РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 июня 2025 года г. Красногорск,
Московская область
Красногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Сорокина Ю.А.
при помощнике судьи Растороповой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «ДОМ.РФ» к администрации городского округа Красногорск Московской области о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к администрации городского округа <адрес> о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование требований иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО2 заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 4 480 000 руб. на срок 240 месяцев под 8,6 % годовых. Исполнение обязательств по данному договору обеспечено залогом недвижимого имущества – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и уплате процентов по нему надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в общей сумме 4 511 619, 64 руб. Требование банка об оплате задолженности ответчиком в добровольном порядке исполнено не было. По договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк передало права на закладные (в том числе по договору №) ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». ДД.ММ.ГГГГ между АО «ДОМ.РФ» и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» заключен договор о выкупе дефолтных закладных, по условия которого к истцу, в частности, перешли права на закладную по кредитному договору №. Как стало известно истцу, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер. По информации, размещенной на официальном сайте ФНП России, наследственное дело не заводилось, в связи с чем в настоящее время имущество ФИО2 – <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, является выморочным. В связи с изложенным АО «ДОМ.РФ» просит взыскать за счет наследственного имущества в пользу истца сумму задолженности в размере 4 511 619, 64 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 758, 10 руб.; обратить взыскание на предмет залога – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, установить начальную цену продажи предмета залога в размере 4 181 600 руб., порядок реализации – путем продажи с публичных торгов, расторгнуть кредитный договор.
Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, при подаче иска ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика администрации городского округа Красногорск Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайств об отложении судебного разбирательства суду не предоставлено.
Судебное разбирательство в соответствии со ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, своевременно извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу пп. 1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктами 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заем» Главы 42 «Заем и кредит» ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу пункта 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Пунктом 2 статьи 811 ГК РФ установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
В силу статьи 813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк» и ФИО2 заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 4 480 000 руб. на срок 240 месяцев под 8,6 % годовых для приобретения готового жилья.
ФИО2 обязался погашать кредит и уплачивать проценты за его пользование на предусмотренных договором условиях, в соответствии с графиком платежей, путем внесения ежемесячных аннуитетных платежей.
Согласно п. 11 кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору после выдачи кредита залог (ипотеку) недвижимого имущества – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.
Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом, что подтверждается справкой о зачислении суммы кредита от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Обязательства по кредитному договору ФИО2 исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 4 511 619, 64 руб., из которых: 4 279 294, 67 руб. – просроченный основной долг, 232 324, 97 руб. – просроченные проценты.
По договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» передало права на закладные (в том числе по договору №) ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».
ДД.ММ.ГГГГ между АО «ДОМ.РФ» и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» заключен договор о выкупе дефолтных закладных №, по условиям которого к истцу, в частности, перешли права на закладную по кредитному договору №.
ДД.ММ.ГГГГ между АО «ДОМ.РФ» (исполнитель) и ПАО Сбербанк (заказчик) заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных №, по условиям которого исполнитель обязался оказывать заказчику услуги в отношении закладных, переданных ему заказчиком по акту приема-передачи закладных, с даты, следующей за датой передачи закладных заказчику, предусмотренных договором о выкупе дефолтных закладных, а заказчик обязуется контролировать качество, принимать и оплачивать услуги, оказанные исполнителем в соответствии с договором.
ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи АО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» права на дефолтные закладные.
ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти №.
Задолженность по кредитному договору до настоящего времени не погашена.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными.
Имеющимися в материалах дела доказательствами сумма просроченной задолженности основного долга, процентов за пользование кредитными средствами полностью подтверждена.
Согласно расчету истца, задолженность ФИО2 по кредитному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 4 511 619, 64 руб., из которых: 4 279 294, 67 руб. – просроченный основной долг, 232 324, 97 руб. – просроченные проценты.
Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, признан арифметически правильным, в связи с чем, суд с ним соглашается. Сомневаться в правильности представленного истцом расчета у суда оснований не имеется, поскольку он подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, согласуется с условиями договора и не опровергнут ответчиком.
Принимая во внимание, что неисполнение ФИО2 установленного кредитным договором денежного обязательства в значительной степени лишает кредитора того, на что он вправе был рассчитывать при выдаче кредита, суд признаёт требования истца о расторжении кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № правомерными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Из данной нормы следует, что смерть гражданина-должника влечет прекращение обязательства, если только обязанность его исполнения не переходит в порядке правопреемства к наследникам должника или иным лицам, указанным в законе.
В силу п. 1 ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (ст. 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Для наступления правовых последствий, предусмотренных п. 1 ст. 1175 ГК РФ, имеет значение факт принятия наследником наследства.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что при рассмотрении дел о взыскании с наследников задолженности, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, являются определение круга наследников, состава наследственного имущества и его стоимость.
Судом установлено, что наследственное дело к имуществу умершего ФИО2 не заводилось, сведений о фактическом принятии кем-либо наследства, оставшегося после смерти ФИО2, не имеется.
В силу п. 1 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации, муниципального образования, города федерального значения в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.
Свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается Российской Федерации, городу федерального значения или муниципальному образованию в лице соответствующих органов (Российской Федерации, в настоящее время - в лице органов Росимущества) в том же порядке, что и иным наследникам, без вынесения специального судебного решения о признании имущества выморочным.
Согласно вышеуказанным нормам и установленным обстоятельствам, поскольку не имеется наследников наследственного имущества ФИО2 (<адрес>, расположенной по адресу: <адрес>), постольку данное имущество является выморочным и переходит в собственность городского округа <адрес> в силу прямого указания закона, следовательно, требование АО «ДОМ.РФ» о взыскании с администрации г.о. <адрес> задолженности по кредитному договору является законным и обоснованным, а потому суд удовлетворяет его в полном объеме.
Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном названным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 названного Кодекса.
В силу положений пп. 1, 3 и 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе:
способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;
начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 названного Федерального закона.
Поскольку факт неисполнения ФИО2 обеспеченного залогом обязательства установлен в ходе судебного заседания, суд полагает, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество по кредитному договору подлежат удовлетворению.
Согласно заключению о стоимости имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость квартиры составляет 5 277 000 руб.
Не согласившись с данным заключением, представитель администрации г.о. <адрес> ходатайствовал о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «ЭЦ «НИКА».
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 5 452 000 руб.
Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение экспертов, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии требованиями законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного ими заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность.
Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертов, содержащиеся в заключениях, или ставили бы под сомнение их объективность, сторонами по делу вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, в материалах дела не содержится и судом не установлено.
С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, суд обращает взыскание на заложенное имущество – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 4 361 600 руб. (80% от рыночной стоимости данного имущества, установленной отчетом об оценке).
В соответствии со ст. 88, 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 758, 10 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление АО «ДОМ.РФ» к администрации городского округа <адрес> о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО2.
Взыскать с администрации городского округа <адрес> в пользу АО «ДОМ.РФ» за счет и в пределах наследственного имущества, открывшегося после смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 4 511 619, 64 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 758, 10 руб.
Обратить взыскание на предмет залога – <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 4 361 600 руб.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ю.А. Сорокин