Дело № 2-1645/2025
УИД 23RS0050-01-2025-001465-92
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
г. Темрюк 25 ноября 2025 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Метелкина Е.В.,
при секретаре судебного заседания Кожемякиной Я.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Товариществу собственников жилья «Кедр» о признании права собственности на объект недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к Товариществу собственников жилья «КЕДР» (ТСЖ «КЕДР») о признании права на объект недвижимого имущества, в обоснование которого указал, что на основании договора купли-продажи квартиры с долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, он является собственником жилого помещения - <адрес>, площадью 64,4 кв.м, с кадастровым номером №, а также собственником в праве общей долевой собственности, пропорционально размеру площади занимаемого помещения на земельный участок, площадью 8873 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – многоэтажные жилые дома, гаражи, иные строения и сооружения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного здания или строения, с кадастровым номером № находящихся по адресу: <адрес>. На придомовой территории на основании разрешения на строительство, принятого на голосовании собственниками МКД - ТСЖ «КЕДР» («ЗА» 2873 (75,3 %) голосов от общего числа голосов, «ПРОТИВ» - 0 голосов, «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» - 0 голосов), схемы расположения гаражей возведен объект капитального строительства – гараж, площадью 29,0 кв.м. По завершении строительства, с целью постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровым инженером ФИО4 подготовлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с техническим заключением кадастрового инженера, возведенный объект недвижимости представляет собой одноэтажное нежилое здание с наименованием «Гараж», материл стен – смешанные, год фактического завершения строительства – 2018г., общей площадью 29,0 кв.м., адрес: <адрес> в пределах земельного участка с кадастровым номером № в границах кадастрового квартала №. Здание эксплуатируется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. Между тем, при обращении в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на нежилое здания – «Гараж», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, истцом получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в связи с нарушением п. 1 ст. 246 ГК РФ, а именно с заявлением обратились не все участники долевой собственности, а также отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с чем, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости во внесудебном порядке. При этом, возведенный объект недвижимости не нарушает прав и интересов третьих лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Иным путем, кроме обращения в суд, истец лишен возможности признать право собственности на здание в том виде, в котором оно сейчас находится, владеть, пользоваться и распоряжаться им как собственным.
Истец ФИО3, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.
Представитель истца ФИО3- ФИО8, действующий на основании доверенности, в заявлении, адресованному суду, просил рассмотреть дело в его отсутствие, поддержал заявленные требования ФИО3 и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ТСЖ «Кедр» в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте слушания дела.
Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данные законоположения, закрепляющие соответствующие основания приобретения права собственности, направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений своих имущественных прав, в том числе права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, гарантированного ст.35 (часть 2) Конституции РФ.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Покупатель) и ФИО5 (Продавец) заключен договор купли-продажи квартиры и долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме №, по условиям которого ФИО3 принял в собственность недвижимое имущество: квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 64,4 кв.м., расположенной на этаже №, кадастровый № и долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру занимаемого помещения, состоящее из земельного участка, площадью 8873 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на землях населенных пунктов, предоставленный для: многоэтажные жилые дома, гаражи, иные строения и сооружения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного здания или строения.
На основании договора купли-продажи квартиры с долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО6 за номером № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 является собственником жилого помещения – <адрес>, площадью 64,4 кв.м, с кадастровым номером № в многоквартирном доме с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, о чем в сведения ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации № что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из представленных документов, многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № расположен в пределах земельного участка, площадью 8873 кв.м, с кадастровым номером № категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – многоэтажные жилые дома, гаражи, иные строения и сооружения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного здания или строения, находящегося по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1, п.2 ст. 287.6 ГК РФ собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здание или сооружение, в соответствии с правилами, установленными статьей 287.3 настоящего Кодекса. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Исходя из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры с долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО6 за номером № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит ФИО3 на праве общей долевой собственности пропорционально размеру площади занимаемого им помещения, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу п. 1 ст. 291 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (п. 2 ст. 291 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 и п.5 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Главой 14 Жилищного Кодекса РФ регламентировано правовое положение членов товарищества собственников жилья, включая, проведение собраний членов товарищества собственников жилья по вопросам, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Согласно выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ. №, ДД.ММ.ГГГГ создано товарищество собственников жилья «Кедр» (<данные изъяты>), адрес юридического лица: <адрес>, председатель правления – ФИО1.
Материалами дела подтверждается, что собранием членов ТСЖ «Кедр», по результатам голосования собственников помещений МКД, было принято решение о разрешении строительства гаражей на земельном участке с кадастровым номером № (разрешенный вид использования многоэтажные жилые дома, гаражи и иные строения), участникам долевой собственности и осуществлении регистрации прав собственности на построенные гаражи в Управлении регистрационной службы <адрес> участникам долевой собственности («ЗА» 2873 (75,3 %) голосов от общего числа голосов, «ПРОТИВ» - 0 голосов, «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» - 0 голосов), что подтверждается выпиской из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО4 подготовлен технический план здания назначение – нежилое здание, наименование – Гараж, количество этажей – 1, материал наружных стен – смешанные, год завершения строительства – 2018, площадь – 29,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером № в границах кадастрового квартала №
Таким образом, судом установлено и не оспорено сторонами, что спорный объект недвижимости: здание, назначение – нежилое, с наименованием – Гараж, площадью 29,0 кв.м. возведено на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем собственнику помещения многоквартирного дома. Доказательств, опровергающих установленные судом факты, материалы дела не содержат.
В соответствии с дополнительным соглашением № к договору купли-продажи квартиры и долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме № от ДД.ММ.ГГГГ., стороны пришли к взаимному согласию о том, что нежилое здание «Гараж», общей площадью 29,0 кв.м, год завершения строительства - 2018, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, входит в стоимость квартиры с долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно акта приема-передачи гаража от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 получил ключи от гаража, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Согласно уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Темрюкский отдел) о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права № от 04.03.2019г., осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав были приостановлены до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с не представлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также необходимости обращения с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права всем участникам общей долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка.
Здание гаража относится к недвижимому имуществу, то есть к имуществу, имеющему прочную связь с землей, перемещение которого невозможно без значительного ущерба этому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Создание новой недвижимой вещи требует соблюдения строительных, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных обязательных правил, установленных законом. Исходя из правового смысла действующего законодательства Российской Федерации, разрешение вопроса о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, требует установления факта соблюдения лицом обязательных правил при его возведении, то есть соответствия требованиям закона.
Таким образом, п. 1 ст. 218 ГК РФ, на который истец ссылается как на правовое основание заявленных требований, подлежит применению во взаимосвязи с положениями ст. 222 ГК РФ, регулирующей порядок признания права собственности на самовольную постройку, а равно устанавливающей общие требования, которые следует соблюдать при создании любой недвижимой вещи, прочно связанной с землей.
В силу требований ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Установление совокупности вышеперечисленных условий позволяет признать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость дать оценку соблюдения строительных, градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил, установленных правилами землепользования и застройки Темрюкского городского поселения при строительстве спорного объекта недвижимости, которая может быть осуществлена только с использованием специальных познаний.
В связи с чем, определением от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ суд назначил судебную строительную и землеустроительную экспертизу, производство которой поручено эксперту ФИО7, с привлечением по необходимости, специалистов по землеустройству (кадастрового инженера) или других специалистов.
Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ФИО7 №-С от ДД.ММ.ГГГГ., объект капитального строительства – гараж, литер «Г1» (условный), общей площадью – 29,0 кв.м., материал стен – смешанные, количество этажей – 1 (в том числе подземных – 0), год завершения строительства – 2018, назначение объекта недвижимости – нежилое здание, наименование объекта недвижимости – гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №4, по адресу<адрес>, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, требованиям противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, нормам СНИП, ГОСТ применяемым к объектам капитального строительства – гараж; нарушений нормам и правилам при строительстве экспертом не выявлено, в связи с чем, устранение нарушений не требуется ввиду их отсутствия. Исследуемый объект имеет отдельный вход и выход на территорию земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажные жилые дома, гаражи, иные строения и сооружения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного здания или строения расположенный по адресу: <адрес> далее на территорию общего пользования <адрес>, препятствий смежным землепользователям в пользовании принадлежащими им земельным участками и расположенными на них объектами недвижимости не создаёт; препятствия в пользовании имуществом других собственников не создает; угрозу жизни, здоровью, пользованию владельцу и третьим лицам не создает и может эксплуатироваться по назначению в качестве гаража для хранения автотранспорта.
Суд принимает во внимание заключение эксперта №-С от ДД.ММ.ГГГГ., как надлежащее доказательство. Оснований не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту ФИО7 были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявляли.
Таким образом, судом установлено и подтверждено материалами дела, что спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, градостроительные регламенты, строительные, экологические, противопожарные нормы и правила соблюдены, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушены, угрозы жизни и здоровью граждан не имеется.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также то, что ФИО3 является собственником общей долевой собственности земельного участка, на котором расположен гараж с разрешенным видом использования «многоэтажные жилые дома, гаражи, иные строения и сооружения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного здания или строения», здание гаража не нарушает права и законные интересы других лиц, не опасно для жизни и здоровья граждан, суд считает возможным признать за истцом право собственности на одноэтажное здание «Гараж», год завершения строительства - 2018, общей площадью 29,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п.5 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ТСЖ «Кедр» о признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.
Признать за ФИО3 право собственности на объект недвижимого имущества: здание, назначение – нежилое, с наименованием – «Гараж», площадью 29,0 кв.м, материал стен - смешанные, год завершения строительства 2018, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № вид разрешенного использования участка – многоэтажные жилые дома, гаражи, иные строения сооружения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного здания или строения, находящееся по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для подготовки технического плана, внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости в Филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> и государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> права собственности ФИО2 на здание, назначение – нежилое, с наименованием – «Гараж», площадью 29,0 кв.м., материал стен - смешанные, год завершения строительства 2018, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, вид разрешенного использования участка – многоэтажные жилые дома, гаражи, иные строения сооружения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного здания или строения, находящееся по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 02 декабря 2025 года.
Председательствующий: Е.В. Метелкин