Решение по делу № 3А-22/2023 от 26.04.2023 - об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-22/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2023 г. г.Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кутлановой Л.М.,

при секретаре Курмангазиевой А.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка в размере рыночной стоимости

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением и в обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: здание с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <Данные изъяты>, назначение: нежилое, наименование: здание административно-бытового корпуса; здание с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <Данные изъяты>, назначение: нежилое, наименование: здание цеха-корпус А; земельный участок с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <Данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу. Право собственности не недвижимое имущество подтверждается договором купли-продажи имущества должника от 22 апреля 2022 г. и выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия. По состоянию на 1 января 2021г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <Данные изъяты> составляет <Данные изъяты>, здания с кадастровым номером <Данные изъяты> равна <Данные изъяты>. Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 г. № 114-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия земельных участков. По состоянию на 1 января 2022 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет <Данные изъяты>.

Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком <Данные изъяты> в отчетах об оценке от 16 февраля 2023 г. №№ М-2/5, М-2/6. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению размера уплачиваемого налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> рублей и утвердить период действия установленной кадастровой стоимости с 1 января 2021 г. до даты утверждения очередной государственной кадастровой оценки; установить кадастровую стоимость здания цеха-корпус А с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> рублей и утвердить период действия установленной кадастровой стоимости с 1 января 2021 г. до даты утверждения очередной государственной кадастровой оценки; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере <Данные изъяты> рублей и утвердить период действия установленной кадастровой стоимости с 1 января 2022 г. до даты утверждения очередной государственной кадастровой оценки.

11 апреля 2023 г. в Верховный Суд Республики Калмыкия поступило заявление представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 об уточнении заявленных требований и уточненное административное исковое заявление, согласно которым представитель административного истца со ссылкой на пункт 1 статьи 39.20 Земельного Кодекса РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указывает, что ФИО1 вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, поскольку является лицом, имеющим исключительное право выкупа или аренды данного земельного участка и намерена воспользоваться своим правом выкупа настоящего земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 административные исковые требования (с учетом уточнения) поддержал.

Административный истец ФИО1, представители административных соответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц, исходя из положений статей 399 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ), признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса.

Здание в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ относится к объектам налогообложения.

В силу пункта 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В соответствии с пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, федеральной территории «Сириус»), на территории которого введен налог.

Пункт 1 статьи 390 НК РФ предусматривает, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что ФИО1 является собственником нежилого здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, а также нежилого здания цеха-корпус А с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>.

Административный истец ФИО1 приобрела указанные здания на основании договора купли-продажи от 22 апреля 2022 г., заключенного по результатам проведения открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника - общества с ограниченной ответственностью «<Данные изъяты>».

Как следует из договора купли-продажи имущества должника от 22 апреля 2022 г. здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером <Данные изъяты> и здание цеха-корпус А с кадастровым номером <Данные изъяты> расположены на земельном участке с кадастровым номером <Данные изъяты> по адресу <Данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу.

Кадастровая стоимость здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером <Данные изъяты> определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия».

Кадастровая стоимость здания цеха-корпус А с кадастровым номером <Данные изъяты> определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере <Данные изъяты> и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28.09.2022 № 114-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия земельных участков».

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости зданий и земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем могут быть оспорены ФИО1 в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Из статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Закон об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представила отчеты от 16 февраля 2023 г. №М-2/5 и №М-2/6, выполненные оценщиком <Данные изъяты>, из которых следует, что рыночная стоимость здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 1 января 2021 г. составляет <Данные изъяты> рублей; рыночная стоимость здания цеха-корпус А с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 1 января 2021 г. составляет <Данные изъяты>; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 1 января 2022 г. составляет <Данные изъяты> рублей.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г.№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

Изучив представленные отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что отчеты оценщика <Данные изъяты> от 16 февраля 2023 г. № М-2/5 и №М-2/6 выполнены в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Так, отчеты содержат подробное описание проведенных исследований и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Как следует из отчета №М-2/5 по результатам изучения информации о характеристиках объектов оценки, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в технической документации, анализа сегмента рынка, с учетом результатов осмотра объектов оценки оценщик пришел к выводу, что здание административно-бытового корпуса и здание цеха-корпус А относятся к производственно-складским помещениям, расположены на земельном участке под производственную базу, сегмент рынка - производственно - складская недвижимость.

В отчете оценщик подробно описал техническое состояние объектов: здания имеют сборный железобетонный каркас, на протяжении длительного времени не эксплуатируются, находятся в заброшенном состоянии, не охраняются, отсутствуют коммуникации. Здание административно-бытового корпуса состоит из нежилых офисных помещений, расположено на территории промышленной зоны и является объектом в составе производственного комплекса, построено в 1975 г., при строительстве современные технологии и материалы не использовались. Здание находится в ограниченно - работоспособном состоянии (имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации), эксплуатация всего здания в его нынешнем состоянии невозможна. Здание цеха-корпус А состоит из производственных помещений, расположено на территории промышленной зоны и является объектом в составе производственного комплекса, 1975 года постройки, при строительстве современные технологии и материалы не использовались. Здание находится в недопустимом для эксплуатации состоянии (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций), эксплуатация всего здания в его нынешнем состоянии невозможна.

Согласно таблице классификации состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, визуального осмотра, технической документации состояние здания административно-бытового корпуса характеризуется как III - неудовлетворительное (41%-60%),ограниченно работоспособное; состояние здания цеха-корпус А характеризуется как IV- ветхое (61%-80%). Функциональное устаревание зданий определено 60 %. Подробное определение технического состояния, физического износа зданий и функционального устаревания приведено на страницах 41-49 отчета.

С учетом конструктивных особенностей объектов, их местоположения, законодательно разрешенного использования, экономической приемлемости и максимальной эффективности наиболее эффективным использованием объектов оценки будет снос с дальнейшей возможной реализацией материалов.

Оценщиком осуществлен выбор подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Вывод оценщика о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества основан на применении затратного подхода методом сравнительных единиц.

Отказ от применения сравнительного подхода мотивирован отсутствием на дату проведения оценки сходных с объектами оценки аналогов по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; выявленные в качестве аналогов отдельно стоящие здания офисного назначения и отдельно стоящие здания складского назначения невозможно применить ввиду значительного отличия физических характеристик; при подборе аналогов выяснилось, что все аналоги отличаются от объектов оценки назначением земельного участка, следовательно, применение сравнительного подхода невозможно.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Отказ от применения доходного подхода обоснован техническим состоянием объектов, которое характеризуется как ветхое, недопустимое состояние, в котором нахождение людей опасно для жизни, следовательно, спрогнозировать будущие доходы не представляется возможным; требуется ремонт отделки нежилых помещений в составе объектов оценки, функционирование систем коммуникаций. Оцениваемые объекты не пригодны к эксплуатации в текущем состоянии и требуют значительных финансовых вложений, направленных на их ремонт, использование для расчета потенциального валового дохода рыночной арендной ставки для объектов со значительно лучшими физическими и техническими характеристиками или прогнозирование дохода в предположении проведения ремонтных работ является некорректным; спрогнозировать будущие доходы в условиях пандемии не представляется возможным.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого здания произведен экспертом затратным подходом с использованием метода сравнительной единицы, в основе которого лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого соблюдено сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики. Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения, это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет не идентичный объект, а близкий аналог.

Информационной базой для приведенной методики расчета являлись справочники оценщика издательства КО-ИНВЕСТ и ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на дату издания справочников. Пересчет в текущие цены на дату оценки производился с применением индексов КО-ИНВЕСТ. Для расчета полной стоимости замещения объектов оценки в качестве справочного аналога были взяты наиболее близкие по функциональному назначению, конструктивному и объемно-планировочному решению объекты из соответствующего справочника оценщика КО-ИНВЕСТ, характеристика которых приведена в расчетных таблицах.

В рамках настоящего отчета приведен алгоритм расчета только тех корректировок к базовой стоимости, которые использовались при оценке данного объекта.

При расчете стоимости замещения оценщиком применены корректирующий коэффициент на различия в строительном объеме (для здания административно-бытового корпуса -0,87, для здания цеха-корпус А -1,16), региональный коэффициент стоимости строительства (для здания административно-бытового корпуса -0,824, для здания цеха-корпус А -0,904). Расчет накопленного износа для здания административно-бытового корпуса составил 95%, для здания цеха-корпус А - 98%.

Размеры примененных оценщиком коэффициентов обоснованы, в связи с чем суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объектов оценки.

Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объектов оценки, является подробной и объективной.

Согласование полученных результатов произведено оценщиком на основе округленных весовых коэффициентов, полученных методом логического анализа. На основании информации, изложенной в отчете, с учетом физического, экономического, функционального состояния объектов оценки, оценщик сделал вывод, что объекты оценки обладают низкой ликвидностью.

Из содержания отчета №М-2/6 от 16 февраля 2023 г. следует, что земельный участок расположен в промышленной зоне восточного района города Элиста, на земельном участке имеются строения, предназначенные для производственных и административно-бытовых нужд, оцениваемый земельный участок используется под производственную базу, в соответствии с видом разрешенного использования: земли населенных пунктов - под производственную базу.

Анализ рынка земельных участков категории земель: земли населенных пунктов - под производственную базу (индустриальная, промышленная застройка) на 1 января 2022 г. в районе расположения объекта оценки показал, что на дату оценки аналогичные предложения в достаточном количестве ограничены (не выявлены). Ввиду недостаточности объектов-аналогов земельных участков оценщиком был проведен анализ рынка земельных участков земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, которые наиболее приближены по характеристикам к объекту оценки по ценообразующим факторам, одним из таких факторов было местоположение объекта оценки, который расположен на окраине города в промышленной зоне, подобранные аналоги аналогичны объекту оценки. Для того, чтобы приравнять объект оценки к объектам–аналогам по функциональному назначению оценщиком был использован справочник оценщика недвижимости. Земельные участки.2022. часть II. таблица 49, где корректировка земельного участка под индивидуальную застройку к аналогичному земельному участку под ИЖС составляет 0,98. Диапазон цен на земельные участки под индивидуальную жилую застройку с применением корректировки 0,98 под индивидуальную застройку составил от 81 руб./кв.м. до 326 руб./кв.м.

Объект оценки и объекты - аналоги относятся к одному сегменту рынка категории земель: земли населенных пунктов и имеют единый состав ценообразующих факторов: земли населенных пунктов, схожий климат, схожий почвенный покров, местоположение окраины города, удаленность от объектов, повышающих стоимость объекта.

Исследование земельного участка проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения доходного и затратного подхода мотивирован и обоснован.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО № 7).

Для исследования рынка предложений оценщиком использована информация из открытых электронных и печатных изданий средств массовой информации, специализированных сайтов сети интернет, где в свободном доступе размещаются сведения о публичных офертах, экспертные оценки, и информации ведущих агентств недвижимости.

При проведении оценки земельного участка оценщиком был проанализирован рынок земельных участков, предложения по продажам объектов, сопоставимых с оцениваемыми объектами недвижимости, из которых оценщиком было отобрано 4 объекта-аналога, которые расположены в Юго-Западном и Западном районах г.Элисты, имеют вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Оценщиком осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия. Аналоги с нетипичными условиями продажи оценщиком не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представлении о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценщиком проведены исследования объективно, всесторонне и в полном объеме. Отчеты оценщика мотивированы, не вводят в заблуждение, не вызывают сомнения, не допускают противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, основаны на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Выводы отчетов содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

С учетом вышеизложенного у суда не имеется оснований ставить указанные отчеты под сомнение, суд признает их надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость зданий и земельного участка по состоянию на дату установления их кадастровой стоимости.

Предусмотренных законом оснований назначения экспертизы суд не усматривает.

Лицами, участвующими в деле, мотивированные возражения, замечания, касающиеся достоверности отчетов, а также доказательства, опровергающие выводы, изложенные в отчетах независимого оценщика, либо содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не представлены.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанная в отчетах об оценке итоговая величина рыночной стоимости зданий и земельного участка является достоверной.

При таких обстоятельствах, суд признает заявленное ФИО1 требование об установлении кадастровой стоимости здания административно-бытового корпуса по состоянию на 1 января 2021 года в размере рыночной стоимости в размере <Данные изъяты> рублей, здания цеха-корпус А по состоянию на 1 января 2021 года равной <Данные изъяты>рублей и земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 1 января 2022 года в размере рыночной стоимости <Данные изъяты> рублей подлежащим удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Калмыкия 21 марта 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания административно-бытового корпуса нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость здания цеха-корпус А нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Р<Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рублей по состоянию на 1 января 2021 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственную базу, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 марта 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный Суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Л.М.Кутланова

Мотивированное решение составлено 4 мая 2023 г.