Решение по делу № 2-2497/2022 от 17.05.2023 - о взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> об изменении условий договора купли-продажи.

КОПИЯ

УИД 70RS0003-01-2022-005900-83

(2-65/2023)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2023 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Остольской Л.Б.

при секретаре Погребковой Л.С.,

помощник судьи Белоногов В.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 (доверенность 42 АА 3709826 от 31.08.2022, срок действия на три года),

ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3 (ордер № 1774 от 01.09.2022, удостоверение адвоката № 92 от 11.11.2002),

в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 об изменении условий договора купли-продажи,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по договору купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка от 10.07.2020, расположенных по адресу: ... размере 460000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленных по правилам ст. 395 ГК РФ за период с 11.09.2020 по 20.07.2022 в размере 43892, 94 рублей, а начиная с 21.07.2022 по день фактического исполнения обязательств.

В обоснование указано, что 10.07.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи на сумму 1760000 рублей. Оплата по договору произведена частично и остаток задолженности покупателя перед продавцом составил 460000 рублей, которые она обязалась оплатить в рассрочку на 23 месяца по 20000 рублей ежемесячно, до 10.07.2022. В связи с тем, что договор не исполнен покупателем, просит взыскать сумму задолженности по договору.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО4 об изменении условий договора купли-продажи от 10.07.2020, в котором просит изменить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... между истцом и ответчиком, уменьшив цену объектов недвижимости до 1300000 рублей, то - есть на 460 000 рублей; взыскать расходы по уплате госпошлины.

В обоснование указано, что при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка стоимость приобретенного имущества составила 1760000 рублей, из которых 1 300 000 рублей было выплачено продавцу, а оставшаяся сумма в размере 460000 рублей должна была выплачиваться в рассрочку в течении 23 месяцев по 20000 рублей ежемесячно до 10.07.2022. В связи с тем, что при эксплуатации жилого дома были выявлены существенные недостатки, ФИО2 были потрачены денежные средства на их устранение, произведен ремонт дома по договору подряда на ремонтно-строительные работы 15.09.2020, следовательно, оставшаяся к выплате сумма в размере 460000 рублей не подлежит выплате продавцу ФИО4 Все недостатки были обнаружены в период с 15.07.2020 по сентябрь 2020 года и претензию от 24.12.2021 ответчик ФИО4 не получила, уклонившись от получения корреспонденции. ФИО4, как продавец товара – дома, должна отвечать за все недостатки при его продаже и в связи с понесенными расходами на ремонт жилого дома, должна их возместить, а именно необходимо изменить условия договора, выразившиеся в цене товара, уменьшив стоимость проданного объекта недвижимости на 460000 рублей.

В судебном заседании 22.11.2022 третье лицо ФИО5 (дочь ФИО2) показала, что продажей дома занимался сын хозяйки дома - А, он уверял, что дом хороший, готов для проживания, так как раньше в нем уже проживала семья с двумя детьми. Он не давал должным образом осмотреть дом при его покупке. Также она сама, до покупки дома - 25.06.2020, приезжала и осмотрела его и не было видно протечек и гнилых лаг на крыше. 10.07.2020 был заключен договор, вода в доме была только на кухне, в туалете воды не было, и в туалете был разбит унитаз и было видно, что система подводки воды к унитазу разморожена. Примерно 15.08.2020 в санузле был снят линолеум, и было видно, что ДСП прогнило, а под ним сгнили лаги. А устно нам пообещал, что оплатит замену несущих лаг, согласился с тем, что дом ненадлежащего качества, обещал снизить цену за дом, но письменно претензий не было направлено, ремонт был произведен за свой счет, был составлен договор подряда и смета работ. Также пояснила, что в сентябре 2020 загорался электрощиток, но пожарных не вызывали, приходил только электрик. О недостатках дома саму бывшую хозяйку ФИО4 не извещали, общались только с ее сыном А Когда начался отопительный сезон, выяснилось, что электрический котел полностью не работает. Старый котел был заменен на новый. Также трубы в котле были треснувшие. Осенью стало заливать с крыши после дождей, с натяжного потолка все текло на пол. Она проживала и проживает в доме, но ремонт до конца не доделан, ведутся ремонтные работы. Все претензии по дому были направлены только сыну ФИО4, с ней ни кто не связывался и только в декабре 2021 года была направлена письменная претензия в адрес продавца – ФИО4 Купленный дом не является жилым домом, как указано в техническом паспорте, он двухэтажный построен из гипсокартона с металлической крышей, очень много недостатков в доме, а при покупке продавцу поверили на слово и не проверили техническое состояние дома.

В судебное заседание ФИО4, третье лицо ФИО5, извещенные о времени и месте рассмотрения дела по правилам ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщив. ФИО4 направила представителя, представив заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признал в полном объеме. Поддержал письменные возражения на встречный иск, в которых указал, что цена объекта недвижимости была определена в 1760000 рублей, оплата поступила в размере 1300000 рублей, задолженность составила 460000 рублей и она не погашена. Встречный иск основан на недостатках дома, выявленных за период с 15.07.2020 по сентябрь 2020 года, а претензия была направлена только 24.12.2021, то - есть после 17 месяцев с момента заключения договора от 10.07.2020. На основании пункта 5 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка и объектом индивидуального жилищного строительства, установленный путем внутреннего и внешнего осмотра перед заключением настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не было сообщено не обнаружено. В соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор является актом приема-передачи. ФИО2, при должной внимательности и осмотрительности, 10.07.2020 не могла не обнаружить путем внутреннего и внешнего осмотра недвижимости, указанные ей недостатки (если бы они были). Более того, недвижимость приобретена для дочери покупателя - ФИО5, которая проживала в спорной недвижимости до покупки до 10.07.2020 несколько месяцев на основании найма недвижимости. ФИО5 не могла не сообщить матери - покупателю о недостатках недвижимости, если бы они имели место быть. Материалы дела не содержат: факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара; наличие в товаре (жилом доме и земельном участке) каких-либо недостатков: момент выявления покупателем недостатков; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт и момент доведения продавцом до покупателя информации о недостатках товара (жилого дома и земельного участка); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи. Претензия была направлена в адрес продавца, но имеются сомнения в написании адреса, произошло добавление букв Б к номеру дома, следовательно требование было предъявлено только в судебном заседании 01.09.2022 и срок предъявления требования по ч.2 ст. 477 ГК РФ пропущен истцом по встречному иску, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Дополнительно пояснил, что на момент продажи недвижимое имущество не имело недостатков, дом был пригоден для продажи, претензию истец не получал. Покупатель дома, проживая в нем, не нес должное бремя его содержания и ухудшил состояние своего имущества. При заключении договора никаких претензий от покупателя не было.

В судебном заседании ответчик (истец) ФИО2 исковые требования не признала в полном объеме. Встречные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Поддержала письменные возражения на иск, в которых указала, что претензия не была получена ФИО4, в претензии было указано о недостатках товара, она как покупатель вправе потребовать уменьшение цены по договору купли-продажи, что будет указано во встречном иске.

Дополнительно пояснила, что раньше с продавцом не были знакомы, купили дом по объявлению. Осмотр был произведен в июне 2020 года без специалистов. Унитаз немного протекал, центральное водоснабжение имеется, но оно не узаконено. В процессе проживания, когда начались заморозки, выяснилось, что отопление разморожено, отопление было от котла. Выявлены щели между брусьев, с внешней стороны задувало снег. По паспорту дом был полностью из бруса, а по факту оказалось, что второй этаж дощатый. Ремонт был такой: меняли электропроводку, отопление, конопатили стены. Когда залезли в подпол, то под санузлом увидели, что сгнил пол, и когда обнаружили недостатки, то обращались к продавцу с вопросом уменьшения цены. Она покупала дом для проживания своей дочери, а дом продавал сын собственника дома. Деньги, которые она должна за покупку все ушли на ремонт дома, выяснили также, что на втором этаже под линолеумом сгнивший пол из ДСП. После дождя все заливало с крыши, пришлось снимать натяжные потолки, так как там были мокрые пятна. Считает, что она ничего не должна продавцу, так как потратила деньги за ремонт дома.

В судебном заседании представитель ответчика (истца) ФИО2 – ФИО3 исковые требования не признала в полном объеме. Встречные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что договор купли-продажи от 10.07.2020 они не оспаривают, но после его заключения выяснились существенные недостатки по техническому состоянию купленного жилого дома. Кровля текла, полы сгнили, отсутствовал водопровод, отопление не работало. В доме проживает дочь ФИО2 со своими детьми. После того, как были выявлены недостатки по дому, был приглашен специалист, составивший смету и заключен договор подряда по ремонту, были потрачены денежные средства на ремонт, сопоставимые с недоплаченными по договору 460000 рублей.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив свидетеля, эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как установлено п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают в частности из договора (п.2 ст.307 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п.1 ст.421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положений п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Положениями п. 1 ст. 456 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Как следует из положений п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Из положений п. 1 ст. 458 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Положениями п. 1 ст. 483 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Как следует из положений п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из положений ст. 487 ГК РФ следует, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1). В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (п. 2).

На основании статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены: товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пункт 1 статьи 476 ГК РФ предусматривает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли- продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества; цена товара (жилого дома и земельного участка); факт оплаты и размер осуществлённой покупателем оплаты товара; период просрочки исполнения покупателем обязанности по оплате товара; соответствие товара (жилого дома и земельного участка) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются (жилого дома с земельным участком совместно и по отдельности), наличие в товаре (жилом доме и земельном участке) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования (оставление без ответа обращения покупателя); момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт и момент доведения продавцом до покупателя информации о недостатках товара (жилого дома и земельного участка): факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учётом недостатков товара, за которые отвечает продавец, размер дисконта; соотнесение размера дисконта с уплаченной покупателем стоимостью товара.

При этом по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками и размер дисконта подлежат в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания представляемых возражений, факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю и вследствие событий, оговоренных в пункте 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 10.07.2020 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного стротельства, с кадастровым номером ... (далее – договор от ...). Объекты недвижимости находятся в залоге у продавца до полного расчета. Государственная регистрация перехода права собственности и залога состоялась 12.07.2020. Цена объектов недвижимости составила 1 760 000 рублей (п.3). Оплата произведена частично в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей после подписания договора, оставшаяся сумма в размере 460000 (четыреста шестьдесят) рублей оплачивается покупателем в течении 23 (двадцати трех) месяцев единовременным платежом до 10 числа. Окончательный расчет по договору должен быть произведен не позднее 10 июля 2022 года. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по договору (п.4).

Согласно п.4 покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка и объектом индивидуального жилищного строительства, установленный путем внутреннего и внешнего осмотра перед заключением настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не было сообщено не обнаружено. В соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор является актом приема-передачи.

Сторонами не оспаривалось, что 460000 рублей во исполнения п. 4 Договора от 10.07.2020 от покупателя ФИО2 продавцу ФИО4 не поступали, частичных оплат также не производилось.

Вместе с тем, истцом по встречному иску ФИО4 представлена претензия, направленная ФИО2, в которой указано, что в процессе эксплуатации дома были выявлены следующие недостатки: отопление было раздельное; унитаз и слив душевой кабины тоже были разморожены; сгнивший пол вместе с балками по сан. узлом; электропроводка, после того как чуть ли не произошел пожар, нуждалась в срочной замене во всем доме, что и было сделано; после снятия натяжного потолка на 1м этаже было обнаружены шели между брусьями, что послужило причиной большого мокрого пятна; после снятия потолка на втором этаже в одной из комнат было обнаружено, что стены второго этажа сделаны из гипсокартона, а не деревянные, как заявлено в техпаспорте; заявленные деревянные полы на деле оказались из плит ГВЛ; в тех. паспорте указано, что канализация центральная, на самом деле во дворе выкопан септик, сливная яма. В связи с чем, предложено недостающую сумму в размере 460000 рублей списать в погашение материальных и моральных издержек. Иначе будет обращение в суд.

Указанное требование было направлено ФИО2 почтой пол адресу.... Данный адрес ФИО4 был отражен в договоре от 10.07.2020. Вместе с тем, конверт вернулся по истечению срока хранения 03.02.2022 (что отражено также на оригинале конверта, представленного суду).

В обосновании встречных исковых требований представлен договор подряда на ремонтно-строительные работы от 15.09.2020 (далее – Договор от 15.09.2020), заключенный между Б (подрядчик) и ФИО2 (заказчик) по условиям которого подрядчик принимает на себя обязательство в установленный договором срок выполнить ремонтно-строительные работы в жилом доме заказчика, по адресу ... согласно техническому заданию и смете, приведенной в приложении №1 (п.1.1). Общая стоимость договора состоит из сумм выполненных работ и составила 490000 рублей (п.1.4). Срок исполнения работ определен с 15.09.2020 по 15.11.2021 (п.2.1).

В приложении №1 к договору от 15.09.2020 определена смета по договору, которая составила 490000 рублей, расписками В подтверждена произведенная оплата. Указано, что расчет произведен полностью.

Справкой ОАО «Северо-Кузбасская энергетическая компания» подтверждается, что в спорном доме отсутствует договор на водоснабжение.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Г показала, что она является знакомой ФИО5, и проживала в её доме в июле 2021 года в пригороде г. Кемерово в дачном домике. Домик не создан для постоянного проживания, он создан для сезонного проживания, как дачный дом. Во время дождя с потолка потекла вода, а в месте перекрытия был целый водопад, и нельзя было около трех дней включать электричество, так как все было мокро и вода текла по электрощитку.

Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку они согласуются между собой и подтверждаются имеющими в деле письменными доказательствами.

Вместе с тем, по ходатайству ФИО2 определением Октябрьского районного суда г. Томска от 22.11.2022 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза производство которой было поручено экспертам АНО «Томский центр экспертиз».

Также согласно техническому паспорту объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома) по состоянию на 13.12.2018, спорный жилой дом, расположенный по адресу... площадью 85, 4 кв.м., состоит из двух этажей, имеются поэтажные планы, экспликация к поэтажному плану жилого дома с учетом материалов. Данный технический паспорт был предоставлен судебному эксперту при направлении гражданского дела в экспертное учреждение.

Согласно заключению эксперта № 5690-4332/23 от 20.04.2023 судебным экспертом сделаны следующие выводы: на дату производства настоящей судебной экспертизы техническое состояние жилого дома ... относится к категории - исправного состояния - категория технического состояния здания в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. На дату производства экспертизы на основании имеющейся в материалах гражданского дела информации, не представляется возможным установить техническое состояние жилого дома по адресу: ... по состоянию на 10.07.2020. При допущении, что работы по договору от 15.09.2020 действительно выполнялись и выполнялись в целях устранения дефектов конструктивных элементов жилого дома, систем отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, категорию технического состояния жилого дома, в таком случае по состоянию на 10.07.2020, возможно будет определить как «работоспособное» - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

На дату завершения строительства и на дату производства экспертизы объект исследования не соответствует строительным нормам и правилам:

- помещения санузлов и кухонная зона не оборудованы системой вентиляции (нарушение п. 8.3 СП 55.13330.2011, п. 9.6 СП 55.13330.2016);

- отношение площади световых проемов к площади пола жилой комнаты (помещение 9) на 2 этаже составляет менее 1:8 (нарушение п. 8.7 СП 55.13330.2011, п. 9.18 СП 55.13330.2016);

- на кровле отсутствуют снегозадерживающие устройства и система противообледенения (нарушение требований п. 9.12, 9. 14 СП 17.13330.2011 и п. 9.11 и 9.13 СП 17.13330.2017). Дальнейшая эксплуатация помещения по адресу: ... возможна.

Жилой дом по адресу: ... на дату производства экспертизы, не соответствует техническому паспорту от 13.12.2018:

- общая площадь здания составляет 86,2 кв.м, (вместо отраженной 85,4 кв.м.): площадь помещения 1 составляет 18,3 кв.м, (вместо отраженной 18,9 кв.м.); площадь помещения 2 составляет 4,8 кв.м, (вместо отраженной 3,6 кв.м.); площадь помещения 12 составляет 15,0 кв.м, (помещения 12 и 13 объединены и не имеют перегородки);

- выявлены признаки, что водоотведение жилого дома - автономное.

Отсутствие системы вентиляции и нарушение соотношения площади световых проемов к площади пола жилой комнаты не создают опасности для жизни и здоровья при дальнейшей эксплуатации жилого дома. Отсутствие системы снегозадержания и кабеля противообледенения, при сочетании негативных факторов (обстоятельств) может привести к возникновению опасности для жизни и здоровья. Указанные дефекты допущены при строительстве жилого дома.

Выявленные дефекты: отсутствие системы вентиляции в помещениях санузлов и кухни, нарушение соотношения площади световых проемов к площади пола жилой комнаты, отсутствие на кровле снегозадерживающих устройств и система противообледенения относятся к явным и могли быть обнаружены при осмотре жилого дома в период до 10.07.2020. На дату производства настоящей судебной экспертизы отсутствуют обоснованные научные методы и утвержденные методики, позволяющие установить фактически наличие дефектов в жилом доме, указанных в претензии от 24.12.21, необходимость и выполнение работ по договору на ремонтно-строительные работы от 15.09.2020.

По результатам осмотра и из материалов дела не представляется возможным установить:

1. какие дефекты и в каком объеме имел жилой дом, его конструктивные элементы и инженерно-техническое оборудование по состоянию на 10.07.2020;

2. каков фактический объем выполненных работ в рамках договора подряда на строительно-монтажные работы от 15.09.2020.

При допущении, что объект экспертизы нуждался в проведении работ, указанных в договоре подряда от 15.09.2020:

- протечки кровли и наличие сгнивших несущих балок и пола на первом этаже, сгнивший пол в коридоре и на кухне, двух комнатах на втором этаже - на эксплуатацию жилого дома не влияют, однако без устранения данных дефектов, при допущении их наличия, возможно дальнейшее ухудшение технического состояния конструктивных элементов спорного жилого дома.

В отношении работ, при допущении их проведения:

- заливка пяток фундамента,

- установка стоек для швеллеров новой основы дома,

- замена труб отопления и радиаторов отопления на первом этаже (сварочные работы),

- замена оборудования для отопления дома (насос, расширительный бачок, датчик давления, тен, узла управления отоплением),

- замена системы водоснабжения и водоотведения кухни, санузла, системы отопления, бойлера,

- замена электрощита для обслуживания всего дома - автоматов, проводки, розеток и выключателей,

- утепление дома снаружи (конопатка швов по всему периметру, запенивание пустот), установить по материалам дела в связи с чем требовалось их проведение (в связи с наличием дефектов или было обусловлено желанием собственника обустроить, приспособить дом под личные нужды), не представляется возможным, следовательно, не представляется возможным ответить на вопрос о возможности дальнейшей эксплуатации дома без их проведения.

Работы при допущении их выполнения:

- сбор и вывоз оставленного мусора

- заливка пола и герметизация на первом этаже,

- укладка плитки для санузла,

- оборудование санузла на втором этаже (подведение системы водоснабжения и канализации, укладка герметичного пола, установка раковины, унитаза), не влияют на возможность эксплуатации жилого дома.

В материалы дела представлен договор подряда на ремонтно-строительные работы от 15 сентября 2020 года и Приложение №1. Данный договор не содержит точный перечень (по каждому виду работ) и объём (м.п., кв.м, и т.д.) планируемых работ и материалов. Визуально выявлено, что помещения жилого дома отличаются от состояния, зафиксированного на фотографиях. Достоверно установить дату и место исполненных фотоматериалов не представляется возможным. Технические характеристики, часть геометрических параметров помещений отличаются от представленных документов технической инвентаризации, составленной по состоянию на 13 декабря 2018 года. В связи с чем, определить рыночную стоимость работ, указанных в договоре подряда на ремонтно-строительные работы от 15.09.2020 на дату заключения договора, не представляется возможным.

Выявленные дефекты жилого дома по адресу: ... относится к явным, в связи с чем стоимость их устранения не определялась.

Рыночная стоимость земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: ..., на 10.07.2020 (при допущении что работы по договору от 15.09.2020 действительно выполнялись и выполнялись в целях устранения дефектов конструктивных элементов жилого дома, систем отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, имеющихся на 10.07.2020), составляет 1 235 000 (Один миллион двести тридцать пять тысяч) руб.

Рыночная стоимость земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: ... (без учета дефектов на 10.07.2020), составляет 1 724 000 (Один миллион семьсот двадцать четыре тысячи) руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Д пояснил, что был совершен выезд на объект исследования, были исследованы перегородки и они оказались деревянными, как указано в технической документации. Перегородки состоят из бруса, на втором этаже стены были обшиты были гипсокартоном. Гипсокартон – это материал отделки дома внутри, крыша была сделана из деревянных настилов, а внешний контур под крышей выполнен из гипсокартона. Второй этаж – мансарда, на нем можно проживать – есть отопление. В доме много следообразований, отделочные материалы были сняты. Если бы изначально отделочные материалы были на месте, эксперты смогли бы определить когда образовались данные следы., а на момент производства экспертизы невозможно установить от чего образовались данные следы. Смета вызвала сомнение, так как не понятно где выполнялись работы по смете и экспертам не смогли, показать где производились работы, что это были за работы. Были сняты обои, потолки, убрана плитка и невозможно установить необходимость проведения данных работ. Также покупатель проживала в доме до его покупки, все дефекты в доме устранимы. Эксперты определили стоимость земельного участка и дома и при оценке было установлено, что представленный договор подряда не ведет для улучшения условий проживания и покупатель дома не смог показать, что необходимо было сделать. Система отопления есть, разорванных труб не было, в летний период система отопления с водой, котел был, не было понятно где и как поменяли батареи, в щитовой были поменяны пакетники, эксперты не увидели существенные изменения до и после. Сгнивший пол под линолиумом – не является явным дефектом. Была сгнившая балка, но когда образовался данный дефект сказать не можем. Согласно договора подряда работы плановые, а не экстренные, так как договор растянут на 1 год и установить причину снятия натяжных потолков не возможно. Основные стены выполнены из дерева. Жильцы указали, что при покупке дома пользовались унитазом, но он подтекал. Указал, что нет взаимосвязи между договором подряда и устранением недостатков по приобретенному жилому дому, покупатель мог сделать ремонт без привязки к недостаткам, а по своему усмотрению.

Эксперты при исполнении судебной экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности, представлены сведения о квалификации и стаже работы. При проведении экспертизы изучены представленные документы и материалы, проведены необходимые исследования. Основания не доверять выводам экспертов у суда отсутствуют.

Доказательств, подтверждающих наличие каких-либо обстоятельств, позволяющих ставить под сомнение достоверность сведений, содержащихся в вышеуказанном заключении эксперта, суд считает возможным взять за основу данные, изложенные в указанном заключении. Данное экспертное заключение, соответствует предъявляемым к нему законом требованиям, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, в связи с чем, данное экспертное заключение принимается судом в качестве доказательства. Доводов об оспаривании, либо об исключении данного экспертного заключения из доказательств по делу участниками процесса не представлено, как и не представлено позиции о несогласии с выводами судебных экспертов.

Анализируя данное заключение эксперта № 5672-4412/23 от 10.04.2023, принимая во внимание, что оно составлено лицом, имеющим в силу ст. 41 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" право на проведение судебной экспертизы, обладающим специальными знаниями, при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства – эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, указание на примененную методику и источники информации, а также учитывая, что результаты данной экспертизы в ходе разбирательства по делу сторонами не оспаривались, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и обоснованности выводов, содержащихся в вышеуказанном заключении эксперта.

Суд приходит к выводу, что стороной ответчика не представлено достоверных и достаточных доказательств, что проданный объект недвижимости имел существенные, явные недостатки. Из представленных доказательств не следует, что ремонтные работы делаются в рамках устранения явных недостатков, а не улучшения условий своего проживания.

При этом суд учитывает, что с претензиями ответчик к истцу не обращалась, выявленные недостатки не зафиксировала, в договоре купли-продажи указала, что удовлетворена качественным состоянием объекта, установленного внутренним и внешним осмотром перед заключением договора. Зная о имеющейся задолженности, просто перестала ее оплачивать.

Доводы ФИО2 о ее некомпетентности отклоняются судом, так как она имела возможность прибегнуть к помощи специалиста в области строительства при покупке объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости 1760000 рублей соответствует рыночной стоимости - 1 724000 рублей, определенной экспертом.

Сторона истца заявила о подложности представленных ответчиком ФИО2 - конверта с направлением претензии и указала, что в связи с ее подложностью срок исковой давности, основанной на указанном требовании истцом по встречному иску был пропущен. Требования впервые были заявлены в судебном заседании 01.09.2022. Следовательно, двухгодичный срок для предъявления требований пропущен (пункт 2 статьи 477 ГК РФ), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска, в доказательство позиции представлена справка АО «Почты России» от 11.04.2023. Указано, что на листах дела 26, 28 в претензии, конверте ответчика указан неверный адрес истца г. ... Не может расцениваться как описка, так как это 2 самостоятельных адреса. На листе дела 41 на конверте, буква «Б» уже «приписана» к номеру дома. К тому же это один и тот же конверт, что подтверждается трек- номером 63406302465865. Очевидно, что «добавление» буквы произошло после возврата конверта отправителю и подтверждает, что претензия адресату не предъявлялась.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

ФИО2 представлена копия претензии от 24.12.2021 ФИО4, в которой указан адрес: г... (л.д. 26-28).

Впоследствии, представлен оригинал конверта, на котором адрес указан: г...

Факт направления почтового отправления по адресу ... на имя ФИО4 подтвержден также ответом Почта России.

Учитывая, что адресом ФИО4 является: ... суд приходит к выводу, что претензия по правильному адресу не была направлена.

В силу ст. 477 ч. 2: если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Суд определяет начало течение срока с даты принятия объекта (10.07.2020), и исходя из того, что пропуск указанного срока исключает удовлетворение иска, основанного на требованиях, основанных на доводах о продаже объекта недвижимости ненадлежащего качества, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отказа во встречном иске.

С учетом исследованных доказательств, исходя из их совокупности, принимая во внимание, что покупатель ФИО2 не выразила возражений при заключении договора от 10.07.2020 относительно качества приобретаемого дома, не доказала ненадлежащее техническое состояние дома при его приобретении, а также произведенные объем работ по договору от 15.09.2020 и причинно-следственную связи между произведенными работами и ненадлежащим техническом состоянии приобретенного дома, с учетом проживания дочери ФИО2 – ФИО5 в доме и осознававшей его техническое состояние на момент покупки, в совокупности с заключением судебной экспертизы, суд приходит к выводу исковые требования ФИО4 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 об изменении условий договора купли-продажи не подлежат удовлетворению в полном объеме и со ФИО2 в пользу ФИО4 подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи объекта недвижимости от 10.07.2020 в размере 460000,00 рублей.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица.

Взыскание данных процентов является мерой ответственности лиц в обязательстве, имеет компенсационную природу.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом ФИО4 заявлена к взысканию сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43892, 94 рублей за период с 11.09.2020 по 20.07.2022, исходя из не выплаченной задолженности в размере 460000 рублей. Проверив расчет, суд признает его арифметически правильным, доказательств уплаты как полностью, так и в части стороной ответчика не представлено, следовательно, исковые требования в этой части подлежат удовлетворению, также подлежат удовлетворению требование истца о последующим взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму долга, по день фактической уплаты долга, исходя из учетной ставки Банка России.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее – Постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 №1), судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 ГПК РФ. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 №1, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Из материалов дела усматривается, что на основании определения Октябрьского районного суда г.Томска от 22.11.2022 по делу были назначена судебная экспертиза.

Учитывая, что данным решением были удовлетворены требования ФИО4 суд приходит к выводу о необходимости возмещения данных расходов с ответчика ФИО2 за проведение судебной экспертизы в размере 58520,00 рублей по указанным АНО «Томский центр экспертиз» реквизитам.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом Д была оплачена госпошлина на сумму 8239,00 рублей по чек-ордеру от 20.07.2022, которая, с учетом удовлетворения исковых требований, подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу ФИО4

Стоимость проведенной экспертизы составила 58520,00 рублей, что следует из счета №4332 от 20.04.2023 и актом о приемке выполненных работ от 20.04.2023. Данная судебная экспертиза не была оплачена ФИО2, она является проигравшей стороной, эта сумма подлежит взысканию.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Взыскать со ФИО2 (СНИЛС ...) в пользу ФИО4 (паспорт ... задолженность по договору купли-продажи объекта недвижимости от 10.07.2020 в размере 460000,00 рублей (четыреста шестьдесят тысяч рублей 00 копеек), 43892,94 рублей (сорок три тысячи восемьсот девяносто два рубля 94 копейки) – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.09.2020 по 20.07.2022;

проценты за пользование чужими денежными средствами начиная с 21.07.2022 по день фактического исполнения обязательства с суммы остатка основного долга по день фактического возврата денежных средств исходя из ставки Банка России;

расходы по оплате госпошлины в размере 8239,00 рублей (восемь тысяч двести тридцать девять рублей 00 копеек).

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО4 об изменении условий договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.07.2020 – ОТКАЗАТЬ.

Взыскать со ФИО2 (СНИЛС ...) в пользу АНО «Томский центр экспертиз» в пользу АНО «ТОМСКИЙ ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ» (ИНН <***>, КПП 701701001, сч. № 407038109230100000 53, банк получателя филиал «Новосибирский АО «АЛЬФА-БАНК», сч. № 30101810600000000774 за проведение строительно-технической экспертизы, определение от 22.11.2022 по делу №2-2497/2022, судья Остольская Л.Б.) сумму 58520,00 рублей (пятьдесят восемь тысяч пятьсот двадцать рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Председательствующий: /подпись/ Л.Б. Остольская

Мотивированный текст решения изготовлен 24.05.2023.

Копия верна.

Судья Л.Б. Остольская

Секретарь: Л.С. Погребкова

24.05.2023 года

Оригинал хранится в деле УИД 70RS0003-01-2022-005900-83 (2-65/2023) в Октябрьском районном суде г.Томска.