Дело № 2-598/2025 2 декабря 2025 года г. Котлас
УИД 29RS0008-01-2025-000616-59
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Котласский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Шиляковой Н.В.
при секретаре Алдохиной В.Н.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРИТЕТ» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества, коммунальных услуг, пени,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРИТЕТ» (далее – ООО «УК «ПАРИТЕТ», общество) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества, коммунальных услуг, пени.
В обоснование требований ООО «УК «ПАРИТЕТ» указало, что на основании договора от __.__.__ оказывает услуги по обслуживанию, содержанию, ремонту здания торгового центра, расположенного по адресу: ..... Также истцом с ресурсоснабжающими организациями были заключены договоры на приобретение коммунальных ресурсов с дальнейшим перераспределением расходов на собственников нежилых помещений в здании торгового центра. Ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью .... кв.м, но не вносит плату за нежилое помещение и коммунальные ресурсы.
Просит взыскать с ответчика задолженность в размере 94 072 руб. 67 коп., в том числе: долг за содержание и ремонт общего имущества в размере 48 568 руб. 80 коп.; долг за коммунальные услуги в размере 45 503 руб. 87 коп.; пени за период с __.__.__ по __.__.__ в размере 34 234 руб. 12 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 4 849 руб.
В ходе рассмотрения дела истец ООО «УК «ПАРИТЕТ» уточнил исковые требования, в заявлении от __.__.__ (л.д. 192) сторона истца просит взыскать с ответчика задолженность в размере 76 072 руб. 67 коп., в том числе: задолженность за содержание и ремонт общего имущества в размере 48 568 руб. 80 коп.; задолженность за коммунальные услуги в размере 27 503 руб. 87 коп. (компенсация за электроэнергию - 11 779 руб. 40 коп., компенсация услуг по передаче электрической энергии – 14 565 руб. 56 коп., компенсация услуг по водоснабжению – 1 158 руб. 91 коп.), а также задолженность по оплате пени за период с __.__.__ по __.__.__ в размере 37 388 руб. 52 коп., расходы по оплате госпошлины.
В судебном заседании __.__.__ представитель истца ООО «УК «ПАРИТЕТ» ФИО2, действующий на основании доверенности от __.__.__, исковые требования вновь уточнил (увеличил), в заявлении от __.__.__ просит взыскать с ответчика задолженность в размере 76 072 руб. 67 коп., в том числе: задолженность за содержание и ремонт общего имущества в размере 48 568 руб. 80 коп.; задолженность за коммунальные услуги в размере 27 503 руб. 87 коп., а также задолженность по оплате пени за период с __.__.__ по __.__.__ в размере 76 072 руб. 67 коп., расходы по оплате госпошлины.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поскольку расчет задолженности по оплате коммунальных услуг произведен неверно, услуги по содержанию и ремонту общего имущества здания торгового центра ответчик фактически не оказывал, при этом в случае удовлетворения исковых требований просила на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер взыскиваемой неустойки. В заявлении от __.__.__ ФИО1 указала, что с иском не согласна, так как производила платежи за коммунальные услуги (л.д. 144).
Изучив исковое заявление, заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В п. 1 – 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте шестом указанного постановления, положения статей 44 - 48 ЖК РФ в отношениях между собственниками помещений здания применимы при установлении режима использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, при этом в качестве особенностей режима может быть установлено, в том числе, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества.
Судом установлено, что ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью .... кв.м., расположенное по адресу: ....
Представленной стороной истца в материалы дела копией протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в здании ТЦ «Арена», находящегося по адресу: ...., проведенного в форме очно-заочного голосования от __.__.__, подтверждается, что на общем собрании собственниками приняты решения о выборе ООО «УК «ПАРИТЕТ» в качестве обслуживающей организации по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания, об утверждении договора оказания услуг, перечня работ и услуг по содержанию ТЦ, а также тарифа (.... руб. с 1 кв.м), об утверждении коэффициента распределения расходов между собственниками помещений по агентскому договору с ООО «Арена» (....) (л.д. 14-15).
Решением Арбитражного суда Московской области от __.__.__ в удовлетворении исковых требований ИП К.Н.В., ИП К.Н.А., ИП К.О.Н, ИП З.М.В., ИП Б.А.А., ФИО1 к ООО «Арена», В.А.А. о признании недействительным решений, принятых на общем собрании собственников, отраженных в протоколе от __.__.__, отказано.
Согласно пункту 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Как видно из приведенной нормы, решения собраний порождают правовые последствия не только для участников собрания, проголосовавших за его принятие, но и для лиц, которые голосовали против или вообще не присутствовали при принятии решения. Это отличает решения собраний от сделок, которые по общему правилу порождают права и обязанности исключительно для их участников.
__.__.__ между собственниками помещений в ТЦ в лице К.Е.Е. (собственники) и ООО «УК «ПАРИТЕТ» (исполнитель) заключен договор на обслуживание, содержание и ремонт здания торгового центра.
Согласно приложению № к указанному договору истец принял на себя обязанности оказывать собственникам следующие услуги: аварийно-диспетчерское обслуживание; техобслуживание газового оборудования, ВРУ, снятие и передача показаний, техобслуживание систем водоотведения, водоснабжения, услуги управления, регулировка температурного режима в отопительный период, техобслуживание видеонаблюдения, эскалаторов, лифтов, уборка мест общего пользования, уборка прилегающей территории (л.д. 57).
В силу п. 3.1.8. договора от __.__.__ исполнитель обязан заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов (электроснабжение, газовое отопление, водоснабжение и водоотведение, вывоз и утилизация ТБО) согласно тарифам на коммунальные услуги, с перераспределением объема поставленных коммунальных ресурсов по агентскому договору на собственников или арендаторов.
Во исполнение указанного пункта истец заключил с ресурсоснабжающими организациями следующие договоры:
- единый договор холодного водоснабжения и водоотведения от __.__.__ (л.д. 60-69);
- договор оказания услуг по передаче электрической энергии от __.__.__ (л.д. 70-78);
- договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами от __.__.__ (л.д. 99-101);
- договор купли-продажи электрической энергии от __.__.__ (л.д. 103-107).
В силу п. 3.3.2. договора от __.__.__ собственники обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества здания соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Агентский договор между истцом и ответчиком в письменном виде не заключен.
Между тем, __.__.__ ответчик ФИО1 произвела частичную оплату коммунальных услуг, оказанных в рамках договоров, заключенных истцом с ресурсоснабжающими организациями, в общем размере ..... (л.д. 145).
Из представленного стороной ответчика протокола разногласий к агентскому договору по обеспечению коммунальными ресурсами объектов принципала и на оплату коммунальных услуг следует, что ответчик ФИО1 согласна производить истцу компенсацию потребленных коммунальных услуг с учетом индивидуального коэффициента 1,65 (л.д. 174-182).
Учитывая коэффициент распределения расходов между собственниками (....) и формулу, утвержденные решениями общего собрания собственников помещений в здании, оформленных протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в здании ТЦ «Арена» от __.__.__ (вопрос №) индивидуальный коэффициент истца (размер доли мест общего пользования здания с учетом размера площади помещения собственника) составляет .....
Согласно расчетам, произведенным истцом, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества за период с __.__.__ по __.__.__ составила 48 568 руб. 80 коп. (....*.... кв.м*.... месяцев); задолженность по оплате коммунальных услуг составила 27 503 руб. 87 коп. (компенсация стоимости услуг по электроснабжению - 11 779 руб. 40 коп., компенсация стоимости услуг по передаче электрической энергии – 14 565 руб. 56 коп., компенсация стоимости услуг по водоснабжению, водоотведению – 1 158 руб. 91 коп.), при этом истец произвел расчеты с учетом сведений общих приборов учета коммунальных ресурсов, установленных в здании торгового центра, объемов коммунальных ресурсов, потребленных собственниками в нежилых помещениях (индивидуальное потребление), индивидуального коэффициента ответчика в размере 1,62 (л.д. 195). Указанное несоответствие (...., а не ....) повлияло на расчет задолженности, произведенный истцом, в сторону её уменьшения и прав ответчика не нарушает.
Из пояснений представителей истца следует, что задолженность образовалась за период действия договора от __.__.__ и оказания услуг в период с __.__.__ по __.__.__, а с __.__.__ договор на обслуживание здания торгового центра расторгнут, собственниками помещений выбрана другая управляющая компания.
Таким образом, истец в спорный период осуществлял содержание и эксплуатацию здания, расположенного по адресу: ...., его ремонт, а также содержание прилегающей территории и земельного участка. Кроме того, истец в рамках договоров, заключенных с ресурсоснабжающими предприятиями в отношении торгового центра, осуществлял оплату коммунальных услуг, потребленных как непосредственно в нежилом помещении ответчика (электроэнергия по показаниям индивидуального прибора учета), так и в местах общего пользования здания торгового центра.
В силу статьи 987 ГК РФ если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные главой 60 настоящего Кодекса.
К числу охранительных правоотношений относится обязательство вследствие неосновательного обогащения, урегулированное нормами главы 60 ГК РФ. В рамках данного обязательства реализуется мера принуждения - взыскание неосновательного обогащения. Применение указанной меры принуждения связано с защитой гражданского права.
Нормативным основанием возникновения данного обязательства является охранительная норма статьи 1102 ГК РФ, в которой закреплена обязанность возврата неосновательного обогащения.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (п. 1).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).
Поскольку ответчик ФИО1, на которой лежит обязанность по оплате потребленных коммунальных ресурсов, расходов на содержание нежилых помещений и общего имущества административного здания, не представила доказательств погашения задолженности в большем размере, чем учтено истцом, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о взыскании задолженности в общей сумме 76 072 руб. 67 руб. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Отраженные в акте обследования общего имущества торгового центра «Арена» от __.__.__ сведения о неудовлетворительном состоянии мест общего пользования, не свидетельствуют о ненадлежащем оказании истцом услуг в период с __.__.__ по __.__.__ и необоснованности заявленных требований.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения платежей.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п.1 ст. 333 ГК РФ).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 71 и 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" при взыскании неустойки с физических лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
В силу п. 4.1. договора от __.__.__ размер платы за оказание услуг в месяц каждого собственника помещения определяется исходя из общей площади принадлежащего конкретному собственнику помещения и отраженного в приложении № к настоящему договору тарифа на 1 кв.м. в месяц, который утверждается общим собранием собственников с учетом перечня услуг, работ и их стоимости.
Принимая во внимание размер общей площади нежилого помещения, принадлежащего ответчику (.... кв.м), размер ежемесячной платы ответчика за услуги истца по договору от __.__.__ составляет 8 094 руб. 80 коп. (.... кв.м * ....).
Собственник вносит плату за оказание услуг в следующем порядке: авансовый платеж за текущий месяц в размере 100% плановой стоимости услуг, производится в срок с 01 по 05 число каждого текущего месяца, на основании выставляемых исполнителем платежных документов (п.4.2 договора от __.__.__).
В силу п.5.2 договора от __.__.__ в случае просрочки оплаты оказанных услуг исполнитель имеет право взыскать с собственника неустойку за просрочку оплаты в размере 0,3% от стоимости услуг за каждый день просрочки.
Истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 76 072 руб. 67 коп. (за период с __.__.__ по __.__.__), при этом в расчете истца учтены суммы ежемесячных начислений, превышающие стоимость оказанных им по договору услуг (.... кв.м * ....=8 094,80 руб. в месяц).
Следовательно, размер неустойки, начисленной исходя из размера ежемесячной платы ответчика за услуги истца, по состоянию на __.__.__ (за период с __.__.__ по __.__.__), составит 62 848 руб. 04 коп.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 09.07.2024
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
8 094,80
__.__.__
__.__.__
506
8 094,80 * 506 * 0.3%
12 287,91 р.
Итого:
12 287,91 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.08.2024
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
8 094,80
__.__.__
__.__.__
478
8 094,80 * 478 * 0.3%
11 607,94 р.
Итого:
11 607,94 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.09.2024
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
8 094,80
__.__.__
__.__.__
447
8 094,80 * 447 * 0.3%
10 855,13 р.
Итого:
10 855,13 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 08.10.2024
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
8 094,80
__.__.__
__.__.__
415
8 094,80 * 415 * 0.3%
10 078,03 р.
Итого:
10 078,03 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.11.2024
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
8 094,80
__.__.__
__.__.__
386
8 094,80 * 386 * 0.3%
9 373,78 р.
Итого:
9 373,78 руб.
Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.12.2024
Задолженность
Период просрочки
Формула
Неустойка
с
по
дней
8 094,80
__.__.__
__.__.__
356
8 094,80 * 356 * 0.3%
8 645,25 р.
Итого:
8 645,25 руб.
Сумма основного долга: 48 568,80 руб.
Сумма процентов по всем задолженностям: 62 848,04 руб.
Принимая во внимание ходатайство ответчика, учитывая компенсационной характер природы неустойки, существо допущенного ответчиком нарушения, степень вины ответчика, принцип разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что на основании ст. 333 ГК РФ пени подлежат снижению до 45 000 руб. Следовательно, всего с ответчика надлежит взыскать задолженность по оплате неустойки за просрочку оплаты (пени) в размере 45 000 руб., а в удовлетворении остальной части требований о взыскании задолженности по оплате пени в размере 31072 руб. 67 коп. отказать.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При этом снижение размера пеней не влияет на соответствующее уменьшение возмещаемой государственной пошлины, поскольку реализация предоставленного суду права уменьшить размер неустойки (пени) не умаляет права истца на возмещение государственной пошлины, рассчитанной из правомерно заявленных требований.
В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 333.20 НК РФ при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный пп. 2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ (десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда), при этом плательщиками будут являться ответчики, если решение будет принято не в их пользу (пп. 2 п. 2 ст. 333.17 НК РФ).
После увеличения исковых требований истец просил взыскать с ответчика задолженность в общем размере 152 145 руб. 34 коп. (48 568,80+27 503,87+76 072,67), в связи с чем размер государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 152145 руб. 34 коп., составил 5564 руб. Однако в ходе рассмотрения дела установлено, что размер обоснованно заявленных требований (без учета снижения неустойки) составляет 138 920 руб. 71 коп. (48 568,80+27 503,87+62 848,04) или 91,31%.
Учитывая частичное удовлетворение иска, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, составит 5 080 руб. 49 коп. (5564*91,31%).
При увеличении исковых требований истец не доплатил государственную пошлину в размере 715 руб. (5564-4849), поэтому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в порядке возврата в размере 4 849 руб., а в доход бюджета ГО АО «Котлас» - государственная пошлина в размере 231 руб. 49 коп. (5080,49-4849). Также с истца, которому в удовлетворении части требований отказано, подлежит взысканию в доход бюджета ГО АО «Котлас» государственная пошлина в размере 483 руб. 51 коп. (715-231,49).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРИТЕТ» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества, коммунальных услуг, пени, удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРИТЕТ» (ОГРН №) задолженность по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества в размере 48 568 рублей 80 копеек, коммунальных услуг в размере 27 503 рублей 87 копеек, неустойку за просрочку оплаты (пени) в размере 45 000 рублей, государственную пошлину в размере 4 849 рублей, всего взыскать 125 921 рубль 67 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРИТЕТ» к ФИО1 о взыскании неустойки за просрочку оплаты (пени) в размере 31072 рублей 67 копеек отказать.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 231 рубля 49 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПАРИТЕТ» (ОГРН №) в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 483 рублей 51 копейки.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд.
Председательствующий Н.В.Шилякова
Мотивированное решение составлено 09.12.2025.