К делу № 2-314/2022

Решение

Именем Российской Федерации

с. Успенское 20 июня 2022 г.

Успенский районный суд Краснодарского края в составе

судьи Даниленко А.А.,

секретаря судебного заседания Мартыненко Д.Д.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2, ФИО3, адвоката Сидорова М.С., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

ФИО1 обратился суд к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной.

Иск мотивирован тем, что 02.10.2019 между ФИО1 (далее покупатель), ФИО3, ФИО2 (далее продавец) был заключен договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: , вместе с прилегающим земельным участком и всеми имеющимися на нем постройками, коммуникациями и вспомогательными устройствами.

06.12.2021 им было получено предупреждение от продавца о выселении из вышеуказанного домовладения. Требования и содержание данного предупреждения считает незаконными и необоснованными. Продавец ссылается на нарушение покупателем п.11 договора, согласно которому покупатель обязан оплачивать коммунальные услуги в полном объеме, но при этом ответственность за несвоевременное внесение платежей за коммунальные услуги вышеуказанным договором не установлена. 04.06.2021 в адрес МУП «Успенский водоканал» (далее МУП) истцом было отправлено заявление с просьбой направить по месту его жительства, а именно контролера с целью снятия показаний с прибора учёта водоснабжения, и перерасчета суммы долга за водоснабжение. С момента направления заявления в адрес МУП, контролеры прибыли к месту жительства только 23.09.2021, и после снятия показаний сотрудники МУП пояснили, что по месту жительства будет направлен платежный документ, и в течение месяца можно будет оплатить услуги водоснабжения, однако каких-либо документов не поступало. Далее, спустя неделю после снятия показаний МУП, без попытки досудебного урегулировать вопрос о задолженности по оплате за свои услуги, без уведомления продавца и покупателя обратился в суд с заявлением об издании судебного приказа. Решение суда было направленно по месту жительства продавца, и продавец в свою очередь не ознакомили покупателя с судебным приказом и не выставлять требование об оплате, а самовольно, без уведомления покупателя оплатил требуемую сумму, поставив последнего перед фактом оплаты, то есть создал ситуацию, подпадающую под п. 11 договора.

Так же продавец необоснованно ссылается на пункт 10 е., и п. 10 f. Договора. Пункт «с» внесен в 10 раздел договора в виду механической ошибки при составлении договора, и он был обговорен с продавцом при составлении договора, подразумевая то, что при возникновении форс мажорных обстоятельств со сторон не снимается обязанность об исполнении договорных обязательств. Даже если трактовать указанный пункт дословно, то он не обязывает стороны иметь официальное трудоустройство. Покупатель не вышел за рамки договора и выполнял все указанные обязанности и согласно договору не несёт ответственность за деяния продавца и третьих лиц, следовательно продавец ссылается так же неправомерно на пункт 10 f договора.

Продавец указал в своём предупреждении о прекращении права покупателя на проживание в вышеуказанном домовладении. Данное решение расценивается как внесудебное и принятое в одностороннем порядке, в виду чего данное действие подпадает под пункт 10 а. договора. Решение о выселении из домовладения, расположенного в и расторжение договора без согласования сторон договора может быть принято только судом.

В свою очередь, при изучении описанного предупреждения, истцом 06.12.2021 в 15 часов 43 минуты был осуществлен звонок в ПАО «Сбербанк», и в ходе разговора со специалистом ПАО «Сбербанк» получена информация о том, что согласно договора ипотечного кредитования, заключенного между продавцом и ПАО «Сбербанк», продавец не имеет права совершать какие-либо сделки без согласия ПАО «Сбербанк» с домовладением, расположенным в . При заключении сторонами договора продавец действительно сообщил, что домовладение, расположенное в , приобретено ими в ипотеку, и является залоговым имуществом ПАО «Сбербанк», предоставили свидетельство о собственности на указанную недвижимость, убеждая, что являются полноправными собственниками, имеют полное право распоряжаться данным имуществом, однако умышленно скрыли факт того, что без согласия ПАО «Сбербанк» продавец не имел права заключать договор купли-продажи, при этом ознакомил истца только с графиком платежей и дополнительным соглашением №1 от 09.09.2013 к договору №, с самим договором ипотечного кредитования № истец ознакомлен не был. Следовательно, при заключении договора продавец заведомо зная об отсутствии у себя права совершать какие-либо сделки с вышеуказанным имуществом без ведома залогодержателя, злоупотребил его доверием, ввёл в заблуждение и умолчал о своих обязательствах и ограничениях по договору ипотечного кредитования с ПАО «Сбербанк». На основании этого у истца есть все причины полагать, что продавец действовал с корыстной целью, направленной на завладение его денежными средствами, с дальнейшим их использованием для исполнения своих обязательств перед ПАО «Сбербанк», в виду чего следует полагать, что действия продавца подпадают так же под п. 10 f договора.

После получения предупреждения о выселении в адрес продавца было направленно возражение с просьбой вернуть денежные средства, уплаченные по договору, либо же урегулировать сложившуюся ситуацию в досудебном порядке, далее истцом было освобождено домовладение, расположенное в согласно предупреждения в разумно-кратчайшие сроки с целью не допущения эскалации конфликта между сторонами (заселение и выселение производилось без составления акта о передачи сохранности и комплектности имущества), с момента получения предупреждения о выселении истец приостанавливал выполнение своих обязательств по договору, на основании того, что ему причиняется материальный вред, и дальнейшее разрешение спора возможно только в суде (о данном факте продавец был уведомлен). Предупредил продавца, что любые дальнейшие действия, связанные с домовладением, расположенным в истцом будут выполняться только по решению суда, о его дальнейшем обращении в суд в случае не исполнения продавцом своих обязательств перед ним, с целью разрешения спора и с целью наложения регистрационных ограничений на домовладение, расположенное в на время разбирательств.

Письменные требования об урегулировании сложившейся ситуации продавцом были проигнорированы, что прямо указывает на умысел неисполнения своих обязательств указанных в договоре, и цель обманным путем завладеть денежными средствами покупателя. С момента заключения договора им ежемесячно, до 9-го числа каждого месяца вносились платежи в размере 14 000 рублей по договору № в отделении ПАО «Сбербанк», либо указанные платежи переводились на счет АО «Тинькофф» ФИО2. До получения предупреждения о выселении истцом было осуществлено 25 платежей по 14 000 рублей, на общую сумму 350000 рублей.

Нарушение ответчиком его прав и обязанностей, отказ от урегулировании проблемы в досудебном порядке, назойливые (незаконные) требования о выселении причинили истцу и его семье массу волнений и переживаний, так как он осознавал, что его обманули и причинили значительный материальный ущерб на сумму 350 000 рублей.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), он же в свою очередь был лишен права на приобретение вышеописанного домовладения, более того перед заключением договора он был обманут ответчиком, так как зная об отсутствии права ответчика заключать подобные сделки без ведома залогодержателя, он данный договор не заключил бы.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Просит признать незаконным и расторгнуть договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: , вместе с прилегающим земельным участком и всеми имеющимися на нем постройками, коммуникациями и вспомогательными устройствами, заключенный 02.10.2019 между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Истец в судебном заседании требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик в судебном заседании возражали против удовлетворения иска.

Пояснили, что в производстве Успенского районного суда Краснодарского края находится дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признания договора купли-продажи жилого дома недействительным, расторжении договора купли-продажи жилого дома.

Ответчики не согласны с требованиями искового заявления и считают его не подлежащим удовлетворению.

Полагает, что заявленные исковые требования не основаны на законе, не содержат ссылок на нормы права и являются взаимоисключающими, а приведенные доводы надуманы и субъективны.

Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства - ч.5 ст. 131 ГПК РФ.

Основание иска - это и юридические факты, и нормы закона, на которых основывается требование истца.

Несмотря на то, что истец-гражданин не обязан указывать статьи закона, на которых он строит свою позицию, истцу необходимо доказывать обстоятельства, на которые он ссылается.

Обязанность истца указывать нормы закона, на которых он основывает свою позицию, также позволяет участникам процесса определить предмет спора, избранный истцом способ защиты нарушенных прав и законность исковых требований, что в свою очередь позволяет противоположной стороне правильно провести анализ и представить свои возражения.

Неопределённость предмета спора влечет возможность манипулирования стороной истца при ссылке на обстоятельства и доказательства в свою защиту.

Исковые требования вытекают из предположения о том, что 02.10.2019 сторонами был заключен договор купли-продажи домовладения, который продолжает свое действие, что предусматривает взаимные обязательства сторон.

Между тем ответчики считают договор купли-продажи незаключенным, а предварительный договор от 02.10.2019 прекратившим свое действие в связи с не заключением основного.

В соответствии с разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. № 165 «Об обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров заключенными», разъяснено, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

К тому же истцом заявлены взаимоисключающие требования о признании договора недействительным и в тоже время о его расторжении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

ФИО1 не может основывать исковые требования о признании сделки недействительной на том основании, что ему не было известно о наличии ограничений, наложенных на предмет сделки, т.к. дом находился в залоге кредитной организации, в связи недобросовестностью продавцов.

Перед сделкой истец ознакомился с правоустанавливающими документами на нанимаемое жилье, где имелась отметка о его залоговом статусе. Указание на это обстоятельство было внесено ФИО1 лично в текст договора купли-продажи.

В тоже время, на основании п.1. ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Требования истца о расторжении договора купли-продажи жилого дома не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, по мнению истца, договор купли-продажи жилого дома от 02.10.2019 не расторгнут и продолжает действие.

Однако, данное утверждение противоречит фактическим обстоятельствам, на которые сам же истец ссылается.

В соответствии с соглашениями между ответчиками и истцом, ФИО1 со своей семьей стал проживать со 02.10.2019 в жилом доме ответчиков по адресу: , при этом, он обязывался оплачивать ежемесячное проживание в размере 14 000 рублей и в полном объеме потребленные коммунальные услуги. Однако, в течение года с момента подписания сторонами договора, сделка купли-продажи домовладения между нами и ФИО1 не состоялась, т.к. он не смог изыскать средства на покупку дома.

В нарушение действовавших договоренностей с ответчиками, ФИО1 фактически перестал оплачивать услуги МУП «Успенский Водоканал» с июня 2020г., услуги ООО «ЭкоЦентр» с 31.01.2020, услуги АО «Газпром газораспределение Краснодар» с апреля 2021 г., до момента выезда из занимаемого жилого дома, т.е. до 10.12.2021. Таким образом, истец сам же престал выполнять свои обязательства, якобы заключенного договора.

Действуя недобросовестно, ФИО1 не поставил в известность ответчиков об имевшейся задолженности, не предложил им возможные варианты отсрочки ее погашения, а после предъявления ему требования о выселении, 10.12.2021 выехал добровольно, сообщив, что он приостанавливает свои обязательства по договору, при этом ФИО1 до настоящего времени не вносил ежемесячною плату за проживание.

Необходимо отметить, что возможность «приостановления обязательств» не предусмотрена текстом договора от 02.10.2019, в тоже время, упомянутым договором, предусмотрена возможность его расторжения по соглашению сторон.

Полагаю, что стороны фактически, не заключили договор купли-продажи, поскольку наступление правовых последствий сделки зависело от предполагаемых истцом в будущем обстоятельств, которые должны были наступить в разумные сроки, но не наступили по зависящим и независящим от него причинам.

Взаимоотношения сторон определялись исходя из устных договоренностей, основываясь на обычаях, а после того, как ФИО1 грубо их нарушил, отношения в рамках договорённостей стали невозможными и стороны фактически их расторгли.

Полагаю, что в дополнение, что к вышеперечисленным доводам необходимо добавить следующие возражения.

Довод истца о том, что ответчики «инсценировали» ситуацию, предусмотренную п.11 Договора, «самовольно» оплатив задолженность по судебному приказу, не уведомив перед этим его, основан на односторонней трактовке заключенных соглашений, а также предполагает полную ответственность ФИО1 за владение и пользование жилым домом ответчиков, при том, что право собственности к нему не переходило.

Ответчики, оплатив задолженность по исполнительному документу, действовали осмотрительно, учитывая негативные последствия неисполнения добровольно решения суда. Наоборот, истец, зная об имеющейся задолженности продолжительный период, и не только перед МУП «Водоканал», действовал недобросовестно и не принимал меры к ее погашению.

Необоснованным является довод о том, что ответчики действовали недобросовестно, с целью обманным путем завладеть денежными средствами, поскольку они не удовлетворили требования ФИО1 об урегулировании ситуации в досудебном порядке.

Истец полагает, что договором купли-продажи не установлена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей и поэтому не установлена ответственность за их несвоевременную уплату. Однако обязанность оплачивать все коммунальные платежи установлена п. 11 Договора, без указания сроков, предполагая их своевременное погашение.

Да, ФИО2 ссылается на пункт договора в тексте предупреждения о выселении, однако это была формальная ссылка на положения незаключенного договора, где была установленная обязанность покупателя оплачивать коммунальные платежи т.к. Попов и далее проживал в доме ответчиков.

В чем состоит обман со стороны ответчиков, а также на чем основано это утверждение, истец не поясняет.

Согласно направленного ФИО1 07.12.2021 возражения на выселение, ответчики должны были вернуть ему всю выплаченную сумму платежей. При этом, истец указал, что добровольно освобождает жилое помещение, с целью недопущения «эсколации». Однако, в тексте указанного возражения нет предложения о досудебном урегулировании спора, а наоборот содержится указание на намерение истца обратиться в суд.

Считают, что в данном случае, именно в действиях ФИО1 содержится умысел на недобросовестное завладение денежными средствами ответчиков, т.к. предполагая, что положения договора купли-продажи жилого дома им не нарушались, он не обязан был выезжать из законно занимаемого помещения, добиваясь защиты своих прав в суде.

Полагают, что требования истца о признании сделки недействительными являются недобросовестными и направлены на возможность в будущем применить последствия недействительности сделки и возврата ему денежных средств по оплате жилья.

Однако, в данной ситуации, приведение сторон в первоначальное положение невозможно, поскольку, истец уже получил имущественные и неимущественные выгоды от проживания в жилом доме ответчиков.

В таком случае будут нарушены имущественные права ответчиков, т.к. истец получит неосновательное обогащение вследствие сбережения оплаты за проживание в жилом помещении, а ответчики лишаться дохода, который получили от сдачи жилья в наем.

Исходя из вышеизложенного, считают, что исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признания договора купли-продажи жилого дома недействительным, расторжении договора купли-продажи жилого дома, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

ФИО2, ФИО3 обратились со встречным исковым заявлением, указывая, что

05.09.2013 между ними, как созаёмщиками, и ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор <***>, в соответствии с которым, кредитная организация предоставила им денежные средства на приобретение жилого дома и земельного участка по адресу: сроком на 240 месяцев по схеме «Молодая семья», и после оформления сделки купли-продажи, указанное домовладение стало принадлежать нам на праве общей долевой собственности в равных долях с 05.09.2013г.

02.10.2019 между ними ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны был заключено соглашение о купле-продаже вышеуказанного жилого дома. Данное соглашение было оформлено в виде письменного документа - договора купли-продажи, изготовленного ФИО1 по макету из информационной сети «Интернет», который и был подписан сторонами сделки.

Согласно условий данного договора, ФИО4 должен был приобрести принадлежащий им жилой дом, находившийся в залоге ПАО «Сбербанк России» по договору ипотечного кредитования, полностью погасив всю оставшуюся по кредитному договору сумму задолженности.

До внесения всей суммы, ФИО1 мог проживать в их доме, но обязывался оплачивать ежемесячно проживание в размере 14 000 руб. и в полном объеме потребленные коммунальные услуги.

Данное соглашение соответствовало интересам обеих сторон, поскольку ФИО1 оплачивал свое проживание в доме, а за счет этой оплаты, они погашали ипотечный кредит.

При заключении сделки ФИО1 уверял, что сможет внести всю сумму в течение ближайших нескольких месяцев, как только ему выдадут на работе сертификат на приобретение жилья.

Считают, что ответчик необоснованно обращается в суд с иском о признании договора купли-продажи домовладения недействительным и его расторжении, т.к. представленный суду договор от 02.10.2019 не является договором купли-продажи недвижимого имущества, а сделка купли-продажи дома между нами и ФИО1 не была заключена, по следующим основаниям.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Частью 1 статьи 160 ГК РФ установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.2 ст.433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 1 ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ, случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статье 302, настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Сторонами договора от 02.10.2019 не были соблюдены требования вышеперечисленных норм, а именно, стоимость предмета сделки не была согласована, покупка дома не была осуществлена ФИО1, передача имущества и переход права собственности на объект купли-продажи так и не произошел, а экземпляр договора не передавался в регистрирующий орган исполнительной власти.

Передача денег от Покупателя Продавцу перед подписанием договора не происходила.

Фактически, подписанный договор от 02.10.2019 не является одним документом, т.к. имеющиеся у сторон его экземпляры, имеют существенные различия.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. № 165 «Об обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров заключенными», разъяснено, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, между ними и ФИО1 никогда не заключался договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: , а возникшие, между нами, правоотношения, необходимо рассматривать, как связанные с использованием нанимателем жилого помещения.

У ФИО1 так и не возникло право собственности на их домовладение в связи с заключенной сделкой купли-продажи, а следовательно, он не может требовать её расторжения и признания недействительной.

Подписанный сторонами 02.10.2019 документ являлся предварительном договором о намерении сторон сделки в будущем заключить договор купли-продажи жилого дома.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

О предварительном характере вышеуказанного соглашения свидетельствуют следующие положения договора: отсутствует определённая сторонами стоимость предмета сделки; пунктом 9 договора установлено положение о том, что предмет сделки переходит в собственность Продавца после исполнения Покупателем всех своих обязательств по сделке, т.е. полной оплаты приобретаемого объекта, а не после подписания самого документа; положения о возможности возврата внесенных покупателем платежей при расторжении договора по инициативе одной из сторон, установленные подпунктами «а, в» пункта 10, направленны на создание условий по заключению основного договора купли-продажи, т.к. они закрепляют волеизъявление сторон сделки; не установлены конкретные сроки выполнения Покупателем обязательств по покупке; договор был подписан в двух экземплярах, тогда как договор купли-продажи заключается в трех экземплярах, один из которых передается в регистрирующий орган.

Частью 6 статьи 429 ГК РФ, установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

После подписания предварительного договора, ФИО1 стал проживать со 02.10.2019 со своей семьей в их доме по адресу: , однако, в течение года с момента подписания сторонами договора, сделка купли-продажи домовладения между ними и ФИО1 не состоялась, т.к. он не смог изыскать средства на покупку.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Следовательно, предварительный договор от 02.10.2019 прекратил свое действие 02.10.2019, и в дальнейшем они определяли свои отношения с ФИО1, исходя из устных договоренностей с ним, основываясь на обычаях, регулирующих найм жилых помещений.

После прекращения действия предварительного договора, они не стали требовать выселения ФИО1, и не стали заключать договор найма жилого помещения, разрешив проживать и далее с семьей неопределённое время, при условии, что он будет продолжать вносить плату за проживание в размере 14000 руб. и оплачивать коммунальные услуги, поскольку это устраивало обе стороны.

Квитанции от ресурсоснабжающих организаций и коммунальных служб поступали по почте по месту проживания ФИО1 в конце каждого месяца, и он самостоятельно оплачивал их.

В августе 2021 года ФИО2 позвонили из МУП «Успенский водоканал» и сообщили об имеющейся за домом по задолженности за потребленные услуги, и они попросили ФИО1 погасить задолженность.

Они не знали о досудебном требовании МУП «Успенский водоканал» от 03.08.2021 с требованием погашения задолженности в размере 40 043руб, 14 коп и пени в размере 616 руб.268 коп., так как оно было направлено не по их месту жительства.

23.09.2021. МУП «Успенский водоканал» была проведена сверка показаний счетчика, о чем ФИО1 был осведомлен, и установленная задолженность была пересчитана в соответствии с показаниями счетчика, т.к. ФИО1 не передавал сведения в организацию. Установленную в результате сверки задолженность ответчик не погасил.

03.11.2021 был вынесен судебный приказ о взыскании с них, как собственников домовладения, суммы задолженности перед МУП «Успенский водоканал» в размере 29 982 руб., 50 коп.

15.11.2021 после дополнительной сверки задолженности, они внесли 28982 руб. 83 коп. на счет МУП «Успенский водоканал», по судебному приказу, т.к. знали о всех негативных последствиях, связанных с принудительным исполнением решения суда и не желали их наступления.

В связи с неисполнением ФИО1 своих обязательств по оплате коммунальных услуг, они потребовали от него выехать из принадлежащего им жилого дома в срок до 10.12.2021, о чем письменно уведомили его 06.12.2021 Данное требование было выполнено ответчиком, и 10.12.2021 он съехал из их дома.

Он не просил их о возможности рассрочки по погашению задолженности и выехал добровольно, не требуя расторгнуть, якобы имеющийся, договор купли-продажи дома.

После его выселения им также стало известно о задолженности перед ООО «Эко Центр» в размере 2 547 руб., 36 коп. и 17 442 руб. 36 коп. перед АО «Газпром газораспределение Краснодар», образовавшейся в период проживания ответчика в принадлежавшем им жилом доме по .

Задолженность перед ООО «Эко Центр» была погашена ими 04.03.2022, а перед АО «Газпром газораспределение Краснодар» 05.03.2022.

Таким образом, ФИО1 сберег свои расходы по оплате коммунальных платежей за свое проживание в домовладении по в размере 48 972 руб., 55 коп., фактически перестав оплачивать потребленные коммунальные услуги и, следовательно, неосновательно обогатился за счет нашего совместное имущества, а именно денежных средств в указанном размере.

Частью 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Полагают, что ФИО1 должно было быть известно о размере имеющейся задолженности за потребленные услуги коммунальных служб и ресурсоснабжающих организаций, т.к. квитанции с начисленной задолженностью приходили ежемесячно, по месту его жительства в принадлежащем нам доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст.395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

ФИО1 должен был знать о факте имеющейся задолженности пред МУП «Успенский Водоканал», т.к. фактически перестал оплачивать услуги организации с июня 2020г. до момента выезда из занимаемого жилого дома.

О размере задолженности перед МУП «Успенский Водоканал», ФИО1 должен был знать после сверки показаний счетчика 23.09.2021, т.к. он присутствовал при этом.

Полагают, что обязанность по возврату ответчиком суммы неосновательного обогащения по оплаченной задолженности перед МУП «Успенский Водоканал», возникла с 15.11.2021, когда задолженность была ими погашена.

Об имеющейся задолженности перед АО «Газпром газораспределение Краснодар», ФИО1 должен был знать т.к. он перестал оплачивать услуги организации с апреля 2021г. до момента выезда из занимаемого жилого дома, а размер задолженности указывался в направляемых квитанциях на оплату ежемесячно по его месту жительства.

Полагают, что обязанность по возврату ответчиком суммы неосновательного обогащения по оплаченной задолженности перед АО «Газпром газораспределение Краснодар», возникла с 05.03.2021, когда задолженность была ими погашена.

На основании ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Частью 3 статьи установлено, что проценты за пользование чужими средствами взымаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

ФИО1 фактически пользовался нашими денежными средствами и проценты за пользование чужими средствами составили: 1784,98 руб. - за пользование денежными средствами по оплаченной задолженности перед МУП «Успенский Водоканал» за период с 16.11.2021 по 12.05.2022; 604,02 руб. - за пользование денежными средствами по оплаченной задолженности перед АО «Газпром газораспределение Краснодар» за период с 06.03.2022 по 12.05.2022.

Просят признать незаключенным договор от 02.10.2019 купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: , между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 и ФИО3 сумму неосновательного обогащения в размере 48 972 руб.54 коп. равных долях, т.е. по 24 486 руб., 27 коп.; сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по оплаченной задолженности перед МУП «Успенский Водоканал» на день возврата этих средств, что на 20.06.2022т., составляет 2107 руб.14 коп. в равных долях, т.е. по 1053 руб.57 коп.; сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по оплаченной задолженности перед АО «Газпром газораспределение Краснодар» на день возврата этих средств, что на 20.06.2022 составляет 811 руб. 17 коп. в равных долях, т.е. по 405 руб. 05 коп.; судебные расходы в размере понесенные по уплате государственной пошлины в размере 1020 рублей.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд считает следующее.

В судебном заседании установлено, что 02.10.2019 между ФИО1 (далее покупатель), ФИО3, ФИО2 (далее продавцы) был заключен договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: , вместе с прилегающим земельным участком и всеми имеющимися на нем постройками, коммуникациями и вспомогательными устройствами.

06.12.2021 им было получено предупреждение от продавца о выселении из вышеуказанного домовладения. Требования и содержание данного предупреждения считает незаконными и необоснованными. Продавец ссылается на нарушение покупателем п.11 договора, согласно которому покупатель обязан оплачивать коммунальные услуги в полном объеме, но при этом ответственность за несвоевременное внесение платежей за коммунальные услуги вышеуказанным договором не установлена. 04.06.2021 в адрес МУП «Успенский водоканал» (далее МУП) истцом было отправлено заявление с просьбой направить по месту его жительства, а именно контролера с целью снятия показаний с прибора учёта водоснабжения, и перерасчета суммы долга за водоснабжение. С момента направления заявления в адрес МУП, контролеры прибыли к месту жительства только 23.09.2021, и после снятия показаний сотрудники МУП пояснили, что по месту жительства будет направлен платежный документ, и в течение месяца можно будет оплатить услуги водоснабжения, однако каких-либо документов не поступало. Далее, спустя неделю после снятия показаний МУП, без попытки досудебного урегулировать вопрос о задолженности по оплате за свои услуги, без уведомления продавца и покупателя обратился в суд с заявлением об издании судебного приказа. Решение суда было направленно по месту жительства продавца, и продавец в свою очередь принял решение не ознакомили покупателя с судебным приказом и не выставлять требование об оплате, а самовольно, без уведомления покупателя оплатил требуемую сумму, поставив последнего перед фактом оплаты, то есть создал ситуацию, подпадающую под п. 11 договора.

Так же продавец необоснованно ссылается на пункт 10 е., и п. 10 f. Договора. Пункт «с» внесен в 10 раздел договора в виду механической ошибки при составлении договора, и он был обговорен с продавцом при составлении договора, подразумевая то, что при возникновении форс мажорных обстоятельств со сторон не снимается обязанность об исполнении договорных обязательств. Даже если трактовать указанный пункт дословно, то он не обязывает стороны иметь официальное трудоустройство. Покупатель не вышел за рамки договора и выполнял все указанные обязанности и согласно договору не несёт ответственность за деяния продавца и третьих лиц, следовательно продавец ссылается так же неправомерно на пункт 10 f договора.

Продавец указал в своём предупреждении о прекращении права покупателя на проживание в вышеуказанном домовладении. Данное решение расценивается как внесудебное и принятое в одностороннем порядке, в виду чего данное действие подпадает под пункт 10 а. договора. Решение о выселении из домовладения, расположенного в и расторжение договора без согласования сторон договора может быть принято только судом.

В свою очередь, при изучении описанного предупреждения, истцом 06.12.2021 в 15 часов 43 минуты был осуществлен звонок в ПАО «Сбербанк», и в ходе разговора со специалистом ПАО «Сбербанк» получена информация о том, что согласно договора ипотечного кредитования, заключенного между продавцом и ПАО «Сбербанк», продавец не имеет права совершать какие-либо сделки без согласия ПАО «Сбербанк» с домовладением, расположенным в . При заключении сторонами договора продавец действительно сообщил, что домовладение, расположенное в , приобретено ими в ипотеку, и является залоговым имуществом ПАО «Сбербанк», предоставили свидетельство о собственности на указанную недвижимость, убеждая, что являются полноправными собственниками, имеют полное право распоряжаться данным имуществом, однако умышленно скрыли факт того, что без согласия ПАО «Сбербанк» продавец не имел права заключать договор купли-продажи, при этом ознакомил истца только с графиком платежей и дополнительным соглашением №1 от 09.09.2013 к договору №, с самим договором ипотечного кредитования № истец ознакомлен не был. Следовательно, при заключении договора продавец заведомо зная об отсутствии у себя права совершать какие-либо сделки с вышеуказанным имуществом без ведома залогодержателя, злоупотребил его доверием, ввёл в заблуждение и умолчал о своих обязательствах и ограничениях по договору ипотечного кредитования с ПАО «Сбербанк». На основании этого у истца есть все причины полагать, что продавец действовал с корыстной целью, направленной на завладение его денежными средствами, с дальнейшим их использованием для исполнения своих обязательств перед ПАО «Сбербанк», в виду чего следует полагать, что действия продавца подпадают так же под п. 10 f договора.

После получения предупреждения о выселении в адрес продавца было направленно возражение с просьбой вернуть денежные средства, уплаченные по договору, либо же урегулировать сложившуюся ситуацию в досудебном порядке, далее истцом было освобождено домовладение, расположенное в согласно предупреждения в разумно-кратчайшие сроки с целью не допущения эскалации конфликта между сторонами (заселение и выселение производилось без составления акта о передачи сохранности и комплектности имущества), с момента получения предупреждения о выселении истец приостанавливал выполнение своих обязательств по договору, на основании того, что ему причиняется материальный вред, и дальнейшее разрешение спора возможно только в суде (о данном факте продавец был уведомлен). Предупредил продавца, что любые дальнейшие действия, связанные с домовладением, расположенным в истцом будут выполняться только по решению суда, о его дальнейшем обращении в суд в случае не исполнения продавцом своих обязательств перед ним, с целью разрешения спора и с целью наложения регистрационных ограничений на домовладение, расположенное в на время разбирательств.

Письменные требования об урегулировании сложившейся ситуации продавцом были проигнорированы, что прямо указывает на умысел неисполнения своих обязательств указанных в договоре, и цель обманным путем завладеть денежными средствами покупателя. С момента заключения договора им ежемесячно, до 9-ого числа каждого месяца вносились платежи в размере 14 000 рублей по договору № в отделении ПАО «Сбербанк», либо указанные платежи переводились на счет АО «Тинькофф» ФИО2. До получения предупреждения о выселении истцом было осуществлено 25 платежей по 14 000 рублей, на общую сумму 350000 рублей.

Нарушение ответчиком его прав и обязанностей, отказ от урегулировании проблемы в досудебном порядке, назойливые (незаконные) требования о выселении причинили истцу и его семье массу волнений и переживаний, так как он осознавал, что его обманули и причинили значительный материальный ущерб на сумму 350 000 рублей.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), он же в свою очередь был лишен права на приобретение вышеописанного домовладения, более того перед заключением договора он был обманут ответчиком, так как зная об отсутствии права ответчика заключать подобные сделки без ведома залогодержателя, он данный договор не заключил бы.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создавать правовые последствия, ничтожна, то есть является недействительной в силу статей 166, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, исследовав собранные по делу доказательства, суд находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая встречные исковые требования суд считает следующее.

Установлено, что ответчики разрешили проживать Попову и далее с семьей неопределённое время, при условии, что он будет продолжать вносить плату за проживание в размере 14000 руб. и оплачивать коммунальные услуги, поскольку это устраивало обе стороны.

Квитанции от ресурсоснабжающих организаций и коммунальных служб поступали по почте по месту проживания ФИО1 в конце каждого месяца, и он самостоятельно оплачивал их.

Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 1107 Гражданского кодексам Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд считает, требования о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения за неоплату коммунальных платежей не подлежащими удовлетворению, поскольку ФИО1 не является собственником спорного жилого помещения, договор купли-продажи между ними надлежащим образом зарегистрирован не был, за проживание он оплачивал 14000 ежемесячно.

В случае не согласия с условиями, на которых ФИО1 вселился и проживал в спорном жилом помещении, ФИО2, ФИО3 могли прекратить с ним все отношения и потребовать его выселения, однако они этого не сделали, ФИО1 самостоятельно выехал из спорного жилого помещения.

При установленных в судебном заседании требования о взыскании неосновательного обогащения не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: , вместе с прилегающим земельным участком и всеми имеющимися на нем постройками, коммуникациями и вспомогательными устройствами, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Успенский районный суд.

Судья

Успенского районного суда А.А. Даниленко