РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2025 года г. Тольятти
Ставропольский районный суд Самарской области в составе: председательствующего судьи Федоровой Н.Н.
при секретаре Синициной Е.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1368/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности,
установил:
ФИО1 обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти с иском к ФИО2, ФИО3, с учетом уточненных исковых требований просит взыскать с надлежащего ответчика задолженность в сумме 100 000 рублей, проценты на случай неисполнения судебного акта, начисленные на сумму 100 000 рублей, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации со дня следующего за днем вынесения решения суда, до дня его фактического исполнения, расходы на представителя в размере 25 000 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 4000 рублей, а также расходы на изготовление доверенности в размере 1700 рублей.
Определением Автозаводского районного суда г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ года гражданское дело передано по подсудности в Ставропольский районный суд Самарской области.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком в г. Тольятти был заключен предварительный договор купли-продажи о намерении Истцом купить: земельный участок, Категория земель: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадью 834 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, площадью 118,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, далее объекты недвижимости.
В соответствии с п. 6 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали Следующие порядок и сроки заключения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости: основной договор должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец ДД.ММ.ГГГГ заплатил задаток покупной цены объектов недвижимости в размере 100 000,00 (Сто тысяч) рублей.
Согласованный сторонами срок для заключения основного договора истек. Основной договор не заключен, в связи с отказом банка истцу в заключении ипотечного договора, т.е. по независящим от сторон обстоятельствам, чем истец сообщил ответчику, но данное письмо вернулось не врученным. Предварительный договор прекращен ДД.ММ.ГГГГ На дату подачи иска ответчик сумму задатка не вернул, в связи с чем Истец обращается в суд.
Истец в судебное заседание не явился, воспользовавшись своим правом, предусмотренным ч. 1 ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.
Представитель истца ФИО4 действующий на основании доверенности, в судебном заседании на иске настаивал, в полном объеме, просил удовлетворить.
Представитель ответчиков ФИО5 в судебном заседании возражал против заявленных требований, просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ранее пояснил суду, что продавец понуждал покупателя к заключению основного договора купли-продажи дома, пока покупатель уклонялся от исполнения своих обязательств по договору, продавец утратил возможность реализовать дом по интересующей его цене, так как обстановка на рынке недвижимости существенно изменилась. Обе стороны вели тесную переписку. Имеет место задаток, который возврату не подлежит. Стороны это определили как задаток, а не аванс. Дом до сих пор не продан, ответчик не уклоняется от сделки. Продавец понес затраты на сбор документов для покупателя с целью их предоставления последним в кредитную организацию. Однако ничего из этого не предъявляет истцу в качестве убытков.
Ответчик ФИО3 ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, пояснил, что в 2024 году истец хотел купить дом, дали задаток, предварительный договор заключили по инициативе покупателя до 13 октября. Проходит какое-то время, они пишут что будет сделка, осенью позвонили и потребовали вернуть долг, на данный момент нет возможности урегулировать вопрос мирным путем, у банка была остановка проекта до 1 января, он сказал что это временно, в случае согласия то согласился продлить договор.
Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, просила рассмотреть без ее участия, представив письменные пояснения, в которых указала, что она сопровождала сделку по покупке недвижимости ФИО1 у Я-ных. Покупатели готовы были быстро передать денежные средства продавцу, чтобы, закрепить будущую сделку. Аванс это будет или задаток, сторонами не обговаривалось. Т.к. первоначальный процесс переговоров был очень быстрый, сторонам было необходимо быстрее заключить договор, она передала готовый типовой предварительный договор купли-продажи с задатком, т.к. иных договоров в наличии в данный момент не было, а сторонам необходимо было быстро забронировать покупку. Стороны сами подписали данный договор и передали денежные средства.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 показал, что он решил купить дом для себя и своей семьи, посмотрели дом у ответчиков, понравилось. Договорились с продавцом внести задаток. Договор с застройщиком заключал его отец (истец по иску), он (свидетель) участвовал в подписании договора. Вид договора выбирал риелтор, они пояснили, что не хотят что бы дом «ушел». С застройщиком общался он, отец выступал в виде созаемщика. После заключения договора задатка, в банке им сообщили, что заявка на получение кредита приостановлена. Он неоднократно писал застройщику, что дом им понравился и они бы его взяли. На настоящий момент они взяли семейную ипотеку и приобрели другой дом. Потом они узнали, что в доме имеется ряд недостатков например отсутствие чердачного люка, что явилось препятствием проверить утепление крыши.
Суд, выслушав участников судебного разбирательства, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к следующему.
В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствие со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.
В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу части 1 статьи 57 ГПК РФ, стороны сами определяют, какими средствами указанные ими обстоятельства будут доказываться.
Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ, предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Согласно ст. 329 ГК РФ, задаток является способом обеспечения исполнения обязательств.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В силу ст. 1103 Гражданского кодекса РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке и к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в лице представителя ФИО3 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи с условием о задатке о намерении истцом купить земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадью 834 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, площадью 118,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ФИО2 в лице представителя ФИО3 задаток покупной цены объектов недвижимости в размере 100 000 рублей, о чем имеется расписка о передаче денежных средств.
В соответствии с п. 6 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали Следующие порядок и сроки заключения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости: основной договор должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Пункт 18 Договора, указывает, что стороны после подписания настоящего Договора не вправе в одностороннем порядке расторгнуть или изменить его.
Согласно пункта 20 Договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
Судом установлено, что до указанного срока основной договор купли-продажи недвижимости заключён не был. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В обоснование своей позиции сторона истца указал, что основной договор не заключен, в связи с отказом банка истцу в заключении ипотечного договора, т.е. по независящим от сторон обстоятельствам, указанные доводы были проверены судом.
В ходе судебного разбирательства, представитель ответчика указал, что продавец понуждал покупателя к заключению основного договора купли-продажи дома, предоставил скриншоты переписки между продавцом и сыном покупателя, который действовал в интересах покупателя.
Истец в судебном заседании не отрицал, что дом приобретался именно для сына, а истец по факту являлся бы титульным собственником, в силу того, что сыну кредитные организации отказывали в предоставлении ипотечного займа, а истцу одобрили. Именно сын определял основные условия сделки и ход ее исполнения со стороны покупателя.
Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель ФИО7 пояснил, что решили купить дом ответчика, договорились внести задаток, договор с застройщиком заключал отец, он участвовал в подписании договора, такой договор выбирал риелтор, с застройщиком общался он, так как отец выступал в качестве созаемщика, на ДД.ММ.ГГГГ узнали, что заявка на ипотеку приостановлена.
Ответчику неоднократно писали, что дом понравился, поэтому бы взяли дом, потом узнали, что присутствуют недостатки в доме: отсутствие чердачного люка, хотели проверить утеплитель. На данный момент приобрели дом воспользовавшись семейной ипотекой.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток которым в силу пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений виновность действий, нарушающих условия предварительного договора повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Материалы дела не содержат сведений о том, что сторона ответчика по названному предварительном договору утратила интерес в заключении основного договора и отказалась от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.
Напротив, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, АО «Россельхозбанк» направило сообщение ФИО1 о том, что заявка на сельскую ипотеку согласованна Банком, включая объект недвижимости. Министерством сельского хозяйства на ДД.ММ.ГГГГ заявка не согласована. Прием заявок на льготную сельскую ипотеку ограничен. В то же время, по мнению суда указанное сообщение не является отказом в предоставлении денежных средств.
Исходя из текста сообщений переписки между сторонами, продавец уточнял у покупателя, будет ли последний покупать дом, так как, в случае отказа он намерен выставить дом на продажу.
Свидетель ФИО7 подтвердил суду, что после отказа от приобретения дома у ответчика, ими был приобретен другой дом в том же сельском поселении с использованием ипотечных средств.
Со своей стороны, ФИО3 исполнил все требования законодательства, предъявляемые к поведению продавца предусмотренных для данной сделки. При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать, что ответчик отказался от исполнения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком или имелись препятствия к исполнению договора по вине ответчика. Доказательств того, что неисполнение обязательств по договору купли-продажи обусловлено ненадлежащим исполнением своих обязательств ответчиком, истцом не представлено. Допустимых доказательств вины ответчика в не заключении основного договора суду истцом также не представлены.
Вместе с тем, истец, третье лицо и свидетель в своих показаниях на вопрос суда подтвердили, что передавая задаток и предварительный договор для подписания, выразили волю на заключение предварительного договора, договора задатка, что бы дом не «ушел». В момент заключения предварительного договора ФИО1 техническое состояние недвижимого имущества устраивало.
Доводы истца о том, что в доме отсутствует чердачный люк и невозможно определить плотность утеплителя, несостоятельны, своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли. Также как и не подтвердился факт отказа в предоставлении ипотечных средств для покупки земельного участка и жилого дома, принадлежащего ответчику.
В ходе рассмотрения дела, представитель истца указал, что задаток подлежит возврату, поскольку истцом потерян интерес к договору, в подтверждение того, что сторона ответчика утратила интерес к продаже дома, суду не представлено, данное предложение актуально, о чем в судебном заседании подтвердил ответчик.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что за неисполнение предварительного договора ответственен истец, отказавшийся от заключения основного договора купли-продажи без объективных на то оснований.
В связи с изложенным исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежат ввиду отсутствия предусмотренных законом или договором оснований для взыскания с ответчика суммы задатка.
Поскольку требования истца о взыскании задолженности судом оставлены без удовлетворения, то требования о взыскании процентов, расходов на представителя в размере 25 000 рублей, расходов на оплату госпошлину в размере 4000 рублей, расходов на изготовление доверенности в размере 1700 рублей, также не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.
Мотивированное решение изготовлено 27 августа 2025 года.
Председательствующий –