Судья Елшин Н.А. УИД 86RS0004-01-2022-015782-54

Дело № 33-5406/2023 (№ 2-1870/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск 5 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Дука Е.А.

судей Ковалёва А.А., Клюпы Ю.Н.

при секретаре Каргаполовой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Салаир» о признании права собственности на объект недвижимости,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 1 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Дука Е.А., объяснения истца ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Салаир» (далее ООО СЗ «Салаир») о признании права собственности на объект недвижимости.

В обоснование иска указано, что 10 октября 2012 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № 11, по условиям которого ответчик за счет привлечения денежных средств истца обязался построить и передать истцу объект долевого строительства – индивидуальный 2х этажный жилой дом коттеджного типа, стоимостью 9900000 рублей. Свои обязательства по оплате стоимости строительства истцом исполнены в полном объеме. 22 января 2013 года между сторонами подписан акт приема-передачи. Истцом получено уведомление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Сургутского отделения Управления Росреестра по ХМАО - Югре от 3 мая 2019 года об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по мотиву того, что в договоре отсутствуют сведения об этажности объекта долевого строительства; срок договора аренды земельного участка истек; сведения об объекте долевого строительства отсутствуют в проектной декларации и в единой информационной системе жилищного строительства.

Просит признать за ним право собственности на объект: индивидуальный 2-х этажный жилой дом коттеджного типа с мансардой площадью 332,4 кв.м, расположенный по адресу: ХМАО - (адрес); разъяснить, что решение является основанием для регистрирующего органа для проведения государственной регистрации права собственности; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Определением суда от 15 декабря 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено УФССП по ХМАО – Югре, специализированное отделение судебных приставов по важным исполнительным производствам.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что в решении суда неправильно отражены характеристики объекта недвижимости. Он просил признать право собственности на объект под тем названием, которое отражено в правоустанавливающих документах, что, по его мнению, не является препятствием для удовлетворения иска. Суд первой инстанции, приходя к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве является незаключенным, не признал сделку ничтожной. Следовательно, нормы о недействительности сделок применению при рассмотрении настоящего спора не подлежат. Считает, что договор между сторонами является заключенным в соответствии с законом. Полагает, что объяснения налогового органа правового значения не имеют, так как возможное нарушение налогового законодательства не является предметом рассмотрения дела. Обращает внимание на недопустимые сведения, представленные третьим лицом УФССП по ХМАО – Югре. Полагает, что решение суда основано на предположениях, которые ничем не подтверждены. Кроме того, суд первой инстанции в нарушение статей 39, 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не принял признание иска ответчиком, не указал конкретных лиц, чьи права и законные интересы будут нарушены. Признание иска является самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований, а в случае нарушения законных прав и интересов других лиц, они не лишены права на судебную защиту.

В возражении на апелляционную жалобу судебный пристав-исполнитель по ХМАО – Югре ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика ООО СЗ «Салаир», третьего лица УФССП России по ХМАО – Югре, специализированное отделение судебных приставов по важным исполнительным производствам, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (часть 1 статьи 327, часть 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив их и доводы возражений, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 10 октября 2012 года между ООО Специализированный Застройщик «Салаир» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (далее – договор участия в долевом строительстве), по условиям которого застройщик обязался за счет привлечения денежных средств дольщика построить и передать объект долевого строительства – индивидуальный 2-х этажный жилой дом коттеджного типа с мансардой (номер), площадью 330 кв.м, расположенный по адресу: (адрес), (адрес) кадастровый номер земельного участка (номер), а дольщик обязался оплатить стоимость строительства в размере 9900000 рублей и принять объект долевого строительства (л.д. 22-26). Договор участия в долевом строительстве подлежал государственной регистрации.

Вышеназванный объект строительства введен в эксплуатацию 28 декабря 2012 года (л.д. 27-28).

Согласно справке от 22 января 2013 года, выданной ООО «Салаир», ФИО1 произвел полную оплату по договору участия в долевом строительстве. ООО «Салаир» финансовых претензий к ФИО1 по вышеуказанному договору не имеет (л.д. 29).

22 января 2013 года между ООО «Салаир» и ФИО1 подписан акт приема-передачи объекта (л.д. 30).

29 декабря 2018 года ФИО1 обратился с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве.

3 мая 2019 года уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Сургутского отделения Управления Росреестра по ХМАО - Югре истцу отказано в регистрации договора, в связи с тем, что в договоре участия в долевом строительстве отсутствуют условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно: отсутствует этажность объекта, в связи с чем договор считается незаключенным; договор аренды земельного участка прекратил свое действие, что исключает проведение государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; в представленной проектной декларации и в единой информационной системе жилищного строительства отсутствуют сведения об объекте долевого строительства (л.д. 31-32).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции руководствовался статьями 8.1, 10, 130, 131, 132, 133.1, 164, 166, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 58, 59 постановления Пленума от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", статьями 1, 5, 48, 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьями 2, 6, 19, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьями 4, 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из того, что факт внесения ФИО1 денежных средства в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве не доказан, в связи с чем данный договор считается не заключенным.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что с момента оформления вышеназванной сделки на протяжении длительного времени (более 10 лет) истец не предпринимал действий по оформлению права собственности на объект долевого строительства – дорогостоящее жилое помещение, что свидетельствует об отсутствии правового интереса и отсутствии реальных правоотношений между сторонами на основании представленных документов.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции и мотивами принятого им решения.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствие с данным договором, в порядке предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Частью 1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Аналогичные нормы содержались в статье 19 и пункте 2 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ, действовавшего в период спорных отношений.

Отказывая в принятии признания иска ответчиком, суд первой инстанции принял во внимание информацию специализированного отделения судебных приставов по важным исполнительным производствам УФССП России по ХМАО - Югре о том, что на исполнении находится сводное исполнительное производство (номер)-(номер) в отношении должника: ООО Специализированный застройщик "Салаир" (л.д. 72-86).

В состав сводного исполнительного производства входят исполнительные документы различных категорий, среди которых: о взыскании задолженности в пользу физических и юридических лиц, а также в бюджет Российской Федерации. Сумма, подлежащая взысканию в рамках сводного исполнительного производства по состоянию на 10 февраля 2023 года, составляет 121766140 руб. 01 коп.

В подтверждение доводов об исполнении обязательств по договору долевого участия сторонами представлены копии приходного кассового ордера и квитанции к нему № 146-Д от 18 декабря 2012 года, из содержания которых следует, что ФИО1 внес в качестве оплаты по договору долевого участия 9900000 рублей (л.д. 61, 63).

Вместе с тем в ИФНС России по г. Сургуту ХМАО - Югры информация об оприходовании денежных средств ООО СЗ «Салаир» по договору участия в долевом строительстве № 11 от 10 октября 2012 года, заключенному между ФИО1 и ООО СЗ «Салаир», в размере 9900000 рублей отсутствует (л.д. 60).

В соответствии со статьями 218, 219, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в 2012 году.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В силу части 3 указанной статьи договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 5 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с условиями договора и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как разъяснено в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (данный пункт статьи 8 утратил силу с 01.03.2013).

Таким образом, в случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право), правообладатель может обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Принимая во внимание, что суду не представлено достаточных допустимых доказательств, подтверждающих исполнение участником долевого строительства своих обязательств по регистрации спорного объекта и оплате цены договора участия в долевом строительстве, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

Как правильно указано судом, оформляя сделку без надлежащей регистрации в соответствии с требованиями закона, стороны пытаются избежать регистрации права собственности на построенный и введенный в эксплуатацию ответчиком объект недвижимости за ООО «Салаир» (ООО Специализированный застройщик «Салаир») через получение судебного решения об этом, с целью исключения возможных притязаний со стороны третьих лиц по возбужденному исполнительному производству, уклонения от налоговых обязательств, что указывает на притворность сделки. Однако злоупотребление правом не допускается (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, достоверные доказательства оплаты цены договора участия в долевом строительстве суду не представлены. Обстоятельства, исключающие возможность регистрации договора до введения объекта в эксплуатацию, не установлены.

Информация об оприходовании денежных средств ООО СЗ «Салаир» по договору участия в долевом строительстве в налоговом органе отсутствует. При этом должнику ООО СЗ «Салаир» принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества, в отношении которых регистрация запрещена.

Признание иска ответчиком обоснованно не принято судом первой инстанции, поскольку удовлетворение иска при недоказанности внесения денежных средств по договору нарушило бы установленный законом порядок приобретения имущества в собственность (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает признание иска ответчиком, если это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

При недоказанности факта исполнения истцом принятых на себя обязательств по договору, и с учетом информации по сводному исполнительному производству в отношении ответчика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что признанием иска могут быть нарушены права неопределенного круга лиц, являющихся взыскателями в сводном исполнительном производстве, в связи с чем, принятие судом решения не может быть основано лишь на признании иска ответчиком.

Доводы апелляционной жалобы об исполнении истцом обязательств по договору в полном объеме были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки тех же обстоятельств судебная коллегия не находит. Документы, подтверждающие расчеты между сторонами, не представлены, что не позволяет считать сделку исполненной. Справка ответчика не содержит указания на сумму, оплаченную истцом, которым не представлено доказательств наличия и внесения суммы, указанной в договоре участия в долевом строительстве.

При отсутствии государственной регистрации договор участия в долевом строительстве не может считаться заключенным. Соответственно, указанный договор не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей, и оснований для признании за истцом права собственности на спорный объект не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на правильность выводов суда первой инстанции в обжалуемой части и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения. Обстоятельства, которые были бы способны привести к иному результату разрешения спора, но не были исследованы и проверены судом, в апелляционной жалобе не приведены.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 1 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 11 сентября 2023 года.

Председательствующий судья Дука Е.А.

Судьи: Ковалёв А.А.

Клюпа Ю.Н.