Решение по делу № 2-1503/2021 от 03.10.2022 | Ленинский районный суд (Город Санкт-Петербург)

Категория дела О взыскании денежных средств Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> (далее также – истец) обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 07.07.2016 заключила с <ФИО> 18 договоров купли-продажи земельных участков. Обязанность покупателя <ФИО> по оплате 18 земельных участков

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Суд полагает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям. Вместе с тем, согласно материалам дела, до октября 2019 года ответчик <ФИО> не осуществил необходимые действия

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

78RS0012-01-2021-001867-43

Дело № 2-78/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 03 октября 2022 года

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Батогова А.В.,

при секретаре Астаховой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также – истец) обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 07.07.2016 заключила с ФИО3 18 договоров купли-продажи земельных участков. Обязанность покупателя (ФИО1) по оплате 18 земельных участков полностью исполнена при подписании договоров. 24.01.2018 истец заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец (ФИО1) и покупатель (ФИО2) обязались в срок до 31.05.2018 заключить основной договор купли-продажи 28 земельных участков, в состав которых входили в том числе и 18 земельных участков, приобретённых у ФИО3 От регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки ФИО3 уклонился при отсутствии уважительных причин. Переход права собственности на указанные земельные участки состоялся в октябре 2019 года. После государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные у ФИО3 земельные участки ФИО1 обратилась к ФИО2 с требованием заключить основной договор купли-продажи, однако последний от заключения основного договора отказался.

Истец просила первоначально взыскать солидарно с ответчиков ФИО2 и ФИО3 понесенные ей убытки в размере 5 690 947,50 руб. реального ущерба в связи с выплатой ей ФИО2 задатка по договору, 5 419 950,00 руб. упущенной выгоды в виде разницы в стоимости участков на момент заключения и на момент истечения срока заключения основного договора.

Ответчик ФИО3 обратился в суд с встречным исковым заявлением, ссылаясь на то, что заключённый между истцом и ФИО2 договор является недействительной (мнимой) сделкой по доводам, изложенным во встречном иске, ссылаясь на то, что стороны договора являются родственниками, у ФИО2 отсутствовали денежные средства для выплаты средств по договору в размере 5690947,50 руб., доказательств оплаты не предоставлено.

Представитель истца в судебное заседание явился, иск поддержал, в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, в соответствии с которыми просит взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 убытки в размере 5 690 947,50 руб. реального ущерба, 14 911 515,00 руб. упущенной выгоды, а всего 20 602 462,50 руб., против встречного иска возражал, представил отзыв на встречный иск.

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал по мотивам, указанным в отзыве, встречный иск поддержал.

Представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований по первоначальному иску в отношении ФИО2 возражал, против удовлетворения встречного иска возражал, представил отзывы на первоначальный и встречный иски.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела, ФИО1 (покупатель) 07.07.2016 заключила с ФИО3 (продавец) 18 договоров купли-продажи земельных участков:

договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1200 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1070 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1581 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Продаваемые объекты недвижимости полностью оплачены и переданы покупателю, расчет между сторонами полностью произведен, что подтверждается п.п. 6 – 9 договоров, факт заключения договоров и оплаты стоимости участков по ним не оспаривается сторонами по делу. За государственной регистрацией перехода права собственности по указанным договорам при их заключении стороны не обращались.

24.01.2018 ФИО1 (продавец) заключила с ФИО2 (покупатель) договор, согласно которому обязалась продать последнему 28 земельных участков по адресу: <адрес>, включая указанные 18 участков.

В соответствии с п. 3 договора в счет обеспечения принятых на себя обязательств покупателем при подписании договора, как указано в тексте договора, уплачен задаток в размере 5690947,50 руб.

В соответствии с п. 5 договора основной договор купли-продажи указанных земельных участков стороны обязались заключить после оформления продавцом всех необходимых для оформления сделки документов, но не позднее 31.05.2018.

20.03.2018 ФИО1 направила в адрес ФИО3 требование о понуждении осуществить государственную регистрацию и явиться 11.04.2018 к 09-00 в многофункциональный центр (МФЦ) Ломоносовского района Ленинградской области для подачи заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности на спорные земельные участки, требование получено ФИО3 09.04.2018 (л.д. 87, 88, т. 1).

Согласно заявлению ответчика ФИО3, в указанное время он в МФЦ явился, что подтверждается отметкой сотрудника МФЦ на полученном требовании, однако документы на государственную регистрацию согласно материалам дела не подал.

Представитель ФИО1 в указанное время в МФЦ явился, документы на государственную регистрацию перехода права собственности по указанным договорам от имени ФИО1 подал.

В связи с невозможностью заключить основной договор с ФИО2 по причине отсутствия зарегистрированного права ФИО4 на 18 земельных участков ФИО1 по просьбе ФИО2 возвратила в том числе внесённую им сумму по договору от 24.01.2018 по платёжному поручению (л.д. 28, 29, т. 1), и аналогичную сумму в качестве возмещения двойного задатка, которую (5 690 947,50 руб.) истец просит взыскать с ответчика.

14.12.2018 ФИО1 в адрес ФИО3 направлено повторное требование, в котором было указано, что последнему необходимо в срок до 13.01.2019 представить в МФЦ необходимые для регистрации документы.

14.01.2019 ФИО1 получены отказы в государственной регистрации перехода права собственности на все 18 земельных участков. Причина отказа – отсутствие заявления от имени ФИО3

16.06.2019 ФИО1 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ФИО3 о государственной регистрации договоров купли-продажи, иск принят к производству 28.06.2019.

25.09.2019 ФИО3 направил в адрес ФИО1 уведомление о необходимости явиться в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию.

Согласно иску, документы, необходимые для государственной регистрации, поданы ФИО1 и ФИО3 в октябре 2019 года, что не оспаривается сторонами, государственная регистрация перехода к ФИО1 права собственности на 18 спорных земельных участков произведена в период с 18.10.2019 по 21.10.2019 согласно материалам дела. Производство по иску ФИО1 Ломоносовским районным судом Санкт-Петербурга прекращено на основании отказа от иска в связи с исполнением ответчиком заявленных требований.

Согласно иску, объяснениям стороны истца, стороны ответчика ФИО2, в октябре 2019 года ФИО1 обратилась к ФИО2 с требованием исполнения договора от 24.01.2019, однако ФИО2 от заключения основного договора купли-продажи договора отказался, в связи с нарушением со стороны ФИО1 сроков заключения основного договора, а также в связи с существенным снижением рыночной стоимости земельных участков по сравнению с предусмотренной предварительным договором ценой.

Суд полагает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 4 договоров купли-продажи от 07.07.2016 продавец обязан предоставить покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69).

ФИО1 неоднократно обращалась к ФИО3 с требованием о подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на спорные земельные участки, первоначально обратилась к нему 11.03.2018, требование получено 09.04.2018. Таким образом, начиная с указанной даты, ответчик ФИО3 был обязан подать документы на государственную регистрацию.

Вместе с тем, согласно материалам дела, до октября 2019 года ответчик ФИО3 не осуществил необходимые действия при отсутствии к этому уважительных причин, доказательств обратного им не предоставлено.

Так, представленный ответчиком ФИО3 документ с отметкой на нем сотрудника МФЦ не подтверждает исполнения последним своих обязанностей по подаче документов на государственную регистрацию, так как в день явки ответчик ФИО3 и до октября 2019 года документы на регистрацию не подавал, что подтверждается стороной ответчика ФИО3

Подтверждение присутствия гражданина в определенном месте в определенное время регламентом регистрирующего органа не предусматривается, в полномочия регистрирующего органа не входит.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции, действовавшей в спорный период, Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» не предполагал необходимости совместного одновременного присутствия обеих сторон сделки для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, ответчиком ФИО3 доказательств невозможности подачи документов и заявления о государственной регистрации не предоставлено.

Исполнением обязательства продавца осуществить государственную регистрацию является не просто явка в регистрирующий орган, а подача в регистрирующий орган всех документов, необходимых для регистрации (подписанное продавцом заявление, паспорт, согласие супруга на сделку и т.п.). Как следует из подтвержденных сторонами обстоятельств дела, все указанные документы были представлены ответчиком ФИО3 в регистрирующий орган только в октябре 2019 года, после подачи покупателем иска о государственной регистрации, следовательно, доводы о невозможности подачи им заявления объективно не подтверждаются.

Кроме того, из представленных документов и объяснений ответчика ФИО3 следует, что именно последний уклонялся от государственной регистрации спорных договоров, поскольку явился в МФЦ в указанное время, следовательно, имел возможность подать заявление на государственную регистрацию от своего имени самостоятельно, вместе с тем, этого не сделал.

Факт уклонения ответчика ФИО3 от исполнения своего обязательства по государственной регистрации также подтверждается судебным актом, имеющим преюдициальное значение.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-1412/2022 от 21.04.2022, вступившим в законную силу, также установлено, что стороны длительное время не осуществляли государственную регистрацию перехода права собственности на указанные земельные участки, в 2019 году ответчик ФИО1 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с требованием к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на данные земельные участки, определением от 19.05.2020 года производство по указанному гражданскому делу было прекращено в связи с исполнением заявленных требований ответчиком по делу ФИО3, поэтому оснований полагать, что ФИО1 уклонялась от регистрации перехода права, не имеется. Указанные обстоятельства установлены решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-1412/2022 от 21.04.2022 по спору между теми же сторонами по тем же спорным договорам купли-продажи и не подлежат доказыванию и оспариванию вновь, данным решением установлен факт отсутствия уклонения истца от государственной регистрации.

Доводы ответчика ФИО3 ранее заявлялись последним при рассмотрении иска о государственной регистрации спорных договоров, изложены в отзыве на иск и в частной жалобе на определение о распределении судебных расходов по делу № 2-1512/2019, рассматриваемому Ломоносовским районным судом Ленинградской области, рассмотрены судами трех инстанций, и им дана соответствующая оценка.

При этом в рамках дела № 2-1412/2022 ответчик по настоящему делу ФИО3 просил взыскать с истца по настоящему делу ФИО1 убытки за её уклонение от регистрации спорных договоров купли-продажи, понесённые ФИО3 в виде уплаченного им налога на недвижимость, однако в настоящем деле в ответ на требование ФИО1 о возмещении ей убытков ответчик ФИО3 оспаривает как таковую возможность взыскания каких-либо убытков по праву, занимая непоследовательную и противоречивую позицию.

Представленная ответчиком копия доверенности на имя ФИО5 также не подтверждает исполнение ответчиком ФИО3 своих обязательств по спорным договорам, поскольку ФИО5 не является стороной спорных договоров; доказательств того, что представленная доверенность доверенному лицу (ФИО5) передавалась, в материалы дела не представлено; из текста доверенности не следует, что у доверенного лица возникла обязанность по исполнению обязательств из спорных договоров, какого-либо документа (договора), подтверждающего возникновение такой обязанности, также не представлено; из текста доверенности не следует, что ФИО3 освобождён ФИО1 от исполнения своих обязательств, возникающих из спорных договоров; на предполагаемую дату подачи документов на государственную регистрацию (11.04.2018) срок действия доверенности истек.

Таким образом, позиция ответчика ФИО3 о том, что представитель не выполнил его поручение, не может влиять на обязательства ФИО3 перед истцом, так как препятствия для подачи документов ответчиком ФИО3 лично согласно материалам дела отсутствовали и доказательств этому не предоставлено, кроме того, срок доверенности представителя на дату получения 09.04.2018 требования о государственной регистрации и дату явки в регистрирующий орган 11.04.2018 истёк (доверенность от 07.07.2016 выдана сроком на один год, то есть до 07.07.2017, л.д. 117, 118, т. 1), в связи с чем оснований оценивать данные обстоятельства у суда не имеется в связи с их неотносимостью.

Ответчиком ФИО3 не представлены своевременно и заявление, и прочие документы, необходимые для государственной регистрации, надлежащих и допустимых доказательств невозможности их предоставления ответчиком не предоставлено.

Таким образом, судом на основании изложенных обстоятельств установлена виновность ответчика в неисполнении своих обязанностей, а также право истца как покупателя на предъявление ему требований о взыскании убытков, вызванных действиями ответчика ФИО3

Истцом предъявлены требования о взыскании, как указано в иске и договоре от 24.01.2018, убытков в виде задатка на сумму 5690947,50 руб.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). При этом согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

Указанные условия истцом и ответчиком ФИО2 соблюдены; в договоре также определена внесённая сумма в качестве задатка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Как следует из перечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Таким образом, именно действия (бездействие) ответчика ФИО3 повлекло за собой невозможность продажи ФИО1 28 земельных участков ФИО2 в порядке исполнения предварительного договора от 24.01.2018, что, в свою очередь, явилось причиной возникших у ФИО1 убытков в виде реального ущерба в размере выплаченной суммы по предварительному договору купли-продажи, так и в виде упущенной выгоды в размере разницы между ценой, по которой земельные участки могли быть проданы согласно договору от 24.01.2018 на дату его заключения, и ценой, существовавшей в момент регистрации перехода права собственности на истца по всем земельным участкам, проданным ей ответчиком ФИО3 (21.10.2019) и соответствующего возникшего у неё права на распоряжение земельными участками.

Сторона ответчика ФИО2 и истца подтвердили в судебном заседании, в тексте отзывов и возражений тот факт, что покупатель имел интерес в приобретении всего комплекса земельных участков, обозначенных в договоре, и после истечения срока заключения основного договора покупатель утратил интерес к предмету сделки в целом.

В соответствии с ч. 2 ст. 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 кодекса, возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

ФИО1 вследствие уклонения ФИО3 от исполнения своих обязанностей по спорным договорам купли-продажи понесены убытки в виде реального ущерба в размере половины выплаченной ФИО2 суммы, что составляет 5690947,50 руб.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что в платёжном поручении о возврате ФИО2 денежных сумм не указано конкретное назначение платежа, не опровергает факт возврата данных сумм ФИО2 истцом в рамках заключённого между ними договора, ответчиком ФИО3 доказательств, опровергающих данные обстоятельства, не предоставлено, стороной истца и ответчика ФИО2 указанные обстоятельства подтверждаются.

Кроме того, ФИО1 понесены убытки в виде упущенной выгоды.

Согласно договору от 24.01.2018 28 земельных участков должны были быть проданы ФИО2 по цене 37 939 650,00 руб. Пунктом 6 указанного договора установлено, что все имущество продается одновременно. Таким образом, основной договор купли-продажи не мог быть заключен до момента перехода права собственности на все земельные участки, приобретенные у ответчика ФИО3, то есть ранее 21.10.2019.

В соответствии с ч. 3 ст. 393 ГК РФ при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска.

При отсутствии совершенной кредитором замещающей сделки (продажа либо приобретение имущества по ценам, отличным от предусмотренной договором в разумные сроки), определение убытков возможно только из расчета рыночной цены имущества на момент добровольного исполнения должником своего обязательства, то есть на 21.10.2019.

В ходе рассмотрения дела судом определением от 16.08.2021 года назначено производство судебной товароведческой экспертизы. Перед экспертом судом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № по состоянию на 24.01.2018, 01.06.2018, 21.10.2019 г.?

Заключением экспертизы ЧЭУ «Городское учреждение судебной экспертизы» № 424/87 от 16.09.2021 установлено, что стоимость указанных участков на 24.01.2018 составила 23380000 руб., на 01.06.2018 19010000 руб., на 21.10.2019 17730000 руб.

Ответчиком предоставлена рецензия на указанное заключение, ответчик ФИО3 с заключением экспертизы не согласен в связи с тем, что в течение срока рассмотрения дела экономические обстоятельства изменялись и стоимость также изменялась, общая площадь участков составляет 36133 кв.м. (3,6 га (гектара), в связи с чем ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы по указанным основаниям.

В связи с тем, что ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы по указанным основаниям, судом определением от 08.08.2022 назначена повторная судебная экспертиза по тем же вопросам.

Согласно заключению повторной судебной товароведческой экспертизы ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» эксперта ФИО6 № 154/24 от 07.09.2022 общая стоимость спорных земельных участков на дату заключения предварительного договора (24.01.2018) составляла 34120056 руб., на 21.10.2019 – 23 028 135 руб., в связи с чем суд полагает необходимым руководствоваться рыночной стоимостью участков на указанные даты и не усматривает оснований руководствоваться стоимостью, указанной истцом и ответчиком ФИО2 в предварительном договоре, так как она не соответствует рыночной и иной подход приводил бы к неосновательному обогащению.

Ответчиком достоверных и надлежащих доказательств, опровергающих указанное заключение, не предоставлено, рецензия на указанное заключение не предоставлена, конкретных возражений по её содержанию не выражено, не оспорено, ходатайств о вызове эксперта, проведении иных экспертиз не заявлено.

Суд полагает доводы стороны ответчика ФИО3 о том, что в заключении экспертизы неправильно определён порядок установления стоимости, несостоятельными. Порядок определения стоимости экспертом определён в заключении экспертизы, суд оценивает указанное заключение эксперта в данной части как достоверное, оснований не доверять выводам эксперта не усматривает. Заключение содержит необходимые пояснения, фотоматериалы, расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, приложены копии документов о квалификации эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

В связи с чем суд полагает установленной, в том числе с учётом согласия истца со стоимостью, указанную стоимость участков на соответствующие даты, иные предоставленные доказательства по делу не могут быть положены в основу решения по изложенным ранее основаниям.

Договоры купли-продажи ответчика ФИО3, заключённые им с иными лицами и предоставленные им в обоснование доводов о стоимости земельных участков и размере убытков и упущенной выгоды, суд полагает неотносимыми доказательствами.

По мнению суда, исковые требования истца в части взыскания упущенной выгоды подлежат частичному удовлетворению исходя из разницы между рыночной стоимостью земельных участков на дату заключения договора с ФИО2 (24.01.2018) и на дату исполнения ФИО3 своих обязанностей по государственной регистрации (21.10.2019).

Таким образом, размер подлежащей взысканию с ФИО3 в пользу ФИО1 упущенной выгоды составляет 11091921 руб.

Довод ответчика ФИО3 о возможности продажи ФИО1 отдельно 10 земельных участков, право собственности ФИО1 на которые было зарегистрировано, по изложенным ранее основаниям суд полагает необоснованным.

Суд усматривает между действиями ФИО3 по уклонению от государственной регистрации и возникшими у истца убытками и упущенной выгодой прямую причинно-следственную связь, так как именно в связи с действиями ФИО3 между истцом и ФИО2 не мог быть заключён основной договор купли-продажи, подлежащий государственной регистрации, в связи с чем истец была обязана и вынуждена возвратить ФИО2 внесённую им сумму, а также в связи со снижением стоимости земельных участков за спорный период и невозможностью продажи участков по условиям заключённой между истцом и ФИО2 сделки с учётом указанной ранее рыночной стоимости на соответствующие даты, факт заключения сделки, невозможность её исполнения, несения убытков подтверждается материалами дела.

Несмотря на то, что согласно условиям предварительного договора, основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 31.05.2018, право покупателя требовать заключения основного договора не прекратилось, так как не были установлены причины его незаключения и уклонения какой-либо из сторон договора от его заключения, при этом данному праву корреспондировала обязанность продавца заключить основной договор и предоставить покупателю спорные земельные участки в объеме, предусмотренном предварительным договором. Следовательно, до отказа ФИО2 от заключения основного договора ФИО7 была связана условиями предварительного договора и обязательствами перед ответчиком.

Доводы ответчика ФИО3 о произведённых истцом действиях и возникших обстоятельствах после государственной регистрации права собственности истца на спорные земельные участки (в 2020, 2021 году), влияющих, по мнению ответчика ФИО3, на правоотношения сторон, суд полагает неотносимыми к делу, так как они выходят за пределы предъявленных им и истцом по настоящему делу требований и оснований исков.

Суд полагает исковые требования истца, заявленные в отношении ответчика ФИО2, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из обстоятельств дела следует, что между ФИО1 и ФИО2 24.01.2018 был заключен договор, по своей сути являющийся предварительным договором. В соответствии с договором обязанности сторон обеспечены, как указано в договоре, задатком в размере 5690947,50 руб., внесенным ФИО2 своевременно и в полном объеме.

Основной договор купли-продажи, обязанность заключения которого была обеспечена указанной суммой, не был заключен в предусмотренный срок не по вине ФИО2

Таким образом, обязанность по возврату указанной суммы, а также упущенной выгоды истца у ответчика ФИО2 отсутствует, истцом доказательств того, что ФИО2 отказался от заключения договора после истечения срока предварительного договора по своей вине, или при наличии такой обязанности, не предоставлено.

Заявление ответчика ФИО3 о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению по следующим причинам.

Согласно ст. ст. 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ; если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Иск подан истцом в суд 31.05.2018, переход к ФИО1 права собственности на земельные участки, приобретенные у ФИО3, произошел в период с 17.10.2019 по 21.10.2019. Следовательно, заключение основного договора не могло состояться ранее 21.10.2019.

Также необходимо отметить, что истцом и ответчиком ФИО2 срок заключения основного договора установлен не позднее 31.05.2018, то есть включительно по эту дату при условии выполнения ФИО3 своих обязательств стороны могли заключить основной договор, как и после истечения данного срока, и только не ранее 01.06.2018 в любом случае стороне истца могло быть также достоверно известно о невозможности заключения основного договора в связи с истечением срока предварительного договора и возможном несении убытков, нарушении своих прав, так как при условии исполнения ФИО3 своих обязательств до 01.06.2018 указанные убытки и упущенная выгода могли не возникнуть, таким образом, в течение трёх лет с того момента, как истец узнала или должна была узнать о нарушении своих прав, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Следовательно, возможность реализации спорных земельных участков третьим лицам не могла возникнуть ранее 21.10.2019, поскольку до этой даты ФИО1 была связана условиями предварительного договора, а исполнение предварительного договора не могло быть осуществлено в связи с отсутствием у ФИО1 зарегистрированных прав на все земельные участки, являющиеся предметом предварительного договора, причем невозможность регистрации была обусловлена действиями (бездействием) ответчика ФИО3. Таким образом, нарушение ФИО3 своих обязанностей носило длящийся характер и было прекращено только 21.10.2019.

По мнению суда, заявленный ответчиком ФИО3 встречный иск не подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Из обстоятельств дела следует, и сторонами не оспаривается, что при заключении предварительного договора сторонам должно было быть достоверно известно, что на часть земельных участков, планируемых к купле-продаже, право собственности ФИО1 в установленном порядке не зарегистрировано.

На момент заключения спорного договора у ФИО1 имелись в наличии оригиналы договоров купли-продажи на 18 земельных участков и документы, подтверждающие регистрацию права собственности на 10 участков. Согласно объяснениям ответчиков по встречному иску ФИО2 и ФИО1 именно в связи с необходимостью зарегистрировать переход права собственности сторонами был заключен не договор купли-продажи, а предварительный договор.

В предварительном договоре был предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи, достаточный для оформления перехода права собственности при условии добросовестного поведения сторон по договорам от 07.07.2016, то есть ФИО1 и ФИО3

В соответствии с действующим законодательством ФИО2 и ФИО1 не являются родственниками (теща и зять), а являются свойственниками, что подтверждается стороной истца и ответчика ФИО2, таким образом, указанное основание иска не подтверждается материалами дела. Согласно объяснениям сторон ответчика ФИО2 и ФИО1 они не проживают и никогда не проживали вместе по одному адресу, ответчиком ФИО3 доказательств обратному не предоставлено.

Истцом по встречному иску ФИО3, на котором лежит бремя доказывания данных обстоятельств, также не предоставлено допустимых и надлежащих доказательств невозможности заключения оспариваемой им сделки.

Ответчиком ФИО3 также не предоставлено доказательств того, что спорный предварительный договор заключён и подписан сторонами в иную дату, а не в дату, указанную в договоре, согласно заключению № 126/05-2 от 21.02.2022 ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации указанные обстоятельства установить не представляется возможным в связи с невозможностью применения соответствующей методики, признаки, свидетельствующие о нарушении условий документарного хранения договора, не выявлены.

На основании изложенного, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, полагает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 5690947,50 руб. - убытки и 11091921 руб. - упущенную выгоду, в остальной части иска отказать, в удовлетворении встречного искового заявления полагает необходимым отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 5690947,50 руб. - убытки и 11091921 руб. - упущенную выгоду.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Санкт- Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Батогов А.В.

В окончательной форме решение изготовлено 07.10.2022

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →