Решение по делу № 3А-339/2024 от 25.02.2025 - об оспаривании решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Дело №3а-56/2025 (№3а-339/2024)

32OS0000-01-2024-000460-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Брянск 25 февраля 2025 г.

Брянский областной суд в составе

председательствующего судьи Максимовой Е.А.,

при секретаре Черниковой Ю.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

эксперта ФИО13

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нептун-Сервис» об оспаривании решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Нептун-Сервис» обратилось с заявлениями в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2024 года объектов недвижимости:

-здания, наименование: «здание универсального назначения», площадью 1 626,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 30 662 000 руб.;

-здания, наименование: «закрытая стоянка боксового типа на 15 автомобилей», площадью 978,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 5 183 000 руб.

В обоснование рыночной стоимости объектов ООО «Нептун-Сервис» представило отчет об оценке № 73 от 19 марта 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Центр исследования рыночной стоимости» ФИО11

Решениями ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499, №ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года ООО «Нептун-Сервис» отказано в установлении кадастровой стоимости названных зданий равной их рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

ООО «Нептун-Сервис» обратилось в Брянский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконными решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499, № ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года и установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2024 года объектов недвижимости:

-здания, наименование: «здание универсального назначения», площадью 1 626,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 30 662 000 руб.;

здания, наименование: «закрытая стоянка боксового типа на 15 автомобилей», площадью 978,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 183 000 руб.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала административные исковые требования ООО «Нептун-Сервис» в полном объеме, выразила несогласие с экспертным заключением ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России и стоимостью экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, их представители о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО2 направила в адрес суда ходатайство, в котором просила признать оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» законными, расходы за проведение экспертизы возложить на административного истца, провести судебное заседание в отсутствие представителя БТИ.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области ФИО3 в возражениях на административное исковое заявление указала, что управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, по существу заявленных требований не возражает.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области ФИО4 направила в адрес суда ходатайство, в котором просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области ФИО5 ходатайствовала о рассмотрении дела без участия представителя управления, возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» законными и обоснованными. Кроме того, указала, что управление имущественных отношений Брянской области является ненадлежащим административным ответчиком в рамках рассматриваемого спора, поскольку не принимало решений об отказе административному истцу в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административный ответчик первый заместитель директора ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО6 в возражениях на административный иск ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, просил признать оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» законными.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя административного истца, допросив в судебном заседании эксперта ФИО12 изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пунктах 1 и 4 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее также - Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон №237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с положениями частей 1-7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации: 1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; 2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; 3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) не осуществляется.

Таким образом, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, то есть после 1 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Брянской области от 23 декабря 2022 года № 648-п установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2023 года.

Следовательно, с указанной даты на территории Брянской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с особенностями, предусмотренными главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, административному истцу ООО «Нептун-Сервис» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

-нежилое здание, наименование: «здание универсального назначения», площадью 1626,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

-нежилое здание, наименование: «закрытая стоянка боксового типа на 15 автомобилей», площадью 978,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Исходя из положений статей 372, 373, 374, 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество в отношении зданий с кадастровыми номерами № который рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости, в связи с чем ООО «Нептун-Сервис» вправе обратиться с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости указанных объектов.

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 1 ноября 2023 года № 1789 кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года утверждена в размере 70 326 840,34 руб., здания с кадастровым номером № - в размере 6 632 084,4 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.

Как установлено судом, 24 апреля 2024 года ООО «Нептун-Сервис» обратилось с заявлением в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении по состоянию на 1 января 2024 года кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 30 662 000 руб., здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 5 183 000 руб., представив в обоснование рыночной стоимости отчет об оценке № 73 от 19 марта 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Центр исследования рыночной стоимости» ФИО14

Поскольку обращение ООО «Нептун-Сервис» в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» последовало 24 апреля 2024 года, в рассматриваемом случае определение рыночной стоимости указанных зданий по состоянию на 1 января 2024 года является законным и обоснованным.

Решениями ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499, №ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости зданий равной их рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административное исковое заявление ООО «Нептун-Сервис» об оспаривании решений бюджетного учреждения подано в Брянский областной суд 23 июля 2024 года, то есть в установленный законом срок.

Проверяя законность оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что они приняты компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (пункт 2.2 раздела 2 Устава ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация»).

Указанные решения приняты в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом. В данной части решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Согласно разделу V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499 от 21 мая 2024 года причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной отчетом, явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: определенная в отчете рыночная стоимость объекта оценки в размере 18 855 руб. за 1 кв.м. существенно занижена (пункт 1); оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода при наличии на открытом рынке значительного количества предложений объектов-аналогов торгово-офисной недвижимости в г. Брянске (пункт 2); объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению и по площади (пункт 3); коэффициент вариации в отчете составляет 51,89 %, что свидетельствует о существенных различиях объекта оценки и объектов-аналогов (пункт 4); при расчете фактора фонда возмещения оценщик на дату оценки (01.01.2024) необоснованно использует данные издания «Средние нормативные сроки служебных основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утвержденные Госстроем СССР 28.02.1972 года, поскольку данная информация на сегодняшний момент морально устарела и нуждается в переработке (пункт 5).

Согласно разделу V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной отчетом, явились следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки: определенная в отчете рыночная стоимость объекта оценки в размере 5 297,42 руб. за 1 кв.м. существенно занижена (пункт 1); оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода при наличии на открытом рынке значительного количества предложений объектов-аналогов производственно-складской недвижимости в г. Брянске (пункт 2); объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по признаку «наличие отопления»: объекты-аналоги № 2 и № 3 являются неотапливаемыми объектами (пункт 3); объект-аналог № 2 отличается от объекта оценки по признаку наличия грузоподъемных механизмов, что является одним из важных факторов, влияющих на формирование стоимости производственно-складской недвижимости. Данное различие оценщиком не проанализировано и не учтено в расчетах (пункт 4); при расчете фактора фонда возмещения оценщик на дату оценки (01.01.2024) необоснованно использует данные издания «Средние нормативные сроки служебных основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утвержденные Госстроем СССР 28.02.1972 года, поскольку данная информация на сегодняшний момент морально устарела и нуждается в переработке (пункт 5); сумма весов скорректированных стоимостей объектов-аналогов, отобранных для реализации сравнительного и доходного подходов, больше единицы (1,01), что является математической ошибкой, поскольку вклад всех аналогов в итоговую стоимость должен в сумме составить 1,00 (пункт 6).

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемых решениях ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 16 сентября 2024 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФГБУ Липецкая лаборатория судебной экспертизы Минюста России (далее – ФГБУ Липецкая ЛСЭ).

Согласно экспертному заключению ФГБУ Липецкая ЛСЭ № 962/2-4-24 от 16 декабря 2024 года, в отчете об оценке № 73 от 19 марта 2024 года, выполненном ООО «Центр исследования рыночной стоимости», установлены нарушения пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО VII), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; подпункта 12 пункта 7, подпунктов 1,2 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200; статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с экспертным заключением ФГБУ Липецкая ЛСЭ №962/2-4-24 от 16 декабря 2024 года в отчете об оценке имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, перечисленные в решениях ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499, № ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года, которые могли повлиять на итоговую стоимость объектов оценки.

Как следует из экспертного заключения, в отчете № 73 от 19 марта 2024 года допущены следующие нарушения, которые могли повлиять на итоговую рыночную стоимость:

-проведенный оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки, а именно: не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (оценщиком использованы только данные справочников оценщика, самостоятельный анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки оценщиком не проведен); в отчете приведена информация не по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов;

-оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, в то время как на рынке недвижимости г. Брянска имеется достаточно предложений для его использования;

-оценщиком необоснованно применена корректировка на процент стоимости, приходящейся на земельный участок в арендной ставке, поскольку объекты-аналоги являются помещениями, и доля земельного участка, приходящаяся на данные помещения, не известна;

-оценщиком неверно определен сегмент рынка объектов оценки, которые являются отдельно стоящими зданиями, в то время как в отчете в качестве объектов-аналогов использованы встроенные помещения.

Согласно экспертному заключению ФГБУ Липецкая ЛСЭ № 962/2-4-24 от 16 декабря 2024 года, по состоянию на 1 января 2024 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 61 761 450 руб., здания с кадастровым номером № - 6 612 027 руб.

Эксперт ФИО15 допрошенная в судебном заседании, подтвердила выводы, изложенные в экспертном заключении ФГБУ Липецкая ЛСЭ №962/2-4-24 от 16 декабря 2024 года, в полном объеме. Суду пояснила, что в отчете об оценке № 73 от 19 марта 2024 года в процессе экспертизы установлены нарушения, перечисленные в пунктах 1, 2, 3, 4, 5 раздела V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499 от 21 мая 2024 года, повлиявшие на итоговую рыночную стоимость здания с кадастровым номером №. В отчете об оценке также установлены нарушения, перечисленные в пунктах 1, 2, 3, 4, 5 раздела V решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года, повлиявшие на итоговую рыночную стоимость здания с кадастровым номером №

Оценивая экспертное заключение ФГБУ Липецкая ЛСЭ № 962/2-4-24 от 16 декабря 2024 года в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертное заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые экспертом, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки на заданную дату; итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов приведено экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что экспертное заключение ФГБУ Липецкая ЛСЭ № 962/2-4-24 от 16 декабря 2024 года достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами №

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объектов, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено и в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что у ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости спорных зданий равной их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № 73 от 19 марта 2024 года, поскольку в отчете имелись нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую стоимость объектов оценки.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу, что оспариваемые решения ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499, №ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года соответствуют нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, приняты уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока их принятия, прав и законных интересов административного истца не нарушают.

Таким образом, административные исковые требования ООО «Нептун-Сервис» о признании незаконными решений ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499, № ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Разрешая требование ООО «Нептун-Сервис» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, суд полагает следующее.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу статей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Экспертным заключением ФГБУ Липецкая ЛСЭ № 962/2-4-24 от 16 декабря 2024 года в отчете об оценке № 73 от 19 марта 2024 года выявлены нарушения, влияющие на итоговую стоимость объектов оценки.

В ходе рассмотрения дела административный истец требования в части размера рыночной стоимости объектов с учетом выводов судебной экспертизы в порядке статьи 46 КАС РФ не уточнял.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проанализировав доказательства, представленные в подтверждение размера рыночной стоимости спорных объектов, суд приходит к выводу, что отчет об оценке № 73 от 19 марта 2024 года не может быть признан доказательством, достоверно устанавливающим рыночную стоимость зданий, принадлежащих административному истцу.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об установлении по состоянию на 1 января 2024 года кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, определенной экспертным заключением ФГБУ Липецкая ЛСЭ № 962/2-4-24 от 16 декабря 2024 года, а именно: здания с кадастровым номером № в размере 61 761 450 руб., здания с кадастровым номером № в размере 6 612 027 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости в ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» 24 апреля 2024 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы представителей Управления Росреестра по Брянской области и управления имущественных отношений Брянской области о том, что названные органы являются ненадлежащими ответчиками по делу, суд отклоняет в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган и бюджетное учреждение, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В рассматриваемом случае управление имущественных отношений Брянской области является органом, утвердившим результаты оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем участие управления в настоящем деле в качестве административного соответчика не противоречит нормам материального и процессуального права.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Нептун-Сервис» об оспаривании решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование: «здание универсального назначения», площадью 1 626,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 61 761 450 руб. по состоянию на 1 января 2024 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование: «закрытая стоянка боксового типа на 15 автомобилей», площадью 978,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6 612 027 руб. по состоянию на 1 января 2024 года.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Нептун-Сервис» о признании незаконными решений ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» № ОРС-32/2024/000499, №ОРС-32/2024/000500 от 21 мая 2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 апреля 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Максимова

Мотивированное решение суда изготовлено 11 марта 2025 г.