УИД 77RS0015-02-2023-005142-57
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2025 года адрес
Люблинский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Зотько А.Р.,
при секретаре фио,
с участием фио и его представителя,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договоров незаключенными, -
установил:
ФИО2 обратился в Люблинский районный суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, мотивируя свои требования тем, что 25.05.2022 года истец передал ФИО1 денежные средства в сумме сумма Для исполнения своего обязательства по передаче денежных средств истцом 23.05 2022 года был заключен кредитный договор №... с ПАО Сбербанк на аналогичную сумму. Ответчиком частично выплачена задолженность в сумме сумма Задолженность в сумме сумма не возвращена, проценты за пользование чужими денежными средствами составляют сумма
Не согласившись с иском, ответчик обратилась со встречным иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договорам аренды и процентов, указав, что по договору аренды от 05.05.2020 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2, арендодатель ФИО1 передала арендатору ФИО2 жилой дом общей площадью 110,1 кв.м., расположенный по адресу: адрес... (кадастровый номер ... с прилегающими земельными участками с кадастровыми номерам .... Арендная плата составила сумма в месяц. Однако ФИО2 арендная плата не вносилась. Также по договору аренды, заключенному между ФИО1 и ФИО2, арендодатель ФИО1 передала арендатору ФИО2 оборудованный гараж общей площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: адрес ..., д.4а. Арендная плата по договору составила сумма Однако ФИО2 арендная плата не вносилась. В адрес фио 02.05.2023 года была направлена претензия о выплате задолженности по договорам аренды, которая оставлена без удовлетворения. Истец по встречному иску ФИО1 просит взыскать с фио задолженность по выплате арендных платежей по договору аренды от 05.05.2020 года в сумме сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма за период с 05 мая 2020 года по 04 мая 2023 года и далее по день фактического исполнения обязательства; взыскать с фио задолженность по выплате арендных платежей по договору аренды от 03.02.2020 года в сумме сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма за период с 03 февраля 2020 года по 18 апреля 2023 года и далее по день фактического исполнения обязательства, взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины.
Определением судьи Люблинского районного суда адрес фио от 19 июля 2023 года встречное исковое заявление принято для совместного рассмотрения с иском фио
Определением председателя Люблинского районного суда адрес от 16 октября 2023 года дело передано для рассмотрения в производство судьи Зотько А.Р.
13.12.2023 года истец ФИО2 заявил ходатайство об отказе от исковых требований о взыскании задолженности по договору займа.
Определением Люблинского районного суда адрес от 13.12.2023 года отказ от иска принят судом, производство по гражданскому делу по иску фио к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, прекращено, в связи с отказом истца от иска.
17.04.2024 года ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1 о признании договоров аренды незаключенными, мотивируя свои требования тем, что в договоре аренды гаража от 03.02.2020 года не указаны существенные характеристики объекта аренды, а именно: сведения о кадастровом номере гаража, сведения о земельном участке, описание объекта аренды и т.д. В договоре аренды жилого дома с земельными участками также отсутствуют существенные характеристики объектов аренды: не указаны площадь, целевое назначение, виды разрешенного использования земельных участков. В договоре отсутствует описание жилого дома, позволяющее зафиксировать его состояние на момент заключения договора. Договор аренды от 03.02.2020 года заключен в отношении несуществующего объекта, а именно по указанному в договоре аренды адресу, гараж отсутствует. На момент подписания договора предмет договора отсутствует. На первой и второй странице договоров отсутствуют подписи сторон.
Определением Люблинского районного суда адрес от 17.04.2024 года встречный иск принят судом.
Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, через представителя, о причинах неявки суду не сообщила.
Ответчик по первоначальному иску ФИО2 и его представитель в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, просили в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях, встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.
В целях обеспечения своевременного рассмотрения судами уголовных и гражданских дел Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 августа 1993 года N 7 "О сроках рассмотрения уголовных и гражданских дел судами Российской Федерации" (с изменениями от 06 февраля 2007 года) указал, что судам при осуществлении правосудия необходимо исходить из того, что несоблюдение установленных законом сроков производства по уголовным и гражданским делам существенно нарушает конституционные права граждан на судебную защиту, а также противоречит общепризнанным принципам и нормам международного права, которые закреплены, в частности, в статье 10 Всеобщей Декларации прав человека, в пункте 1 статьи 6 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в пункте 3 статьи 14 Международного Пакта о гражданских и политических правах.
Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 1 статьи 35 ГПК РФ).
С учетом изложенного суд полагает, что отложение судебного разбирательства повлекло бы за собой нарушение прав участников судебного разбирательства, в том числе права на рассмотрение дела в разумные сроки, в связи с чем, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Суд, выслушав ответчика фио и его представителя, в силу ч.2 ст. 12 ГПК РФ, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, разъяснив лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупредив о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, создав условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел, проверив и изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, при разрешении данного спора юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению, являются обстоятельства: наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды, передачи, принятия, фактического исполнения условий договора (внесение арендной платы, использования арендатором имущества).
На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В силу ст.655 ГК РФ передача недвижимого имущества арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.
В судебном заседании установлено, что по договору аренды от 05.05.2020 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2, арендодатель ФИО1 передала арендатору ФИО2 жилой дом общей площадью 110,1 кв.м., расположенный по адресу: адрес... (кадастровый номер ... с прилегающими земельными участками с кадастровыми номерам ....
Арендная плата составила сумма в месяц.
Также по договору аренды, заключенному между ФИО1 и ФИО2, арендодатель ФИО1 передала арендатору ФИО2 оборудованный гараж общей площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: адрес ..., д.4а.
Арендная плата по договору составила сумма
Как указала ФИО1, ФИО2 арендная плата по указанным договорам не вносилась.
В адрес фио 02.05.2023 года была направлена претензия о выплате задолженности по договорам аренды, которая оставлена без удовлетворения.
Не согласившись с требованиями истца, указывая, что договоры аренды он не подписывал ФИО2 было заявлено ходатайство о проведении судебной почерковедческой экспертизы.
Определением Люблинского районного суда адрес от 18 января 2024 года была назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр экспертизы и права».
Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертизы и права» от 22 февраля 2024 года, подписи от имени фио в Договоре аренды жилого дома с земельными участками от 05 мая 2020 года и в Договоре аренды оборудованного гаража от 03 февраля 2020 года выполнены самим ФИО2.
По ходатайству ответчика по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр экспертизы и права».
Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертизы и права» от 15 ноября 2024 года, в договоре аренды жилого дома с земельными участками от 05 мая 2020 года и в Договоре аренды оборудованного гаража от 03 февраля 2020 года, вначале был нанесен печатный текст, а затем выполнены подписи от имени фио
На основании результатов, полученных в исследовательской части, установить соответствие даты, указанной в договоре аренды жилого дома с земельными участками от 05.05.2020 года, периоду выполнения подписей в данном договоре (последний лист договора, том 1 л.д.137) и оценить период выполнения данных подписей – не представляется возможным, так как содержания летучих компонентов (феноксиэтанол, глицерин) в штрихах данных подписей близки к нулю, на соответствующих хроматограммах отсутствуют четко выраженные пики, их обсчет прибором невозможен.
На основании результатов, полученных в исследовательской части, установить соответствие даты, указанной в договоре аренды жилого дома с земельными участками от 03.02.2020 года, периоду выполнения подписей в данном договоре (последний лист договора, том 1 л.д.140) и оценить период выполнения данных подписей – не представляется возможным, так как содержания летучих компонентов (феноксиэтанол, глицерин) в штрихах данных подписей близки к нулю, на соответствующих хроматограммах отсутствуют четко выраженные пики, их обсчет прибором невозможен.
Оценивая экспертные заключения ООО «Центр экспертизы и права», суд считает необходимым положить их в основу решения, поскольку признает их достоверными и допустимыми доказательствами, составленными в строгом соответствии с требованиями закона, оснований не доверять заключениям эксперта у суда не имеется, экспертизы проводились компетентным экспертным учреждением в соответствии со ст.ст. 79, 84, 85 ГПК РФ, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при этом суд учитывает, что заключение содержит подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Убедительных и аргументированных оснований, по которым судом могут быть поставлены под сомнение выводы эксперта, не приведено и судом не установлено.
Таким образом, суд приходит к убеждению, что договоры аренды, представленные ФИО1, являются подлинными
Ответчиком ФИО2 представлено заключение специалиста по результатам лингвистического исследования от 04 апреля 2025 года, из выводов которого следует, что посредством договора от 05 мая 2020 года Арендодатель ФИО1 берет на себя обязательство передать в аренду указанный дом с земельными адрес ФИО2
Посредством договора от 03 февраля 2020 года Арендодатель ФИО1 берет на себя обязательство передать в аренду указанный гараж Арендатору ФИО2
В силу п. 1.4 Договора аренды от 05 мая 2020 года, дом с земельными участками сдается сроком на 36 месяцев с 05 мая 2020 года до 04 мая 2023 года включительно.
В силу п. 1.4 Договора аренды от 03 февраля 2020 года, гараж с оборудованием сдается сроком на 36 месяцев с 03 февраля 2020 года до 02 февраля 2023 года включительно.
Учитывая, что срок договоров аренды составлял более одного года, то в силу требований закона договоры аренды подлежали государственной регистрации. Однако, в нарушение установленного порядка государственную регистрацию указанные договоры не прошли.
Акты приема-передачи, а именно: дома с земельными участками и гаража с оборудованием не составлялись.
При этом, суд учитывает, что само по себе заключение договора не является надлежащим доказательством исполнения сторонами всех обязанностей по нему, договор не подменяет собой акт приема-передачи.
Кроме того, из представленного ответчиком заключения специалиста по дешифрованию материалов высокодетальной космической съемки со спутников следует, что по состоянию на момент заключения договора (03 февраля 2020 года), «на дату 08.02.2020 года в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010109:95 каких-либо строений, сооружений, конструкций или построек по данным космической съемки не обнаружено. На дату 17.03.2020г. в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010109:95 появляются признаки хозяйственной деятельности, здесь видны некие полосы антропогенного происхождения».
То есть момент фактического старта возведения гаража был позже даты заключения договора.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что предмет договора аренды от 03.02.2020 года – гараж фактически отсутствовал при заключении договора аренды.
Из имеющейся в материалах дела выписки ЕГРН от 13 апреля 2024 года, по адресу: адрес, г.адрес, адрес Российской фио ..., адрес (адрес участка из договора аренды гаража) вместо гаража построен дом площадью 179,6 кв.м. и двумя этажами. Год завершения строительства 2021г.
Следовательно, ответчик не мог использовать гараж по причине его отсутствия.
Как следует из справки на имя матери истца фио (т.1 л.д.42) адрес проживания нетрудоспособной матери тот же самый, что и адрес якобы арендованного ФИО2 дома с земельным участками: адрес Российской фио ......
Суд считает необходимым отметить, что в договоре аренды гаража от 03.02.2020 года не указаны существенные характеристики объекта аренды, а именно: сведения о кадастровом номере гаража, сведения о земельном участке, описание объекта аренды и т.д.
В договоре аренды жилого дома с земельными участками также отсутствуют существенные характеристики объектов аренды: не указаны площадь, целевое назначение, виды разрешенного использования земельных участков. В договоре отсутствует описание жилого дома, позволяющее зафиксировать его состояние на момент заключения договора.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора и в том числе и случае не передачи объекта аренды.
Таким образом, вопреки доводам истца, юридически значимыми и подлежащими установлению по данному делу являлись обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Учитывая, что договоры аренды в установленном действующим законодательством порядке не был зарегистрирован, недвижимое имущество по договорам аренды в пользование ФИО2 не передавалось, а также учитывая, что отсутствуют существенные характеристики объектов аренды, суд приходит к выводу об отсутствии у фио обязанности вносить арендную плату за период, когда пользование имуществом он не осуществлял.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам, надлежит отказать.
Разрешая требования встречного иска о признании договоров аренды незаключенными, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора....
Согласно п.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений п.1 и п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что оспариваемые договоры аренды не прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В связи с тем, в том числе, что спорные договоры не прошли необходимую государственную регистрацию, они не порождают тех последствий, кроме предусмотренных ст. 165 ГК РФ, поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации. До этого момента сделки между сторонами не существует.
Более того, как установлено судом ФИО2 фактически не пользовался предметом договоров аренды: жилым домом с земельными участками и гаражом.
Ответчиком по встречному иску ФИО1 заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям истца по встречному иску фио о признании договоров аренды не заключенными.
Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".
Согласно ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом.
Согласно п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа. В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если не истекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).
Срок исковой давности по делам о признании сделки незаключенной является общим и составляет 3 года с момента, когда лицо узнало или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).
На основании изложенного, а также учитывая, что ответчик по встречному иску заявила о пропуске срока исковой давности, а истец по встречному иску не просил о восстановлении пропущенного срока исковой давности, срок исковой давности не прерывался и не приостанавливался, по данной категории споров он составляет 3 года и не является бессрочным, суд приходит к выводу о том, что истец обратился в суд за пределами срока исковой давности, и считает необходимым отказать в удовлетворении требований фио к ФИО1 о признании договоров аренды незаключенными.
При принятии встречного искового заявления о взыскании задолженности по арендным платежам, ФИО1 была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.
Поскольку в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам отказано, с ФИО1 в бюджет адрес надлежит взыскать государственную пошлину в размере сумма
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам и встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договоров незаключенными – отказать.
Взыскать с ФИО1 (паспортные данные) в доход бюджета адрес госпошлину в размере сумма
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Люблинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья А.Р. Зотько
Мотивированное решение составлено 18 апреля 2025 года.
Судья А.Р. Зотько