Решение по делу № 02-3985/2025 от 20.10.2025 | Щербинский районный суд (город Москва)

Категория дела О признании недействительной сделки Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец по первоначальному иску обратился в суд и просит признать сделку купли-продажи квартиры № 216, расположенной по адресу: адрес, вн.тер. г. адрес, завершенной; признать вышеуказанный договор купли-продажи исполненным; признать

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Истец по встречному иску обратился в суд и просит признать недействительным, заключенный 17.08.2024 года между <ФИО> и <ФИО> договор купли-продажи квартиры № 216, расположенной по адресу: адрес, вн.тер. г. адрес

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, опросив свидетеля, изучив доводы исков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Суд находит не подлежащими удовлетворению требования Мещанского

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к <ФИО> о признании сделки завершенной, признании договора купли-продажи исполненным – отказать.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД № 77RS0034-02-2024-027166-21

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яцковой О.М., при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3985/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки завершенной, признании договора купли-продажи исполненным,

по встречному иску Мещанского межрайонного прокурора адрес в интересах ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, признании права собственности,

установил:

Истец по встречному иску обратился в суд и просит признать недействительным, заключенный 17.08.2024 года между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи квартиры № 216, расположенной по адресу: адрес, вн.тер. г. адрес; признать за ФИО2 право собственности на вышеуказанную квартиру.

В обоснование заявленных требований указывают, что 09.08.2024 года между ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым покупатель передает, а продавец получает задаток в размере сумма в обеспечение исполнения обязательства по заключению договора купли продажи недвижимого имущества общей стоимостью сумма имеющего следующие характеристики: адрес, вн.тер.г. адрес, площадью 37,9 кв.м., номер этажа 5, назначение: жилое, кадастровый номер 77:17:0100211:3196 (п. 1 Соглашения).

17.08.2024 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру № 216, расположенную по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кадастровый номер 77:17:0100211:3196, стоимостью сумма (п. 1, п. 4 Договора).

Денежные средства в счет оплаты вышеуказанной квартиры были оплачены ФИО1 своевременно и в полном объеме, которыми ФИО2 распорядилась по своему усмотрению.

19.08.2024 года Управлением Росреестра по Москве была произведена запись о регистрации права № 77:17:0100211:3196-77/072/2024-2 за ФИО1 на квартиру № 216, расположенную по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес.

Согласно п. 6 Договора, стороны пришли к соглашению, что продавец обязуется освободить квартиру от личных вещей, в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в Управлении Росреестра по Москве, при условии поступления на счет продавца денежных средств в полном объеме в соответствии с разделом 5 настоящего договора.

Однако до настоящего времени ФИО2 спорную квартиру не освободила, от подписания акта приема-передачи жилого помещения уклоняется, ключи от квартиры не передала.

29.08.2024 года следователем СО ОМВД России по адрес лейтенантом юстиции фио было вынесено постановление о возбуждении в отношении неустановленного лица уголовного дела № 12401450016000698 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

29.08.2024 года следователем СО ОМВД России по адрес лейтенантом юстиции фио было вынесено постановление о признании ФИО2 потерпевшей по уголовному делу №12401450016000698.

В ходе проведенной проверки было установлено, что неустановленное лицо в неустановленное время в период с 27.07.2024 года по 28.08.204 года находясь по адресу: адрес, путем обмана и злоупотребления доверием ФИО2, посредством телефонных звонков под предлогом пресечения экстремизма и украинского режима убедили ФИО2 продать квартиру № 216, расположенную по адресу: адрес, а полученные денежные средства передать лично неустановленному лицу. Получив денежные средства от ФИО2, неустановленное лицо скрылось с места преступления.

Согласно заключению комиссии экспертов № 2770-2, составленному 19.11.2024 года ГБУЗ «ПКБ № 1 им. фио ДЗМ», ФИО2 не могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий и оказывать сопротивление.

Таким образом, по мнению истца по встречному иску, ФИО2 заблуждалась относительно природы заключаемой ею сделки (договора купли-продажи); подписывая договор купли-продажи, ФИО2 ввиду индивидуальных психологических особенностей, невозможности проконсультироваться с родственниками, не осознавала правовые последствия заключения сделки; принимая во внимание психоэмоциональное состояние ФИО2, юридическою неграмотность, заключение договора на крайне невыгодных условиях, что свидетельствует о фактическом несоответствии ее волеизъявления заключенному сторонами договору купли-продажи.

Истец ФИО1 и ее представитель в судебном заседании доводы изложенные в первоначальном исковом заявлении поддержали, просили их удовлетворить. Встречные исковые требования по доводам изложенным в отзыве на иск не признали, просили в их удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО2 и ее представитель в судебном заседании доводы изложенные во встречном исковом заявлении поддержали, просили их удовлетворить. Первоначальные исковые требования по доводам изложенным в иске не признали, просили в их удовлетворении отказать.

Представитель истца по встречному иску Мещанского межрайонного прокурора адрес в судебном заседании доводы изложенные во встречном исковом заявлении поддержал, просил их удовлетворить. Первоначальные исковые требования по доводам изложенным в иске не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Федеральной службы по финансовому мониторингу в судебное заседание не явились о дне, времени и месте слушания по делу извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду неизвестно, заявлений об отложении слушания по делу или о рассмотрении дела в свое отсутствие не поступало, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие представителей третьих, на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, опросив свидетеля, изучив доводы исков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, непротиворечащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отвадить имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что 09.08.2024 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым покупатель передает, а продавец получает задаток в размере сумма в обеспечение исполнения обязательства по заключению договора купли продажи недвижимого имущества общей стоимостью сумма имеющего следующие характеристики: адрес, вн.тер.г. адрес, площадью 37,9 кв.м., номер этажа 5, назначение: жилое, кадастровый номер 77:17:0100211:3196 (п. 1 Соглашения)

17.08.2024 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру № 216, расположенную по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кадастровый номер 77:17:0100211:3196 (п. 1 Договора).

Согласно п. 4 Договора, квартира продается по согласованной сторонами цене в размере сумма

Согласно п. 5 Договора, стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

- часть стоимость квартиры в размере сумма в счет оплаты цены договора была передана покупателем продавцу в качестве задатка до подписания настоящего договора, в связи с чем продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена);

- оставшуюся часть стоимости квартиры, в размере сумма покупатель обязуется оплатит продавцу в безналичном порядке с использованием номинального счета ООО «Домклик», открытого в ПАО Сбербанк. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является покупатель. Перечисление указанных денежных средств продавцу осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на квартиру к покупателю, по реквизитам продавца;

- полный и окончательный расчет за квартиру подтверждается банковским платежным поручением, подтверждающим получение продавцом денежных средств за проданную квартиру в полном размере.

На основании ст. 8, ст. 131 ГК РФ, передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации за этим лицом.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 21 Договора, настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий: государственной регистрации перехода права собственности на квартиру покупателю; оплаты покупателем продавцу указанной в пункте 4 настоящего договора цены квартиры; передачи продавцом покупателю квартиры по подписываемому сторонами передаточному акут в порядке и на условиях настоящего договора.

08.10.2024 года следователем СО ОМВД России по адрес лейтенантом юстиции фио было вынесено постановление о назначении амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы по уголовному делу № 12401450016000698, производство которой поручено экспертам ГБУЗ «ПКБ № 1 им. фио ДЗМ».

Согласно заключению комиссии экспертов от 19.11.2024 года № 2770-2, ФИО2 в период, относящийся к совершению в отношении нее противоправных действий, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ, каким-либо психическим расстройством не страдала, у нее отмечались акцентуированные личностные черты (код Z73.1 по МКБ-10). Об этом свидетельствуют данные проведенного комплексного клинико-психопатологического и психологического исследования о наличии у подэкспертной кататимности мышления, эмотивности суждений, таких личностных особенностей, как черты эмоциональной неустойчивости, потребности в действии, эмоциональной вовлеченности, стремление нравиться окружающим, зависимость от влияний среды при выраженной эмоциональной переключаемости, непосредственности чувств, чувствительности к внешним воздействиям, высокой тревожности и сензитивности с повышенной уязвимостью к стрессогенным воздействиям, невысоким порогом стрессоустойчивости. Указанные особенности характера подэкспертной не носят характер патологических и не сопровождаются выраженными нарушениями когнитивных функций и эмоционально-волевыми расстройствами. Как показывает анамнез материалов уголовного дела, в юридически значимый период у ФИО2 на фоне имеющихся преморбидных личностных особенностей и возникшей психотравмирующей ситуации отмечалось изменение психического состояния с формированием расстройства приспособительных реакций (код F43.2 по МКБ-10), проявившегося в виде тревоги, страха за свое будущее и близких, нарушениях сна и аппетита, эмоциональной лабильности, подверженности влиянию посторонних лиц (мошенников), наряду с недостаточной способностью к пониманию и интерпретации целей окружающих. На фоне выявленных индивидуально-психологических особенностей, состояния выраженного эмоционального напряжения в период совершения в отношении ФИО2 противоправных действий (в условиях пребывания в эмоционально стрессовой ситуации с беспокойством, тревожными переживаниями, сосредоточенность ФИО2 на негативных переживаниях, связанных с морально-психологическим давлением мнимых органов власти и их действиями, потребность доказать собственную невиновность), в ее поведении отмечались нарушения социальной адаптации с повышенной чувствительностью к внешним воздействиям, внушаемостью, невозможностью самостоятельности в процессе принятия решений, нарушением целостной оценки всех аспектов юридически значимой ситуации с недоучетом объективных обстоятельств, сниженной способностью к критической оценке действий неустановленных лиц, тем самым обусловив ошибочное восприятие и оценку ситуации. Указанное расстройство адаптации в сочетании с выявленными индивидуально-психологическими особенностями (активность и значимость социальной позиции, высокая мотивация достижения, повышенная интроверсия с ориентацией на внутренние идеальные представления, незрелый, идеалистический характер представлений в мировоззрении и о реальных межличностных и социальных отношениях с невысокими способностями к осмыслению побуждений и мотивов окружающих, недоучетом реальных обстоятельств, недостаток гибкости поведенческих стереотипов, ответственность, с легким попаданием под влияние субъективно важных и социально значимых ситуаций), состоянием выраженного эмоционального напряжения в период совершения в отношении нее противоправных действий лишало ФИО2 способности к полноценному осмыслению направленности и смысловому содержанию действий неустановленных лиц, прогнозированию возможных последствий своих действий в юридически значимых обстоятельствах, таким образом, ФИО2 не могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий и оказывать сопротивление. В настоящее время сохраняют свою актуальность расстройства адаптации (приспособительных реакций) в виде эмоциональной неустойчивости, слезливости, нарушений сна, тревоги, беспокойства. Однако, с учетом отсутствия в настоящее время выраженных когнитивных (интеллектуально-мнестических) и эмоционально-волевых расстройств, психотической симптоматики, на фоне ретроспективного осмысления ею произошедших событий и оценки совершенных в отношении нее действий как мошеннических, ФИО2 может правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела и давать показания в качестве потерпевшего. Признаков повышенной склонности к фантазированию у ФИО2 не выявлено. Вопрос о способности понимать значение своих действий и руководить ими решается в рамках гражданского судопроизводства по вопросу оспаривания сделки.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как разъяснено в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежат установлению умысел лица, совершившего обман.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании в качестве свидетеля была опрошена фио, которая пояснила, что она познакомилась с ФИО1 на просмотре квартиры № 126, расположенной по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, а с фио знакома по телефону, созванивалась с ней при продаже указанной квартиры. Неприязненных отношений ни к кому не испытывает. Ей позвонили коллеги с «Бери.ру» сказали, что есть продавец, которому срочно нужно продать квартиру. Она созвонилась с продавцом, которая сообщила ей о том, что квартиру продает со скидкой (дисконт), поскольку нужно продать срочно, чтобы строить дом. ФИО2 сказала ей, что готова продать квартиру за сумма Она предложила продавцу подождать пару недель и выставить квартиру подороже, поскольку ФИО2 выставляла квартиру менее сумма Они заключили агентский договор, но услуги она не оплатила, акт не подписана. Она изучила документы и выставила квартиру на продажу; показывала продавцу какие квартиры продаются, за какое время и по каким ценам. Спорную квартиру смотрели двое, до ФИО1 были еще одни потенциальные покупатели. На показах квартиры ФИО2 присутствовала.

Показания опрошенного свидетеля суд оценивает, как достоверные, последовательные, непротиворечивые. Указанное лицо не заинтересовано в исходе рассмотрения данного спора. Оснований не доверять показанию указанного свидетеля у суда не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд находит не подлежащими удовлетворению требования Мещанского межрайонного прокурора адрес в интересах ФИО2 о признании сделки недействительной, признании права собственности, поскольку истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств того, что ФИО2 на момент заключения сделки купли-продажи не могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими; не представлено доказательств введения ФИО2 в заблуждение относительно природы сделки купли-продажи, именно ответчиком по встречному иску, при этом суд учитывает, что сделка носила реальный характер, переход права собственности состоялся, квартира продана по рыночной стоимости, ФИО2 снялась с регистрационного учета по месту жительства перед заключением сделки, получила денежные средства на счет и распорядилась ими по своему усмотрению, доказательств обратного, суду не представлено.

Кроме того, истцом по встречному иску не было заявлено ходатайств о назначении по делу экспертизы с целью разрешения вопроса о способности ФИО2 понимать значение своих действий и руководить ими в юридически значимый период (заключение договора купли-продажи). При проведении экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, данный вопрос экспертами не исследовался.

Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 12 ГК РФ определены способы защиты права.

Вместе тем разрешая требования ФИО1, суд проанализировав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая юридически значимые обстоятельства дела, приходит к выводу о том, что данные требования о признании сделки завершенной, признании договора купли-продажи исполненным, также не подлежат удовлетворению, в данном случае переход права собственности состоялся, а в силу действующего законодательства сделка купли-продажи является завершенной с момента перехода права собственности.

Таким образом, заявленные истцом по первоначальному иску требования не приведут к восстановлению предполагаемого нарушенного права истца.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки завершенной, признании договора купли-продажи исполненным – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Мещанского межрайонного прокурора адрес в интересах ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, признании права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 20.10.2025 года.

Судья фио

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →