Решение по делу № 2-439/2023 от 26.07.2023 - о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной после смерти продавца, признании права собственности покупателя на объект недвижимости для совершения государственной регистрации перехода права собственности и прекращении права собственности продавца на объект недвижимости.

Дело №2-439/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2023 года п.Бреды

Брединский районный суд Челябинской области в составе:

Председательствующего Сысуевой С.В.

При секретаре Бородиной А.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной после смерти продавца, признании права собственности покупателя на объект недвижимости для совершения государственной регистрации перехода права собственности и прекращении права собственности продавца на объект недвижимости

Установил:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной после смерти продавца, признании права собственности покупателя на объект недвижимости для совершения государственной регистрации перехода права собственности и прекращении права собственности продавца на объект недвижимости, обосновав свои требования тем, что 28.07.2020 года между ним и Д.Л.А., ФИО3, был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в соответствии с которым Д.Л.А., ФИО3 продали и передали в собственность ФИО1 земельный участок, общей площадью 1066 кв.м, кадастровый номер №, и жилой дом общей площадью 83,5 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> а ФИО1 уплатил им за данные объекты недвижимости денежные средства. Объект недвижимости был передан истцу, истец проживает в данном жилом доме, пользуется и распоряжается им по своему усмотрению, несет все обязанности по содержанию и владению, претензий со стороны ответчиков не имел. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершилось. ДД.ММ.ГГГГ года Д.Л.А. умерла. Покупатель и продавцы не успели обратиться в соответствующий орган с заявлением установленной формы о государственной регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателю на объекты недвижимости, в порядке установленном законом. Ответчики являются законными наследниками Д.Л.А.. Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец просит признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка действительной, прекратить право собственности на жилой дом и земельный участок за умершей и ответчиком, аннулировав и прекратив регистрационную запись, а также признать за ним право собственности на указанные объекты недвижимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, представив ходатайство о рассмотрении заявленного иска в его отсутствии.

Адвокат Саудинова Ж.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии, признав исковые требования полностью.

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени проведения судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, представив ходатайство о рассмотрении заявленного иска в отсутствии представителя.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся по делу доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд полагает исковые требования удовлетворить полностью в силу следующих обстоятельств:

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.ст. 9, 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К обязательствам, возникающим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащиеся в ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1110, ст. 1111, ст. 1112 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. Наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 настоящего Кодекса.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (статья 1117), либо лишены наследства (пункт 1 статьи 1119), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (ст. 1146 ГК РФ).

Согласно со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Принятие наследства в силу п. 1 ст. 1153 ГК РФ осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ).

Согласно п.п. 34 - 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Принятие наследником по закону какого-либо незавещанного имущества из состава наследства или его части (квартиры, автомобиля, акций, предметов домашнего обихода и т.д.), а наследником по завещанию - какого-либо завещанного ему имущества (или его части) означает принятие всего причитающегося наследнику по соответствующему основанию наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, включая и то, которое будет обнаружено после принятия наследства.

В соответствии с ч. 1 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, Д.Л.А. являлась собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, жилого дома общей площадью 83,5 кв.м, кадастровый номер № и земельного участка площадью 1066+/-11 кв.м, кадастровый номер №л.д. 45-48).

Судом также установлено, что 28 июля 2020 года между ФИО1 (покупатель) и Д.Л.А., ФИО2 действующего от имени ФИО3 на основании доверенности (продавцы), был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в соответствии с которым Д.Л.А. продала и передала в собственность ФИО1 земельный участок, общей площадью 1066 кв.м, кадастровый №, и жилой дом общей площадью 83,5 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> а ФИО1 принял указанные объекты недвижимости и уплатил продавцам за данные объекты недвижимости денежные средства в сумме 950000 рублей (л.д.12).

Согласно п. 6 договора денежные средства в сумме 950 000 рублей продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что в стороны договорились не составлять передаточный акт, покупатель не имеет претензий к состоянию приобретаемого дома и земельного участка.

Данные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

ДД.ММ.ГГГГ умерла Д.Л.А., что подтверждается актовой записью о смерти № от 26.06.2021года (л.д. 61).

Ответчики ФИО3 и ФИО2 являются сыновьями умершей Д.Л.А., принявшие в установленный законом срок наследство, что подтверждается ответом нотариуса (л.д. 43).

Как следует из ответа нотариуса в составе наследственного имущества спорные жилой дом и земельный участок не заявлялись.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 28.07.2020 года в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошел.

Согласно разъяснениям, данным в п.п. 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в п.п. 43-46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

Проверяя действительную общую волю сторон при заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 28.07.2020года, судом установлено, что ФИО1 и Д.Л.А., ФИО2 действующий от имени ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности, подписали договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО1 и Д.Л.А. фактически исполнили данный договор купли-продажи, поскольку Д.Л.А. передала ФИО1 свой жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> ключи от дома и подлинные правоустанавливающие документы на них, а ФИО1 передал Д.Л.А. денежные средства по данному договору купли-продажи в размере 950 000 рублей.

Из материалов дела также следует и сторонами не оспаривается, что ФИО1 переехал в спорный жилой дом, и фактически проживает по настоящее время вместе со своей семьей (л.д.56).

Судом также установлено, что с момента переезда ФИО1 в жилое помещение и по настоящее время он несет бремя его содержания, осуществляет косметический ремонт, поддерживает помещение в исправном состоянии.

Таким образом, судом установлено, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи жилого дома с земельным участком. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между ними произведены, спорные объекты недвижимости фактически переданы Д.Л.А. ФИО1, который владеет и пользуется ими с момента заключения договора по настоящее время.

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Исходя из положений п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами

В силу положений п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, исходя из вышеуказанных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание признание исковых требований ответчиками, являющиеся наследниками умершей Д.Л.А, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной после смерти продавца, признании права собственности покупателя на объект недвижимости для совершения государственной регистрации перехода права собственности и прекращении права собственности продавца на объект недвижимости, являются способом защиты нарушенного права истца, поскольку позволяют восстановить его нарушенное право на пользование спорными жилым домом и земельным участком, в связи с чем подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194,197,198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) к ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>), ФИО3 <данные изъяты> года рождения (паспорт серия <данные изъяты>) удовлетворить полностью.

Признать сделку купли-продажи жилого дома общей площадью 83,5 кв.м и земельного участка площадью 1066 кв.м, кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, от 28 июля 2020года, заключенную между ФИО1 и Д.Л.А., ФИО2 действующего от имени ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности, действительной.

Прекратить право собственности Д.Л.А. в виде 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 83,5 кв.м и земельный участок площадью 1066 кв.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3 в виде 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 83,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Аннулировать и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 февраля 2002 года сделана запись регистрации № о регистрации права собственности виде 1/3 долю в праве общей долевой собственности ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилой дом с кадастровым (или условный) номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Аннулировать и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 февраля 2002 года сделана запись регистрации № о регистрации права собственности виде 1/3 долю в праве общей долевой собственности Д.Л.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ года на жилой дом с кадастровым (или условный) номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Аннулировать и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2015 года сделана запись регистрации № о регистрации права собственности виде 1/3 долю в праве общей долевой собственности Д.Л.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ года, на жилой дом с кадастровым (или условный) номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на жилой дом общей площадью 83,5 кв.м, кадастровый номер №, и земельный участок площадью 1066+/-11 кв.м, кадастровый номер № расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Брединский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Сысуева С.В.

мотивированное решение

изготовлено 28.07.2023 года