Решение по делу № 2-83/2025 от 10.10.2025 - о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными государственные регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Гражданское дело (УИД) 58RS0024-01-2025-000088-70

Производство № 2-83/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2025 года с. Неверкино

Пензенской области

Неверкинский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Игошиной Л.В.,

при секретаре Морозовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области к ФИО6, ФИО7, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными государственные регистрации права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области обратилась в суд с иском к ФИО6, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании незаконным перехода права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование иска указано, что по заявлению администрации Планского сельсовета Неверкинского района 21.10.2022 приняты на учет как бесхозяйные объекты недвижимости:

- здание – зернохранилище №, с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 1;

- здание – зернохранилище №, с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 2.

Решением Неверкинского районного суда Пензенской области от 20.02.2024 удовлетворены требования ФИО6 о признании права собственности на указанные объекты недвижимости в силу приобретательной давности; отказано в удовлетворении требований ФИО6 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 15 831 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, примерно в 300 м по направлению на северо-восток от центра <адрес>.

Апелляционным определением Пензенского областного суда от 18.06.2024 данное решение суда отменено в части признания права собственности на зернохранилища с вынесением нового решения, которым требования ФИО6 о признании права собственности на здания оставлены без удовлетворения.

В настоящее время администрации Планского сельсовета Неверкинского района стало известно, что ФИО7 является собственником спорных помещений. Основанием возникновения права собственности является договор купли-продажи, заключенный между ФИО7 и ФИО6 ФИО7 обратилась в администрацию Неверкинского района Пензенской области с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположены здания, в аренду.

Переход права собственности на данные объекты к ФИО6 является незаконным, так как какие-либо основания, предусмотренные Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для законного перехода права собственности к ФИО6 отсутствуют.

Регистрация права собственности за ФИО6 и последующая регистрация перехода права собственности от ФИО6 к ФИО7 нарушает права и законные интересы муниципального образования – Планский сельсовет, выразившийся в лишении возможности сельсовета зарегистрировать свои права на спорные объекты недвижимости.

Просит признать незаконным переход права собственности к ФИО6 на:

- здание – зернохранилище №, с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 1;

- здание – зернохранилище №, с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 2.

В ходе судебного разбирательства администрация Планского сельсовета <адрес> в силу ст. 39 ГПК РФ увеличила исковые требования.

Просит признать недействительным договор купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича»; признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО6 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и №, осуществленную на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания зернохранилища № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО6 и ФИО7; признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО7 на объект недвижимости с кадастровым номером №:203, осуществленную на основании договора купли-продажи нежилого здания зернохранилища № от ДД.ММ.ГГГГ.

Просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания зернохранилища № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО6 и ФИО7; признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО7 на объект недвижимости с кадастровым номером №, осуществленную на основании договора купли-продажи нежилого здания зернохранилища № от ДД.ММ.ГГГГ.

Протокольным определением Неверкинского районного суда Пензенской области от 05.05.2025 к участию в рассмотрении гражданского дела привлечена ФИО7 в качестве соответчика.

Определением Неверкинского районного суда Пензенской области от 22.05.2025 к участию в рассмотрении гражданского дела привлечена администрация Неверкинского района Пензенской области в качестве третьего лица.

Представитель истца - администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области – адвокат Амирова Н.Ю., действующая по ордеру, исковые требования с учетом их увеличения поддержала, сославшись на доводы, изложенные в иске, и в дополнение пояснила, что договор купли-продажи нежилых зданий от 20 февраля 2005 года, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича», является ничтожной сделкой.

На момент заключения договора деятельность СПК «Память Ильича» регулировалась Федеральным законом № 193-ФЗ от 08.12.1995 «О сельскохозяйственной кооперации», в силу которого отчуждение основных средств производства кооператива, а также совершение сделок является исключительной компетенцией общего собрания членов кооператива. Аналогичные положения содержались в Уставе СПК «Память Ильича» (п. 5.3.2). Никаких общих собраний с повесткой дня «отчуждение основных средств», которыми могли быть спорные объекты недвижимости, в СПК «Память Ильича» не проводились, соответствующие решения общим собранием не принимались.

Согласно бухгалтерской отчетности СПК «Память Ильича» за 2004 г. и 2005 г. показатели по наличию зданий и сооружений на начало года и его конец отчетных периодов не изменились.

В нарушение ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре, не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав.

Государственная регистрация прав на указанные объекты недвижимости является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости.

При наличии у СПК «Память Ильича» прав на спорные объекты недвижимости, при переходе права на них от СПК «Память Ильича» к ФИО6 на основании договора купли-продажи от 20 февраля 2005 года должна быть в обязательном порядке осуществлена государственная регистрация прав СПК «Память Ильича» на данные объекты.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области неоднократно принимало решение о приостановлении государственной регистрации прав ФИО6, указывая, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах СПК «Память Ильича» на спорные зернохранилища. Через некоторое время происходит кардинальное изменение позиции Управления Росреестра. Оно стало принимать во внимание апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 18 июня 2024 года. В резолютивной части судебного акта ничего не указано о договоре купли-продажи нежилых зданий от 20 февраля 2005 года, заключенном между ФИО6 и СПК «Память Ильича». В установочной части апелляционного определения содержится лишь констатация факта, что оспариваемый договор не признан недействительным, незаключенным на момент разрешения спора (на момент вынесения Неверкинским районным судом Пензенской области решения от 20 февраля 2024 года по делу № 2-5/2024). В настоящее время указанный договор оспаривается администрацией Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в нарушение требований закона указывает договор купли-продажи от 20 февраля 2005 года в качестве основания возникновения права у ФИО6

Обращает внимание, что ФИО6 не обращался на протяжении более чем 15 лет с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное им у СПК «Память Ильича» на основании вышеуказанного договора.

Первичная техническая инвентаризация спорных объектов недвижимости и постановка земельного участка на кадастровый учет была осуществлена после даты составления договора. В договоре не могли быть указаны сведения о площади объектов, адресные ориентиры земельного участка, на котором расположены здания.

Кроме того, имеется несколько редакций договора купли-продажи, заключенного между СПК «Память Ильича» и ФИО6, отличающихся как содержанием, так и датой их составления.

Согласно заключению экспертов ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ от 08.09.2025, время выполнения исследуемых оттисков печати «СПК «Память Ильича», расположенных в договоре, квитанции № 31, квитанции № 32, акте, у которых кавычки в виде двух вертикальных черточек, не соответствует указанной в документе дате при условии, что в период 25.01.2005-30.11.2006 существовала только одна печать «СПК «Память Ильича», у которой кавычки в виде запятых. В распоряжение эксперта были предоставлены документы кооператива за период с 25.01.2005 по 30.11.2006. В них содержится только печать СПК «Память Ильича» с двумя кавычками в виде запятых. Оттиски печати с кавычками в виде двух вертикальных черточек отсутствуют.

Из содержания архивной выписки из передаточного акта, утвержденного общим собранием АКХ «Память Ильича» от 04.03.1998, невозможно идентифицировать объекты недвижимости, переданные в уставной капитал СПК «Память Ильича» при реорганизации АКХ «Память Ильича», с теми объектами, которые являлись предметом договора купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенного между ФИО6 и СПК «Память Ильича», поскольку архивная выписка и передаточный акт никаких сведений, кроме года постройки зданий, не содержит.

Кроме того, в дальнейшем все объекты недвижимого имущества, указанные в передаточном акте, были, как единый имущественный комплекс, переданы на баланс ООО «Архангельское». На основании договора купли-продажи единого недвижимого комплекса от 04.07.2016 право собственности на эти объекты было зарегистрировано за ООО «Агро-Партнер». В дальнейшем собственником этих зданий стал Глава КФХ ФИО1 В настоящее время строениями владеет ФИО1 на основании договора дарения от 15.11.2022.

Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича», является ничтожной сделкой и не порождает никаких правовых последствий для сторон.

ФИО6 в установленном законом порядке не обращался к собственнику земельного участка – администрации Неверкинского района Пензенской области с заявлением о предоставлении ему земельного участка. Переход права собственности на здание без земельного участка, на котором оно расположено, от ФИО6 к ФИО7 нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, закрепленный пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 273 ГК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ.

С 2020 года спорные объекты недвижимости находятся в пользовании ФИО8 Ответчик ФИО7 является дочерью ФИО8 Тем самым очевидна мнимость сделок, а именно договора купли-продажи нежилого здания зернохранилища № 1 от 23.01.2025 года № 23/01/2025, заключенного между ФИО6 и ФИО7, и договора купли-продажи нежилого здания зернохранилища № 2 от 23.01.2025 № 23/01/2025, заключенного между ФИО6 и ФИО7 Данные договоры являются мнимыми сделками, то есть сделками, совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия.

Просит иск администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области удовлетворить.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО8, действующий по доверенности, с исковыми требованиями администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области не согласился, сославшись на доводы, изложенные представителем ответчика ФИО7 – ФИО9 Просил иск администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области оставить без удовлетворения.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО7 - ФИО9, действующий по доверенности, с исковыми требованиями администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области не согласился, суду пояснил следующее.

Истец обосновывает свои требования тем, что вопрос о постановке бесхозяйного недвижимого имущества на учет и вопрос признания права муниципальной собственности на указанный объект недвижимого имущества, расположенный на его территории, относится к компетенции указанного муниципального образования. Однако орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на бесхозяйную недвижимость, в порядке особого производства (п. 3 cт. 225 ГК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 262 ГК РФ). Если при подаче заявления или рассмотрении дела будет установлено, что есть спор о праве, то суд оставляет заявление без рассмотрения (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ). Только бесхозяйная недвижимость может перейти в публичную собственность на основании cт. 225 ГК РФ. Если у недвижимости есть владелец, который не зарегистрировал право собственности, недвижимое имущество не может быть признано бесхозяйным.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума BAC PФ oт 02.07.2013 № 1150/13 по делу № 476-247471205 отсутствие государственной регистрации права собственности общества или иного лица на спорный объект само по себе не может являться основанием для признания его бесхозяйным. Недвижимое имущество не может быть признано бесхозяйным при наличии хотя бы одного из обстоятельств: притязания на объект недвижимого имущества, фактическое владение данным имуществом каким-либо лицом. Факт владения ответчиком ФИО6 спорным имуществом подтверждается договором купли-продажи, актом передачи имущества, а также квитанциями о внесении денежных средств от 20.02.2005. Таким образом, постановка спорного имущества на учет в качестве бесхозяйного при указанных обстоятельствах не является доказательством его бесхозности.

Довод истца о том, что переход права собственности на зернохранилища ФИО6 незаконный по причине того, что отсутствуют какие-либо основания, предусмотренные Федеральным законом № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» для регистрации права, не состоятельный. Право собственности ФИО6 на спорные здания зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 20.02.2005, который на момент регистрации права не признан недействительным.

Апелляционным определением Пензенского областного суда от 18.06.2024 по делу № 33-2130/2024 установлено, что вышеуказанный договор купли-продажи содержит существенные условия договора (предмет, цену), договор подписан сторонами, скреплен печатью СПК «Память Ильича». Право собственности ответчика возникло по возмездному договору, который является самостоятельным способом защиты права. Тем самым, право собственности ФИО6 на зернохранилища зарегистрировано на законных основаниях.

Утверждение истца о нарушении прав и законных интересов муниципального образования, выразившимся в лишении возможности администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области зарегистрировать свои права на спорные объекты недвижимости, является необоснованным, поскольку права на недвижимые объекты можно приобрести только на основании ст. 218 и ст. 234 ГК РФ. У истца отсутствуют доказательства, подтверждающие возникновение права администрации по указанным основаниям.

Не согласен с тем, что истец считает договор от 20.02.2005, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича», ничтожным в силу его мнимости.

На основании ст. 170 ГК РФ под мнимой сделкой понимается сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц. Она характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых. Сделка не признается мнимой, если стороны фактически исполнили или исполняют ее условия.

После внесения ответчиком денежных средств в кассу СПК «Память Ильича» и подписания акта приема-передачи имущества ФИО6 в течение почти 20 лет владел, пользовался и проводил ремонтные работы по содержанию полученных по договору зернохранилищ. Таким образом, договор купли-продажи исполнялся. Каких-либо притязаний по сделке от кого-либо не было. Данные обстоятельства не могут свидетельствовать о мнимости указанной сделки.

После регистрации права собственности ФИО6 на спорные объекты недвижимости между ним и ФИО7 был заключен договор купли-продажи зернохранилищ. Денежная сумма по этому договору получена ФИО6, имущество передано покупателю ФИО7

Денежные средства, полученные от данной сделки, были направлены ФИО6 на содержание и лечение его дочери, инвалида І группы.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верхового суда РФ от 25.12.2018 № 49, пункту 7 Обзора судебной практики Верхового суда РФ № 3 (2020 г.), если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Договора купли-продажи, послужившие основаниями для регистрации права собственности сначала ФИО6, затем ФИО7 на спорные здания, нельзя назвать мнимыми. После их заключения они были исполнены сторонами.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Администрация Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области не является стороной в заключенных сделках. Истец является иным лицом.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Администрация Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области не указала право (законный интерес), который был нарушен в результате заключения сделки от 20.02.2005. Договор купли-продажи был заключен между самостоятельным хозяйствующим предприятием и физическим лицом. Имущество, переданное покупателю, никогда не было в собственности и владении истца.

Заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Данное положение относится к администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области. В течение 20 лет никто, в том числе истец, не предъявлял к ФИО6 каких-либо требований и возражений по передачи ему во владение спорных строений.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный ч. 1 ст. 181 ГК РФ. Срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. 01.04.2013 между администрацией Неверкинского района Пензенской области и ФИО6 был заключен договор № 7 на аренду земельного участка, на котором располагаются спорные зернохранилища, приобретённые им у СПК «Память Ильича». О том, что данным имуществом пользуется ФИО6, администрации сельсовета было известно.

Какие-либо уважительные причины для восстановления истцу срока исковой давности отсутствуют.

Ответчик ФИО10 является добросовестным приобретателем. Она не нарушила чьи-либо права и интересы. Считает необоснованным привлечение ФИО7 в качестве ответчика.

Требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, как к ответчику, заявлены истцом не правомерно. Спор между государственной организацией и органом местного самоуправления рассматривает Арбитражный суд.

Администрация Планского сельсовета Неверкинского района ссылается на нарушение прав ООО «Архангельское», которому якобы принадлежат спорные здания. Вместе с тем, истец не подтвердил полномочия представлять интересы данного юридического лица в судебном заседании. В данном случае администрация сельсовета вышла за пределы своих полномочий.

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271 ГК РФ).

При этом собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).

Исходя из указанных положений закона, ФИО6 не было необходимости обращаться в администрацию Неверкинского района Пензенской области с заявлением о предоставлении ему земельного участка. При таких обстоятельствах ни ФИО6, ни ФИО7 нормы действующего законодательства не нарушали.

В части заключения судебной экспертизы в отношении правоустанавливающих документов, обращает внимание суда на то, что эксперт не смог ответить на поставленный вопрос. Эксперт просто провел сравнительный анализ некоторых деталей представленных печатей на документах, в связи с чем выводы эксперта не отражают объективной стороны дела. В 2001 году налоговая инспекция перестала регистрировать оттиски печатей предприятий, в результате чего юридические лица имели по несколько оттисков печатей.

За неточности, ошибки в документах СПК «Память Ильича», нарушения документооборота данного кооператива ответчики не несут ответственности.

Кроме применения последствий пропуска срока исковой данности, просит суд принять во внимание, что администрация сельсовета предъявила иск с использованием ненадлежащего способа защиты, так как никаких прав и законных интересов истца ответчиками не были нарушены.

Просит исковые требования администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ФИО11 в судебном заседании, состоявшимся 05.05.2025, возражала против удовлетворения исковых требований администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, сославшись на следующее.

Управление Росреестра по Пензенской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Управление не является субъектом спорных материальных правоотношений, поскольку оно не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом.

В силу пункта 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» привлечение Управления Росреестра в качестве ответчика возможно в случае обжалования приостановления и (или) отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. Действия Управления, как государственного органа, могут быть обжалованы в порядке административного судопроизводства.

Требования администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области не направлены на обжалование действий регистрирующего органа. По существу истцом оспаривается зарегистрированное право собственности на объекты недвижимости.

Пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Привлекая в качестве ответчика то или иное лицо, истец должен обосновать нарушение своих прав именно этим лицом, а суд должен установить факт нарушения прав истца именно этим ответчиком. В данном случае истец не указал, чем конкретно Управление нарушило его права.

По регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости указывает, что 09.08.2024 в Управление поступило заявление ФИО6 о государственной регистрации права собственности на здания с кадастровыми номерами №, №. Одновременно с заявлением были предоставлены апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 18.06.2024 и 10.07.2024 по делу № 33-2130/2024.

По результатам правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Впоследствии в целях устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, заявителем дополнительно были предоставлены решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 20.02.2024, договор купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича», акт приема-передачи от 21.02.2005; апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 12.09.2024, архивные выписки от 25.04.2019, 10.04.2019, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 29.11.2024; архивная выписка от 10.12.2024 № 98, архивная справка от 10.12.2024 № 100; постанволение администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области № 61 от 18.06.2019.

Вышеуказанные документы были проанализированы в ходе проведения правовой экспертизы, в том числе на предмет подтверждения правопреемства продавца объектов недвижимости (СПК «Память Ильича»), а также идентификации объектов недвижимости.

Право собственности СПК «Память Ильича» на отчуждаемые здания действительно не было зарегистрировано. Однако данное обстоятельство не могло явиться препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты, поскольку вопрос наличия у продавца права собственности на них был исследован в судебном порядке. В апелляционном определении от 18.06.2024 сделан вывод, что право собственности СПК «Память Ильича» (правопреемник АКХ «Память Ильича») на спорные объекты возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, следовательно регистрация права собственности продавца до заключения сделки, состоявшейся в 2005 году, является необязательной. Суд указал, что договор купли-продажи от 20.02.2005 не признан недействительным, незаключенным. Судебный акт содержит достаточную информацию, подтверждающую идентификацию спорных объектов, поскольку в нем указаны их кадастровые номера (государственный кадастровый учет спорных объектов осуществлен 20.10.2022, т.е. на момент вынесения судебного постановления указанные объекты были учтены в Едином государственном реестре недвижимости).

В соответствии со ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

С учетом изложенного, основания полагать, что договор купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича», является ничтожной сделкой, отсутствуют.

20.12.2024 было зарегистрировано право собственности ФИО6 на указанные строения. Впоследствии, 30.01.2025 и 06.02.2025 право собственности на спорные объекты зарегистрировано за ФИО7

Истцом также заявлены требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО6 и ФИО7 Однако действующим законодательством такой способ защиты не предусмотрен.

В силу пункта Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных сзащитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, в случае признания оспариваемых договоров купли-продажи недействительными, необходимо применение последствий недействительности сделок.

Каких-либо нарушений закона при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области допущено не было.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации Неверкинского района Пензенской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом и своевременно.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, изучив материалы гражданского дела № 2-5/2024, реестровые дела на спорные объекты недвижимого имущества, приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Заинтересованное лицо в соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения ответчиком прав и законных интересов истца.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющие достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

На основании ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также цена недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из договора купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенного между ФИО6 и СПК «Память Ильича» Неверкинского района Пензенской области в лице председателя ФИО2, ФИО6 приобрел у СПК «Память Ильича» в собственность два нежилых здания – зерносклады, находящиеся на балансе «01 счета» СПК «Память Ильича», расположенные на землях населенных пунктов, место нахождения – примерно в 300 метрах по направлению на северо-восток от центра <адрес>. Цены продаваемых зданий составляют: 1. Здание – зерносклад, 1968 года постройки, площадью 609,8 кв.м., - 50 000 рублей; 2. Здание – зерносклад, 1989 года постройки, площадью 803,6 кв.м., - 120 000 рублей. В договоре указано, что право собственности от продавца покупателю переходит после внесения денежных средств в кассу СПК «Память Ильича».

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру № 31 и № 32 от 20.02.2005, подписанным главным бухгалтером и кассиром ФИО3, ФИО6 внес в кассу СПК «Память Ильича» 50 000 рублей и 120 000 рублей за вышеуказанные нежилые здания.

Недвижимое имущество передано ФИО6 по акту приема-передачи от 21.02.2005, подписанному ФИО6 и ФИО2

Из реестровых дел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области следует, что 03.10.2023 ФИО6 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здания: зернохранилище № 1, с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 1; и зернохранилище №, с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 2.

К заявлению о регистрации права собственности ФИО6 приложил документы: договор купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005; акт приема-передачи от 21.02.2005; чеки № 31 и № 32 от 20.02.2005; архивные справки № 42 от 10.04.2019 и № 75 от 09.04.2019; постановление администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области № 61 от 18.06.2019 «О внесении изменений в постановление администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области от 21.03.2019 № 24 «О присвоении адресов»; технические паспорта на здания.

13.10.2023 Отделом государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Россреестра по Пензенской области выданы уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, 15.01.2024 выданы уведомления об отказе государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимости. Основанием отказа регистрации права указано отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости информации о зарегистрированных правах в отношении зданий, включая сведения о правах продавца на данные объекты.

13.11.2023 ФИО6 обратился в Неверкинский районный суд Пензенской области с иском к администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, администрации Неверкинского района Пензенской области о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества и земельный участок, на котором расположены зернохранилища, в силу приобретательной давности.

Решением Неверкинского районного суда Пензенской области от 20.02.2024 (гражданское дело № 2-5/2024) за ФИО6 признано право собственности на зернохранилище № 1, с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м., и на зернохранилище №, с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25. (строен. 1 и 2 ). В остальной части исковых требований ФИО6 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 18.06.2024 решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 20.02.2024 отменено в части признания за ФИО6 права собственности на данные строения. Принято новое решение, которым исковые требования ФИО6 о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности оставлены без удовлетворения.

09.08.2024 ФИО6 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здания: зернохранилище №, с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 1; и зернохранилище №, с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 2.

ФИО6 были предоставлены в Росреестр следующие документы: договор купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича»; чеки № 31 и № 32 от 20.02.2005; акт приема-передачи от 21.02.2005; решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 20.02.2024 (дело № 2-5/2024); апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 18.06.2024, от 10.07.2024, 12.09.2024 (дело № 33-2130/2024); архивные выписки от 25.04.2019, 10.12.2024; архивные справки от 10.04.2019, 10.12.2024; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 29.11.2024; постановление администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области от 18.06.2019 № 61 «О внесении изменений в постановление администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области от 21.03.2019 № 24 «О присвоении адресов».

20.12.2024 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО6 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что на момент регистрации права собственности ФИО6 на спорные здания правоустанавливающий документ - договор купли-продажи от 20.02.2005, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича», не признан недействительным либо незаключенным.

Как следует из договора купли нежилого здания зернохранилища № 1 от 23.01.2025 № 23/01/2025, заключенного между ФИО7 и ФИО6, ФИО7 приобрела у ФИО6 в собственность здание с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 1.

30.01.2025 на основании указанного договора осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО7 на вышеназванный объект недвижимого имущества (номер государственной регистрации №-58/059/2025-4).

Как следует из договора купли нежилого здания зернохранилища № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО7 и ФИО6, ФИО7 приобрела у ФИО6 в собственность здание с кадастровым номером 58№, площадью 803,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 2.

06.02.2025 на основании указанного договора осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО7 на данное строение (номер государственной регистрации №-58/059/2025-4).

21.02.2025 ФИО7 обратилась в администрацию Неверкинского района Пензенской области с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности вышеуказанные зернохранилища, в аренду сроком на 49 лет.

28.02.2025 администрация Неверкинского района Пензенской области в лице главы ФИО4 приостановила процедуру предоставления земельного участка ФИО7 до вступления в законную силу решения Неверкинского районного суда Пензенской области по настоящему гражданскому делу.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Таким образом, заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенными сделками и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений статей 166 и 168 ГК РФ и разъяснений по их применению (пункты 73 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") следует, что, по общему правилу, сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, когда нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Администрация Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, заявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенного между ФИО6 и СПК «Память Ильича», указывает на ничтожность данной сделки.

Истец ссылается на отсутствие проведения общего собрания членов СПК «Память Ильича» по отчуждению зернохранилищ, на отсутствие соответствующего решения общего собрания кооператива как на обстоятельства, свидетельствующие о ничтожности сделки.

Проверяя данный довод истца, суд приходит к следующему.

В силу подпункта 6 пункта 2, пунктов 3, 4 статьи 20 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (в редакции Федерального закона от 11.06.2003 № 73-ФЗ, действовавшей на день совершения сделки от 20.02.2005), к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решения по вопросу отчуждения основных средств производства кооператива, совершения сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива. Решение по указанному вопросу считается принятым, если за него подано не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива.

Книга заседаний правления СПК «Память Ильича» (начата – 01.02.2000, окончена – 19.08.2005) и книга протоколов общих собраний за 2005 год СПК «Память Ильича», исследованных в ходе судебного разбирательства, не содержат сведений о принятии общим собранием членов СПК «Память Ильича» решения по отчуждению спорных зданий зернохранилищ. Вместе с тем, из книги заседаний правления СПК «Память Ильича», в частности из протокола № 1 от 15.03.2005, следует, что в кооперативе имеются «большие нарушения в учете, в оформлении документов».

Судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005 председателем СПК «Память Ильича» являлся ФИО2, который выступал от имени юридического лица в силу Устава.

Судом были оглашены показания председателя СПК «Память Ильича» ФИО2 и кассира, бухгалтера СПК «Память Ильича» ФИО3, полученные при их допросе в качестве свидетелей в рамках гражданского дела № 2-5/2024 (по иску ФИО6 к администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности). Данные свидетели подтвердили факт составления, подписания сторонами договора купли-продажи от 20.02.2005, передачи ФИО6 спорных зданий – зернохранилищ, расположенных рядом с селом <адрес>, а также внесения ФИО6 денежных средств в размере 170 000 рублей в кассу СПК «Память Ильича».

Показания ФИО2, подписавшего договор купли-продажи, и показания ФИО3, принявшей денежные средства от ФИО6 в кассу кооператива в счет оплаты стоимости зернохранилищ, сторонами по настоящему делу не оспаривались, в связи с чем суд принимает данные показания при вынесении решения.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из прямого смыслового содержания данной нормы материального закона следует, что при заключении договора стороны должны действовать добросовестно и разумно, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими действительными намерениями, оценить их соответствие реально формируемым обязательствам.

Заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом установлено, что сделка по купли-продажи строений между ФИО6 и СПК «Память Ильича» после ее заключения не оспаривалась СПК «Память Ильича» вплоть до ликвидации кооператива - 29.01.2007. В дальнейшем какого-либо интереса к указанным зданиям администрация сельсовета не проявляла, обязанностей собственника этого имущества не исполняла. Использование ФИО6 зернохранилищ после ликвидации СПК «Память Ильича» местной администрацией не оспаривалось. Доказательств обратному суду не представлено.

Отсутствие документального подтверждения проведения общего собрания членов СПК «Память Ильича» по вопросу отчуждения спорных объектов недвижимости при отсутствии предъявления претензий со стороны кооператива после заключения сделки, а также при подтверждении факта составления, подписания сторонами договора, передачи покупателю зданий, внесения покупателем денежных средств в счет оплаты приобретенного имущества в кассу кооператива, по мнению суда, не может свидетельствовать о ничтожности сделки, совершенной между СПК «Память Ильича» и ФИО6 Поведение ФИО6 после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность данной сделки.

Кроме того, ФИО6, как покупатель, не несет ответственность за документооборот деятельности кооператива, являющегося продавцом имущества.

Довод истца о том, что в договоре купли-продажи от 20.02.2005 не могли быть указаны сведения о площади объектов недвижимости и об адресных ориентирах земельного участка, на котором расположены здания, по причине проведения технической инвентаризации спорных объектов и постановки земельного участка на кадастровый учет после даты составления договора – 20.02.2005, - суд находит несостоятельным. Суд исходит из того, что указанные обстоятельства, сами по себе не свидетельствуют о ничтожности сделки, не являются основанием для признания сделки недействительной. Сведения о площади объектов недвижимости и об адресных ориентирах земельного участка, содержащиеся в договоре купли-продажи, могли быть внесены в правоустанавливающий документ на основании самостоятельных измерений сторонами.

Суд также не может принять во внимание довод истца о том, что из передаточного акта, утвержденного общим собранием АКХ «Память Ильича» от 04.03.1998 невозможно идентифицировать объекты недвижимости, переданные в уставной капитал СПК «Память Ильича». Года постройки зданий, указанные в передаточном акте, совпадают с годами постройки спорных строений, указанных в договоре купли-продажи от 20.02.2005, что свидетельствует о передаче спорных зернохранилищ от АКХ «Память Ильича» в СПК «Память Ильича». Отсутствие других характеристик объектов недвижимости не может служить доказательством того, что здания не были переданы в уставной капитал кооператива.

Доказательств передачи зданий с кадастровыми номерами №, №, расположенными по адресу: <адрес>, зд. 25 (строен. 1 и строен. 2), в составе единого имущественного комплекса в ООО «Архангельское» суду не представлено. Напротив, материалы реестрового дела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> не содержат подтверждения указанного обстоятельства. Кадастровые номера строений, входящих в состав единого имущественного комплекса, переданного в ООО «Архангельское», а также их местоположение (<адрес>) опровергают доводы стороны истца о том, что спорные здания зернохранилищ были переданы в ООО «Архангельское», в связи с чем договор купли-продажи от 20.02.2005 является ничтожной сделкой и не порождает никаких правовых последствий для сторон.

В силу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 года № 30-П, действующие во всех видах судопроизводства общие правила распределения бремени доказывания предусматривают освобождение от доказывания входящих в предмет доказывания обстоятельств, к числу которых процессуальное законодательство относит обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Обязательность законной силы судебного решения означает, что вступившее в законную силу решение обязательно не только для лиц, участвующих в деле, но и для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, организаций, должностных лиц и граждан на всей территории Российской Федерации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 18.06.2024 установлено, что при реорганизации АКХ «Память Ильича» в СПК «Память Ильича» в уставной капитал СПК были переданы 11 зернохранилищ, построенных в период с 1968 г. по 1989 г. Судебной коллегией сделан вывод о том, что поскольку СПК «Память Ильича» является правопреемником АКХ «Память Ильича», право собственности продавца СПК «Память Ильича» на спорные объекты возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ, следовательно, регистрация права собственности до заключения сделки, состоявшейся в 2005 г., является необязательной.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом и не подлежат доказыванию вновь. В силу изложенного суд считает несостоятельным довод истца о том, что договор купли-продажи нежилых зданий от 20 февраля 2005 года является ничтожным по причине того, что на момент составления договора не была осуществлена государственная регистрация права собственности продавца по сделке - СПК «Память Ильича» на спорные объекты недвижимости.

Кроме того, суд руководствуется положениями ч. 1 и ч. 3 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в силу которых права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей и является обязательной при государственной регистрации перехода таких прав.

Таким образом, нарушений закона при осуществлении регистрационных действий в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, в вышеуказанной истцом части судом не установлено.

Суд также полагает необоснованным довод администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области о том, что существует несколько редакций договора купли-продажи, заключенного между СПК «Память Ильича» и ФИО6, отличающихся как содержанием, так и датой их заключения, что влечет недействительность сделки от 2005 года. Данное обстоятельство не нашло своего подтверждения. Суду не представлены оригиналы других договоров купли-продажи. Факт привлечения кого-либо из участников спорной сделки к ответственности за подделку документов судом не установлен. В связи с чем данный довод истца является голословным и не нашедшим своего подтверждения.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебно-техническая экспертиза документов: договора купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, квитанции к приходному кассовому ордеру № 31 от 20.02.2005, квитанции к приходному кассовому ордеру № 32 от 20.02.2005, акта приема-передачи от 21.02.2005. На разрешение экспертов ФБУ «Пензенская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» поставлен вопрос: Соответствует ли время изготовления (проставления) оттисков печатей, расположенных в вышеназванных документах, датам, указанным в них?

Согласно заключению ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ от 08.09.2025, время выполнения исследуемых оттисков печати «СПК «Память Ильича», расположенных в договоре, квитанции № 31, квитанции № 32, акте, у которых кавычки в виде двух вертикальных черточек, не соответствует указанной в документе дате при условии, что в период 25.01.2005-30.11.2006 существовала только одна печать «СПК «Память Ильича», у которой кавычки в виде запятых.

Заключение экспертов не позволяет суду сделать вывод о том, что время изготовления (проставления) оттисков печатей, расположенных в документах, не соответствует датам, указанным в данных документах, поскольку суд лишен возможности установить количество печатей СПК «Память Ильича» на момент составления договора и сопутствующих ему документов.

Кроме того, суд принимает во внимание исследовательскую часть экспертизы, согласно которой акт приема-передачи от 21.02.2005 имеет два оттиска печати, один из которых слабо видимый. Экспертами установлено, что слабо видимый исследуемый оттиск печати СПК «Память Ильича» в акте, вероятно, выполнен печатью СПК «Память Ильича», оттиски-образцы которой представлены на исследование. Слабая насыщенность штрихов красящим веществом у слабо видимого оттиска в акте делает его малоинформативным для исследования частных признаков.

Таким образом, заключение ФБУ Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ от 08.09.2025 не может служить доказательством фальсификации договора купли-продажи от 20.02.2005, заключенного между ФИО6 и СПК «Память Ильича».

Кроме того, отсутствие возможности установить количество печатей СПК «Память Ильича» на момент составления договора при установлении судом факта принадлежности подписи председателя СПК «Память Ильича» ФИО2 в договоре (при обозрении договора купли-продажи от 20.02.2005 в рамках гражданского дела № 2-5/2024 свидетель ФИО2 подтвердил свою подпись в договоре), а также при установлении судом факта исполнения договора сторонами, - правового значения не имеет для разрешения иска о признании договора недействительным по мотиву его фальсификации.

При принятии настоящего решения суд учитывает, что договор купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенный между ФИО6 и СПК «Память Ильича» Неверкинского района Пензенской области, отвечает требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договору продажи недвижимого имущества, между сторонами в требуемой законом письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, имеет место оплата покупателем ФИО6 стоимости спорных зданий, а также владение ФИО6 указанным имуществом с даты подписания договора.

С учетом приведенных обстоятельств, всесторонне, полно, объективно, непосредственно исследовав и оценив доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого в отдельности, достаточности и взаимной связи в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания незаконным перехода права собственности ФИО6 на спорные объекты недвижимости.

Истцом не представлены доказательства ничтожности договора купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005, заключенного между ФИО6 и СПК «Память Ильича», в связи с чем требования администрации сельсовета о признании названного договора недействительным в силу его ничтожности и признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО6 на зернохранилища подлежат оставлению без удовлетворения.

Согласно частям 1-2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Моментом совершения сделки между ФИО6 и СПК «Память Ильича» является дата составления договора – 20 февраля 2005 года. СПК «Память Ильича» на дату вынесения настоящего решения ликвидировано.

Требования администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области о признании договоров купли нежилых зданий от 23.01.2025, заключенных между ФИО6 и ФИО7, обусловлены мнимостью данных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной мнимая сделка - сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Норма пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна, направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Мнимость (притворность) сделки состоит в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов, волеизъявление сторон не совпадает с их главным реальным намерением, и в сокрытии действительного смысла сделки заинтересованы обе ее стороны, а, совершая сделку лишь для вида, стороны верно оформляют все документы, но стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость, поэтому факт расхождения волеизъявления с действительной волей сторон суд устанавливает путем анализа обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений (пункт 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 08.07.2020).

Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Из указанных положений следует, что мнимой сделке соответствует отсутствие намерений сторон создать соответствующие сделке правовые последствия, совершение ее для вида (что не исключает совершение сторонами некоторых фактических действий, создающих видимость исполнения, в том числе, составление необходимых документов), создание у лиц, не участвующих в сделке, представления о сделке как действительной.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении вопроса о квалификации той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

Истец, не оспаривая факт подписания договоров купли нежилых зданий от 23.01.2025, заключенных между ФИО6 и ФИО7, заявил о мнимости данных сделок, указав на то, что с 2020 года спорные объекты недвижимости находятся в пользовании ФИО8, который является отцом ФИО7

Факт родственных отношений между ФИО8 и ФИО7 подтверждается записью акта о рождении № 62 от 01.11.1996 Управления ЗАГС Министерства труда, социальной защиты и демографии Пензенской области.

Судом установлено, что ФИО8 использовал спорные зернохранилища для хранения сельхозпродукции (зерна) и сельхозтехники с 2020 г. по 2024 г. с разрешения ФИО6, а с 2025 г. – с разрешения ФИО7 Факт родственных отношений между ФИО7 и ФИО8 не свидетельствует о мнимости сделок. Договоренность между ФИО7 и ФИО8 о передаче спорного имущества в пользование последнего согласуется с положениями статьи 209 ГК РФ, в силу которых собственник вправе по своему усмотрению передавать свое имущество другим лицам, оставаясь собственником. Действующее законодательство не содержит запрета передачи собственником принадлежащего ему имущества в пользование лицу, являющегося собственнику родственником.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, лицо, предъявившее требование о применении последствий недействительности мнимой сделки, должно представить суду относимые и допустимые доказательства, подтверждающие, что стороны совершили эту сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Таких доказательств администрация сельсовета суду не представила. На какие-либо другие основания, в силу которых сделки следует признать мнимыми, истец не ссылается.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что администрацией Планского сельсовета Неверкинского района не представлены доказательства мнимости и притворности спорных договоров купли-продажи от 23.01.2025, заключенных между ФИО6 и ФИО7, в том числе доказательства отсутствия у стороны сделки (покупателя) воли на возникновение прав и обязанностей, характерных для купли-продажи.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 ГК РФ и статьи 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (пункт 6).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац третий пункта 36).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац первый пункта 52).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.

Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

В силу установленных судом обстоятельств таковым покупателем является ответчик ФИО7 Основания ставить под сомнение права продавца ФИО6 на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, у ФИО7 отсутствовали.

На основании вышеизложенного, требования администрации сельсовета о признании названных договоров недействительными в силу мнимости сделок и признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО7 на зернохранилища подлежат оставлению без удовлетворения.

По утверждению истца, переход права собственности на здание без земельного участка, на котором оно расположено, в частности от ФИО6, который не обращался в администрацию Неверкинского района Пензенской области с заявлением о предоставлении ему земельного участка на каком-либо праве, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, закрепленный пп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 273 ГК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Проверяя обоснованность данного довода истца, суд руководствуется следующим.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 года регулировались статьей 36 Земельного кодекса, в настоящее время - статьей 39.20 Земельного кодекса. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Судом установлено, что здания с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: <адрес>, зд. 25 (строен. 1 и строен. 2) находятся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью - 15 831 +/-786. Местоположение участка установлено относительно ориентира: примерно в 300 м по направлению на северо-восток от центра <адрес>. Данный участок относится к землям населенных пунктов, видом разрешенного его использования является хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.03.2025 КУВИ-001/2025-73186161. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2012 году, как объект права он возник с момента учета в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, в силу вышеизложенных норм права и разъяснений по их применению, с момента регистрации перехода к ФИО6 права собственности на спорные нежилые здания, последний приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенными зданиями и необходимым для обеспечения доступа к ним и их использования. С момента регистрации перехода к ФИО7 права собственности на спорные нежилые здания, последняя приобрела аналогичное право.

Таким образом, принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем спорных объектов недвижимости, закрепленный пп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 273 ГК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ, при регистрации сделок купли-продажи между ФИО6 и ФИО7, не нарушен. В силу действующего законодательства собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены правом, а не обязанностью приобретать такие земельные участки в собственность или в аренду.

Судом установлено, что ответчик ФИО7 после регистрации права собственности на спорные здания, реализуя вышеуказанное право, обратилась в администрацию Неверкинского района Пензенской области с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности зернохранилища, в аренду. Администрацией Неверкинского района Пензенской области принято решение о приостановлении процедуры предоставления земельного участка ФИО7 до вступления настоящего решения суда в законную силу.

Таким образом, довод стороны истца о незаконности перехода права собственности на здание без земельного участка, на котором оно расположено, в частности от ФИО6 к ФИО7, суд находит не состоятельным.

При разрешении спора между сторонами суд также исходит из следующего.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Вместе с тем избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. В соответствии с указанными нормами, лицом, имеющим право на оспаривание сделки, признаются не только ее непосредственные участники, но и иные лица, чьи имущественные права и охраняемые законом интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой, и могут быть восстановлены в результате признания такой сделки недействительной.

Лицо, не участвующее в сделке, заявляющее иск о признании сделки недействительной, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

С учетом указанных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению, истец, предъявляя по настоящему делу требование о признании недействительной сделки, должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он является лицом, заинтересованным в признании спорного договора недействительным, и что в результате признания спорного договора недействительным будут непосредственно восстановлены нарушенные этим договором права и законные интересы самого истца.

Исковые требования администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области направлены на признание недействительными сделок по купли-продажи зданий с кадастровыми номерами №, №, расположенными по адресу: <адрес>, зд. 25, и на признание недействительной государственной регистрации права собственности на них.

Материально-правовой интерес в удовлетворении иска администрация сельсовета, не являющаяся стороной ни одной спорной сделки, обосновывает тем, что администрация лишена возможности зарегистрировать свои права на здания как на бесхозное недвижимое имущество, тем самым нарушены ее права и охраняемые законом интересы.

В силу ч. 3 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст.225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую, собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

На основании ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные зернохранилища не являлись бесхозяйными и не являются таковыми в настоящее время. Данные здания на протяжении нескольких лет использовались ФИО6, о чем было известно администрации сельсовета в лице главы ФИО5, исходя из его пояснений, данных в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-5/2024. Сейчас данные строения перешли в собственность ФИО7 по возмездной сделке, с разрешения собственника используются ФИО12 для хранения зерна и сельхозтехники.

При таких обстоятельствах право собственности муниципального образования на объекты недвижимости, являющиеся предметом спора, не может возникнуть в силу ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» органы местного самоуправления, уполномоченные государственные органы субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя направляют в орган регистрации прав документы для постановки здания, сооружения, помещения, машино-места на учет как бесхозяйного недвижимого имущества.

Из материалов реестровых дел следует, что 21.10.2022 в отношении зданий с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: <адрес>, зд. 25 (строен. 1 и строен. 2), в ЕГРН были внесены записи о постановке на учет в качестве бесхозяйных. Указанные строения поставлены на учет в качестве бесхозяйных по заявлению главы администрации Планского сельсовета Неверкинского района ФИО5, который был осведомлен об использовании строений третьими лицами.

Законодательством установлен порядок погашения записи о принятии на учет объекта недвижимости в качестве бесхозяйного.

Согласно п. 163 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» при государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, принятый на учет в качестве бесхозяйного, запись о вещном праве, содержащая сведения о принятии на учет объекта недвижимости в качестве бесхозяйного, погашается в порядке, установленном пунктом 16 Порядка, в качестве документов-оснований вносятся реквизиты документов, на основании которых осуществлена государственная регистрация права, дата и номер государственной регистрации права собственности, а также указываются слова "Снят с учета".

В соответствии с вышеуказанными положениями в связи с государственной регистрацией права ФИО6 записи о бесхозяйном имуществе были погашены.

Осуществление учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № Управлением Росреестра по Пензенской области проведено в соответствии с действующим законодательством.

Суд принимает во внимание, что администрация Планского сельсовета Неверкинского района по истечении года со дня постановки бесхозяйных недвижимых вещей на учет не обратилась в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эти объекты.

Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что при совершении спорных сделок был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, что они являются ничтожными как посягающие на публичные интересы.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно абзацу 2 пункта 52, абз. 1 - 3 п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Таким образом, если истец полагает, что имеют место нарушение его прав как собственника недвижимого имущества, то истец вправе обратиться за защитой нарушенных прав с требованиями, о которых указано в приведенных разъяснениях.

Администрация Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, оспаривая переход права собственности на зернохранилища, не заявляет требования о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.

В силу изложенного суд приходит к выводу о том, что администрацией Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, которая не является стороной оспариваемых сделок, избран ненадлежащий способ защиты, исключающий возможность удовлетворения исковых требований о признании сделок ничтожными.

Разрешая довод стороны ответчика ФИО7 в лице ее представителя ФИО9 о пропуске администрацией Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области срока исковой давности для обращения в суд с исковым заявлением о признании договоров купли-продажи нежилых зданий недействительными в силу их ничтожности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В абзаце втором пункта 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Под началом исполнения сделки, понимается момент, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 4).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2025 г. № 914-О разъяснено, что момент, когда публично-правовому образованию стало или должно было стать известно о нарушении своих прав, равно как и момент, когда состоялось нарушение условия использования такого объекта (то есть нарушение прав публичного образования) в период действия этого условия, также определяется судом с учетом всей совокупности фактических обстоятельств.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положения статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют суд для эффективного осуществления правосудия необходимыми дискреционными полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела (определения от 16 июля 2015 г. № 1681-О, от 29 сентября 2016 г. № 1982-О, от 30 мая 2024 г. № 1264-О, от 24 декабря 2024 г. № 3560-О и др.).

Судом установлено, что здания с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: <адрес>, зд. 25, находятся на территории Планского сельсовета <адрес>.

О совершении и фактическом исполнении сделки между СПК «Память Ильича» и ФИО6 по продаже спорных зданий – зернохранилищ, расположенных в <адрес>, администрации Планского сельсовета <адрес> в лице главы администрации ФИО5 было известно с даты заключения договора купли-продажи – 20 февраля 2005 года.

Данное обстоятельство подтверждается пояснениями главы администрации ФИО5, данными им 29.12.2022 сотрудникам отделения МВД России по Неверкинскому району в рамках проведения проверки. В данных пояснениях ФИО5 указал, что «осуществляет полномочия главы администрации сельсовета с 1991 года; здания, которые принадлежали бывшему колхозу – СПК «Память Ильича», были проданы 20.02.2005 ФИО6 С этого времени ФИО6 хотел эти здания оформить, но у него не получалось».

Факт осведомленности истца об исполнении сделки по договору купли-продажи от 20.02.2005 с момента ее заключения, об использовании строений ФИО6 с 2005 года, также подтверждается пояснениями главы администрации Планского сельсовета Неверкинского района ФИО5, данными им в рамках гражданского дела № 2-5/2024.

01.04.2013 земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположены спорные объекты недвижимости, на основании договора аренды № был предоставлен в аренду сроком на 49 лет сельскохозяйственному потребительскому снабженческо-сбытовому кооперативу «Елшанский», председателем которого являлся ФИО6 В связи с ликвидацией 13.11.2013 СП ССК «Елшанский», как юридического лица, договор аренды был расторгнут (постановление администрации <адрес> № от 20.02.2019). Данные обстоятельства подтверждают факт того, что ФИО6 пользовался зернохранилищами открыто, о чем не могло быть не известно администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области.

Доказательств обратному суду не представлено.

Судом также установлено, что какие-либо правопритязания со стороны администрации Планского сельсовета Неверкинского района и иных лиц в отношении зернохранилищ на протяжении всего периода их владения ФИО6 отсутствовали. Использование ФИО6 указанных объектов после ликвидации СПК «Память Ильича» (29.01.2007) местной администрацией не оспаривалось. Интереса к данному имуществу администрация не проявляла, обязанностей собственника этого имущества не исполняла.

С настоящим иском администрация Планского сельсовета Неверкинского района обратилась в суд 19 марта 2025 года. Таким образом, на момент обращения администрации сельсовета с исковыми требованиями о признании договора купли-продажи от 20.02.2005 недействительным, срок исковой давности истек.

Принимая во внимание, что администрация Планского сельсовета Неверкинского района обратилась в суд с исковыми требованиями о признании договора купли-продажи нежилых зданий от 20.02.2005 с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, и не представила доказательств уважительности причин его пропуска, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, в том числе и в связи с истечением срока исковой давности.

Суд применяет последствия пропуска срока исковой давности и по производному от указанного искового требования – по требованию о признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО6 на объекты недвижимости.

Срок исковой давности по требованию истца о признании недействительными договоров купли-продажи от 23.01.2025 № 23/01/2025, заключенных между ФИО6 и ФИО7, и о признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО7 на спорные объекты недвижимости, не истек в силу даты заключения сделки. Вместе с тем, каких-либо правовых оснований для удовлетворения названных требований, как указано выше, судом не усматривается.

Требования администрации Планского сельсовета Неверкинского района к Управлению Росреестра по Пензенской области о признании незаконным перехода права собственности на недвижимое имущество являются незаконными в силу следующего.

Согласно положению пунктов 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право (абзац 1 пункта 53 названного Постановления Пленума).

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако, может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (абзац 2 пункта 53 указанного Постановления Пленума).

В ходе рассмотрения дела судом были разъяснены истцу вышеуказанные положения действующего законодательства. Тем не менее, администрация Планского сельсовета Неверкинского района настаивала на предъявлении своих требований к Управлению Росреестра по Пензенской области.

Учитывая предмет и основания заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о том, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области не может являться надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям. Нарушенное право истца не может быть восстановлено при избранном способе защиты к названному ответчику. Требования истца к Управлению Росреестра по Пензенской области подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 38 ГПК РФ стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

Неиспользование стороной диспозитивного права на представление возражений или доказательств в их обоснование влечет вынесение решения только по доказательствам, представленным другой стороной.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеприведенные положения законодательства и представленные суду доказательства, исковые требования администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области к ФИО6, ФИО7, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании недействительными договоров купли-продажи, признании недействительными государственные регистрации права собственности на недвижимое имущество – подлежат оставлению без удовлетворения.

Определением Неверкинского районного суда Пензенской области от 20.03.2025 по настоящему гражданскому делу приняты меры по обеспечению иска. В силу части 3 ст. 144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. В связи с этим, суд считает правильным по вступлению в законную силу решения отменить меры обеспечения иска в виде ареста на спорные здания.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области к ФИО6, ФИО7, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными государственные регистрации права собственности на недвижимое имущество - оставить без удовлетворения.

Отменить меры обеспечения иска в виде ареста на здание, с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 1; на здание, с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Планский сельсовет, <адрес>, зд. 25, строен. 2, принятые определением судьи Неверкинского районного суда Пензенской области от 20.03.2025 - по вступлению в законную силу настоящего решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Неверкинский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено – 20 октября 2025 года.

Судья Л.В.Игошина