К делу №2-2034/2022

УИД:23RS0003-01-2022-002971-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2022 года Анапский городской суд, Краснодарского края в составе: председательствующего Кравцовой Е.Н.,

при секретаре Дубинной А.Р.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2 и их ФИО3 ФИО4, ФИО5, действующих на основании доверенности от 04.04.2022г., ФИО3 истца ФИО6 – ФИО7, действующей на основании доверенности от 21.03.2022г., ФИО3 ответчика ФИО8 – ФИО9, действующей на основании доверенности от 18.07.2022г., третьего лица ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО6 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора. В обоснование иска указывают, что в мае 2021 года истцы решили продать объекты недвижимости, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, расположенные по адресу: , город-курорт Анапа, . С этой целью ФИО2 обратилась за помощью к риелтору ФИО11, которая нашла покупателя и предложила продавцам ДД.ММ.ГГГГ явиться на сделку купли-продажи в Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по по адресу: , где и был подписан договор купли-продажи недвижимости. Указанный договор подписывался продавцами в одном из кабинетов Росреестра, на подписании договора покупатель не присутствовал. На вопрос о деньгах ФИО11 поясняла, что денежные средства заложены в банковскую ячейку, к которой продавцы получат доступ после регистрации перехода права на покупателя. В последующем срок расчета с продавцами переносился по разным причинам и до настоящего времени расчет не был произведён.

Предметом Договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, являются:

- Здание 1, кадастровый №, по адресу: , город-курорт Анапа, , принадлежащее на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО1, 1/3 доля ФИО6.

- Здание 2: Кадастровый №, по адресу: , город-курорт Анапа, ; принадлежащее на праве общей долевой собственности: 3/4 доли ФИО6, 1/4 доля ФИО2

- Земельный участок 1 с кадастровым номером: №, площадью 670 кв.м., по адресу: , город-курорт Анапа, , принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО1, 1/3 доля ФИО2, 1/3 доля ФИО6

- Земельный участок 2 с кадастровым номером: №, по адресу: , принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО1, 1/3 доля ФИО2, 1/3 доля ФИО6

Покупатель должен был оплатить в момент подписания вышеуказанного договора денежные средства в размере 17 220 000 рублей.

Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН, однако по настоящее время продавцы не передавали указанные объекты расчеты с продавцами не произведены, что влечет безденежность сделки. Так как покупатель свои обязательства по оплате вышеуказанных объектов недвижимости не исполнил, следовательно, он существенно нарушил условия договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем истцы обратились в суд..

Впоследствии истцы увеличили исковые требования требованиями компенсацию морального вреда в размере по 100 000 (сто тысяч) рублей в пользу каждого истца.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 и их ФИО3 ФИО4, ФИО5 исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме. Пояснили, что в действительности осмотр спорной недвижимости покупателем не производился. Покупатель и ее ФИО3 ФИО10 не присутствовали при государственной регистрации договора купли-продажи, все переговоры по оформлению данной сделки, ее регистрация производились только риэлтором ФИО11 Истцы подтвердили, что писали расписки о получении денежных средств по указанному договору купли-продажи, но утверждают, что фактически их не получали, поскольку ФИО11 обманула их, сообщив им, что деньги находятся в банковской ячейке, и они смогут получить их сразу после правомерности сделки регистратором и регистрации договора купли-продажи в ЕГРН. В связи с чем, ходатайствовали о приостановлении производства по делу до рассмотрения уголовного дела в отношении ФИО11, по которому истцы признаны потерпевшими.

Истец ФИО6 в настоящее судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела рассмотреть в ее отсутствии.

ФИО3 ФИО6 – ФИО7 поддержала заявленные требования и дала пояснения аналогичные исковому заявлению и пояснениям истцов ФИО1, ФИО2

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, ввиду отсутствия технической возможности проведения судебного заседания с использованием видеоконференцсвязи. ЕЕ ФИО3 ФИО9 исковые требования не признала, просила в иске отказать по основаниям, изложенным в представленном отзыве.

Третье лицо ФИО10 суду показал, что на момент заключения спорной сделки он представлял интересы покупателя на основании доверенности, он осматривал указанное имущество перед заключением сделки, присутствовал при государственной регистрации сделки в ФИО3 Росреестра, а также передавал от имени покупателя денежные средства продавцам в машине согласно установленным долям, о чем они собственноручно писали расписки в получении денежных средств в ФИО3 Росреестра. Ни о каком риэлторе по фамилии ФИО11 В связи с чем, считает, что оснований для удовлетворения иска нет.

ФИО3 по , будучи надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил. Суд в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в его отсутствии.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, обозрев видеозапись на USB-флеш-накопителе, суд находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 ГК РФ).

Как предусмотрено п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются параграфом 7 гл.30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) (п.1 ст.549 ГК РФ).

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО6, ФИО2, ФИО1 и покупателем ФИО8, в лице ее ФИО3 ФИО10, действующего на основании доверенности, заключен договор купли-продажи недвижимости.

Суд приходит к выводу, что указание в договоре фамилии ФИО3 покупателя ФИО10, вместо ФИО10, является опечаткой, поскольку договор подписан ФИО10, и который в судебном заседании подтвердил, что представлял интересы ФИО8 по доверенности в рамках спорного договора. Более того, указанные в договоре паспортные данные ФИО10 идентичны паспортным данным ФИО10, что подтверждается представленной в материалы дела копией паспорта гражданина РФ №, выданного 01.10.2018г. ГУ МВД России по , код подразделения 740-046.

Согласно раздела 1 данного договора продавцы передают в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество:

Здание 1: Кадастровый №, общей площадью 59,7 кв.м., Этажность:1, расположенное по адресу: , город-курорт Анапа, , принадлежащее на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО1, 1/3 доля ФИО6.

Здание 2: Кадастровый №, общей площадью 239,3 кв.м., Этажность: 2; Подземная этажность: 1, расположенное по адресу: , город-курорт Анапа, ; принадлежащее на праве общей долевой собственности: 3/4 доли ФИО6, 1/4 доля ФИО2

Земельный участок 1 с кадастровым номером: №, площадью 670 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, по адресу: , город-курорт Анапа, , принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО1, 1/3 доля ФИО2, 1/3 доля ФИО6

Земельный участок 2 с кадастровым номером: №, площадью 1210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, по адресу: , принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО1, 1/3 доля ФИО2, 1/3 доля ФИО6

Согласно разделу 3 договора цена недвижимости, передаваемой по настоящему договору, составляет:

Здание 1 – стороны оценивают в 720 000 рублей, из которых 240 000 рублей подлежат передаче продавцу 1 (ФИО6), 240 000 рублей подлежат передаче продавцу 2 (ФИО2), 240 000 рублей подлежат передаче продавцу 3 (ФИО1);

Здание 2 – продавец 1 и продавец 2 оценивают в 7 200 000 рублей, из которых 5 400 000 рублей подлежат передаче продавцу 1 (ФИО6), 1 800 000 рублей подлежат передаче продавцу 2 (ФИО2);

Земельный участок 1 – стороны оценивают в 3 300 000 рублей, из которых 1 100 000 рублей подлежат передаче продавцу 1 (ФИО6), 1 100 000 рублей подлежат передаче продавцу 2 (ФИО2), 1 100 000 рублей подлежат передаче продавцу 3 (ФИО1);

Земельный участок 2 – стороны оценивают в 6 000 000 рублей, из которых 2 000 000 рублей подлежат передаче продавцу 1 (ФИО6), 2 000 000 рублей подлежат передаче продавцу 2 (ФИО2), 2 000 000 рублей подлежат передаче продавцу 3 (ФИО1).

Общая цена настоящего договора составляет 17 220 000 рублей, из которых 8 740 000 рублей причитается продавцу 1, 5 140 000 рублей причитается продавцу 2, 3 340 000 рублей причитается продавцу 3.

Цена недвижимости на момент подписания настоящего договора покупателем оплачена полностью наличными денежными средствами.

Согласно п.3.1 договора на момент подписания настоящего договора продаваемая недвижимость осмотрена и принята покупателем. Недвижимость считается переданной покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема-передачи и составления иного дополнительного документа не требуется.

Право собственности не недвижимость в соответствии с п.3.4 возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость.

26.05.2021г. за ФИО8 в установленном порядке зарегистрировано право собственности на указанную недвижимость, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН от 04.04.2022г.

Таким образом ФИО6, ФИО2, ФИО1 подписав указанный договор, содержащий пункт о выполнении покупателем обязательств по оплате спорной недвижимости, свидетельствует о надлежащем исполнении ФИО8 принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается судом как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора. Более того, факт выполнения покупателем своих обязательств по оплате стоимости спорной недвижимости подтверждается расписками от 17.05.2021г. о получении продавцами от ФИО10, являющемся ФИО3 покупателя по договору денежных средств согласно условиям договора.

Претензий по оплате стоимости договора купли-продажи недвижимости б/н от 17.05.2021г. продавцы не имеют.

Вместе с тем, истцы оспаривали факт написания указанных расписок и передачи им денежных средств по ним.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороной ответчика предоставлена видеозапись, из содержания которой следует, что истцы ФИО6, ФИО2, ФИО1 действительно лично пишут расписки о получении ими от покупателя денежных средств по договору купли-продажи.

После обозрения видеозаписи, истцы не оспаривали факт написания указанных расписок в рамках спорных правоотношений.

Согласно ч.2 ст.408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Таким образом, в силу ст. 71 ГПК РФ, факт исполнения условий заключенной сделки могут быть подтверждены только письменными доказательствами, которыми являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом.

Суд принимает в качества допустимого доказательства данную видеозапись.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключая вышеизложенный договор стороны действовали по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе (п.2 ст.1, п.1 ст.9, ст. 422 ГК РФ), в связи с чем, соглашались на заключение данного договора на предусмотренных в них условиях, поскольку между сторонами в момент подписания договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе об оплате цены недвижимости наличными денежными средствами в момент подписания договора. При этом доказательств, свидетельствующих о недобросовестности каждой из сторон, суду не представлено.

Доказательств того, что между сторонами была согласована иная форма расчета по договору путем передачи денежных средств с помощью банковской ячейки, суду не представлено.

Суд оценивает доводы истцов о том, что денежные средства по договору им должна была передать риэлтор ФИО11, действующая в интересах покупателя ФИО8 критически, поскольку не представлены относимые и допустимые доказательства свидетельствующие о том, что ФИО11 является стороной по спорному договору купли-продажи недвижимости от 17.05.2021г. и может действовать в интересах одной из сторон сделки. Более того, стороны не воспользовались своим правом на вызов заинтересованных лиц в суд для дачи пояснений. Впоследствии, стороной истцов ФИО11 была исключена из числа третьих лиц по настоящему делу.

Как установлено п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексов, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Оценивая доводы истцов, анализируя обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что доказательств ненадлежащего исполнения договора со стороны покупателя суду представлено не было.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости от 17.05.2021г.

Истцы не привели других оснований для расторжения договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), поэтому суд отказывает в удовлетворении иска.

Суд не усматривает оснований к приостановлению производства по делу до рассмотрения уголовного дела, возбужденного в отношении ФИО11, по которому истцы признаны потерпевшими, ввиду следующего.

Согласно ст. 215 п.4 ГПК РФ, судья обязан приостановить производство по делу в случае, невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве.

Производство по делу в этом случае, согласно абз. 4 ст.217 ГПК РФ, приостанавливается до вступления в законную силу судебного постановления, решения суда, приговора, определения суда или до принятия постановления по делу об административном правонарушении.

Изложенные нормы процессуального права устанавливают обязанность суда приостановить производство по делу, однако, только в предусмотренных законом случаях, и направлены на вынесение законного и обоснованного судебного постановления и не предполагают его произвольного применения судом. Связь между двумя делами должна носить правовой характер.

Приостановление производства по гражданскому делу до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, уголовном или административном производстве, допустимо в том случае, если факты и правоотношения, которые подлежат установлению в порядке гражданского, уголовного или административного производства, имеют юридическое значение для данного дела. При этом обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения дела до принятия решения по другому делу или вопросу, рассматриваемому в гражданском, уголовном или административном производстве.

Между тем, в ходе рассмотрения гражданского дела не установлены правоотношения истцов с ФИО11 в рамках действия спорного договора купли-продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд не установил оснований для приостановления производства по настоящему делу, а потому отказывает в ходатайстве.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ №, код подразделения №), ФИО2 (паспорт гражданина РФ №, код подразделения №), ФИО6 (паспорт гражданина РФ №, код подразделения № к ФИО8 (паспорт гражданина РФ №, код подразделения №) о расторжении договора купли-продажи недвижимости оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу определением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде

- наложения ареста на следующие объекты недвижимости: здание № с кадастровым номером №, общей площадью 59,7 кв.м., расположенное по адресу: , г-к Анапа, ; здание № с кадастровым номером №, общей площадью 239,3 кв.м., расположенное по адресу: с кадастровым номером №, общей площадью 670 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, расположенный по адресу: , г-к Анапа, ; земельный участок 2 с кадастровым номером №, общей площадью 1210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, расположенный по адресу: , г-к Анапа, ;

- запрета ФИО3 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении следующих объектов недвижимости: здания № с кадастровым номером №, общей площадью 59,7 кв.м., расположенное по адресу: , г-к Анапа, ; здания № с кадастровым номером №, общей площадью 239,3 кв.м., расположенное по адресу: , г-к Анапа, ; земельного участка 1 с кадастровым номером №, общей площадью 670 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, расположенный по адресу: , г-к Анапа, ; земельного участка 2 с кадастровым номером №, общей площадью 1210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, расположенный по адресу: , г-к Анапа, .

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2022 года

документ распечатан из ПС ГАС «Правосудие» подлинник решения / определения / постановления находится в гражданском деле № 2-2034/2022 (УИД: 23RS0003-01-2022-002971-54) Анапского городского суда Краснодарского края.