Дело №2-260/2025

03RS0033-01-2025-000159-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Гариповой С.И., при секретаре Присич Ж.В.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), ответчиков ФИО3, ФИО4 и ее представителя адвоката Кочетова Р.А. (по ордеру),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительным, прекращения права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, впоследствии уточненным, о признании Договора купли-продажи комнаты № по адресу: РБ, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4 недействительным; прекращении права собственности на комнату за ФИО4, признании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО5 расторгнутым; произвести переход права собственности комнаты № по адресу: <адрес> от ФИО3 к ФИО5 на основании Соглашения о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований истец ФИО5 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи комнаты по адресу: <адрес>, согласно условиям которого стоимость спорного имущества сторонами установлена в размере 700 000 руб. Пунктом 3.1.1. установлен порядок расчета, которым денежная сумма в размере 700 000 руб., в счет уплаты за приобретаемую комнату выплачиваются в следующем порядке:

п. 3.1.2.Аванс в размере 246 950 руб. будет внесен Покупателем Продавцу после государственной регистрации настоящего договора, полный расчет в размере 454 050 руб. будет произведен покупателем за счет заемных средств предоставляемых КПК «Благо», в течении 5 банковских дней, после сдачи документов для государственной регистрации. Сторонами установлено, что подтверждением оплаты указанных в п.3.1.1. договора денежных средств будет являться предоставление документов, подтверждающих факт получения Продавцом указанных средств.

Пунктом 2.3. установлено, что КПК «Благо» становится залогодержателем по данному договору, залогодателем становится ФИО3, с момента регистрации права возникает ипотека в силу закона у КПК «Благо».

ФИО3 не произвела расчет за приобретаемую комнату, указанное имущество покупателю не передавалось, и с момента заключения договора ФИО3 не вселялась, расходы по содержанию имущества не несла. Судьбой имущества не интересовалась.

По настоящее время ФИО5 как пользовался имуществом, так и продолжает пользоваться. В связи с тем, что ФИО3 не произвела расчет за указанное имущество, между ФИО5 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям указанного соглашения, стороны пришли к соглашению о расторжении Договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным нарушением ФИО3 п.3.1.1. п.3.1.2. Договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно не внесения оплаты за приобретенное имущество (п.1).

С содержанием ст. 450,451,453, 551 ГК РФ стороны ознакомлены (п.3).

На момент заключения настоящего соглашения указанное в п.1 имущество находится в залоге, ФИО3 обязалась снять залог ипотека в силу закона в течении 3-х дней с момента подачи настоящего соглашения на государственную регистрацию. Стороны настоящим соглашением подтверждают, что имущество не переходило во владение ФИО3 (п.6).

Настоящее соглашение содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета расторгаемого договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме (п.10).

Настоящее соглашение вступает в силу со дня его подписания и действует до исполнения сторонами обязательств по нему (п.13). Стороны определили, что указанное соглашение сдадут для регистрации перехода права в течении 6 месяцев (п.14).

Как пояснила ФИО3 на средства предоставленные ей КПК «Благо» она приобрела другое имущество, в связи с чем отказалась от оплаты имущества по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключив соглашение о расторжении.

Свои обязательства ФИО3 в части снятия залога не исполнила, что препятствовало регистрации соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

На неоднократные просьбы снять залог и произвести регистрацию перехода права ответчик соглашалась, давала обещания, но ни каких действий не предпринимала, уклоняясь от исполнения соглашения.

Залог ответчик ФИО3 сняла лишь в 2024 году и заключила Договор купли-продажи с ответчиком- ФИО4, при этом ответчик-ФИО4 ни разу в квартиру, где расположена комната не приходила, осмотра не проводила, уведомлений с предложением в силу ст.250 ГК РФ истец не получал.

Истец считает, что ответчик ФИО4 является недобросовестным приобретателем. Так, ФИО4 вместе с ФИО3 пришли к истцу по адресу проживания и предложили выкупить у ФИО4 спорное имущество по рыночной стоимости.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены КПК «Благо», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, ППК «Роскадастр» по РБ.

В судебное заседание истец ФИО5 и третьи лица не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании доводы уточненного искового заявления поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. Суду пояснила, что с момента заключения договора купли-продажи, указанное имущество из владения ФИО5 не выбывало, по настоящее время ФИО5 и члены его семьи проживают в указанной комнате, ФИО5 как собственник несет бремя ее содержания.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, суду пояснила, что с момента заключения Договора купли-продажи от 20.04.2015г. в указанную комнату не вселялась, ключей от комнаты ей ФИО5 не передавались. Договор с обслуживающей компанией не заключала. Коммунальные платежи не вносила. С нее производилось удержание оплаты коммунальных платежей судебными приставами исполнителями. Денежные средства лично ФИО5 не передавала. Так же суду пояснила, что подпись в соглашении о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ выполнена ею, как и подписи в заявлениях, поданных в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ о прекращении права за ней права собственности на указанную комнату. Просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признала, суду пояснила, что указанную комнату перед оформлением не осматривала. Ключи от комнаты ей не передавались. Расчет произвела по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Просила в удовлетворении иска отказать. Полагает, что родственные связи между ФИО6 и ею значения не имеют.

В судебном заседании представитель ответчика - Кочетов Р.А. в удовлетворении требований ФИО5 просил отказать по основаниям, изложенным в возражении на исковое заявление.

В силу п. 2 ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Информация о дате и времени очередного судебного заседания в соответствии со статьями 14 и 16 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» заблаговременно размещается на интернет-сайте суда и является общедоступной.

Суд считает возможным рассмотреть настоящий спор в отсутствие неявившихся сторон в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 8 ГК РФ Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ч. 1 ст.9 ГК РФ).

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого из которого ФИО5 продал, а ФИО3 купила указанную комнату.

Стоимость имущества определена сторонами в сумме 700 000 руб. (п. 3 договора). В соответствии с п.3.1.2 договора стороны определили следующий порядок расчетов: аванс в размере 246 950 руб. будет внесен после государственной регистрации настоящего договора, полный расчет в покупателем в размере 453 050 руб., будет произведен за счет заемных средств предоставляемых КП «Благо» в течении 5 банковских дней после сдачи документов для государственной регистрации.

При этом сторонами установлено, что подтверждением оплаты указанных в п.1.1. настоящего договором денежных средств будет являться предоставление документов, подтверждающих факт получения указанных средств, Продавцом.

Стороны достигли соглашения в день подписания настоящего договора передать покупателю комнату с подписанием акта о передаче недвижимости, в соответствии со ст. 556 ГК РФ (п.4.1.1).

В день получения от Покупателя денежных средств согласно п.3.1.2 договора предоставить документы, подтверждающие получение продавцом указанных денежных средств (п.4.1.2).

Продавец имеет право требовать расторжения договора в случае неполучения от Покупателя денежных средств согласно условий подпункта 3.1.2 настоящего договора в течении 15 дней со дня перехода права собственности на комнату к Покупателю (п.4.2.1)

Настоящий договор считается исполненным с даты полного выполнения сторонами обязательств в соответствии с п. 4.1, 4.3.1, 4.3.2 настоящего договора. Обязательства Покупателя в части ипотеки комнаты в силу закона действуют до даты полного исполнения ФИО3 обязательств обеспеченной ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены договором займа в соответствии с п.2.2. и 2.3. настоящего договора.

Указанная комната, приобретается Покупателем за счет собственных средств и заемных средств, предоставляемых КПК «Благо» (п.2.1).

Заем, согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между КПК «Благо» в г.Благовещенск, предоставляется ФИО3 в размере 453 050 ру. под 24% годовых со сроком возврата 12 месяцев, считая с даты фактического предоставления денежных средств (п.2.2).

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ комнат, указанная в п.1.1, настоящего Договора в обеспечение обязательств принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона. При этом ФИО3 становится залогодателем, залогодержателем по данному договору залога является кредитор (п.2.3).

Из акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец передал в собственность покупателя спорную комнату (п.1). Полный расчет в размере 700 000 руб. будет произведен после сдачи документов для государственной регистрации (п.2).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанную спорную комнату к ответчику ФИО3, в эту же дату произведена регистрация ипотеки в силу закона в пользу КПК «Благо».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ответчиком ФИО3 заключено соглашение, из которого следует, что стороны пришли к соглашению о расторжении Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, в связи существенным нарушением ФИО3 п.3.1.1., п.3.1.2, Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно не внесение оплаты за приобретенное имущество (п.10).

Стоимость указанной в п.1 комнаты 700 000 руб., которые не были выплачены ФИО3 по условиям Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Расчет не производился (п.2).

На момент заключения настоящего соглашения указанное в п.1 имущество находится в залоге, ФИО3 обязуется снять залог ипотека в силу закона в течении 3 дней с момента подачи настоящего соглашения на государственную регистрацию. Стороны настоящим соглашением подтверждают, что имущество не переходило во владение ФИО3 (п.6).

Сторонами установлено, что соглашение содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета расторгаемого договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме (п.10).

Настоящее соглашение вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств по нему (п.13).

ДД.ММ.ГГГГ указанное соглашение было сдано в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подано заявление о проведении государственной регистрации перехода права в отношении указанной комнаты, заявление подписано собственноручно. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 подано заявление о государственной регистрации права собственности на указанную комнату.

В проведении государственной регистрации прекращения права за ФИО3 и регистрацией права собственности за ФИО5 отказано, в связи с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона на указанную комнату в пользу КПК «Благо».

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не оспаривалось.

Проанализировав условия соглашения, с учетом их толкования применительно общих положений о сделках, договора купли-продажи, ст.431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что условия договора не имеют двусмысленных суждений, соответствуют обычаям гражданско-правового оборота и не противоречат действующему законодательству в части его исполнения, регистрации перехода прав, соглашение заключено в простой письменной форме, его личное подписание в день оформления ни одна из сторон не отрицала, а поэтому соглашение следует признать заключенным на заявленных в нем условиях.

Поскольку стороны достигли соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, фактически исполнили соглашение о расторжении договора, однако регистрирующий орган не произвел регистрацию соглашения, то суд считает, что имеются основания в судебном порядке признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым.

ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись ипотека в силу закона на спорную комнату была погашена.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли - продажи на спорную комнату, согласно условиям которого сторонами установлена цена имущества в сумме 300 000 руб. (п.2).

Право собственности ФИО4 на спорный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Суд приходит к выводу, что у ФИО6 в отсутствовали законные основания для заключения договора купли-продажи от 18.11.2024г. спорной комнаты, поскольку как установлено судом, ФИО3 и ФИО5 достигли соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, фактически исполнили соглашение о расторжении договора, однако регистрирующий орган не произвел регистрацию соглашения, по причине наличия обременения ипотеки в силу закона, которое согласно условиям соглашения обязал снять ФИО3 и произвести государственную регистрацию перехода права от ФИО3 к ФИО5

Таким образом, суд считает, что имеются основания в судебном порядке признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 недействительной сделкой.

Пунктом 1 ст.131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст.551 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд принимает во внимание, что договором купли – продажи, заключенным между ФИО3 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, цена спорной комнаты установлена в размере 300 000 руб., между тем, согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорной комнаты составляет 606 000 руб.

Как следует из искового заявления, ФИО5 с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ проживал и пользовался комнатой, в настоящее время продолжает пользоваться ею, что указывает на то, что комната не выбывала из его владения, он несет расходы по ее содержанию, оплачивает коммунальные платежи.

Судом установлено и не оспорено сторонами <адрес> состоит из трех изолированных комнат спорной комнаты № площадью 12,0 кв.м., № площадью 15,6 кв.м. и комнаты № площадью 9,3 кв.м. собственниками комнаты № и № являются ФИО5 и члены его семьи.

Согласно Справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Торгремстрой», лицевой счет на квартиру по адресу: РБ, <адрес> без указания комнат, открыт на ФИО2. В справке отражена общая площадь квартиры 60,5 кв.м., в том числе жилая 36,9 кв.м. В качестве зарегистрированных и проживающих лиц указаны члены семьи истца – ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11

Согласно представленным истцом в материалы дела чекам по операциям оплата коммунальных платежей производится истцом по адресу: РБ, <адрес>.

Материалы дела не содержат доказательств того, что после приобретения комнаты ФИО6 несла расходы по ее содержанию.

Таким образом, суд приходит к выводу, что после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и государственной регистрации перехода права истец продолжал проживать и пользоваться спорной комнатой, спорная комната фактически не передавалась ФИО6, поскольку как следует из материалов дела ФИО6 не произвела оплату ее стоимости, в связи с чем было заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении указанного договора из текста, которого следует, что стороны пришли к соглашению о расторжении договора в связи с существенным нарушением ФИО6 условий оплаты, а именно не внесение оплаты за приобретенное имущество (п.1).

Как указано выше, в указанном соглашении стороны подтвердили, что имущество не переходило во владение ФИО6 и из владения ФИО5 не выбывало, что так же свидетельствует об исполнении условий заключенного соглашения.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 с. 549 ГК РФ).

Положениями ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ).

Соответственно, при заключении договора купли-продажи целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а целью продавца-отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по общему правилу, расторжение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора обязательства в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора (п. 3).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением (п.4).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5).

Как указано в абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договор», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Согласно разъяснениям п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 от 11.06.2020 года «О некоторых вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (п. 3 ст. 407 ГК РФ). Прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора (глава 29 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем при исполнении договора купли-продажи недвижимости, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Такое же правило действует и в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что ФИО5 спорная комната по акту приема передачи не передавалась. Как и не могла быть передана ФИО6 ФИО12 по акту приема передачи, поскольку в ее владении она не находилась, в связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Кроме этого, как следует из текста подписанного сторонами соглашения, стороны подтвердили, что оплата за спорную комнату не производилась, а комната во владение ФИО3 не переходила.

Доказательства обратного ответчиками суду не представлено.

Так же суд приходит к выводу, что у ФИО3 отсутствовали законные основания для заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной комнаты, поскольку как установлено судом, ФИО6 и ФИО5 достигли соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, фактически исполнили соглашение о расторжении договора, однако регистрирующий орган не произвел регистрацию соглашения, поскольку в отношении спорного имущества было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу третьего лица.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеются основания в судебном порядке признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4, недействительным по основаниям оспоримости.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Как следует из ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением, тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш.», приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 1 п. 4 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Статья 12 ГК РФ определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В соответствии с абзацем третьим п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Доводы ответчика о пропуске истцом исковой давности суд считает необоснованными по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Пунктом 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Так, же в Постановлении № 10/22 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

В силу ст.ст. 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, и на такое требование согласно статье 208 названного Кодекса не распространяется исковая давность (пункты 45 и 49 Постановления №10/22).

В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из приведенных норм права и разъяснений Постановления № 10/22 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что предусмотренный ст.ст. 304 и 305 ГК РФ способ защиты подлежит применению только в том случае, когда соответствующее имущество находится во владении собственника.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО5 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО5 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительным, прекращения права собственности – удовлетворить.

Признать недействительным Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО5 расторгнутым.

Произвести переход права собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от ФИО3 к ФИО5 на основании соглашения о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Благовещенский районный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий С.И. Гарипова

Мотивированное решение суда изготовлено 29 июля 2025 года.