Решение по делу № 2-80/2025 от 11.06.2025 - о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности на нежилые здания гаража легковых автомобилей и зерносклада с постановкой их на кадастровый учёт.

Дело № 2-80/2025

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Колосовский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Сорокиной Н.В.,

при секретаре Грибковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Колосовка 10 июня 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Строкинский-1» о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности на нежилые здания гаража легковых автомобилей и зерносклада с постановкой их на кадастровый учёт,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к СПК «Строкинский-1» о признании права собственности на нежилые здания, в обоснование, ссылаясь на ст.ст. 8, 12, 58, 129, 131, 218, 223, 387, 432, 551 ГК РФ указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи им у СПК «Строкинский-1» приобретены здания, расположенные в <адрес>: здание гаража легковых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м.; здание зерносклада, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., общей стоимостью <данные изъяты> рублей. В установленном законом порядке право собственности СПК «Строкинский-1» на указанный объект недвижимого имущества не оформлено, в связи с чем государственный кадастровый учет и государственная регистрация права были приостановлены. Согласно передаточному акту активы СПК «Строкинский», в том числе спорные здания перешли в собственность СПК «Строкинский-1». Данные здания были возведены прекратившим свою деятельность колхозом «Знамя Ильича». Переход права собственности на спорные здания в СПК «Строкинский-1» подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ. Данные объекты недвижимости возводились хозяйственным способом, а окончательным балансодержателем является ответчик. С учетом действующего в настоящее время законодательства о регистрации недвижимости, при государственной регистрации права собственности спорных объектов недвижимости на свое имя необходимо предоставление в регистрирующий орган передаточного акта, разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов и разрешения на строительство, которые у сторон отсутствуют. В бухгалтерском учете СПК «Строкинский-1» объекты числятся как здания. В данном случае ответчик владеет указанным имуществом как правопреемник лица, создавшего спорные объекты хозяйственным способом. Все существенные условия в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на спорные здания оговорены, по ним достигнуто соглашение. Истец ФИО1 просит признать заключенным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ним право собственности на нежилое здание – гараж легковых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, строение 1; на нежилое здание – зерносклад, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> м на восток от перекрестка дорог «Старосолдатское-Колосовка» и «Строкино-Новотроицк» и осуществить государственный кадастровый учет указанных объектов недвижимости.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Пояснил, что намерен использовать здания гаража и зерносклада для личных целей в подсобном хозяйстве.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Пояснил, что право продавца распоряжаться спорными объектами недвижимости подтверждается представленными доказательствами. При заключении договора купли-продажи оговорены все существенные условия, внесены денежные средства по договору купли-продажи недвижимости.

Представитель ответчика СПК «Строкинский-1» ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что спорные объекты недвижимости принадлежит СПК «Строкинский-1» на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, приняты на баланс. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав не осуществлялись. Строительство гаража и зерносклада осуществлялось колхозом «Знамя Ильича», который был преобразован реорганизован в СПК «Строкинский». В ДД.ММ.ГГГГ году СПК «Строкинский» признан банкротом и ликвидирован. В настоящее время СПК «Строкинский-1» находится в стадии ликвидации. Денежные средства от покупателя получены в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать в его отсутствие, на исковое заявление представил письменные отзывы.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела с учетом доводов искового заявления, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права.

Основания приобретения права собственности определены в соответствии со ст. 218 ГК РФ, из которой следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1); право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1, п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Из договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-9) следует, что между продавцом СПК «Строкинский-1» в лице председателя ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого здания – гаража легковых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, строение 1; нежилого здания – <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> м на восток от перекрестка дорог <данные изъяты> Пунктом 2.1 определена цена нежилых зданий: гараж - <данные изъяты> рублей, зерносклад - <данные изъяты> рублей. В п. 3.1 Договора указано, что данный договор одновременно является актом приема-передачи помещения в здании.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-67) рыночная стоимость нежилого здания – гаража легковых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., составляет <данные изъяты> рублей, нежилого здания – зерносклада, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м. – <данные изъяты> рублей.

Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68-98) нежилое здание – гараж легковых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, строение 1 находится на земельном участке №

Как следует из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, приобщенной к техническому плану (л.д. 90-93) земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> из категории земли населенных пунктов, разрешенное использование для размещения административного здания находится в аренде в СПК «Строкинский-1» с ДД.ММ.ГГГГ на 5 лет на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100-127) нежилое здание – зерносклад, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> м на восток от перекрестка дорог <данные изъяты> находится в пределах кадастрового квартала №

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-14, 15-17) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав по заявлениям истца приостановлена, поскольку не представлены правоустанавливающие документы на здание и земельный участок, на котором находится объект недвижимости; технический план не содержит информации, предусмотренной законом.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости право собственности СПК «Строкинский-1» на здания гаража и зерносклада в установленном порядке зарегистрировано не было.

Вместе с тем право продавца распоряжаться указанными объектами недвижимости подтверждено представленными документами, а именно передаточным актом между СПК «Строкинский» и СПК «Строкинский-1» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139), приложением 1 с перечнем имущества по передаточному акту (л.д. 140-141), из которых следует, что спорные объекты недвижимости принадлежит СПК «Строкинский-1» на основании передаточного акта, составленного на основании решения общего собрания членов СПК «Строкинский» от ДД.ММ.ГГГГ, после чего приняты на баланс СПК «Строкинский-1». В перечне имущества значатся: помещение легковых автомобилей, ДД.ММ.ГГГГ года; зерносклад блочный №, ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, само по себе отсутствие сведений о зарегистрированном праве собственности на нежилое здание в Едином государственном реестре недвижимости не свидетельствует об отсутствии права собственности СПК «Строкинский-1» на спорное здание, поскольку в силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация недвижимости права, на которую возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, является правом, а не обязанностью обладателя.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам КАС РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается приходными кассовыми ордерами СПК «Строкинский-1» от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 136-137), а также квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ, от 28.02.2025

Из представленных материалов следует, что спорные нежилые здания не состоят на кадастровом учете.

В силу ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи;

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Судом установлено, что истец ФИО1 в 2025 году приобрел по договору купли-продажи нежилые здания гаража и зерносклада у СПК «Строкинский-1», на которые право собственности продавца в установленном законом порядке не зарегистрировано. Спорные объекты недвижимости не состоят на государственном кадастровом учете, поскольку построены в 1981 году и 1975 году. Разрешительная документация не выдавалась, поскольку объекты построены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Нежилые здания расположено на землях, собственность на которые не разграничена. Гараж легковых автомобилей расположен на образованном земельном участке, находящемся в аренде у СПК «Строкинский-1».

Устранить обстоятельства, которые явились препятствием для государственного кадастрового учета и регистрации права на спорные объекты недвижимости во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, судом установлена законность возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости у продавца СПК «Строкинский-1», а также соблюдение условий по договору купли-продажи недвижимости между СПК «Строкинский-1» и ФИО1.

С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В связи с указанными положениями закона настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности и осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности нежилого здания и расположенных в нем помещений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес>, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Строкинский-1», № удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Строкинский-1» и ФИО1.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание – ДД.ММ.ГГГГ постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, строение 1 и осуществить государственный кадастровый учет указанного объекта недвижимости.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание – зерносклад, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> м на восток от перекрестка дорог <данные изъяты> и осуществить государственный кадастровый учет указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Колосовский районный суд Омской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья Сорокина Н.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2025 года