административное дело № 3а-67/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 мая 2023 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Леганова А.В.,
при секретаре
судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело № 23OS0000-01-2021-001459-05 по административному иску ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,
установил:
ФИО2 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, установить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на даты определения кадастровой стоимости – 1 января 2018 года (для нежилых здания и помещения), 1 января 2020 года (для земельного участка).
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что кадастровая стоимость данных объектов не соответствует рыночной стоимости, это нарушает ее права, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых и арендных платежей в завышенном размере.
В подтверждение такой правовой позиции предоставила выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов составляет:
- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 219 084 600 рублей 26 копеек (по состоянию на 1 января 2018 года);
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 140 843 995 рублей 10 копеек (по состоянию на 1 января 2020 года);
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> – 1 951 572 рублей 46 копеек (по состоянию на 1 января 2018 года).
Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 5 августа 2021 года № К/21-86, подготовленным оценщиком ФИО3, занимающимся частной практикой, рыночная стоимость данных объектов определена в следующих размерах:
- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 72 553 000 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года);
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 89 313 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> – 1 002 000 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).
Решением Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2022 года административный иск ФИО2 удовлетворен частично, кадастровая стоимость указанных объектов установлена в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 августа 2022 года данный судебный акт отменен, административное дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение, ввиду непривлечения всех соарендаторов земельного участка с кадастровым номером <№...>.
В судебное заседание 29 мая 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
До начала судебного заседания от представителя административного истца ФИО4, действующего на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие и установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере их рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы.
Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 3 мая 2023 года.
Представителями департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО5 и ФИО6, действующими на основании доверенностей, предоставлены возражения на заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, в которых приведены нарушения, которые, по их мнению, допущены экспертом. Также в материалах дела имеется отзыв на административный иск, содержащий просьбу о вынесении законного и обоснованного решения.
От заинтересованного лица ФИО7 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.
В ходе подготовки представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО8, действующей на основании доверенности, представлены возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО9, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.
Вышеуказанные ходатайства представителей административного истца и Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО7 рассмотрены судом в установленном законом порядке, что отражено в протоколах судебного заседания.
23 марта 2023 года произведено процессуальное правопреемство заинтересованного лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю на правопреемника – филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю, о чем вынесено соответствующее определение.
На основании протокольного определения суда от 29 мая 2023 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Проверяя соблюдение административным истцом процессуального срока на оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, суд приходит к следующему.
Согласно материалам административного дела результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости данных объектов по состоянию на 1 января 2018 года внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2019 года.
В свою очередь, в ходе разрешения настоящего административного спора указанная кадастровая стоимость стала архивной.
Так, по состоянию на 1 января 2021 года определен новый размер кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...>. Очередные результаты государственной кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 8 ноября 2021 года – в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...>, 23 ноября 2021 года – в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <№...> (дата начала применения – 1 января 2022 года).
Абзацами 2, 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Вместе с тем, в соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума ВС РФ № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения (в данном случае нежилых здания и помещения) вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Сам по себе факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов предыдущей кадастровой стоимости при условии сохранения за ней права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.
Такое право административным истцом не утрачено. ФИО2 может подать налоговую декларацию с уточнением суммы налога на имущество физических лиц за необходимые налоговые периоды в порядке статьи 81 Налогового кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, а также приведенные нормы права в их системном единстве, суд считает, что оспаривание административным истцом архивной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, является единственным способом защиты права на уплату налога на имущество физических лиц.
Само по себе оспаривание архивной кадастровой стоимости не свидетельствует о том, что административным истцом пропущен процессуальный срок на обращение в суд, пятилетний процессуальный срок ею соблюден. Кроме этого, данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, под сомнение не ставилось.
Проверив доводы административного искового заявления, письменных правовых позиций административных ответчиков, исследовав доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований, с учетом их уточнений, по следующим основаниям.
Государственная кадастровая оценка зданий и помещений на 2018 год, земель на 2020 год на территории Краснодарского края проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказов департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 года № 2197 «О проведении государственной кадастровой оценки земель на территории Краснодарского края в 2018 году», от 15 марта 2018 года № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах».
Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности или аренды, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Как следует из материалов дела, ФИО10 принадлежит на праве общей долевой собственности (1/2 доля) нежилое здание с кадастровым номером <№...>, на праве собственности – нежилое помещение с кадастровым номером <№...>.
Согласно положениям главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется в соответствии с кадастровой стоимостью объектов капитального строительства. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось.
Также ФИО2 является соарендатором земельного участка с кадастровым номером <№...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Соответственно, ФИО2, как сособственник нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№...>, обладает исключительным правом выкупа части данного участка, цена которого исчисляется из его кадастровой стоимости.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...> определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель, зданий и помещений по состоянию на 1 января 2018 года (в отношении здания и помещения) и 1 января 2020 года (в отношении земельного участка), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также отзывами Управления Росреестра по Краснодарскому краю и Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю (в настоящее время – филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю).
Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорных объектов, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата (в настоящее время – Публично-правовая компания «Роскадастр») является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости для нежилого здания с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, 1 января 2020 года – для земельного участка с кадастровым номером <№...>.
При изложенных выше обстоятельствах, ФИО2 как сособственник
нежилого здания с кадастровым номером <№...>, арендатор земельного участка с кадастровым номером <№...>, собственник нежилого помещения с кадастровым номером <№...>,наделена правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в размере их рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 5 августа 2021 года № К/21-86, подготовленный оценщиком ФИО3, занимающимся частной практикой. Согласно данному отчету рыночная стоимость данных объектов составляет:
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 89 313 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);
- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 72 553 000 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года);
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> – 1 002 000 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).
В соответствии с разъяснениями, данными пунктом 23 Постановления Пленума ВС РФ № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. К таким вопросам относятся вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Определением Краснодарского краевого суда от 17 января 2022 года по настоящему административному дела назначена судебная оценочная экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч». Перед экспертом поставлены вопросы о величине рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...>, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на даты определения кадастровой стоимости (1 января 2020 года – для земельного участка, 1 января 2018 года – для объектов капитального строительства).
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 3 марта 2022 года рыночная стоимость спорных объектов определена в следующих размерах:
- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 142 796 607 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года);
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 83 809 429 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> – 1 209 426 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).
Данное экспертное заключение легло в основу вынесенного по делу решения от 18 апреля 2022 года, которое отменено апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 августа 2022 года.
При новом рассмотрении судом установлено, что представленному административным истцом отчету об оценке не дана правовая оценка как доказательству по делу, несмотря на требования пунктов 20, 23 Постановления Пленума ВС РФ № 28. Сведений о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость спорных объектов носит недостоверный характер, в материалах дела не имеется. Также как и отсутствует информация, что отчет об оценке от 5 августа 2021 года № К/21-86 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки.
Кроме этого, судом при исследовании заключения судебной экспертизы от 3 марта 2022 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч», как доказательства по делу, выявлены нарушения, допущенные экспертом, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>.
Принимая во внимание данные недостатки, определением суда от 2 ноября 2022 года по настоящему административному делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, поскольку выявленные нарушения могут быть восполнены и устранены таким способом. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...>, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> на даты определения их кадастровой стоимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 29 декабря 2022 года, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч» ФИО11, отчёт об оценке от 5 августа 2021 года № К/21-86 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов.
Так, в отчете отсутствует должное описание объектов оценки, анализ рынка земельных участков и коммерческой недвижимости, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения спорных объектов на рынок оцениваемых объектов, в том числе, тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Также не обоснован отбор объектов-аналогов для проведения соответствующих расчетов.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.
Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости спорных объектов, судебный эксперт определил его следующим образом:
- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 142 796 607 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года);
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 94 690 785 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> – 1 209 426 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).
Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дополнительное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных нежилых здания и помещения, земельного участка. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.
Дополнительное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнения продаж. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 7 ФСО №6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.
Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.
В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:
1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;
2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;
3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;
4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;
5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.
В заключении дополнительной судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения объектов-аналогов, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.
Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> была определена затратным подходом, поскольку и сравнительный, и доходный подходы не способны дать элементный результат стоимости, полученные в рамках данных подходов расчеты будут носить искусственный, умозрительный характер, их достоверность являться сомнительной. Таким образом, выбор затратного подхода обоснован, полностью соответствует положениям пункта 24 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.
Экспертом подробно мотивирован отказ от сравнительного и доходного подходов в оценке конкретного объекта.
Для определения стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> экспертом использованы укрепненные показатели стоимости строительства на единицу площади и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен.
В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, расчет затрат на создание объектов капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников и других данных.
Определение рыночной стоимости затратным подходом произведено с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения на основании ресурсно-технологических моделей сборников оценщика с последующим последовательным проведением корректировок и применением стоимостных показателей конструктивных систем, элементов и видов работ зданий.
При расчете стоимости замещения экспертом применены объемно-планировочные и функциональные параметры, единицы измерителей объекта-аналога на региональный коэффициент, корректирующий коэффициент на различия в конструктивных элементах и объеме, корректировка на сейсмичность, учтена прибыль предпринимателя, коэффициент индекса изменения цен.
Физический износ нежилого здания с кадастровым номером <№...> определен экспертом в размере 8,64%. Данный расчет осуществлен экспертным методом конструктивным элементам и через расчет срока экономической жизни. Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены.
Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем, суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Примененные методики расчета стоимости отражают индивидуальные характеристики спорного здания, являются подробными и объективными.
Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> была определена доходным подходом. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным, соответствует положениям пункта 23 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Отказ от применения затратного и сравнительного подходов обоснован.
В соответствии с пунктом 11 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.
При применении доходного подхода эксперт посчитал целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов.
Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение, в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта внесены корректировки по каждому элементу сравнения.
Также экспертом рассчитаны потенциальный и действительный валовый доходы от эксплуатации спорного помещения, чистый операционный доход, коэффициент капитализации, определена величина операционных расходов.
Итоговая стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода рассчитана путем деления величины чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Данные расчеты и их обоснование приведены в дополнительном экспертном заключении в таблице № 40.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.
Представленные возражения на заключение дополнительной судебной экспертизы, подготовленные департаментом имущественных отношений Краснодарского края, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение других специалистов, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этих специалистов, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.
Кроме того, возражения административного ответчика подписаны представителями ФИО5 и ФИО6., действующими на основании доверенностей, сведений о том, что они обладают профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется.
Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, фактически представляют правовую позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу.
Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...>, нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, определенной в результате проведения дополнительной судебной экспертизы.
Вопреки доводу представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края осмотр данных объектов не требовался, поскольку, во-первых, провести обследование на ретроспективную дату не представляется возможным; во-вторых, в материалах дела имеется вся необходимая информация для определения их рыночной стоимости в соответствии с требованиями действующего законодательства. Также суд учитывает, что земельные участки, как объекты недвижимого имущества, не подвержены физическому износу, следовательно, непроведение осмотра, в том числе, в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...>, не влечет нарушение требований к достаточности информации.
Доводы представителей административного ответчика, что эксперт необоснованно не использовал сравнительный и доходный подходы при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, сравнительный подход – при расчете рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, судом отклоняется.
Анализ правовых положений, закрепленных в статье 14 Закона об оценочной деятельности, пункте 2 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, свидетельствует о том, что выбор подхода является правом эксперта.
Отказ от применения сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, от сравнительного подхода – при определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> имеет соответствующее обоснование, изложенное в заключении дополнительной судебной экспертизы. Сведений о том, что избранная экспертом методика оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости указанных объектов, административным ответчиком не приведено.
Также необоснованным является довод представителей административного ответчика, что при определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> в рамках доходного подхода экспертом подобраны несопоставимые объекты-аналоги.
Выборка объектов-аналогов имеет соответствующее обоснование, является однородной. Кроме этого, действующее законодательство об оценочной деятельности не регламентирует требования к величине корректировок.
Таким образом, замечания административного ответчика являются субъективными, носят необоснованный и неподтвержденный характер.
Изложенное подтверждается, в том числе, письменными пояснениями эксперта ФИО11, подготовившего заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо объективных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч».
При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в следующих размерах:
- нежилого здания с кадастровым номером <№...> – 142 796 607 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года);
- земельного участка с кадастровым номером <№...> – 94 690 785 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> – 1 209 426 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).
В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, с учетом их уточнений, подлежат удовлетворению.
Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 23 марта 2023 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с дополнительным заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.
При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением дополнительной судебной экспертизы.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы дополнительного экспертного заключения, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч», не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных объектов материалы дела не содержат.
Возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение дополнительной судебной экспертизы носят необоснованный характер.
Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.
Таким образом, суд считает, что административный истец исполнила возложенные на нее обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, ею доказан факт несоответствия кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...>, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика и арендатора.
Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.
Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...>, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ № 28 в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Так, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, а также сведениям, предоставленным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> и нежилого помещения с кадастровым номером <№...> является архивной, ввиду установления новой кадастровой стоимости данных объектов, определенной по состоянию на 1 января 2021 года (дата начала применения – 1 января 2022 года).
Таким образом, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ № 28, правовые положения, закрепленные в пункте 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении данных нежилых здания и помещения следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости с даты применения оспариваемой кадастровой стоимости – 1 января 2019 года и до даты применения вновь внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, а именно 1 января 2022 года.
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...>, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> является 27 ноября 2021 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 ноября 2021 года.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд
решил:
административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 142 796 607 (сто сорок два миллиона семьсот девяносто шесть тысяч шестьсот семь) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года и до 1 января 2022 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 94 690 785 (девяносто четыре миллиона шестьсот девяносто тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 1 209 426 (один миллион двести девять тысяч четыреста двадцать шесть) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года и до 1 января 2022 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>, земельного участка с кадастровым номером <№...>, нежилого помещения с кадастровым номером <№...> считать 27 ноября 2021 года.
Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 9 июня 2023 года.
Судья Краснодарского
краевого суда А.В. Леганов