС», ООО «Элемент-57», ОАО объединений охотников и рыболовов «Ассоциация Росохотрыболовсоюз», ФИО44, ИП ФИО45, ИП ФИО46, ООО «Омега-Т», ФИО47, ИП ФИО48, ООО «Новаторов», адрес, ФИО49, ООО «Эволюция», ФИО50, ООО «Дом Плюс», Шимшилова Гульнас Латифовна, ИП ФИО51, ООО «Эстейт Инвестор Групп», ООО УК «Столица Менеджмент», ИП ФИО52, ООО «БИОБОКС», ИП ФИО53, ФИО54, ООО «БизнесАрендаСервис», ФИО55, ООО «Стабилити Инсейт», ИП ФИО56, ФИО57, ФИО58, ИП ФИО3, ФИО59, ФИО60, ООО «Мигас», ООО УК «Альфа-Финанс» ФИО61 ЗИПФ «Восход», ИП ФИО62, ФИО11, ФИО63, ИП ФИО64, ООО СЗ «УДАЧА», ФИО65, ИП ФИО66, ФИО67, ООО «АЭМ», ФИО68, ФИО69, ООО «Алтем Групп», ООО УК «АБСОЛЮТ Эссет Менеджмент» ФИО61 ЗИПФ «Глобал Молл», ИП ФИО70, ФИО71, ИП ФИО72, ИП ФИО73, ООО Агентство «9 Месяцев», ООО «Судебная негосударственная строительная экспертиза «Гарант Эксперт», ФИО74, ООО «Бизнесцентрсервис», ФИО75, ООО «Оллив Групп», ФИО76, ФИО77, ООО «Орбита», ИП ФИО78, адрес, ООО «Монолит Эксперсс», ФИО79, ИП ФИО80, ООО «Меркатос», ФИО81, ООО «Роланд», ИП ФИО82, ООО «Горизонт Событий», ИП ФИО83, ФИО84, ООО «Блисс-Про», ООО КЦ «Деловой», ФИО85, ФИО86, ООО «Стройлиния», ФИО87, ФИО88, ООО «АВЕК», ФИО89, ООО «Бизнес Стандарт», ФИО90, ИП ФИО91, ФИО6, ФИО92, ФИО36, ИП ФИО93, ООО «Безопасность в промышленности», ИП ФИО94, ООО «ТоТо Групп», ФИО95, ИП ФИО96, ИП ФИО97, ФИО98, ФИО99, ООО «ИНТЕР», ФИО100, ООО «Инфорспроект», ФИО101, ИП ФИО102, ИП ФИО103, ФИО104, ФИО105, ИП ФИО106 Дунчжи, ФИО107, ИП ФИО108, ФИО109, ФИО110, ООО «НИКЕ», ФИО111, ФИО112, ФИО113, ООО «Медиа-Мир», ИП ФИО114, ФИО115, ИП ФИО116, ООО «ПромГуппПрибор», ИП ФИО117 Дана Сергеевна, ООО «Леманжер», ООО «Ананда», ООО «Гросс Проект», ООО «Деловой Партнер», ООО «Омега-М», ООО «Тримонти», ИП ФИО118, ИП ФИО119, ФИО120, ИП ФИО10, ООО «СоИнвест», ФИО121, ООО УК «Плаз Девелопмент» ФИО61 ЗИПФ «ОС-Реалити», ООО «КАРАВАН ГРУПП», ООО «ВиЛэнд», ООО УК «Плаза Дефолопмент», ИП ФИО87, ООО «Омега-Профит», ФИО48, ИП ФИО12, ИП ФИО122, ФИО123, ООО «Е.К.Р.» Д.У., ООО «Панорама Парк», ИП ФИО124, ИП ФИО125, ИП ФИО126, ФИО127, ФИО128, ИП ФИО129, ООО «Веста-Сталь», ООО ИК «ПАНДОРА», ИП ФИО130, ИП ФИО131, ООО «Еврокэприэлти ЗИПФ», ФИО13, ИП ФИО132, ООО «ТД «АВТОПРОФИ», ФИО133, ИП ФИО134, ООО «Градиент Альфа Инвестмент Групп», ФИО135, ООО «Авангард», ИП ФИО136, ИП ФИО92, ИП ФИО137, ФИО5, ООО «Авангард», ФИО138.

из указанных 3-х лиц в судебное заседание явились:

представитель ООО «ФМ Юридическая группа», который возражал против удовлетворения исковых требований, представлен письменный отзыв на иск;

представитель ООО «Деловой партнер» в суде оставил рассмотрение исковых требований на усмотрение суда;

представитель ООО «121маркетинг», ИП ФИО24, ИП ФИО92, ИП фио, ООО «Мегаполис-Эстейт», который в суде возражал против исковых требований, представлены письменные возражения на иск;

представитель ООО «Безопасность в промышленности», который исковые требования поддержал, представлены письменные объяснения по иску;

представитель ООО «ФМ Юридическая группа», ИП ФИО23 в суде возражали против удовлетворения исковых требований;

представитель ООО «Безопасность в промышленности» в суде исковые требования поддержала, представлен письменный отзыв на иск;

представитель ООО «УК «Плаза Девелопмент» (д.адрес «ОС-Реалти») в суде оставило рассмотрение исковых требований на усмотрение суда;

представитель ООО «Абсолют Эссет Менеджмент» (фио «Глобал Молл») в суде оставил исковые требования на усмотрение суда;

ИП фио, ИП фио в суде возражали против удовлетворения иска, письменные возражения по иску не представлены;

представитель ИП фио в суде оставила рассмотрение исковых требований на усмотрение суда;

представитель адрес в суд не явился, о дате судебного заседания извещен, причины неявки суду неизвестны, в направленном в суд ходатайстве исковые требования поддержал;

Другие привлеченные к участию в деле третьи лица в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещались, причины неявки суду неизвестны, возражения на иск не представлены.

Суд, выслушав представителя истца ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» на основании доверенности фио, представителей ответчика ТСН «Слобода, 19» на основании доверенностей фио, фио, ответчиков ФИО2, фио, ФИО3, представителя 3-их лиц: ФИО12, ООО «121маркетинг», ИП ФИО24, ИП ФИО92, ИП фио, ООО «Мегаполис-Эстейт», на основании доверенностей фио, представителя ООО «ФМ Юридическая группа», ИП ФИО23 на основании доверенностей фио, представителя 3-го лица ООО «Безопасность в промышленности» на основании доверенности фио, представителя ООО «Деловой Партнер» на основании доверенности ФИО139, представителя 3-го лица ИП фио на основании доверенности фио, представителя 3-го лица ООО «Безопасность в промышленности» на основании доверенности фио, представителя 3-го лица ООО «УК «Плаза Девелопмент» (д.адрес «ОС-Реалти») на основании доверенности фио, представителя 3-го лица ООО «Абсолют Эссет Менеджмент» (фио «Глобал Молл») на основании доверенности фио, 3-х лиц - ИП фио, ИП фио, исследовав письменные материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что в период с 28 марта 2023 года по 24 апреля 2023 года по адресу: адрес, первый этаж конференц-зал YA CAFE было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений здания БЦ «Омега Плаза» (кадастровый номер 77:05:0002001:1254) в форме очно-заочного голосования.

Согласно протокола, составленного 29 апреля 2023 года, инициаторами проведения общего собрания являлись: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Как усматривается из протокола общего собрания, общая площадь здания БЦ «Омега Плаза» и общая площадь нежилых помещений здания составляет 90 741 кв.адрес этом в собрании приняли участие 96 собственников и их представителей, которые владеют 60 420 кв.м. нежилых помещений, что составляет 66, 59 % от общего числа голосов собственников нежилых помещений.

В очном голосовании приняли участие 8 собственников и их представителей, владеющих 3 411, 75 кв.м. нежилых помещений, в заочном голосовании – 88 собственников и их представителей, владеющих 57 008, 25 кв.м. нежилых помещений.

По итогам общего собрания было принято решение о перезаключении договора со всеми ресурсоснабжающими организациями от имени Товарищества собственников недвижимости «Слобода, 19», а именно: на поставку электроэнергии, на поставку воды, на вывоз ТКО, с Росгвардией, на обслуживание лифтов, на уборку мест общего пользования, на охрану, по пожарному оборудованию.

Истцы не согласны с данным решением, направили собственникам помещений в здании БЦ «Омега-Плаза» письмо от 30 мая 2023 года за № 101, в котором уведомил о намерении обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании решения (признании недействительным). Также в данном письме было указано предложение о присоединении к оспариванию решения (л.д. 11).

В обоснование своих доводов истцы указали, что ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» является организацией, оказывающей с 2010 года услуги по эксплуатации и обслуживанию имущественного комплекса БЦ "Омега-Плаза" (уборка мусора, обеспечение эксплуатации инженерных коммуникаций, услуги по электро- и теплоснабжению, услуги по контролю, приему и обслуживанию посетителей, сервисные услуги и т.д.).

Услуги по эксплуатации оказываются ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» на основании более чем 320 договоров возмездного оказания услуг, заключенных с владельцами объектов недвижимости, большинство из которых полностью устраивает качество деятельности ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» в качестве эксплуатирующей организации.

Доводы ответчиков о том, что до 2020 года эксплуатирующей организацией БЦ «Омега Плаза» являлось ООО УК "РЭМ", которое оказывало собственникам услуги по эксплуатации, но в 2020 году, воспользовавшись сложной и неясной ситуацией, такой деятельностью стало неправомерно заниматься ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС», принуждая собственников и арендаторов помещений заключать с собою договоры возмездного оказания услуг по эксплуатации, были опровергнуты объяснениями представителя третьего лица ООО «УК «ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ» (д.адрес «ОС РЕАЛТИ»).

В обоснование своих доводов истцы сослались на п. 1 ст.181.2 ГК РФ, согласно которого, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее 50 % от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Однако, согласно протокола общего собрания собственников помещений в здании БЦ «Омега Плаза» от 29.04.2023 года, за положительное решение по вопросу № 3 об утверждении тарифов на коммунальные услуги было подано меньшинство голосов от участников собрания - только 39, 87 %, большинство участников собрания - 57, 32 % не поддержало данное решение (против - 35, 53 %, воздержались - 21, 79 %), следовательно, решение по вопросу № 3 повестки собрания не было принято.

Вместе с тем, счетная комиссия неправомерно указала в протоколе, что решение по вопросу № 3 было принято большинством голосов, что не соответствует требованиям закона.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда адрес от 04.07.2023 по делу №А40-198119/21-16-1369 по иску ООО "БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС" к ООО "УК "ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (д.адрес "ОС РЕАЛТИ") помещение с к/н 77:05:0002001:11632 площадью 12 895,70 кв.м. и помещение с к/н 77:05:0002001:11631 площадью 237,40 кв.м. были признаны общим имуществом всех собственников здания БЦ "Омега Плаза", а, значит, общая площадь помещений, которая должна была учитываться при подсчете голосов на собраниях собственников помещений БЦ "Омега Плаза" (голосующих помещений) меньше общей площади здания БЦ "Омега Плаза" и составляет: 90 741 кв.м. - 12895,70 кв.м. - 237,40 кв.м. = 77 607,90 кв.м.

При этом, довод ответчиков о том, что владелец помещений признанных общим имуществом всех собственников здания – ООО "УК "ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (д.адрес "ОС РЕАЛТИ") мог голосовать на оспариваемом собрании собственников помещения, вплоть до момента вступления в законную силу решения арбитражного суда о признании его помещений общим имуществом, суд признает несостоятельным.

Поскольку при подсчете итогов голосования голос ООО "УК "ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (д.адрес "ОС РЕАЛТИ"), поданный на основании владения им помещением с к/н 77:05:0002001:11632 площадью 12 895,70 кв.м. и помещением с к/н 77:05:0002001:11631 площадью 237,40 кв.м. не должен был учитываться.

Также суд учитывает, что общая площадь помещений, признанных общим имуществом всех собственников здания БЦ "Омега Плаза" равняется 12 895,70 кв.м. + 237,40 кв.м. = 13 133,10 кв.м., что, в свою очередь, составляет 21,7363% от общего количества голосов (от 60 420,00 кв.м.) собственников, принявших участие в оспариваемом собрании, а, значит, голос, поданный ООО "УК "ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (д.адрес "ОС РЕАЛТИ") в пользу принятых на собрании решений очень сильно искажает результаты голосования, которые получились бы в действительности, если бы организаторы собрания действовали бы добросовестно и не учитывали площадь общего имущества.

Такое искажение существенным образом нарушает права и законные интересы истцов и других собственников.

Суд принимает доводы истцов по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с ч. 4 ст. 45, и ч.ч. 3, 4 ст. 46 ЖК РФ, решениями общего собрания определяются способ направления сообщения о проведении собрания, место и способ размещения итогов голосования, места хранения протоколов.

Согласно п. 1 ст. 181.2 ГК РФ, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно ч. 1 ст. 44, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения многоквартирного дома на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст.48 ЖК).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади его помещения (ч.1 ст.37 ЖК).

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (п.3 ч.5.1 ст.48 ЖК РФ).

Согласно п.2 ст.181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с п.3 ст.181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.

В соответствии с п.1 ст.181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В соответствии с пп.1 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Согласно п. 3 ст. ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. Истец в ходе проведения обоих собраний голосовал против принятых решений по каждому вопросов.

Также, согласно ст. 185.1 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума или принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", на которую сослался арбитражный суд при рассмотрении дела №А40-198119/21-16-1369, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Кроме того, согласно вступившего в законную силу решения Симоновского районного суда адрес от 06.07.2022 по делу №0 2-1506/2022 (по оспариванию законности предыдущих собраний) судом установлено, что собственник помещений - ООО УК «РЭМ» не имел права голосования.

Данному собственнику принадлежат в главном здании 44 помещения, общей площадью 15531,90 кв.м., в том числе, помещение с кад. № № 77:05:0002001:10711 площадью 13415,6 кв.м., и представляют собой места общего пользования, поставленные на кадастровый учет в качестве единого объекта недвижимости – нежилого помещения. В состав помещение с кад.№ № 77:05:0002001:10711 входят: холлы, санузлы, лестничные клетки, эвакуационные выходы, тамбуры, коридоры, шахты лифтов, электрощитовые, венткамеры и другие, то есть помещения, предназначенные для обслуживания интересов всех собственников иных помещений в здании.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Симоновского районного суда адрес от 06.07.2022 по делу №02-1506/2022 ранее уже было установлено, что ООО "БИЗНЕСЦЕТРСЕРВИС" является организацией оказывающей услуги по эксплуатации и обслуживанию имущественного комплекса БЦ "Омега-Плаза", в частности им осуществляется уборка и вывоз мусора, обеспечение эксплуатации инженерных коммуникаций, услуги по электро- и теплоснабжению, услуги по контролю, приему и обслуживанию посетителей, сервисные услуги, услуги по организации допуска, движения и размещения транспортных средств и другие услуги.

Такие услуги оказываются ООО "БИЗНЕСЦЕТРСЕРВИС" на основании правомерно заключенных с другими собственниками договоров возмездного оказания услуг, следовательно, осуществление ООО "БИЗНЕСЦЕТРСЕРВИС" указанной выше деятельности в местах общего пользования в здании с к/н 77:05:0002001:1254 и на земельных участках с к/н№ 77:05:0002001:75, 77:05:0002001:53, 77:05:0002001:50 является законным.

Данные выводы суда первой инстанции были поддержаны вышестоящими судами в определении Московского городского суда от 20.06.2024 и определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10.12.2024 по делу №02-1506/2022.

Кроме того, суд принимает доводы истцов также по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 ч.2 ст.44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, истцы указали, что количество голосов, необходимых для принятия решения по вопросу № 2 повестки собрания (о выборе способа управления и об избрании ТСН «СЛОБОДА,19» управляющей организацией здания БЦ «Омега Плаза"), должно быть рассчитано следующим образом:

общая площадь здания БЦ "Омега Плаза" составляет: 90 741,00 кв.м.

Площадь помещения с к/н 77:05:0002001:11632, признанного общим имуществом решением Арбитражного суда адрес по делу №А40-198119/21-16-1369 составляет 12 895,70 кв.м.

Площадь помещения с к/н 77:05:0002001:11631, признанного общим имуществом решением Арбитражного суда адрес по делу №А40-198119/21-16-1369 составляет 237,40 кв.м.

Таким образом, общее число голосов (голосующих площадей) в здании БЦ "Омега Плаза" составляет: 90 741 кв.м. - 12895,70 кв.м. - 237,40 кв.м. = 77 607,90 кв.м.

Следовательно, минимальное число голосов, необходимое для принятия решения о выборе способа управления зданием и/или избрании управляющей организации (50% от площадей всех помещений в здании), составляет: 77 607,90 кв.м. * 50% = 38 803,95 кв.м.

При этом, согласно подготовленному ответчиками протоколу от 29.04.2023 по вопросу №2 повестки собрания (о выборе способа управления и об избрании ТСН "СЛОБОДА,19 управляющей организацией здания БЦ "Омега Плаза") число голосов (квадратных метров помещений), поданных "за" избрание ТСН "СЛОБОДА,19" управляющей организацией здания БЦ "Омега Плаза" составляет 45 510,50 кв.м., в том числе, за принятие этого решения голосовало ООО "УК "ПЛАЗА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (д.адрес "ОС РЕАЛТИ") всеми своими голосами (всеми площадями помещений), включая помещения с к/н 77:05:0002001:11632 и с к/н 77:05:0002001:11631.

Следовательно, с учетом того, что решением Арбитражного суда адрес по делу №А40-198119/21-16-1369 помещения с к/н 77:05:0002001:11632 и с к/н 77:05:0002001:11631 были признаны общим имуществом всех собственников здания, и не могут учитываться при подсчете итогов голосования на оспариваемом собрании собственников, действительное количество голосов, поданных "за" избрание ТСН "СЛОБОДА,19 управляющей организацией здания БЦ "Омега Плаза", в любом случае, не превышает: (45 510,50 кв.м. - 12895,70 кв.м. - 237,40 кв.м.) = 32 377,40 кв.м. или 41,72% от помещений всех сособственников здания БЦ "Омега Плаза" (77 607,90 кв.м.), что уже значительно меньше необходимого количества голосов, предусмотренных п.4 и п.4.7 ч.2 ст.44 ЖК РФ (50% от общего числа голосов собственников помещений в здании), а, значит, решение по вопросу №2 повестки собрания не было принято.

Ответчиками также не опровергнуты доводы истцов о том, что в доверенности проголосовавшей на оспариваемом собрании фио (представителя ФИО11 – собственника помещения с к/н 77:05:0002001:9735 площадью 142,60 кв.м., помещения с к/н 77:05:0002001:9736 площадью144,10 кв.м. и помещения с к/н 77:05:0002001:10179 площадью 472,00 кв.м., общая площадь помещений данного собственника 758,70 кв.м.) отсутствуют полномочия на голосование на собрании собственников. В доверенности такое полномочие отсутствует, ответ на запрос ТСН "СЛОБОДА,19" в адрес ФИО11 не представлен.

Суд приходит к выводу о том, что ответчиками также необосновано определены результаты голосования по вопросу №3 повестки оспариваемого собрания (об утверждении тарифов на коммунальные услуги в здании БЦ "Омега Плаза"), поскольку в силу п.1 ст.181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

При этом, в приведенных ответчиками в протоколе от 29.054.2023 расчетах указано, что за положительное решение по вопросу №3 было подано только 39,87% голосов от лиц участвовавших в собрании, то есть меньшинство голосов, а большинство участников собрания в количестве 57,32% не поддержало принятие данного решения, проголосовав против 35,53% и воздержавшись 21,79%. Следовательно, решение по вопросу №3 (об утверждении тарифов на коммунальные услуги в здании БЦ "Омега Плаза") не было принято, а выводы счетной комиссии собрания о принятии положительного решения по вопросу №3 являются ошибочными и недействительными.

Истцы в обоснование своих требований также представили таблицу с перечнем собственников помещений в БЦ "Омега Плаза", которые не были уведомлены надлежащим образом о проведении собрания, а также кадастровыми номерами и площадями принадлежащих им помещений, и описанием недостатков документов об уведомлении, не позволяющих считать, что уведомление было совершено надлежащим образом. В данной таблице были приведены сведения о 75 собственниках, которым в общей сумме принадлежит 15 272,50 кв.м. площадей помещений в здании с кадастровым номером: 77:05:0002001:1254, или 19,68% от голосов всех собственников в здании (от 77 607,90 кв.м.).

Истец пояснил, что ответчиками не было представлено никаких доказательств того, что почтовые адреса физических лиц, а также адреса электронной почты и телефонные номера, по которым осуществлялась рассыпка уведомлений о проведении собрания его организаторами, действительно принадлежат этим собственникам или их уполномоченным представителям.

В подтверждение того, что организаторами собрания была надлежащим образом выполнена обязанность по уведомлению собственников о проведении собрания, ответчики предоставили "реестр направлений", представляющий собой простую распечатку сообщений (их графических образов) отправленных по электронной почте и посредством программы WhatsApp, с пояснениями ответчиков.

Однако, данная распечатка не может быть оценена судом в качестве надлежащего доказательства по следующим причинам. Ответчики не предоставили суду данную переписку (сообщения) в установленной ч.2 ст.71 ГПК РФ форме – в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

Ответчики не предоставили доказательств того, что телефонные номера, адреса электронной почты, учетные записи получателей сообщений действительно принадлежат соответствующим собственникам помещений в БЦ "Омега Плаза».

Суд установил, что из всех собственников помещений в здании БЦ "Омега Плаза", которые были привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, и, которые не участвовали в оспариваемом собрании, а также не явились в судебное заседание, факт получения уведомления о проведении собрания подтвердили только двое собственников, предоставив письменные ответы на запросы ТСН "СЛОБОДА,19", а, именно: фио – собственник помещения с к/н 77:05:0002001:9696 площадью 46,50 кв.м., к/н 77:05:0002001:9724 площадью 55,30 кв.м., к/н 77:05:0002001:9721 площадью 50,20 кв.м., общая площадь помещений данного собственника 152,00 кв.м.), и фио – собственник помещения в к/н 77:05:0002001:8577 площадью 92,00 кв.м.

Остальные привлеченные к участию в деле и отсутствовавшие в заседании собственники помещений никаких письменных заявлений не сделали и факт получения извещений о проведении собраний не подтвердили, при этом ходатайств об оказании судом помощи в порядке ст.57 ГПК РФ ответчиками заявлено не было.

Ответчиками в качестве письменных доказательств были приобщены к материалам дела копии писем от собственников: адрес, фио, фиоК, фио ФИО140, в которых содержится информация о согласии данных собственников с указанными в бюллетенях результатами голосования.

При этом, однако, данные собственники, подписавшие письма о согласии с результатами голосования, будучи уже привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, непосредственно суду изложенные в письмах обстоятельства не подтвердили и участия в рассмотрении дела не принимали.

В соответствии с п.1 ст.181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Члены гражданско-правового сообщества могут участвовать в заседании дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются любые способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в заседании, участвовать ему в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать. Такие возможность и способы могут быть установлены законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица.

Согласно п.1.1 ст.181.2 ГК РФ решение собрания может быть принято без проведения заседания (заочное голосование) посредством отправки, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств, не менее чем пятьюдесятью процентами от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества документов, содержащих сведения об их голосовании. При этом решение считается принятым, если за него проголосовало большинство направивших эти документы участников гражданско-правового сообщества.

В соответствии с п.1.2 ст.181.2 ГК РФ законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица может быть предусмотрено совмещение голосования на заседании и заочного голосования. Данный пункт был включен в ГК РФ Федеральным законом от 28.06.2021 №225-ФЗ и вступил в силу с 01.07.2021. Таким образом, начиная с 01.07.2021 для проведения собрания собственников в форме смешанного очно-заочного голосования, нужно чтобы такая возможность прямо была бы предусмотрена законом, либо всеми участниками гражданско-правового сообщества.

Организаторы оспариваемого собрания (ответчики) не предоставили суду доказательств того, что когда-либо ранее общим собственников помещений в здании БЦ «Омега Плаза» было принято решение о возможности проведения будущих собраний в смешанной очно-заочной форме, поэтому суд приходит к выводу, что ответчиками было допущено нарушение закона (нормы п. 1.2 ст. 181.2 ГК РФ), выразившееся в виде проведения собрания в смешанной очно-заочной форме, что также повлекло нарушение прав участников гражданско-правового сообщества (собственников помещений).

При рассмотрении споров о признании недействительными по оспоримым основаниям (ст.181.4 ГК РФ) решений собраний гражданско-правовых сообществ, суды должны учитывать индивидуальные обстоятельства каждого конкретного спора (значимость вопросов, включенных в повестку собрания, количество нарушений, соотношение нарушений между собой, тяжесть этих нарушений, последствия нарушений и т.д.).

Суд, оценивая все представленные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что ненадлежащее извещение участников собрания, допуск к голосованию неуполномоченных лиц, нарушение требований нормы п.1.2 ст.181.2 ГК РФ относительно порядка проведения собрания в смешанной очно-заочной форме, являются существенными нарушениями, и являются основаниями для признания недействительным решения внеочередного собрания на основании п.1 ст.181.4 ГК РФ.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ООО «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС», ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать недействительным решение, проведенного в период с 28 марта 2023 года по 24 апреля 2023 года внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений, расположенных по адресу: адрес.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца.

Судья