№
50RS0№-52
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Орехово-Зуевский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Щипанова И.Н., при помощнике судьи ФИО5, с участием представителя истца ФИО2 и третьего лица ФИО4 на основании доверенности ФИО9, представителя ответчика ФИО3 на основании доверенности ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ФИО3, указав в заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим в его интересах, и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> квартира была передана ФИО3 по акту приема-передачи. Ежемесячная арендная плата была установлена договором в размере 40 000 руб. Пунктом 4.2 договора установлен страховой депозит в размере 35 000 руб. Квартира была передана ФИО3 со ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком допущены нарушения условий договора со ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в его адрес направлено уведомление о расторжении договора и договор был расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, что предусмотрено его условиями. Просит о расторжении указанного договора и взыскании с ответчика невыплаченной арендной платы в сумме 80 000 руб., страхового депозита в размере 35 000 руб., убытков, оплаченных за оказанные истцу клининговые услуги, 11 800 руб. и расходов по госпошлине 5 487 руб.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, пояснив, что ФИО4 не имел полномочий на заключение указанного договора найма. Оснований для взыскания депозита не имеется, поскольку какого-либо ущерба истцу он не нанес. ФИО3 выехал из квартиры ДД.ММ.ГГГГ и с этого времени перестал ею пользоваться, о чем истцу было известно. Необходимость в клининговых услугах истцом не доказана. В иске просит отказать, т.к. какой-либо задолженности у ответчика перед истцом не имеется.
Третье лицо ФИО4 в суд не явился, извещен надлежащим образом.
Выслушав участников процесса, исследовав представленные документы, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. Судом установлено, что квартира по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> на праве собственности принадлежит истцу ФИО2
ФИО4 – третье лицо по делу – является сыном истца ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ответчиком заключен договор найма жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, что в судебном заседании не оспаривается (л.д. 8-13).
Рассматривая заявление стороны ответчика о том, что указанный выше договор найма заключен неуполномоченным лицом со стороны наймодателя, суд принимает во внимание следующее.
В материалах дела имеется письменное заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное суду, из которого следует, что он на основании ст. 183 ГК РФ одобряет действия ФИО4 по заключению договора найма жилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 (л.д. 14).
В соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
Согласно ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце втором п. 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Таким образом, ФИО3, заключая договор найма с ФИО4, фактически предоставившим ему жилое помещение, как сторона договора «Наниматель», в силу ст. 182 ГК РФ вправе был считать, что лицо, подписывающее указанный договор, а также приложение к нему в виде описи передаваемого имущества, находящегося в квартире, и акт приема передачи, как «Наймодатель», и принимающее от него денежные средства (оплату по договору найма квартиры), то есть осуществляющее исполнение договора найма, наделено соответствующими полномочиями. С учетом изложенного, для ответчика, проявляющего при заключении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ необходимые разумность и добросовестность, соответствующее полномочие представителя ФИО2 – ФИО4, явствовало из обстановки, в которой он действует (абзац второй п. 1 ст. 182 ГК РФ). При этом, суд принимает во внимание, что ответчик ФИО3 указанный выше договор найма не оспорил, доказательств того, что квартира для проживания ему фактически не была передана, не предоставил. Кроме того, при рассмотрении дела установлено, что ФИО4 зарегистрирован по месту жительства по адресу данной квартиры: <адрес>, <адрес>, <адрес>, а собственник этой квартиры – истец ФИО2 зарегистрирован по месту жительства в <адрес>; в судебном заседании представитель истца и третьего лица пояснила, что ее доверители в этой квартире не проживают, работают и живут за пределами <адрес> и ФИО2 разрешил своему сыну ФИО4 сдавать указанную квартиру в наем. Указанные обстоятельства в совокупности подтверждают тот факт, что сделка фактически была одобрена ФИО2, поскольку исполнялась от его имени и с его разрешения, как собственника квартиры, что в судебном заседании не оспаривалась.
Также судом установлено, что ежемесячная арендная плата была установлена договором в размере 40 000 руб. – п. 4.1. Договора.
Пунктом 4.2 договора установлен страховой депозит в размере 35 000 руб.
Квартира была передана ФИО3 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ
Рассматривая заявленные требования, суд исходит из следующего.
В силу ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должен исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.
В силу ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим в интересах истца, и ответчиком ФИО3 заключен договор найма жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> года, <адрес> в этот же день квартира была передана ФИО3 по акту приема-передачи.
Срок найма – 11 месяцев (п. 7.1. Договора).
Расторжение договора в порядке одностороннего отказа нанимателя производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне соответствующего письменного уведомления с указанием причин отказа, не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения договора (п. 6.1., 6.2 Договора). Согласно п. 6.4. Договора, в случае нарушения нанимателем своих обязательств по договору, наймодатель имеет право на досрочное расторжение договора на основаниях и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 4.1 договора плата за наем объекта составляет ежемесячно 40 000 руб.
Первый платеж – 40 000 руб. и страховой депозит 17 500 руб., второй платеж – 40 000 руб. и страховой депозит 17 500 руб. Далее выплаты осуществляются авансом ежемесячно, в размере 40 000 руб.,+ оплата по счетчикам (вода, электричество, интернет). Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ответчик пользовался предоставленной ему квартирой в период с февраля по май 2025 г.
Из пояснений ответчика и представленной им в материалы дела переписки следует, что он выехал из квартиры ДД.ММ.ГГГГ и с этого времени перестал ею пользоваться.
При этом каких-либо письменных уведомлений в адрес истца или его представителей о досрочном расторжении договора найма в порядке, предусмотренном п.6.2 Договора, ответчиком ФИО7 не направлялось.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях, в том числе, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В судебном заседании установлено, что ответчик с середины мая 2025 г. в спорной квартире не проживает, плату за наем не производит, что никем из сторон не оспаривалось, подтверждается пояснениями участников процесса.
С учетом этого обстоятельства, учитывая обязанность ежемесячной авансовой оплаты стоимости найма, при отсутствии доказательств досрочного расторжения договора со сторона нанимателя, предусмотренных договором, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2 к ответчику ФИО3 о расторжении договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.
При этом у ответчика имелась обязанность по оплате стоимости найма квартиры за период с февраля по май 2025 г. включительно, то есть в размере 160 000 руб. (40000 руб.х4 месяца), которая им была исполнена лишь частично.
Из представленных в суд ответчиком платежных документов следует, что им была оплачена по указанному выше договору найма сумма в размере 112 500 руб. (3 февраля:33000 руб. и 7000 руб.; 3, 4 и 6 марта: 12000 руб., 1500 руб., 4000 руб.; 11 марта:40000 руб., 13 мая:15000 руб.).
Платежные документы ответчика об оплате ДД.ММ.ГГГГ денежных сумм в размере 2500 руб. и 15000 руб. суд не принимает во внимание в качестве оплаты найма указанного выше жилого помещения, т.к., при отсутствии назначения данных платежей, они произведены до заключения указанного в иске договора найма жилого помещения.
Таким образом, суд пришел к выводу, что ответчиком не доплачена стоимость найма жилого помещения, которым он пользовался, в размере 47500 руб. (160000-112500).
Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, как неисполненное договорное обязательство из договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ
Оснований для взыскания с ответчика убытков, оплаченных за оказанные истцу клининговые услуги в размере 11 800 руб., суд не усматривает, т.к. доказательств возникновения этих расходов по вине ответчика стороной истца, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено. Сама по себе уборка жилого помещения в июне 2025 г. не является доказательством отнесения этих расходов на ответчика, поскольку договором найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ это не предусмотрено.
Оснований для взыскания с ответчика страхового депозита в размере 35 000 руб. суд также не усматривает. При этом принимает во внимание, что п. 6.5 Договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено следующее: В случае прекращения договора сумма страхового депозита за вычетом согласованных сумм ущерба квартире, мебели и/или оборудованию, если таковой ущерб был нанесен по вине или грубой неосторожности нанимателя и/или членов его семьи, а также гостей и домашних животных, подлежит возврату нанимателю не позднее 7 рабочих дней с момента прекращения договора.
В случае нанесения ущерба квартире, мебели и/или оборудованию наймодатель имеет право удержать согласованную с нанимателем в письменной форме сумму ущерба из страхового депозита – п. 2.8. Договора.
Таким образом, указанный выше страховой депозит не связан с обязанностью нанимателя возместить наймодателю убытки, причиненные досрочным расторжением договора, а является гарантией возмещения ущерба квартире, мебели и оборудованию, если таковой ущерб был нанесен по вине или грубой неосторожности нанимателя и/или членов его семьи, а также гостей и домашних животных. Доказательств причинения такого ущерба истцу каким-либо действиями ответчика материалы дела не содержат, а стороной истца не представлены.
С учетом изложенного, исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 683, 687 ГК РФ, ст.ст. 195-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 (паспорт РФ серия № №) к ответчику ФИО3 (паспорт РФ серия № №) удовлетворить частично.
Расторгнуть договор найма жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, №, <адрес>, заключенный между ФИО4 в интересах ФИО2 и ФИО3.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по оплате за наем жилого помещения в сумме 47 500 руб. и расходы по оплате госпошлины – 7 000 руб., а всего взыскать 54 500 (пятьдесят четыре тысячи пятьсот) руб.
В иске ФИО2 в части взыскания с ФИО3 задолженности по оплате за наем жилого помещения в сумме 32 500 руб. и взыскании страхового депозита 35 000 руб. и убытков 11 800 руб. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья: И.Н. Щипанов
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ