РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года адрес

Хорошевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Леденевой Е.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1479/2025 (77RS0031-02-2024-019151-72) по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, фио Робартас Витаутовича, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, Некоммерческому партнерству содействия пропаганде здорового образа жизни и поддержке физической культуры и спорта «БЕНЕФИТ» о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, о признании недействительной сделки по заключению договора аренды помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, о признании недействительной сделки по заключению договора аренды помещения, мотивируя свои требования тем, что истцы являются собственниками помещений, находящихся по адресу: адрес. В период с 26.10.2024г. по 05.11.2024г. было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений, оформленное протоколом № 01 от 06.11.2024г., которое было инициировано ответчиком ФИО6 Истцы не согласны с решениями указанного собрания, поскольку собрание было инициировано не собственником помещения, а лицом по доверенности, подписавшим уведомления о проведении собрания, в связи с чем любые решения этого собрания будут неправомочны; в протоколе указано на участие в голосовании 49 собственников, при этом по опросу истца приняло участие менее 48 собственников, то есть кворум отсутствовал; вопрос о принятии решений о пользовании общим имуществом собственников иными лицами в повестку ОСС не включался и не обсуждался; решение о заключении договора аренды по цене в девять раз ниже средней стоимости аренды за аналогичное имущество не отменяет действующий договор аренды общедомового нежилого помещения № П-24/1 от 01.10.2024г., заключенного на рыночных условиях, который не расторгнут; решением общего собрания № 1/23 от 10.06.2023г. на заключение договора аренды обще- домового имущества от имени собственников уполномочен Совет дома, при этом наделение ФИО6 полномочиями на подписание договора аренды с адрес противоречит решению ранее состоявшегося собрания. Истцы просят суд признать решения по вопросу о заключении договора аренды нежилого помещения с адрес и по вопросу об уполномочивании ФИО6 от лица собственников помещений на подписание договора аренды нежилого помещения с адрес, оформленные протоколом № 01 от 06.11.2024г. недействительными; признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 06.11.2024г., заключенный ФИО6 и адрес.

Истец ФИО1 и его представитель в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Истцы ФИО5. ФИО3, ФИО4, ФИО7, ФИО2 в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала.

Представитель ответчика адрес в судебное заседание явился, заявленные требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель третьего лица ГБУ адрес Щукино» в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований.

Выслушав явившихся участников процесса и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Согласно п. 3 ст. 181.2 ГК РФ о принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме.

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно п. 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы являются собственниками помещений, расположенных по адресу: адрес, что подтверждается материалами дела.

Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Указано принятие каких решений относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.п.3, 3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

В соответствии с ч.ч.3, 4 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В силу ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально (ч.2 ст.48 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В силу ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В период времени с 26.10.2024г. по 05.11.2024г. было проведено внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом № 01 от 06.11.2024г.

Инициатором проведения собрания является собственник квартиры № 21 в указанном многоквартирном доме ФИО6

Доводы истцов относительно того, что инициатором собрания являлось неправомочное лицо, суд находит несостоятельными, поскольку данные доводы не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора и опровергаются письменными материалами дела, подтверждающими инициирование собрания собственником жилого помещения – квартиры № 21 по вышеуказанному адресу ФИО6, что не противоречит требования действующего жилищного законодательства, при этом в соответствии с положениями ст.48 ЖК РФ, ответчик ФИО6 как собственник помещения в вышеуказанном многоквартирном доме имела право выдать оформленную в соответствии с требованиями действующего законодательства доверенность на представление ее интересов как собственника жилого помещения на общих собраниях собственников помещений указанного многоквартирного дома, при этом действующее законодательство не содержит запрета на предоставление представителю собственника жилого помещения полномочий уведомить собственников помещений от имени инициатора общего собрания собственников помещений о проведении собрания.

В общем собрании приняли участие собственники, владеющие 1 718,58 кв.м жилых и нежилых помещений в доме, при этом в МКД 2 496,7 кв.м жилых и нежилых помещений, что составляет 68,834% от общего числа голосов собственников помещений (49 собственников). Таким образом, кворум имелся и доводы истцов об отсутствии кворума, суд находит несостоятельными, при этом суд принимает во внимание, что в силу ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи, иные собственники помещений, принявшие участие в голосовании к исковым требованиям истцов не присоединились.

Кроме того, суд принимает во внимание, что при подсчете голосов было учтено волеизъявление собственника квартиры № 18 ФИО3, проголосовавшего по всем вопросам повестки дня «против», что не повлияло на наличие кворума.

Как следует из оспариваемого протокола, в повестку дня были включены вопросы о заключении договора аренды нежилого помещения с адрес, а также об уполномочии ФИО6 от лица собственников помещений в жилом доме на подписание договора аренды нежилого помещения с адрес, по итогам голосования были приняты решения по указанным вопросам, в связи с чем доводы истцов о том, что в повестку дня не был включен вопрос о принятии решений о пользовании общим имуществом собственников иными лицами и не данный вопрос не обсуждался, противоречит письменным материалам дела и признаны судом необоснованными.

В соответствии с ч.1 ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.1 ст.168 ГК РФ).

06.11.2024г. между собственниками жилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома (арендодатель) в лице ФИО6, действующей на основании оспариваемого протокола общего собрания и адрес (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 253,4 кв.м, расположенного в подвале многоквартирного дома по вышеуказанному адресу.

Доводы истцов о том, что данный договор подлежит признанию недействительной сделкой, поскольку подписан со стороны арендодателя неправомочным лицом, суд находит несостоятельными, поскольку принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, о заключении договоров с третьими лицами о пользовании таким имуществом относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений, при этом решением общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом № 01 от 06.11.2024г. было принято соответствующее решение о пользовании общим имуществом собственников помещений и наделении ФИО6 соответствующими полномочиями на заключение договора аренды нежилого помещения.

Проведение общего собрания в очно-заочной форме не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов истцов.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцами требований по вышеизложенным обстоятельствам.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, фио Робартас Витаутовича, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, Некоммерческому партнерству содействия пропаганде здорового образа жизни и поддержке физической культуры и спорта «БЕНЕФИТ» о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, о признании недействительной сделки по заключению договора аренды помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Хорошевский районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 15.12.2025 г.

Судья фио