РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 03 декабря 2025 года

<адрес>

Боровский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Гришиной Л.В.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО9 к ФИО1 ФИО10, ФИО1 ФИО11 о признании сделки ничтожной,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании сделки ничтожной.

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали и прояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключён и подписан договор купли-продажи земельного участка. Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 423 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> без строений и сооружений. Согласно 2 договора вышеуказанный отчуждаемый земельный участок принадлежал ответчикам по праву общей долевой собственности: 1/2 доля в праве ФИО3 и 1/2 доля в праве ФИО4 Согласно договору продавцы гарантируют, что на момент заключения настоящего договора, указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими- либо иными обязательствами не обременено, в отношении данного недвижимого имущества судебных разбирательств не ведется. При этом стороны договорились, что ответчики продают, а истец покупает указанный земельный участок за сумму в размере 400000 рублей 00 копеек. Из них ответчики по соглашению между собой установили покупную цену разделить пропорционально принадлежащим им долям по 1/2 по 200000 рублей 00 копеек каждому. Согласно п.4 договора истец оплатил денежную сумму ответчикам в полном объеме в день подписания договора. Документы были сданы в Росреестр на переход права собственности от ответчиков к истцу. Однако ДД.ММ.ГГГГ истец получил из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> уведомление №, в котором содержались сведение о невозможности осуществить регистрацию права собственности за истцом по предоставленному договору купли продажи участка в связи с тем, что постановлением судебного пристава- исполнителя <адрес> <адрес> № № от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет регистрационных действий на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №. О том, что на участок был наложен арест на момент совершения сделки оплаты договора в полном объёме истец не знал, ответчики укрыли данное существенное обстоятельство, при этом получили полностью сумму по договору. Если бы о запрете было бы известно истцу сделка не была бы заключена, а заключенная сделка недействительна в силу закона. На предложение к ответчикам урегулировать спорное и неблагоприятное для истца положение, ответчики не отвечают. На требование о применение последствий недействительности сделки, возврате денежных средств не реагируют. В связи с чем просили признать сделку, заключённую ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками о купле продаже земельного участка общей площадью 423 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> незаконной, применив последствия недействительности сделки.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение данного дела в отсутствие не явившихся ответчиков.

Выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно положениям ч. ч. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности на такое имущество возникает с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять вещь и уплатить за нее оговоренную цену.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Частью 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Нарушение договора одной из сторон признается существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю не является препятствием для расторжения договора (ч. 3 ст. 425 ГК РФ; п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ).

Исходя из принципов состязательности и равноправия сторон (ст. ст. 12, 56 ГПК РФ) и связанного с ними принципа диспозитивности, процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются по инициативе непосредственных участников спорного правоотношения, предусматривая свободу распоряжения лицами, участвующими в деле, принадлежащими им субъективными материальными правами и процессуальными средствами их защиты.

Стороны равны в предоставлении доказательств, бремя доказывания лежит исключительно на сторонах.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключён и подписан договор купли-продажи земельного участка. Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 423 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> без строений и сооружений.

Согласно 2 договора вышеуказанный отчуждаемый земельный участок принадлежал ответчикам по праву общей долевой собственности: 1/2 доля в праве ФИО3 и 1/2 доля в праве ФИО4

Согласно условиям договора продавцы гарантируют, что на момент заключения настоящего договора, указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими- либо иными обязательствами не обременено, в отношении данного недвижимого имущества судебных разбирательств не ведется.

При этом стороны договорились, что ответчики продают, а истец покупает указанный земельный участок за сумму в размере 400000 рублей 00 копеек. Из них ответчики по соглашению между собой установили покупную цену разделить пропорционально принадлежащим им долям по 1/2 по 200000 рублей 00 копеек каждому.

Согласно п.4 договора истец оплатил денежную сумму ответчикам в полном объеме в день подписания договора. Документы были сданы в Росреестр на переход права собственности от ответчиков к истцу.

Однако ДД.ММ.ГГГГ истец получил из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> уведомление №, в котором содержались сведение о невозможности осуществить регистрацию права собственности за истцом по предоставленному договору купли продажи участка в связи с тем, что постановлением судебного пристава-исполнителя СОСП по <адрес> № № от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет регистрационных действий на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №

На момент рассмотрения дела наложенный запрет регистрационных действий на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, не снимался.

В абзаце втором п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При этом в соответствии с п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, доказательств того, что истцу было известно о наличии ограничений и обременений приобретаемой недвижимости до заключений купли-продажи земельного участка не имеется, и наличие выявленных ограничений и обременений может повлиять возможность использования покупателем по своему усмотрению приобретаемой недвижимости и ее стоимость.

Поскольку приведенные выше обстоятельства препятствуют истцу осуществлять свое право собственника, лишают возможности регистрации права, эксплуатировать недвижимость в установленном законом порядке, суд приходит к выводу, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств по договору.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов с учетом положении ст.ст.98-103 ГПК РФ, учитывая, что при подаче иска в суд общей юрисдикции размер госпошлины для физических лиц составляет 3000 руб., и если в иске требуете применить последствия недействительности сделки, госпошлину подлежит рассчитывать в зависимости от стоимости подлежащего возврату имущества (пп. 4 п. 1 ст. 333.19, пп. 15 п. 1 ст. 333.20 НК РФ), а именно 12500 рублей в равных долях в каждого ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 423 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 ФИО12 № с одной стороны и ФИО1 ФИО13 (№) и ФИО1 ФИО14 (№ в другой стороны.

Применить последствия недействительности сделки по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать в пользу ФИО2 ФИО15 с ФИО1 ФИО16 200000 рублей, а также в пользу ФИО2 ФИО17 с ФИО1 ФИО18 200000 (двести тысяч) рублей.

Взыскать в пользу ФИО2 ФИО19 с ФИО1 ФИО20 и ФИО1 ФИО21 расходы по оплате госпошлины в размере 1500 (два тысяча пятьсот) рублей с каждого.

Взыскать с ФИО1 ФИО22 и ФИО1 ФИО23 госпошлину в размере 4750 (четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей в каждого в доход местного бюджета.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца через Боровский районный суд <адрес> в Судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда <адрес>.

Председательствующий