Дело № 2-5/2025 69RS0039-01-2023-001345-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Тверь 20 января 2025 года
Пролетарский районный суд г. Твери в составе:
председательствующего судьи Самухиной О.В.,
при секретаре Ашмаровой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Администрации г. Твери, Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о признании права общей долевой собственности на самовольно реконструированное нежилое строение,
установил:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое строение с кадастровым номером: №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии согласно техническому плану от 29 декабря 2022 года.
В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 и ФИО2 являются равнодолевыми собственниками названных нежилого строения и земельного участка.
При покупке названного здания в 2007 году истцам был передан уже реконструированный объект капитального строительства, не введенный в эксплуатацию, так как оставались небольшие доработки по фасаду и внутренней отделке. Вместе с объектом капитального строительства истцам была передана документация, а именно: проект Реконструкции нежилого помещения административно-торговое здание, разрешение на строительство (на реконструкцию).
После приобретения нежилого строения истцами были выявлены препятствия, не позволяющие пользоваться в полной мере строением и земельным участком, а также выявлены технические и строительные недостатки, которые не позволяли ввести в эксплуатацию строение и, тем более, использовать по назначению, требовались строительные работы по исправлению недостатков, которые требовали значительных финансовых расходов.
Разрешение на реконструкцию № 69-п-8/07 от 06 марта 2007 года, действовало до 06 марта 2008 года. Истцами было принято решение исправлять недостатки нежилого строения и в дальнейшем приводить в порядок документацию. Реконструкция строения произведена в соответствии с проектом, который в свою очередь согласован архитектором Пролетарского района г. Твери. Реконструкция спорного строения была выполнена в границах принадлежащего истцам земельного участка, что подтверждается исполнительно съемкой, являющаяся частью проекта на реконструкцию здания, а также подтверждается Техническим планом, составленным кадастровым инженером ФИО3 29 декабря 2022 года.
Реконструкция нежилого здания и его размещение на участке застройки выполнены в полном соответствии с требованиями противопожарных, санитарно-гигиенических и экологических норм, действующих на территории Российской Федерации. Конструктивная схема реконструированного нежилого здания обеспечивает безопасную эксплуатацию и устойчивость строительных конструкций и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании вышеизложенного истцы полагают, что право собственности на данное здание может быть признано решением суда.
В своих требованиях ссылаются на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Лица, участвующие в деле: истцы ФИО1, ФИО2, представитель истцов ФИО4, представители ответчиков Администрации города Твери, Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, представители третьих лиц Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций, ООО «Лаборатория Оптимал», ПАО «Россети Центр» в лице филиала ПАО «Россети Центр» - «Тверьэнерго» в судебном заседании участия не принимали, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного заседания. Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области просило рассматривать дело в отсутствие своего представителя.
Представитель истцов ФИО4 направила ходатайство, которым просила суд рассматривать дело в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.
Судом определено рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
На основании пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1291.4 кв.м относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование под нежилое строение. Земельный участок находится в общей долевой собственности ФИО1- ? доли в праве и ФИО2 - ? доли в праве.
Согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке расположен один объект недвижимости с кадастровым номером №.
Из выписки из ЕГРН на нежилое здание с кадастровым номером № следует, что площадь здания составляет 441 кв.м., право общей долевой собственности зарегистрировано за ФИО1- ? доли в праве и ФИО2 - ? доли в праве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно пункту 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) ( пункты 39-40).
По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
По итогам проведенной экспертизы экспертом ФИО5 установлено, что спорное здание является нежилым зданием с функциональным (целевым) назначением административно-офисное здание. Указанное здание не является вновь возведённым. Выполнена реконструкция исследуемого объекта с расширением параметров здания со стороны основного фасада (с сохранением конструктивных элементов ранее существующей пристройки со стороны основного фасада), возведён второй этаж.
На основании данных осмотра и предоставленных сведений экспертом установлено, что здание <адрес> соответствует действующим на момент предъявления в суд иска и обязательным к применению требованиям градостроительных норм и правил, сводам правил, СанПиН, правил пожарной безопасности, нормативных документов по планировке территории, правил землепользования и застройки, за исключением:
1. Правила землепользования и застройки города Твери, согласно которым в территориальной зоне ЖЗ-2 максимальный коэффициент застройки для нежилых зданий и сооружений составляет 0,5, максимальный коэффициент плотности застройки не подлежит установлению (17, ст.27, п.4.6.3).
Коэффициент застройки земельного участка с кадастровым номером № составляет 0,54.
Однако эксперт отмечает, что исходя из значения площади застройки земельного участка 701,8 кв.м. и сложной конфигурации здания, несоответствие коэффициента застройки на величину 0,04 может быть связано с допустимой погрешностью определения координат характерных точек и замера длины линий здания.
Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте по состоянию на 15 мая 2002 года до проведения реконструкции (схема №1; т.З, л.д.62-69) площадь застройки земельного участка здания <адрес> составляла 622,2 кв.м. Проектом предусмотрено размещение пристройки вдоль главного фасада с размерами в плане (33,2x3,12) м (отдельная папка проекта шифр 8225, п. 1,5), что составляет 103,6 кв.м, из которых площадь существующей до реконструкции пристройки лит.а составляет 10,5 кв.м. Таким образом, исходя из площади застройки земельного участка здания <адрес> до реконструкции и площади пристройки, предусмотренной проектом, площадь застройки земельного участка под зданием <адрес> должна составлять 715,3 кв.м. (622,2-10,5+103,6), что превышает фактическую величину застройки земельного участка (701,8 кв.м.).
Согласно сведениям, содержащимся в Градостроительном плане земельного участка кадастровый номер №, утвержденном 31 мая 2017 года, часть земельного участка находится в охранной зоне воздушной линии Электропередачи ВЛ-0,4кВ. В пределах охранных зон действуют ограничения, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».
В ходатайстве истцов о приобщении документов и других доказательств делу (т.3, л.д.5) указано, что столб ЛЭП, ранее расположенный в непосредственно близости к исследуемому объекту демонтирован десять лет назад, охранная зона (воздушной линии Электропередачи ВЛ-0,4кВ) отсутствует. Какие-либо сведения специализированных организаций относительно упразднения охранной зоны воздушной линии Электропередачи ВЛ-0,4кВ в предоставленных на исследование материалах отсутствуют.
При предоставлении сведений специализированных организаций относительно упразднения охранной зоны воздушной линии электропередачи ВЛ-0,4кВ на земельном участке с кадастровым номером №, либо согласовании с ними расположения здания с существующими параметрами, а так же при последующей нормальной эксплуатации реконструированного здания, сохранение исследуемого объекта не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Безопасность зданий и сооружений в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения (8, ст.36, п.1).
Суд не находит оснований ставить под сомнение указанное экспертное заключение, поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом, выводы которого мотивированы, не находятся за пределами специальных познаний, экспертом проводился осмотр объекта недвижимости.
Несоответствие коэффициента застройки спорного земельного участка установленным параметрам является несущественным и может являться следствием погрешностью определения координат характерных точек и замера длины линий здания. Сведений о нахождении спорного земельного участка в границах охранной зоны воздушной линии Электропередачи ВЛ-0,4кВ в ЕГРН не имеется. Против нахождения здания в границах охранной зоны, если таковая устанавливалась, привлеченное для участия в деле ПАО «Россети Центр» в лице филиала ПАО «Россети Центр» - «Тверьэнерго» не возражало.
Анализируя собранные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание обстоятельства, установленные при проведении судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что заявленные истцами требования подлежат удовлетворению, поскольку назначение земельного участка допускает строительство на нем данного объекта, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, а сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку требования истцов не были обусловлены нарушением или оспариванием их прав ответчиками, то судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы, остаются на них.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.
Сохранить нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 1076,8 кв.м в реконструированном виде в соответствии с техническим планом здания, составленным кадастровым инженером ФИО3 29 декабря 2022 года.
Признать за ФИО1 право собственности на ? доли в праве собственности на нежилое здание площадью 1076,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Признать за ФИО2 право собственности на ? доли в праве собственности на нежилое здание площадью 1076,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Настоящее решение для органа регистрации прав является основанием осуществления государственной регистрации.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Идентификаторы сторон: ФИО1 паспорт №, ФИО2 паспорт №, администрация города Твери ИНН <***>, Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области ИНН <***>.
Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2025 года.
Судья О.В. Самухина