Дело № 3а-1/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Тверь 13 января 2023 года

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Кустова А.В.,

при секретаре Лёдове М.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя Администрации города Твери ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Топаз+» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Топаз +» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 ноября 2017 года в размере 3180000 рублей в соответствии с отчетом оценщика ФИО3 № 04/22 от 01 июня 2022 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном экспертом в заключении повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - Администрации города Твери -ФИО2 в судебном заседании считала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, указанном в заключении эксперта ФИО4 Заключение повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО5 представитель полагала недостоверным и неполным в связи с допущенными нарушениями федеральных стандартов оценки и Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО6 в письменном пояснении не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО7 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указав в письменном пояснении, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под открытую стоянку машин, была определена по состоянию на 28 ноября 2017 года Учреждением в размере 12270415,02 рублей на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011 года № 113.

Другие лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения данного дела своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд полагает требование Общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка подлежащим удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4569 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под открытую стоянку машин, относится к неразграниченной государственной собственности (ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ (ред. от 30 декабря 2021 года) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

По сведениям ЕГРН в отношении земельного участка, кадастровая стоимость которого оспаривается, зарегистрировано право аренды ООО «Топаз+» на срок с 15 мая 2020 года по 15 апреля 2069 года.

Согласно договору аренды № 179-1 от 15 мая 2020 года и в соответствии с разделом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Тверской области от 30 мая 2020 года № 250-пп, административный истец как плательщик арендной платы, вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, поскольку она учитывается при определении размера арендной платы.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 ноября 2017 года составляет 12270415,02 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определена по состоянию на 28 ноября 2017 года Федеральным государственным бюджетным учреждением «ФКП Росреестра» в размере 12270415,02 рублей на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011 года № 113, отражена в Акте определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области от 28 ноября 2017 года.

Сведения о данной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 28 ноября 2017 года.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу положений части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Положениями статьи 22 названного Закона установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании, а решение комиссии, в свою очередь, может быть оспорено в суде.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно части 4 статьи 6 того же Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Закон о государственной кадастровой оценке введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости недвижимости путем обращения в соответствующее бюджетное учреждение.

Постановлением Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 года № 258-пп установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 1 июля 2022 года.

7 июня 2022 года ООО «Топаз+» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 29 июня 2022 года № 194 заявление Общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено.

Общие правила действия гражданского законодательства во времени закреплены в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие.

Поскольку правообладатель инициировал процедуру оспаривания кадастровой стоимости земельного участка 7 июня 2022 года, то есть до даты перехода Тверской области к применению положений статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», такая процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной должна осуществляться в дальнейшем, несмотря на изменение такого порядка в ранее установленном режиме, то есть по правилам статьи 22 указанного Закона.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка, отличающейся в меньшую сторону от установленной в порядке массовой кадастровой оценки на ту же дату оценки, административным истцом представлен отчет от 1 июня 2022 года № 04/22, составленный ИП ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 ноября 2017 года составила 3180000 рублей.

В судебном разбирательстве по ходатайствам сторон назначены и проведены судебная оценочная, дополнительная судебная оценочная и повторная судебная оценочная экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта № 22-459э от 11 октября 2022 года рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 28 ноября 2017 года составила 10730 000 рублей (т.2. л.д. 3).

Эксперт пришел к выводу о ничтожности представленного отчета об оценке в связи с нарушением требований статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком.

В судебном заседании при допросе эксперт ФИО4 указал на наличие ошибки в заключении № 22-459э относительно рыночной стоимости земельного участка, допущенной при расчете корректировки (т. 2 л.д. 58).

В соответствии с заключением дополнительной судебно-оценочной экспертизы № 22-525э от 22 ноября 2022 года рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200180:3720, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 28 ноября 2017 года составила 9247 000 рублей.

Эксперт пришел к выводу, что в представленном в дело отчете об оценке № 04/22 от 1 июня 2022 года при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки.

Оценив заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы № 22-525э, суд не может признать его обоснованным, поскольку из данного заключения эксперта, составленного 22 ноября 2022 года, следует, что эксперт при производстве экспертизы руководствовался нормативными документами:

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298;

- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (л. 50 Заключения).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 указанные приказы № 297, 298, 299 признаны утратившими силу, утверждены новые федеральные стандарты оценки.

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 вступил в силу по истечении 180 дней со дня опубликования (пункт 3).

Таким образом, на дату составления заключения эксперта № 22-525э (22 ноября 2022 года) примененные федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3) не действовали, что ставит под сомнение обоснованность вывода эксперта о рыночной стоимости земельного участка.

На основании части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Эксперт в заключении повторной экспертизы № 499 от 20 декабря 2022 года пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200180:3720 по состоянию на 28 ноября 2017 года составила 5177000 рублей (т. 3. л.д. 4).

Также эксперт указал, что при проведении оценки земельного участка и составлении отчета об оценке № 04/22 от 1 июня 2022 года нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, 2, 3 от 20 мая 2015 года) действовавших на момент составления отчета, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости недвижимости, не выявлены.

Разница между рыночной стоимостью, полученной экспертом и рыночной стоимостью, полученной оценщиком, находится в диапазоне допустимой погрешности (38 %).

Оценивая отчет об оценке № 04/22 от 1 июня 2022 года по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации во взаимосвязи с другими доказательствами дела, суд не может признать результат рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете достоверным, поскольку оценщик при сравнительном подходе в целях определения рыночной стоимости земельного участка категории земель поселений, расположенного в городе Твери, использовал в качестве аналогов три земельных участка той же категории земель, два из которых расположены в сельских поселениях (с. Никольское и пос. Заволжский), то есть существенно отличающиеся по местоположению от оцениваемого. Кроме того, площадь одного аналога двадцатикратно превышает площадь оцениваемого участка (т. 1 л.д. л. 211). Данные обстоятельства, по мнению суда, указывает на допущенное оценщиком нарушение пункта 22 ФСО № 7.

Ссылка в отчете на использование в полном объеме доступных данных при ретроспективной оценке судом не принимается, поскольку при производстве экспертиз № 22-525э и № 499 на ту же дату оценки экспертами подобраны в качестве аналогов земельные участки, расположенные в городе Твери.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 499 в совокупности с иными доказательствами дела, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Данное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его качественные характеристики, анализ рынка недвижимости Тверской области, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению представлены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в рамках сравнительного подхода (метода сравнения продаж), применение такого подхода экспертом обосновано, заключение основано на действующих федеральных стандартах оценки (т. 3 л.д. 24).

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертом при оценке земельного участка сравнительным подходом использовалась общедоступная информация о предложениях по продаже земельных участков в гор. Твери на даты, близкие к дате оценки (11 предложений, т. 3. л.д. 21-22).

Эксперт использовал в качестве аналогов земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов (т. 3 л.д. 26), в связи с чем судом отклоняется довод представителя заинтересованного лица о различиях в категории земельных участков-аналогов с оцениваемым.

Все использованные аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки, в связи с различием по виду разрешенного использования к аналогу № 2 применена соответствующая корректировка (т. 3 л.д. 30-33, 35).

В отношении аналога № 1 к заключению приобщено коммерческое предложение о продаже собственником от 16 февраля 2017 года (т. 3 л.д. 27).

Сведений о подтвержденных обременениях в отношении земельного участка – аналога № 3 экспертом не обнаружено, что также следует из текста объявления (т. 3 л.д. 29), поэтому оснований применения корректировки на неподтвержденный объект недвижимости к данному аналогу у эксперта не имелось.

Таким образом, требования пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI) экспертом соблюдены.

Суд не может согласиться с доводом представителя Администрации города Твери о недостоверности заключения № 499 в связи с заинтересованностью эксперта.

Согласно статье 7 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Не допускается воздействие на эксперта со стороны судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей и прокуроров, а также иных государственных органов, организаций, объединений и отдельных лиц в целях получения заключения в пользу кого-либо из участников процесса или в интересах других лиц.

Обстоятельств какого-либо воздействия на эксперта со стороны участвующих в деле лиц не приведено и по делу не установлено.

Использование экспертом ФИО5 в качестве аналога земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 8697 кв.м, продавцом которого на дату оценки (28 ноября 2017 года) выступало ООО «Трансстрой», в составе учредителей которого до 16 января 2020 года находился ФИО8, само по себе не свидетельствует о нарушении принципа независимости эксперта применительно к положениям статьи 7 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ, поскольку указанное юридическое лицо заинтересованным лицом по делу не является.

Признавая заключение эксперта № 499 допустимым и достоверным доказательством, суд полагает определить рыночную стоимость земельного участка на дату оценки, установленную в заключении повторной судебной экспертизы.

Поскольку судом установлена рыночная стоимость земельного участка, отличная от его кадастровой стоимости на дату оценки, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Топаз+» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 ноября 2017 года в размере 5177 000 (пять миллионов сто семьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Топаз+» об оспаривании кадастровой стоимости указанного земельного участка считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 07 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Кустов

Решение в окончательной форме принято 20 января 2023 года.

Председательствующий А.В. Кустов