Решение по делу № 2-22/2025 от 24.03.2025

Дело № 2-22/2025 25 февраля 2025 года

78RS0001-01-2023-003999-82

Решение

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Минихиной О.Л.,

при секретаре Гордиевской А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО Специализированный застройщик "Альфа" об устранении недостатков, взыскании неустойки, стоимости восстановительного ремонта, штрафа,

Установил:

Истец обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО Специализированный застройщик "Альфа" об устранении недостатков, взыскании неустойки, стоимости восстановительного ремонта.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что 15.08.2017 года между ФИО3 и ООО Специализированный застройщик "Альфа" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного ..., предметом которого являлось строительство многоквартирного дома ответчиком и передача в собственность истца ..., расположенной в многоквартирном доме по адресу: .... Квартира была принята у застройщика по акту приема-передачи 28.08.2019 года. 26.08.2022 года комиссией в составе председателя застройщика, управляющей компании и собственника был составлен акт осмотра, которым были установлены протечки в квартире. Ответчик обязался устранить в срок до 04.09.2022 года. Истец передал ключи от квартиры для проведения ремонтных работ. Работы проведены не были. 03.02.2023 года комиссией в состав представителя управляющей компании и собственника был составлен акт о затоплении .... Комиссия установила, что произошли очередные протечки. 08.02.2023 года комиссией в составе представителя застройщика, управляющей компании и собственника был составлен акт осмотра ..., согласно которому зафиксированы следы протечек, отсутствие ремонтных работ по устранению недостатков и причин протечек, установленных актом осмотра от 26.08.2023 года. 14.04.2023 года комиссией в составе представителя застройщика, управляющей компании и собственника был составлен акт осмотра квартиры. Комиссия установила, что работы по устранению недостатков не выполнены, протечки продолжаются в тех же местах. По настоящее время работы по устранению выявленных недостатков, а также причин неоднократных протечек не выполнены. Требования истца об устранении не исполнены в указанные сроки. Ответчик отказывается от выполнения работ. В местах протечек образовалась плесень. Истец по настоящее время не имеет возможности подготовить квартиру для проживания в ней.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), истец просил суд:

- обязать ООО Специализированный застройщик "Альфа" выполнить работы по устранению недостатков, являющихся причиной протечек в ..., расположенной по адресу: ..., а именно:

1.1. полностью демонтировать и смонтировать конструкцию эксплуатируемой кровли-террасы над помещением ...;

Для обустройства герметизации деформационных швов выполнить следующие виды работ:

перекладку тротуарной плитки с ее заменой, в связи с несоответствием ее толщины проекту, заполнение швов цементным раствором;

обустроить дренаж верхнего покрытия террасы с заменой цементно-песчаной смеси на дренажный слой из гранитной крошки (отсева) фракции 2-5 мм толщиной 30 мм и дренажных матов – 57 кв.м

заменить геотекстиль (фильтрующий слой) – 57 кв.м;

заменить три слоя гидроизоляции из мастики «Гипердесмо» - 57 кв.м;

заменить армированную цементную стяжку – 57 кв.м.;

заменить утеплитель из каменной ваты – 57 кв.м;

заменить пароизоляцию из полиэтиленовой пленки – 57 кв.м.;

- заменить дополнительный водоизоляционный ковер в примыканиях кровли к стенам и парапетам – 25 м;

1.2. демонтировать и смонтировать защитные фартуки на парапетах (без дополнения нового материала) – 15 кв.м.;

1.3. демонтировать и смонтировать ограждения (без дополнения нового материала) – 15 м.;

1.4 обустроить герметизацию деформационных швов – 5 м;

заменить облицовку парапетов из облицовочных плит – 4 кв.м.;

перемонтировать водосточную воронку – 1 шт.,

- взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года в размере 216 588,34 руб.;

- взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков устранения недостатков за период с 01.07.2025 года по дату фактического устранения недостатков из расчета 1 634 629 руб. х 1/300 х 8% х 2;

- взыскать с ответчика в пользу истца стоимость восстановительного ремонта в размере 71 900 руб.;

- взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 5% от присужденной суммы.

Истец в судебное заседание не явился, воспользовался правом, предоставленным ч. 1 ст. 48 ГПК РФ на ведение дел через представителя.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности № 58 АА 2083344 от 27.07.2024 года, в судебное заседание явился, уточненное исковое заявление поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности № 92-5/2-2024 от 06.12.2024 года, в судебное заседание явилась, не возражала против удовлетворений требований об устранении недостатков и взыскании стоимости восстановительного ремонта в квартире. Представитель ответчика возражала против взыскания штрафа, поскольку требование об устранение недостатков не было заявлено истцом в претензионном порядке, а также возражала против взыскания неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в квартире с 01.07.2025 года по дату фактического устранения недостатков, поскольку просрочки выполнения ремонтных работ в настоящее время не имеется. При этом представитель ответчика, указывала на то, что завышенным является заявленный к взысканию размер неустойки за просрочку исполнения требования истца об устранении недостатков в квартире в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) просила о снижении размера неустойки ввиду несоответствия последствиям нарушения обязательств по качеству переданного истцу товара.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав представленные доказательства, выслушав пояснения сторон, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

В развитие закрепленной в ст. 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть первая ст. 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться с суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения ст. 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований полагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 года № 998-О).

Между тем, в силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 ГК РФ, в силу которых не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положения ст. 8 ГК РФ предусматривают в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок).

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из содержания п. 1 ст. 420 ГК РФ физические следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон № 214-ФЗ, Закон).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 указанного Закона).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, если иное не предусмотрено договором.

Из положений ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, следует, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 указанного Закона).

В силу ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

При рассмотрении спора по существу судом установлены следующие обстоятельства.

15.08.2017 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 41, согласно условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке, многоквартирный дом по строительному адресу: ..., и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цены и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (л.д. 11 – 21 том 1).

28.08.2019 года истец принял у застройщика по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д. 22 том 1).

Согласно п. 4 акта от 28.08.2019 года участник подтверждает, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга по гражданскому делу № 2-1235/2022 от 06.07.2022 года (л.д. 45 – 54 том 1), вступившим в законную силу 01.11.2022 года, установлено, что 20.02.2020 ФИО3 обратилась в ООО УК «Люмьер-комфорт» с заявлением о проведении работ по устранению протечек через потолочные перекрытия в ....

Согласно Акту от 20.02.2020 года, составленному ООО УК «Люмьер-Комфорт», комиссией в составе представителя ООО УК «Люмьер-Комфорт» и собственника ... произведен осмотр помещений ..., выявлены протечки через потолочные перекрытия по стенам и вдоль вентшахты. Произведена фотофиксация.

Согласно Акту от 21.07.2020 года, составленному ООО УК «Люмьер-Комфорт», комиссией в составе представителя ООО УК «Люмьер-Комфорт» и собственника ... произведен осмотр помещений ..., обнаружены протечки с кровли в квартиру в нескольких местах. Произведена фотофиксация.

02.07.2020 года, 04.08.2020 года ФИО3 обратилась в ООО УК «Люмьер-комфорт» с заявлением об устранении протечки с кровли в ее ....

25.08.2020 года комиссией в составе представителя застройщика ООО СЗ «Альфа», представителя генерального подрядчика ООО «СК» и ФИО3 был составлен акт о выявленных недостатках, которым засвидетельствовано наличие недостатков в квартире: точечная протечка в коридоре (в центре потолка); точечная протечка в комнате (в потолке); протечка в межкомнатной перегородке смежной с кухней; точечная протечка в комнате, смежной с кухней (в потолке). В зоне недостатка № 3. Произведена фотофиксация, установлен срок устранения – 28.09.2020 года. Обязательства по устранению недостатков исполнены не были.

31.10.2020 года истец направила ответчику претензию об устранении недостатков, вызванных протечкой с кровли и выплате неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.

21.04.2021 года между ООО СЗ «Альфа» и ФИО3 заключено Соглашение о возмещении расходов на устранение недостатков ... многоквартирном жилом доме по адресу: ... и урегулировании спора.

Согласно п. 2 данного Соглашения, застройщик безвозмездно устранил выявленные собственником недостатки квартиры, вызванные протечкой кровли, а также в целях мирного урегулирования спорной ситуации Стороны по взаимному согласию пришли к соглашению о том, что Застройщик обязуется выплатить Собственнику компенсацию в размере 92 000 руб.

17.05.2021 года Истцом направлена претензия ООО СЗ «Альфа» об устранении недостатков объекта недвижимости, из которой следует, что по состоянию на 09.05.2021 года в квартире, принадлежащей истцу, снова выявлены протечки.

Указанная претензия была получена застройщиком 03.06.2021 года. Срок устранения недостатков истек 18.07.2021 года.

28.07.2021 года комиссией в составе представителя управляющей организации, обслуживающей многоквартирный дом ООО УК «Люмьер-Комфорт» и представителя собственника составлен акт осмотра фиксирующий протечки в квартире, произведена фотофиксация.

При рассмотрении гражданского дела № 2-1235/2022 ответчиком произведены работы по устранению недостатков, что подтверждено Актом выполненных работ от 23.06.2022 года.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, после устранения недостатков, 26.08.2022 года комиссией в составе председателя застройщика, управляющей компании и собственника был составлен акт осмотра, которым были установлены протечки в квартире. Истец передал ключи от квартиры для проведения ремонтных работ, ответчик обязался провести работы в срок до 04.09.2022 года.

03.02.2023 года комиссией в состав представителя управляющей компании и собственника был составлен акт о затоплении .... Комиссия установила, что произошел залив квартиры в местах: кухня, у вентиляционной шахты, в районе стыка дверного проема и потолка, а также со стороны коридора. Выявлены следующие повреждения: со стороны кухни свежие следы протечки, со стороны коридора свежие следы протечки со следами биологического поражения (плесени) (л.д. 24 - 29 том 1).

08.02.2023 года комиссией в составе представителя застройщика, управляющей компании и собственника был составлен акт осмотра ..., согласно которому в кухне, у вентиляционной шахты, в районе стыка дверного проема и потолка, со стороны коридора установлены следу последствия протечек, зафиксированных актом о затоплении ... от 03.02.2023 года. Со стороны коридора имеются свежие следы биологического поражения (л.д. 30 том 1).

14.04.2023 года комиссией в составе представителя застройщика, управляющей компании и собственника был составлен акт осмотра ..., которым стороны зафиксировали, что работы по устранению недостатков, установленных актом от 08.02.2023 года, застройщиком не выполнены, недостатки не устранены. Следы и последствия протечек, в том числе распространение биологического поражения по месту протечки, зафиксированы в тех же местах квартиры (л.д. 32 – 35 том 1).

В заключении, составленном ООО «Центр оценки и экспертиз», спецалисты пришли к следующим выводам:

на основании проведенного натурного обследования, ознакомления с имеющимися в наличии документами и фотоматериалами, обработки предоставленных свидетельских показаний, а также в результате инженерного анализа выявленных фактов, установлено, что причиной образования мест протечек воды на поверхностях строительных конструкций в помещениях квартиры, находящейся по адресу: ..., зафиксированных в актах УК «Люмьер-Комфорт», составленных в августе 2022 года и ранее, явилось проникновение вод атмосферных осадков с территории части открытой террасы, расположенной непосредственно над данной квартирой, ввиду негерметичного состояния части её террасы) напольного покрытия, исполнительная схема которого указана на листе № 1 альбома 1422-КЖ1;

Между заливами, вызванными неоднократными протечками воды, зафиксированными в актах осмотра, составленных в августе 2022 года и ранее, которые были выявлены на поверхностях строительных конструкций в помещениях кухни, коридора и двух комнат ... неудовлетворительным техническим состоянием части напольного покрытия открытой террасы (см. фото № 24-32), смонтированного непосредственно над данной квартирой, имеется прямая причинно-следственная связь;

В виду полного отсутствия каких-либо “водных” инженерных коммуникаций (систем), смонтированных над исследованными помещениями ..., единственным источником периодического наступления влагонасыщенного состояния всех выявленных мест залива ограждающих строительных конструкций (потолков и стен), находящихся в помещениях данной квартиры, явились воды атмосферных осадков. Альтернативных источников влагопоступлений для всех исследованных мест протечек воды – нет;

Все протечки воды в ..., выявленные за период с конца августа 2019 года до конца августа 2022 года, необходимо считать гарантийными случаями, согласно п. 6.3. Договора № 41 участия в долевом строительстве от 15.08.017 года, произошедшими в период действия гарантийных обязательств Застройщика;

Текущее санитарное состояние ..., ввиду нахождения на поверхностях строительных конструкций, образующих два балкона: балкон № 1, расположенный в соях ЛЛ-ММ, а также балкон XXX, расположенный в осях 17-19, очагов бактериального поражения, оценивается, как неудовлетворительное;

Выявленные на балконах очаги бактериального поражения поверхностей строительных конструкций создают угрозу вредного воздействия на человека и являются нарушением требований действующего нормативного документа, регламентирующего, в том числе, правила к содержанию жилых, производственных и общественных помещений, по следующему пункту: п. 130 СанПиН 2.1.3684-21;

Учитывая специфику разрушительного воздействия от возможного проникновения вод атмосферных осадков внутрь структуры напольного покрытия части открытой террасы, находящейся непосредственно над исследованной квартирой, в зимний период, которая связана с множественным чередованием положительных и отрицательных температур наружного воздуха, решение о технической целесообразности проведения полной замены строительных материалов, образующих напольное покрытие части открытой террасы, которое является кровельным покрытием для строительных конструкций .... должно быть принято по результатам комиссионного технического осмотра, проведённого в мае-июне 2023 года;

Ремонтно-строительные работы локального характера, выполненные ООО СЗ «АЛЬФА» (смотреть акт выполненных работ по устранению недостатков ... от 24.12.2021 года и акт выполненных работ по устранению протечек в ... от 23.06.2022 года) внутри помещений ..., не способны решить проблему затекания талых и дождевых вод атмосферных осадков через повреждённые материалы напольного покрытия части открытой террасы, расположенной непосредственно над данной квартирой. Возможность осуществления доступа (затекания) вод атмосферных осадков к наружным поверхностям потолочных строительных конструкций ... их (потолочных конструкций) дальнейшего насыщения влагой, является главной нерешённой Застройщиком проблемой;

В случае дальнейшего повторения случаев протечек воды в помещения ..., необходимость проведения работ по полной замене материалов, образующих "‘кровельный пирог” над данной квартирой, должна рассматриваться Застройщиком, как обязательная к выполнению;

На основании изучения проектной документации, отсутствие флюгарки, которая предотвращала бы попадание внутрь исследованного вентиляционного короба, проходящего через ..., вод атмосферных осадков, является недостатком данного проекта, нуждающимся в устранении, ввиду нарушения требований пп. 4.6.1.1., 4.6.1.28. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Пунктом 6.3 Договора установлен гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет (л.д. 16 том 1).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Не исполнение стороной указанной обязанности на представление доказательств или злоупотребление им (ч. 1 ст. 35, ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, п. 2 ст. 10 ГК РФ), влечет соответствующие процессуальные последствия – в том числе и постановление решения только на основании тех доказательств, которые представлены в материалы дела другой стороной.

В соответствии с требованиями ст. ст. 55, 56, 67, 68 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно разъяснению, содержащемуся в аб. 1 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В целях всестороннего и объективного рассмотрения дела судом в соответствии со ст. 79 ГПК РФ была по ходатайству представителя ответчика судом была назначена и проведена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

В заключении АНО "РОСЭ № 1839эк-2024 эксперты приходят к следующим выводам:

по вопросу № 1: Причиной заливов/затекания воды в жилое помещение, расположенное по адресу: ..., перечисленных в исковом заявлении и акте осмотра от 26.08.2022 года является несоответствие покрытия террасы ... требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76».

На террасе выявлены следующие нарушения:

- дренаж верхнего покрытия террасы не обеспечен;

- облицовочное покрытие имеет швы, доступные для проникновения воды;

- деформационные швы в стяжке не обустроены.

по вопросу № 2: Недостатки, перечисленные в исковом заявлении и акте осмотра от 26.08.2022 года, являются, как следствием несоответствия качества проектирования, так и строительства многоквартирного дома по адресу: ... а также обязательным к применению нормативным требованиям, а именно: СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП Н-26-76».

по вопросу № 3: Определить состав, объем и стоимость работ по устранению

выявленных недостатков - несоответствий качества проектирования и строительства многоквартирного дома по адресу: ..., а также обязательным к применению нормативным требованиям (СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76»), с учетом проведенного ответчиком в 2023 году ремонта части открытой террасы, расположенной непосредственно над квартирой истца, не предоставляется возможным без подготовки проектных решений.

по вопросу № 4: Для устранения поврежденный, нанесенных в результате заливов/затеканий, в ..., расположенной по адресу: ..., необходимо произвести работы по очистке поверхности щетками в объеме 6 м2. Стоимость восстановительного ремонта в квартире, составляет: 8 467 руб., в т.ч. НДС (20%) 1 411,20 руб.

Опрошенный в судебном заседании эксперт АНО "РОСЭ" ФИО1, пояснил, что им выполнено экспертное заключение №1839эк-2024 согласно определению суда от 05.04.2024 года, выводы, изложенные в заключении, поддерживает в полном объеме, пояснив, что для того, чтобы ответчику устранить дефекты, необходимо разработать рабочую проектную документацию, в которой будет расписано то, какие материалы взамен используемых будут применены в новом покрытии, также порядок проведения работ с учетом того, что терраса не отсечена и не имеет каких-либо границ с иными террасами, не принадлежащими истцу. Проектное согласование необходимо для того, чтобы рабочие, которые будут устранять недостатки, четко представляли себе, что они делают, также чтобы решения могли пройти независимую проверку и квалифицированные специалисты сказали о том, что эти решения будут работать, также для того, чтобы было возможно организовать работу, на территории, не принадлежащей истцу или ответчику. В данном проекте будут определены объем работ, точное указание материалов и последовательность действий. Независимая экспертиза проектной документации и проводится для того, чтобы была дополнительная гарантия того, что выбранное проектное решение и материалы сработают эффективно. В проектное бюро приходят с техническим заданием на проектирование и там должно быть написано: «для дефектов кровли предусмотреть основные решения». Эксперта не затруднит дать дополнительные пояснения по видам работ для того, чтобы ответчику было проще сформулировать техническое задание. Работы рекомендуют проводить в теплый и сухой период. В помещении истца отделка не выполнена и следов биологического повреждения эксперты не увидели, любая грунтовка перед штукатуркой или покраской содержит фунгицидные препараты. Главная проблема-протечка террасы. Эксперт пояснил, что ответить на вопрос № 3, а именно определить состав, объем и стоимость работ по устранению выявленных недостатков – несоответствий качестве проектирования и строительства многоквартирного дома по адресу: ..., а также обязательным к применению нормативным требованиям (СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»), с учетом проведенного ответчиком в 2023 году ремонта части открытой террасы, расположенной непосредственно над квартирой истца, не представляется возможным без подготовки проектных решений. Вместе с тем, в случае назначения дополнительной экспертизы эксперт может перечислить рекомендуемые виды работ, необходимые и достаточные для устранения дефектов эксплуатируемой кровли террасы ..., а также нормативные сроки проведения основных этапов работ.

Учитывая пояснения эксперта АНО «РОСЭ» ФИО1, поскольку для разрешения поставленных вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, требуются специальные познания, судом в соответствии со ст. 79 ГПК РФ была назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза.

В заключении АНО "РОСЭ № 2010эк-2024 эксперты пришли к выводу, что для устранения дефектов эксплуатируемой кровли террасы ..., расположенной по адресу: ..., рекомендуются следующие необходимые и достаточные виды работ:

Оборудование защитного укрытия («тепляка») над эксплуатируемой кровлей террасы;

Демонтаж (послойный) тротуарной плитки, уклоннобразующей стяжки, утеплителя, пароизоляции в части эксплуатируемой кровли террасы, в проекции нижерасположенных помещений - квартиры Истца;

Демонтаж существующего металлического ограждения и части кровельного покрытия за ним в части кровли, не относящейся к квартире Истца. Размер определить проектом;

Устройство разделительной стенки (мини-парапета), отделяющей части эксплуатируемой кровли террасы, в проекции нижерасположенных помещений квартиры Истца от остальной эксплуатируемой кровли. Тип, размеры, способ крепления к перекрытию определить проектом;

Устройство примыкания гидроизоляционного кровельного покрытия части кровли, не относящейся к квартире Истца к вновь обустроенной стенке, тип, размеры определить проектом в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017.

Подготовить бетонную поверхность плиты перекрытия, выполнить парогидроизоляционное покрытие, в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017. Материалы, узлы примыкания к вертикальным стенам определить проектом.

Выполнить теплоизолирующий слой, материал определить проектом.

Выполнить разделительный слой, материалы определить проектом.

Выполнить уклонообразующую стяжку. Толщину, армирование, направление уклонов определить проектом, в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017.

Выполнить гидроизоляционное покрытие, в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017. Материалы, узлы примыкания к вертикальным стенам определить проектом.

Выполнить определённым проектом тип финишного покрытия эксплуатируемой кровли, при необходимости предусмотреть дренирующий слой (песок с геотекстилем).

Учитывая отсутствие точных проектных решений нормативные сроки проведения основных этапов работ указать не представляется возможным. Общая продолжительность работ не должна составлять более 1,5 календарных месяцев (до наступления зимнего сезона).

Однако, поскольку представленные заключения экспертов не позволяли определить стоимость работ по устранению недостатков, являющихся причиной заливов в ..., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: ..., что влекло невозможность определения размера неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, судом по ходатайству истца на основании ч. 2 ст. 87 ГПК РФ была назначена повторная комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

В заключении ООО «Центр судебной экспертизы «Веритас» № 89/27/12-СТЭ эксперты приходят к следующему выводу. Согласно Заключению эксперта № 1839эк-24 от 06.06.2024 АНО «Региональная организация судебных экспертиз», для устранения недостатков эксплуатируемой кровли-террасы, которые послужили причиной проникновения атмосферных осадков в нижерасположенную ..., необходимо:

полностью демонтировать и смонтировать конструкцию эксплуатируемой кровли-террасы над помещениями ..., так как экспертами АНО «Региональная организация судебных экспертиз» выявлено повреждение всех слоев напольного пирога террасы из-за наличия в них влаги, а также для обустройства герметизации деформационных швов:

- выполнить перекладку тротуарной плитки с ее заменой, в связи с несоответствием ее толщины проекту (согласно проекту должна применяться плитка толщиной 40 см, а применена плитка толщиной 30 см), а также с заполнением швов цементным раствором - 57,0 кв.м.;

- обустроить дренаж верхнего покрытия террасы с заменой цементно-песчаной смеси на дренажный слой из гранитной крошки (отсева) фракции 2- 5 мм толщиной 30 мм и дренажных матов - 57,0 кв.м;

- заменить геотекстиль (фильтрующий слой) - 57,0 кв.м;

- заменить три слоя гидроизоляции из мастики «Гипердесмо» - 57,0 кв.м;

- заменить армированную цементную стяжку - 57,0 кв.м;

- заменить утеплитель из каменной ваты - 57,0 кв.м;

- заменить пароизоляцию из полиэтиленовой пленки - 57,0 кв.м;

- заменить дополнительный водоизоляционный ковер в примыканиях кровли к стенам и парапетам - 25 м;

демонтировать и смонтировать защитные фартуки на парапетах (без дополнения нового материала) - 15 кв.м;

демонтировать и смонтировать ограждения (без дополнения нового материала) – 15м.;

обустроить герметизацию деформационных швов -5 м;

заменить облицовку парапетов из облицовочных плит - 4,0 кв.м;

перемонтировать водосточную воронку.

Стоимость вышеперечисленных работ по устранению недостатков эксплуатируемой кровли-террасы определена в Локальной смете (см. Приложение № 2 к настоящему заключению).

Расчет выполнен на основании Единичных расценок на ремонтно-строительные работы (ТЕРр-2001) и строительные работы (ТЕР-2001) с применением индексов для пересчета в цены октября 2024 года Регионального Центра по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга.

Стоимость восстановительного ремонта для устранения недостатков эксплуатируемой кровли-террасы, которые послужили причиной проникновения атмосферных осадков в нижерасположенную ..., составляет в текущих ценах 1 634 629 руб.

Оценивая указанное заключение, представленное ООО «Центр судебной экспертизы «Веритас» и пояснения эксперта ФИО2, суд приходит к выводу, что заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание исследуемых объектов, оценку результатов исследований, а также обоснование выводов, сделанных по результатам этих исследований, дает четкие и недвусмысленные ответы на поставленные судом вопросы, кроме того, выводы экспертов подтверждаются не только подробными описаниями объектов исследования, но и материалами фотофиксации, приложенными к заключению, о наличии дефектов строительных работ.

Разрешая заявленные требования, суд, установив, что квартира истцу застройщиком передана с отступлениями от условий договора и принята истцом по акту приема-передачи с недостатками, от устранения которых ответчик отказался, учитывая, что экспертом установлена причинно-следственная связь между возникшими дефектами и действиями ответчика (выявленные дефекты являются производственными), а также предусмотренное законом право истца требовать устранения недостатков, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения обязанности на ООО Специализированный застройщик "Альфа" выполнить работы по устранению недостатков, являющихся причиной протечек в ..., расположенной по адресу: ... соответствии с заключением ООО «Центр судебной экспертизы «Веритас» №89/27/12-СТЭ.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Пунктами 3, 4 ст. 1 ГК РФ установлено, что при осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Стоимость восстановительного ремонта согласно экспертному заключению АНО "РОСЭ № 2010эк-2024 составила 8 467 руб. Ввиду вышеизложенного данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 27.06.2019 года) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 23 Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей", за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в пп. "а" п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении требований потребителей о взыскании неустойки, предусмотренной Законом о защите прав потребителей, необходимо иметь в виду, что неустойка (пеня) в размере, установленном ст. 23 Закона, взыскивается за каждый день просрочки указанных в ст. ст. 20, 21, 22 Закона сроков устранения недостатков товара и замены товара с недостатками, соразмерного уменьшения покупной цены товара, возмещения расходов на исправление недостатков товара потребителем, возврата уплаченной за товар денежной суммы, возмещения причиненных потребителю убытков вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, а также за каждый день задержки выполнения требования потребителя о предоставлении на время ремонта либо до замены товара с недостатками товара длительного пользования, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, впредь до выдачи потребителю товара из ремонта или его замены либо до предоставления во временное пользование товара длительного пользования, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, без ограничения какой-либо суммой. При этом судам надлежит учитывать, что если срок устранения недостатков не был определен письменным соглашением сторон, то в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона недостатки должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для устранения данных недостатков товара, с учетом обычно применяемого способа их устранения.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года в размере 216 588,34 руб.

Определяя период и размер взыскания неустойки, суд полагает необходимым учесть следующее.

Как установлено решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга по гражданскому делу № 2-1235/2022 от 06.07.2022 года, 31.10.2020 года истец направила ответчику претензию об устранении недостатков, вызванных протечкой с кровли и выплате неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.

Указанная претензия была получена застройщиком 03.06.2021 года. Срок устранения недостатков истек 18.07.2021 года.

31.08.2021 года истец в адрес ответчика направила претензию об устранении недостатков и выплате неустойки.

Ответчик оставил без ответа, претензию от 27.08.2021 года и предложение о расторжении соглашения от 21.04.2021 года.

Решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга по гражданскому делу № 2-1235/2022 от 06.07.2022 года с ответчика в пользу истца была взыскана неустойка за период с 19.07.2021 года по 23.06.2022 года за нарушение срока устранения недостатков.

Вместе с тем, проведенные ООО Специализированный застройщик "Альфа" работы не устранили недостатки в квартире истца, и 26.08.2022 года комиссией в составе председателя застройщика, управляющей компании и собственника был составлен акт осмотра, которым были установлены протечки в квартире. Ответчик обязался провести работы в срок до 04.09.2022 года, однако работы по устранению недостатков до настоящего времени не выполнены.

Принимая во внимание, что выполненные ООО Специализированный застройщик "Альфа" работы на основании претензии от 17.05.2021 года не устранили недостатки в квартире истца, после чего ответчик в установленный актом осмотра срок до 04.09.2022 года добровольно не удовлетворил законное требование истца об устранении выявленных недостатков, неустойка должна быть начислена за период с 05.09.2022 года.

Правительство Российской Федерации на основании Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства Российской Федерации (ст. 23 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 года № 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации").

В соответствии с п. 6 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации в 2022 году вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве; особенности включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве

Во исполнение требований федерального законодателя Правительством Российской Федерации принято постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 года № 479, которое устанавливает особенности применения требований Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ и применяется с 29.03.2022 года.

В соответствии с абз. 5 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 года № 479 (в редакции от 30.09.2022 года) установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве - неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 года включительно.

Также Правительством Российской Федерации принято постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", которое устанавливает особенности применения требований Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ и применяется с 22.03.2024 года.

В абз. 5 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326 (ред. от 26.12.2024 года) установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 с. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 года включительно.

Согласно п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326 (ред. от 26.12.2024 года) в период с 01.07.2023 года до 30.06.2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 года.

Особенности, установленные п. 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Согласно Информационному сообщению Банка России ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая по состоянию на 01.07.2023 года, составляла 7,5%.

Согласно расчёту, представленному истцом, период просрочки исполнения требований истцов составил 265 дней (с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года), размер неустойки составил 216 588 руб. 34 коп.

Представленный истцом расчет суммы неустойки судом проверен, ответчиком не оспорен, суд принимает указанный расчет и считает его правильным.

В возражениях на исковые требования представитель ответчика ссылается на явную несоразмерность начисленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств и просил на основании ст. 333 ГК РФ снизить сумму неустойки, штрафа.

Оснований для снижения размера неустойки применительно к ст. 333 ГК РФ суд не усматривает ввиду непредставления ответчиком доказательств наличия исключительности случая.

Уменьшение неустойки должно производиться судом, исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

Обстоятельства, которые могут служить основанием для снижения размера неустойки имеют существенное значение для дела и должны быть поставлены судом на обсуждение сторон, установлены, оценены и указаны в судебных постановлениях (ч. 2 ст. 56, ст. 195, ч. 1 ст. 196, ч. 4 ст. 198, п. 5 ч. 2 ст. 329 ГК РФ).

Данная позиция, в том числе, изложена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2022 года № 11-КГ22-6-К6, от 07.06.2022 года № 66-КГ22-2-К8, № 21-КГ22-2-К5, от 28.06.2022 года № 11-КГ22-10-К6.

Поскольку вина застройщика в неисполнении принятых на себя обязательств по своевременной передаче объекта участнику долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора установлена, более того, на период начисления неустойки и, соответственно, ее размер влияют применимые к ней Постановления № № 479, 326, в связи с чем, суд находит размер неустойки соответствующим последствиям, нарушенного обязательства.

Разрешая спор в части взыскания с ответчика неустойки до момента фактического исполнения обязательств, суд исходит из следующего.

Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Федеральным законом от 08.08.2024 года № 266-ФЗ в ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения.

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, в редакции от 08.08.2024 года, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Статьей 2 Федерального закона от 08.08.2024 года № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 08.08.2024 года № 266-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2024 года.

Таким образом, с 01.07.2025 года с ответчика подлежит взысканию неустойка за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования - Центрального банка Российской Федерации, действующей в период соответствующего нарушения, от стоимости восстановительного ремонта для устранения недостатков (1 634 629 руб.), но не более стоимости восстановительного ремонта для устранения недостатков до даты фактического исполнения обязательств.

Разрешая требования истца о взыскании штрафа, суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, в редакции от 08.08.2024 года, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что истец с письменной претензией об обязании выполнить работы по устранению недостатков не обращался, тогда как в суд с настоящим иском обратился 08.06.2023 года, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 года № 479 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО Специализированный застройщик "Альфа" в пользу ФИО3 штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При этом сумма подлежащей взысканию государственной пошлины подлежит зачислению в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту НК РФ) истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Положениями ч. 1 ст. 333.19 НК РФ предусмотрено, что по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: от суммы 200 001 руб. до 1 000 000 руб. – 5 200 руб. плюс 1% процент суммы, превышающей 200 000 руб.

Согласно абз. 2 пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается для физических лиц в размере 300 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика государственной пошлины в доход бюджета в размере 5 450 руб. 55 коп., исходя из расчета (8 467 руб. + 216 588 руб. 34 коп. – 200 000 руб.)*1% + 5 200 руб. + 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 167, 198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО3 к ООО Специализированный застройщик "Альфа" об устранении недостатков, взыскании неустойки, стоимости восстановительного ремонта, штрафа – удовлетворить в части.

Обязать ООО Специализированный застройщик «Альфа» (ИНН: <***>) в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в силу решения суда выполнить работы по устранению недостатков, являющихся причиной протечек в ..., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: ..., а именно:

1.1. полностью демонтировать и смонтировать конструкцию эксплуатируемой кровли-террасы над помещением ...;

Для обустройства герметизации деформационных швов выполнить следующие виды работ:

заменить геотекстиль (фильтрующий слой) – 57 кв.м;

заменить три слоя гидроизоляции из мастики «Гипердесмо» - 57 кв.м;

заменить армированную цементную стяжку – 57 кв.м.;

заменить утеплитель из каменной ваты – 57 кв.м;

заменить пароизоляцию из полиэтиленовой пленки – 57 кв.м.;

- заменить дополнительный водоизоляционный ковер в примыканиях кровли к стенам и парапетам – 25 м;

1.2. демонтировать и смонтировать защитные фартуки на парапетах (без дополнения нового материала) – 15 кв.м.;

1.3. демонтировать и смонтировать ограждения (без дополнения нового материала) – 15 м.;

1.4 обустроить герметизацию деформационных швов – 5 м;

заменить облицовку парапетов из облицовочных плит – 4 кв.м.;

перемонтировать водосточную воронку – 1 шт.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Альфа» в пользу ФИО3 стоимость восстановительного ремонта в размере 8 467 руб., неустойку за нарушение сроков устранения недостатков за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 216 588 руб. 34 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Альфа» (ИНН: <***>) в пользу ФИО3 неустойку за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости восстановительного ремонта для устранения недостатков (1 634 629 руб.), но не более стоимости восстановительного ремонта для устранения недостатков, начиная с 01.07.2025 года до даты фактического исполнения обязательства по устранению недостатков.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Альфа» (ИНН: <***>) в доход государства государственную пошлину в размере 5 450 руб. 55 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено XX.XX.XXXX года